• Sang Han

그 돈이면 명품백이 몇개는 될텐데... (Zillow Talk #8)

Updated: Dec 19, 2021

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다.


오늘글은 고객분들께 변동이자를 권해드리는 글이 아님을 미리 밝힙니다. 단지, 여러 융자의 형태가 있음을 알려드리고, 상황에 맞는 융자를 선택하시라 도와드리는 글입니다.



집을 사실때 거의 모든 분들께서 30년 고정이자 융자를 얻으십니다. 과연 30년 고정이자가 모든 분들께 적합한 융자일까요? 오늘은 그부분에 대해 생각하실수 있는 내용을 나눠봅니다.



Chapter 7. - ARMs and Legs (Fixed Mortgages Aren't for Everyone)


한 집에서 얼마나 오랫동안 살아보셨나요? 미국의 경우를 볼까요?


- 미국에서 사람들은 평균 한 집에서 7-8년을 살고 이사를 갑니다.

- 미국에서 사람들은 평균 4.6년에 한번씩 직장을 바꿉니다.

- 미국에서는 평균 8년동안의 결혼생활후 이혼을 합니다.



위의 모든 경우가 거주하고 있는 집을 팔아야 하는 상황입니다. 그 어느것도 30년이란 시간에 가까운 것이 없지요. 그런데 왜 거의 모든 집을 사시는 고객분들은 아무 고민없이 30년 고정을 선택하실까요?



혹시, 집을 구매하실때 융자에 대해 따로 시간을 가지시고 쇼핑해보셨나요? 제가 고객분들께 늘 드리는 말씀이 있습니다. 차나 가방같은거 사실때 다들 사전조사 열심히 하시죠? 차나 가방이 얼마나 할까요? 집은 정말 후진 집도 최소 $100K는 합니다. 그 집을 사실때 얻으시는 융자에 지불되는 이자또한 말도 못하게 큰 금액입니다. 충분한 시간을 가지고 융자를 현명하게 선택하시어 이자를 조금만 낮게 융자를 얻으셔도, 그 집에 머무시는 동안 가방을 사도 몇개를 살 수 있는 금액이 절약됩니다. 하지만, 미국 평균 융자를 고르시는데 걸리는 시간은 4.5시간이랍니다. 솔직히 저도 부동산업계에 들어오기전 집을 살때는 아무주저없이 은행에서 권해주는 융자프로그렘을 선택했었습니다.


자, 그럼 주택융자에는 어떤것들이 있을까요?



주택융자에는 크게 두가지가 있습니다.


1. 고정금리 (Fixed Rate Mortgage - FRM이라고 표기합니다) - 융자를 얻는 시점에 정해진 이자율을 정해진 기간동안 유지하는 융자입니다. 즉, 3.5%의 이자율로 30년 상환 융자를 얻으셨다면 (30-yr FRM) 30년 동안 3.5%의 이자율이 유지됩니다. 일반적인 금융기관에서는 보통 15년 과 30년 두가지 프로그램이 대표적입니다. 15년은 원금을 15년 동안 상환하는 것이에 매달 납부액이 크지만, 이자율을 30년에 비해 훨씬 낮습니다. 즉, 은행 배불려주는 돈은 덜 내는 것이지요.


2. 변동금리 (Adjustable Rate Mortgage - ARM이라고 표기합니다) - 융자를 얻는 시점에서 일정기간 (보통 1년, 3년, 5년, 혹은 7년)은 FRM과 같은 방식으로 진행된 후, 그 이후부터는 그 시점의 이자율에 따라 이자가 변동합니다. 보통 해마다 변하거나 6개월에 한번씩 변하거나 하는 식입니다. (이는 금융기관마다, 프로그램마다 다른것으로 알고 있으며, 매달 변하는 프로그램도 있습니다.)

표기는 ARM 5/1식으로 표기하는데, 이는 변동이자 (ARM), 5년간은 FRM, 그후는 1년에 1번씩 이자율이 변하는 프로그램이라는 뜻입니다.




언제나 변동금리가 이자율은 더 낮습니다.


중요한 것은 한시점을 두고 볼때, 언제나 변동이자가 이자율이 더 낮습니다. 본 글 상단에 있는 그래프를 보시면 한눈에 아실수 있습니다. 바로 인지하셨겠지만, 이자율이 낮다는 말은 같은 돈으로 더 비싼집을 구매하실수 있거나, 같은 집을 사셔도 월 납부액이 낮아진다는 이야기 입니다.




하지만 ARM의 이자율은 변동합니다. 그래서 철저한 계획이 필요합니다.


글 최상단에 있는 그레프에 나와있듯이 ARM도 FRM과 같이 변동합니다. 다만 FRM은 한번 정해진 이자율로 쭉 가는 것이고, ARM은 이자율이 위의 그래프에 따라 변동하는 것이지요. 즉, 어느시점에서는 FRM보다 월 납부액이 커질수도 있는 것입니다. (예, 만약 2004년에 FRM로 했을경우 2008년에도 약 5.5%의 이자를 납부하면 되지만, ARM 1/1 의 경우는 2008년엔 5.7%의 이자율을 납부해야 하는 것입니다.)



그래서 철저한 계획이 필요합니다. 지금 구매하시는 집에서 몇년을 사실것인지등을 꼼꼼히 생각해보시고, 5 ~ 7년정도 사실 계획이면, ARM 5/1 이나 ARM 7/1로 융자를 알아보시어 5 ~ 7년간 더 낮은 이자율의 혜택을 보시는것도 고려해 보시는 것도 나쁘지 않다 권해드립니다.



심지어 이자율이 정말 낮아졌을때는 ARM을 FRM으로 Refinance하는 것도 가능하니, 집을 구매하실때 꼭 융자에 대해서도 꼼꼼히 알아보시고 현명한 선택 하시기를 권해드립니다.




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