올해 부동산 시장이 어떻게 변할지 이런 저런 말들이 많이 있습니다. 집값이 떨어진다는 분들도 계시고, 올라간다는 분들도 계시고요.
확실한 것은 부동산 시장을 가격대로 나눠보면 각 카타고리마다 큰 차이를 보인다는 것입니다.
일단, 결론부터 말씀드리면 각 지역별 시장의 상위 10%에 들어가는 집들은 가격 상승이 상당히 둔화 되었거나 값이 좀 떨어진 곳도 있습니다. 나라 전체적으로는 2022년 말에 전년대비 2.5%가 올랐다고 합니다. 반대로 2베드룸 정도를 가지고 있는, 집을 처음 사시는 젊은 부부들께서 많이 찾으시는 부담스럽지 않은 가격대의 집들은 가격이 엄청나게 올랐습니다. 이런 starter home집들은, 지난 2022년 부동산 시장이 둔화 되었음에도 불구하고 2021년 대비 15%가 올랐습니다.
아래의 그래프를 보시면 아실 수 있습니다. 아래의 그래프를 각 가격대 집들의 가격 변동이 아니고, “인상률”의 변동입니다. 다시 말씀드립니다. 가격변동을 보여주는 것이 아니고 “인상률” 변동을 보여주는 그래프입니다. 따라서 0 밑으로 떨어지는 않는 숫자는 무조건 오른 것이라 보시면 됩니다.
왜 이런 현상이 발생할까요?
Luxury 시장부터 살펴보면, 보통 luxury 부동산 시장은 주식시장과 큰 상관관계를 가지고 있다고 합니다. 개인의 자산이 늘어남에 따라 크고 좋은 집으로 이사가고 싶은 마음이 커지는 것이고, 그렇게 크고 좋은 집은 수가 많지가 않으니 집값이 오르는 것입니다. 가뜩이나 지난 몇 년간은 이자율도 낮았으니 보다 크고 비싼집으로 이사갈 수 있는 여유들이 있었어서 몇 없는 luxury집을 두고 싸우느라 집값이 상승한 것입니다. 하지만, 이자율도 오르고 주식도 떨어진 상황에서 굳이 직장을 옮기거나 하지 않는 한 크고 좋은 집으로 이사가려 하는 마음이 생기긴 어려율 것입니다. 당연히 수요가 없으니 집값이 오르지 않는 것입니다.
반면에 starter home의 경우는 일단 매년 새로운 수요가 시장으로 들어옵니다. 새로 결혼하신 분들, 애가 태어난 가정, 사회 생활을 시작하는 사회 초년생 등등요. 제가 전에 말씀드린 대로 미국에서 첫 집을 사는 평균 나이가 33세 입니다. 즉, 매년 33세가 되는 인구수의 상당수가 새 수요로 시장에 들어온다 보시면 됩니다.
이렇게 새 수요가 시장에 들어오면 그만큼을 받쳐줄 수 있는 양의 새 공급이 있어야 가격이 올라가지 않을 것입니다. 하지만, 이미 집을 가진 사람등은 이자율은 오르고, 경기는 안 좋아지고 하니, 굳이 낮은 이자율로 묶어놓은 집을 팔고 새 집을 구할 이유를 찾지 못하니 기존에 존재하는 부동산들에서는 새 공급이 딸리게 되고, 새 집도 이런 저런 이유들로 많이 짓지 않으니 당연히 수요가 공급보다 많아지게 되는 것입니다. 자연스럽게 가격이 오를 수 밖에 없습니다. 더욱 악화되는 문제는, 이미 작년과 재작년에 집 값이 너무 빠르게 오르니 기다렸다 구입하자 하셨던, 이미 시장에 오랫동안 계셨던 수요의 양도 점점 누적되고 있다는 점입니다.
이런 이유로 현재 시장은 Luxury 시장의 가격 상승은 거의 멈추다시피 한 상태이지만, 반대로 starter home의 상승률은 엄청나다는 것입니다.
오늘 글에대해 추가적으로 궁금하신 부분 있으면 언제든 연락 주시고요.
다음 글에서 찾아뵙겠습니다.
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