• Sang Han

과연 집사기가 더 힘들어 졌을까요?

Updated: Dec 19, 2021

지난 몇 달 간, 부동산 가격이 무척 올랐습니다. 그럼 과연 그만큼 집 사기도 힘들어 졌을까요?

지난 몇 달 간 집 값은 확연하게 오르고 있는 추세입니다. 하지만, 그 오름세의 폭이 다를 뿐이지, 이는 다른 모든 상품에서도 마찬가지 입니다. 우유, 라면 등등… 우리는 이것을 인플레이션 (물가상승)이라 합니다. 물가가 오르면, 같은 생활을 유지할 때, 물가 상승 만큼의 지출이 늘어나 생활이 빠듯해 집니다.


한 가지 부동산이 다른 상품들과 다른 점은, 다른 거의 모든 상품들은 상품의 가격이 오름에 따라 소비자의 지출 또한 늘어나게 되지만 , 부동산을 그렇지 않다는 점입니다. 예를 들어, 계란의 가격이 $10불이면, 소비자는 $10불을 지출하여 그 상품을 구매하게 됩니다. 하지만, 거의 대부분의 부동산 구매는 융자를 통해 진행됩니다. 따라서, 집의 가격이 오른다 하더라도 융자의 이자율이 낮을 경우는 지출의 양이 집 값 가격의 인상을 반영하지 못하는 경우도 있다는 것 입니다.


Keeping Current Matters라는 부동산 정보 사이트에서 공유한 다음의 표를 같이 보실까요?


아래의 표에서

- Mortgage: 는 나열된 각 년도의 2/4분기 평균 집값을 10% Down payment를 해서 사실 때 얻으시는 융자의 총 금액입니다.

- Mortgage rate: 은 Freddie Mac에서 발표한 나열된 각 년도의 6월 이자율 입니다.

- P&I: 는 융자 원금과 이자를 더한 월 납부 금액 입니다. 즉, 한 달에 모기지 융자로 나가는 돈입니다.

- In 2021 Dollars: 는 각 년도의 P&I를 inflation rate calculator 를 통해 현재 (2021년)의 물가로 전환한 것입니다.



보시는 대로, 평균 가격의 집을 구매하실 때의 현재 (2021년 6월)의 실제 지출은, 거의 대부분의 다른 해들에 비해 낮습니다. 즉, 현재의 낮은 이자율로 인해, 실제 집을 구매하실 때 들어가는 가계의 부담은 오히려 다른 때보다 덜 하다는 것을 보여줍니다.



여기서 한 단계를 더 생각해 보도록 하겠습니다.


많은 분들께서 윗 표의 다른 년도의 Mortgage를 2021 가격으로 변환하였을 때 2021 평균 집 값 보다 비싸기 때문에 맨 오른쪽의 in 2021 Dollars가 높은 것이 아니냐 생각 하실 수 있습니다. 즉, 2021 Dollars로 변환 한 각 년도의 평균 집값이 2021년의 평균 집값보다 높기 때문에 위 표와 같은 현상이 일어난다 의심 하실 수 있다는 것입니다.


Inflation calculator (https://www.usinflationcalculator.com/)에 직접 가보셔서 확인 해 보시면 아시겠지만, 전혀 그렇지 않습니다.


제가 mortgage calculator를 통해 최근 몇 년의 mortgage를 2021 dollar로 변환한 결과는 다음과 같습니다.

2020 — $306,206.90

2015 — $299,694.00

2010 — $247,329.78

2005 — $294,012.91

2000 — $232,861.10


놀랍게도 올해의 평균 mortgage가 가장 높습니다. 즉, 현재의 이자율은 보다 비싼 집을 보다 적은 가계 부담으로 구입할 수 있는 조건을 마련해 주고 있습니다. 다르게 말하면, 같은 값으로 보다 비싼 집을 싸게 되는 것이지요.


비싼 집을 구매하시게 되면 또 다른 좋은 점이 있습니다.


부동산을 통해 얻게 되는 자산은 크게 두 가지로 볼 수 있습니다. 하나는, 원금을 갚으며 쌓이는 자산입니다. 또 하나는 물가 상승으로 인해 집값의 인상을 통해 얻게 되는 수익입니다. 부동산은 매년 평균 3% ~ 5%가 상승한다 합니다. 여기서 매년 3%가 인상한다 가정하고 계산을 해 보겠습니다.


$100K 짜리 집이 매년 3% 인상되어 10년 후에 얻게 되는 추가 수익은 $34K입니다. 하지만, $120K 자리 집을 통해 같은 기간 동안 얻는 추가 수익은 $61K에 이릅니다.


즉, 낮은 이자율로 인해 바이어의 buying power가 극대화 되어있는 요즘에 집을 구매하시는 것은


1. 평균 집값으로 봤을 때는 보다 적은 지출로 집을 구매하시게 되는 것이며,

2. 예년과 같은 금액을 집 구매에 지출한다 했을 때, 나중에 보다 큰 추가 수익을 얻으실 수 있는 기회인 것입니다.


보다 구체적인 분석이 필요하신 경우, 같이 일하시는 부동산 중개인께 문의하시기 바랍니다.



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