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  • Sq ft에 대하여 - 4

    지난 몇개의 글을 통해 sq ft을 부풀리는 대표적인 경우들에 대해 알아봤습니다. 바이어 분들의 입장에서 부풀려진 sq ft의 집을, 리스팅 된 sq ft의 가격에 맞춰 구매하시는 것은 당연히 안 좋을 수 밖에 없습니다. 어찌보면 사기를 당한 것이나 마찬가지이니까요. 반대로, 많은 셀러분들께서는 ‘아, 저런 식으로 우리집의 sq ft도 부풀려 팔면 되겠다 하실지도 모르겠습니다. 그럼 sq ft을 부풀려 판매할 경우, 셀러의 입장에선 아무 문제가 없을까요? 절대 그렇지 않습니다. 사실, 이 sq ft으로 장난을 치는 경우, 집의 매매 계약을 진행하는 과정에서 부수적인 문제를 발생시키기도 합니다. 바이어가 모기지로 집을 구매하는 경우, 당연히 appraisal이라는 순서를 거치게 되어있습니다. 이 appraisal을 할 때, 거의 모든 appraiser들은 당연히 세금관련 서류를 확인하고, 해당 서류에 있는 집의 크기를 바탕으로 appraisal을 진행합니다. 즉, appraisal을 원래의 정확한 sq ft을 바탕으로 진행을 하게 됩니다. 따라서, appraisal로 나온 집의 가치가 계약을 맺은 가격보다 낮게 나올 수 있게 됩니다. 즉, 바이어는 해당 집의 정확한 sq ft을 알 수 있게 되고, 이 때문에 계약이 취소가 되는 경우도 있습니다. 계약이 취소가 안되더라도, appraisal gap이 생길 경우, 바이어는 이 차이의 탓을 잘못된 sq ft으로 돌리게 되어, appraisal gap을 셀러가 책임져야 할 경우가 높습니다. 즉, 바이어이시라면, 집을 보실 때, 꼭 해당 집의 정확한 (tax 서류상의) sq ft을 함께 일하시는 리얼터 분께 알아봐 달라 요청하십시요. 반대로 셀러이시라면, sq ft을 부풀리시더라도, 꼭 구체적이고 정확한 지상층의 sq ft을 별로도 표기하여 후에 말이 안 나오도록 하셔야 합니다. 여기까지 sq ft에 대해 알아 봤습니다. 다음에도 보다 도움되는 글로 찾아뵙도록 하겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1프로 #상위1프로리얼터 #dislclosures #squarefeet

  • Sq ft에 대하여 - 3

    아시다시피 미국은 미터를 사용하지 않기 때문에 집의 크기는 sq ft으로 표기를 합니다. 그런데, 어떤 집들은 적혀진 sq ft에 비해 크기가 엄청 크고, 어떤 집들은 sq ft에 비해 엄청 작을 때가 있습니다. 왜 그럴까요? 물론, 집에 들어오는 빛의 양이나, 벽의 색, 장식등으로 집을 커 보이게 만들 수 있습니다. 그리고, 집의 레이아웃이 좋은 경우도 집을 훨씬 크게 보이게 만들 수 있습니다. 하지만, 그게 다는 아닙니다. 사실, 시장에 나온 집들중, (최소한 일리노이에서는) 원칙적으로는 sq ft에 포함시키지 말아야 하거나, 구체적으로 적어줘야 하는 부분을 생략하여 집의 sq ft을 부풀려 보이게 리스팅을 하는 경우가 많이 있습니다. 왜냐하면, 같은 값이면 다홍치마라고, 비슷한 가격에 사이즈가 더 큰 집이라면 당연히 관심도 많이 갈 것이고, 그러면 집에 보러 올 사람들도 많아질 테니까요 (하지만 아쉽게도 이렇게 보러오는 사람들은 당연히 실망을 하고 갈 확률이 높습니다). 또 다른 경우는, 바이어측의 리얼터가 미숙하다면 주어진 sq ft이 맞는 크기인 줄 알고 웃돈을 주고 구매하시는 바이어분들도 당연히 생기게 됩니다. 그럼 지난 글에 이어서 어떻게 sq ft을 부풀리는지 알아보겠습니다. 3. Attic (다락)을 개조한 집 미국 개인주택 중, 오래전에 지은 1층집의 경우 다락을 개조하여 2층으로 바꾸는 경우가 많이 있습니다. 하지만, 이렇게 개조한 집들 중 주거공간으로 허가가 안 났거나 퍼밋이 없이 개조를 한 경우는 당연히 tax 서류에 이런 부분이 포함되지 않습니다. 예를 한 번 보시겠습니다. 위에서 보시는대로, 리스팅에 올라온 sq ft은 1131 입니다. 친절히 Upper sq ft이 377이라고도 표기를 해 놓았습니다. 하지만, 이 집의 경우 실제 tax 서류의 sq ft은 754sq ft 밖에 되지 않는 집입니다. 전 글에서 말씀드린 sunroom과 2층 다락을 개조한 공간까지 리스팅에 포함을 시킨 것입니다. 이 집의 경우 사진을 보시면 알 수 있듯이 2층 공간이 방으로서 갖춰야 할 조건들을 갖추고 있지 않기 때문에 sq ft에 포함 되지 않은 것으로 보입니다. 참고로 방의 조건을 갖추려면 천정이 8ft은 되어야 하고, 사람이 빠져나갈 수 있는 창문과 옷장이 구비되어야 합니다. 그럼 다음 글에서는 이런 부풀린 sq ft가 집 계약을 진행하는 데 어떤 문제를 야기하는지 알아보도록 하겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1프로 #상위1프로리얼터 #dislclosures #squarefeet

  • Sq ft에 대하여 - 2

    아시다시피 미국은 미터를 사용하지 않기 때문에 집의 크기는 sq ft으로 표기를 합니다. 그런데, 어떤 집들은 적혀진 sq ft에 비해 크기가 엄청 크고, 어떤 집들은 sq ft에 비해 엄청 작을 때가 있습니다. 왜 그럴까요? 물론, 집에 들어오는 빛의 양이나, 벽의 색, 장식등으로 집을 커 보이게 만들 수 있습니다. 그리고, 집의 레이아웃이 좋은 경우도 집을 훨씬 크게 보이게 만들 수 있습니다. 하지만, 그게 다는 아닙니다. 사실, 시장에 나온 집들 중, (최소한 일리노이에서는) 원칙적으로는 sq ft에 포함시키지 말아야 하거나, 구체적으로 적어줘야 하는 부분을 생략하여 집의 sq ft을 부풀려 보이게 리스팅을 하는 경우가 많이 있습니다. 왜냐하면, 같은 값이면 다홍치마라고, 비슷한 가격에 사이즈가 더 큰 집이라면 당연히 관심도 많이 갈 것이고, 그러면 집에 보러 올 사람들도 많아질 테니까요 (하지만 아쉽게도 이렇게 보러오는 사람들은 당연히 실망을 하고 갈 확률이 높습니다). 또 다른 경우는, 바이어측의 리얼터가 미숙하다면 주어진 sq ft이 맞는 크기인 줄 알고 웃돈을 주고 구매하시는 바이어분들도 당연히 생기게 됩니다. 그럼 지난 글에 이어서 어떻게 sq ft을 부풀리는지 알아보겠습니다. 2. Seasons room 혹은 Sunroom 미국의 많은 개인주택에는 Sun room이라고 해서 삼면에 창이 있어 햇볕이 잘 들어오며 낮에 망중한을 즐길 수 있게 만들어진 Sun room이라는 공간이 있습니다. 이 공간에 냉난방이 갖춰져 있다면 당연히 sq ft에 들어 가야 합니다. 하지만, 냉난방 시설이 안되어 있는 Sunroom 도 많이 있습니다. 어떤 경우는 창문이 없고 방충망만 있는 경우도 있습니다. 이런 경우, 해당 Sunroom은 여름에만 쓰거나, 유리가 있지만 냉난방이 없는 경우는 겨울에는 사용을 할 수 없는 공간이됩니다. 따라서 이런 경우는 사실 전체 sq ft에 포함을 시키면 안되지만, 이런 공간을 sq ft에 넣는 경우도 많이 있습니다. 위에 보시는 집은 리스팅에는 2607sq ft이라고 광고를 하고 있습니다. 하지만, 실제 세금관련에서는 1970 sq ft만을 거주 공간으로 보고 있습니다. 이런 식으로 냉난방이 안 되어있는 Sunroom을 sq ft에 포함 하는 경우가 있다는 점 꼭 기억하시기 바랍니다. 다음 글에서는 다른 방법으로 sq ft을 부풀리는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1프로 #상위1프로리얼터 #dislclosures #squarefeet

  • Sq ft에 대하여 - 1

    아시다시피 미국은 미터를 사용하지 않기 때문에 집의 크기는 sq ft으로 표기를 합니다. 그런데, 어떤 집들은 적혀진 sq ft에 비해 크기가 엄청 크고, 어떤 집들은 sq ft에 비해 엄청 작을 때가 있습니다. 왜 그럴까요? 물론, 집에 들어오는 빛의 양이나, 벽의 색, 장식등으로 집을 커 보이게 만들 수 있습니다. 그리고, 집의 레이아웃이 좋은 경우도 집을 훨씬 크게 보이게 만들 수 있습니다. 하지만, 그게 다는 아닙니다. 사실, 시장에 나온 집들중, (최소한 일리노이에서는) 원칙적으로는 sq ft에 포함시키지 말아야 하거나, 구체적으로 적어줘야 하는 부분을 생략하여 집의 sq ft을 부풀려 보이게 리스팅을 하는 경우가 많이 있습니다. 왜냐하면, 같은 값이면 다홍치마라고, 비슷한 가격에 사이즈가 더 큰 집이라면 당연히 관심도 많이 갈 것이고, 그러면 집에 보러 올 사람들도 많아질 테니까요 (하지만 아쉽게도 이렇게 보러오는 사람들은 당연히 실망을 하고 갈 확률이 높습니다). 또 다른 경우는, 바이어측의 리얼터가 미숙하다면 주어진 sq ft이 맞는 크기인 줄 알고 웃돈을 주고 구매하시는 바이어분들도 당연히 생기게 됩니다. 그럼 일단 어떤 부분이 sq ft에 포함되는지 알아보겠습니다. (일리노이의 경우입니다. 다른 주는 잘 알지 못합니다). 일단 모든 “지상층”의 주거 공간들만 리스팅 sq ft에 포함이 되야 합니다. 하지만 지상층에 있다고 해도 차고는 포함되지 않습니다. 당연히 야드의 구석에 놓여서 창고등으로 쓰이는 Shed의 크기도 포함되지 않습니다. 그럼 어떤 식으로 sq ft을 부풀리는지 알아보도록 하겠습니다. 1. Split house Split house는 sub basement가 있던 없던간에 반지하층, 1층, 1.5층의 형태로 이루워 집니다. 여기서, 반지하층은 주거공간으로 사용하기 때문에 이 면적을 sq ft에 넣는 경우가 있습니다. 그리고 이 부분 때문에 많은 바이어 분들이 속게 되십니다. 하지만, 반지하층은 엄연히 지하 층입니다. 이 부분은 해당 부동산의 세금을 계산할 때 포함되는 주거공간이 아닙니다. 실제의 예를 보도록 하겠습니다. 첫번째 예는 정확하게 올린 경우입니다. 세금 정보에 나오는 정보를 그대로 올린 올바른 경우입니다. 두번째는 그나마 양심적인 경우입니다. 일반 부동산 사이트에는 지하를 포함한 sq ft이 보여지겠지만, 리얼터들끼리 보는 MLS에는 양심적으로 해당 sq ft에 지하가 포함되었음을 표기하고 있습니다. 세번째는 그냥 속여버리는 경우입니다. 이런 경우는 바이어측 리얼터가 세금 정보를 찾기 전에는 절대로 실제 크기를 알 수 없습니다. 다음 글에서는 다른 방법으로 sq ft을 부풀리는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1프로 #상위1프로리얼터 #dislclosures #squarefeet

  • 2022 봄 부동산 시장 전망

    보통 매년 봄에는 부동산 시장이 활성화가 됩니다. 아이들이 고등학교를 졸업하는 집들은 다운 사이징을 할 것이고, 여름 방학 전에 학군을 옮기려 생각하시는 분들도 계시니 당연한 결과입니다. 하지만, 올 봄도 그럴까요? 우리는 지난 2년간 뭔가 비정상적인 부동산 시장을 겪으며 지내고 있습니다. 그럼 올 2022년의 봄 시장은 어떻게 될까요? 물론 부동산 시장을 이끄는 요소들은 수도 없이 많고, 예상할 수 없는 변수도 늘 존재합니다. 하지만, 다음의 몇가지는 확실할 것으로 보입니다. 이 글이 올 해에 집을 사거나 파실 예정인 분들께서 시기를 정하는데 많은 도움이 되었으면 합니다. 1. 모기지 비율이 올라갈 것입니다. 다들 잘 아시겠지만, 지난 6개월 동안 이자율은 1%가 넘게 올랐습니다. 물론 지난 몇주간 이자율이 상승하는데 약간의 부침이 있었습니다. (우크라이나 사태가 큰 작용을 했다고 합니다.). 하지만, 전문가들은 앞으로 3달동안 이자율이 다시 가파르게 상승할 것이라 예상하고 있습니다. 만약 집을 구매하실 예정이라면, 그리고 기다리고 있으면 집값이 떨어질 거라 믿는 분들께서는 다시 한 번 생각해 보시길 권해드립니다. 아래에서 설명하겠지만, 집값은 앞으로도 계속 오를 것이고, 이자율도 덩달아 올라 같은 부동산을 구매하시는 데 드는 비용이 훨씬 올라갈 것입니다. 2. 매물이 많아질 것입니다. 잘 아시다시피 요즘의 부동산시장은 공급부족으로 인해 극심한 셀러마켓이 되었습니다. 다행히도 봄이 되면 매물이 좀 나올 것이라 예상됩니다. 미 부동산 협회 (NAR - National Association of Realtors)의 통계에 따르면 지난 2월, 8개월만에 처음으로 월평균 시장에 나온 매물의 양이 증가했다고 합니다. 또한 realtor.com은 지난 두 달간 새로 리스팅되는 집의 갯수가 증가했다고 발표하기도 했습니다. 잘 아시다시피, 봄에는 매물이 많이 풀립니다. 따라서 봄 특수에 매물이 늘어나는 트렌드까지 합치면 아무래도 올 봄에는 보다 많은 집이 나오지 않을 까 예상합니다. 3. 집 값은 계속 오를 전망입니다. 제가 늘 강조한 것이 부동산 가격은 수요와 공급의 법칙에 정말 솔직하다는 것입니다. 그럼 위 2번에서 공급이 늘어난다 말씀드렸는데 왜 집값이 오른다고 할까요? 아쉽게도 공급이 늘어난다 하더라도 아직은 수요에 비해 공급이 많이 모자란 상황입니다. 제가 이전 글에서 말씀드린대로, 부동산 시장에서 수요가 공급을 따라간 후 과잉공급으로 인해 집 값이 내려가려면, 월평균 판매량의 6 - 7배 가량의 매물이 시장에 있어야 합니다. 하지만, 현재는 약 2배정도 밖에 없습니다. 즉, 바이어의 수가 유지된다는 전제하에 매물의 양이 약 3배 이상 늘어야 과잉공급으로 집값이 떨어지게 될 것입니다. 그렇게 몇 달만에 이루어질 수치는 아니라고 생각합니다. 윗 글 참고하시어 집의 매매시기를 현명하게 잘 정하시길 바랍니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1프로 #상위1프로리얼터 #dislclosures #squarefeet

  • 디스클로저 - 5

    지난 글에 이어서 오늘은 Radon disclosure에 관해 적어보겠습니다. 이전 라돈가스와 관련된 글에서 설명해 드렸듯이, 라돈은 무색, 무취, 무미, 무향의 방사능 물질입니다. 아직까지의 과학기술로는 어디서 어떻게 생성되는지를 명확히 밝혀내지는 못하였기 때문에, 땅밑에서 라돈이 나오는 집도 있고, 안 나오는 집도 있습니다. 그리고 가장 중요한 것은 라돈은 흡연 다음으로 폐암발병요인 2위인 유해물질입니다. 그럼 일단 라돈 디스클로져에 어떤 내용이 있는지 살펴보도록 하겠습니다. 들어있는 내용은 Lead based paint와 상당히 흡사합니다. 첫번째 단락에서는 다음의 4가지 문항중 해당되는 것에 셀러가 이니셜을 합니다. 보통은 c)와 d)에 이니셜이 되어 있습니다. a) 집에 EPA 혹은 IEMA에서 규정한 안전수치보다 높게 라돈가스가 있다 b) 셀러는 바이어에게 라돈 수치가 적혀있는 최근의 리포트를 제공했다 c) 셀러는 집에 라돈이 있는지 없는지 모른다 d) 셀러는 집의 라돈과 관련한 어떠한 리포트나 기록이 없다 다음 단락에서는 바이어가 해당 사항에 이니셜을 합니다 e) 바이어는 위에서 언급된 모든 서류의 복사본을 받았다 f) 바이어는 IEMA에서 배포한 라돈가스 팜플랫을 받았다 이 질문들 이후에는 바로 셀러와 바이어, 그리고 리얼터들이 사인을 하므로 디스클로져를 마치게 됩니다. 라돈은 바이어측이 라돈 인스펙션 후, 라돈이 검출되면 remediation system의 설치를 요구하게 됩니다. 이 경우, 다음의 이유로 해주시는 것이 현명합니다. 일단, 만약 현 바이어와 remediation system을 안 설치하는 것 때문에 계약이 깨진다면 이제는 디스클로져에 “난 모른다”라고 답을 하기가 힘든 상황이 된 것입니다. 이 전 바이어가 라돈 수치가 높아 remediation 을 달아 달라 했으니, 이제는 셀러입장에서 라돈 디스클로져에 ‘라돈이 있다’는 항목에 이니셜을 하여야 하는 것입니다. 따라서 업데이트된 디스클로져를 본 다음 바이어또한 당연히 remediation system을 달아 달라 요구할 것입니다. 이상으로 일리노이주에서 집 거래를 할 때 기본적으로 필요한 디스클로져들에 대해 알아봤습니다. 다음 글에서도 보다 도움되는 내용으로 찾아뵙겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1프로리얼터 #상위1프로 #dislclosures

  • 디스클로저 - 4

    지난 글에 이어서 오늘은 Lead Based Paint disclosure에 관해 적어보겠습니다. 첫 글에서 살짝 말씀드린대로, Lead based paint는 1978년부터 사용이 금지되었습니다. 따라서 1978년 이후에 지어진 집들은 Lead based paint disclosure가 필요가 없습니다. 잘 아시다시피 lead based paint는 납 성분이 포함된 페인트입니다. 예전에는 이 페인트들이 색이 더 또렷하여 사용을 했다고 합니다. 하지만, 해당 페인트는 시간이 지나면 flake 형식으로 껍질이 벗겨집니다. 문제는 어린 아이들이 이 껍질을 뜯어서 먹을 경우, 아이들에게 납 성분이 쌓일 수 있기 때문에 위험합니다. 그래서 금지가 된 것이고요. 그리고, 이렇게 위험한 물질이기 때문에 셀러는 바이어에게 해당 부동산에 lead paint의 여부를 증명해 줘야 합니다. 하지만, 앞 글에서 말씀드린 대로 여부의 증명은 “있다” “없다”가 아니고, lead paint가 사용되었는지 “안다” “모른다” 로 증명을 하게 됩니다. 그럼 구체적으로 어떤 질문들이 있는 지 알아보겠습니다. 첫 질문은 “집에 Lead paint가 있는가?” 입니다. 셀러는 다음의 두 초이스 중 하나를 선택하시면 됩니다. 집에 Lead paint가 있는지 안다 모른다 두번째 질문은 Lead paint에 관련된 서류가 있는지 여부입니다. 역시 다음의 두 초이스 중 하나를 선택하시면 됩니다. 관련 서류가 있다. 없다 다음은 바이어측에서 위 정보를 받았다는 이니셜을 하면 됩니다. 다음 글에서는 마지막으로 라돈 디스클로져들에 대해 다뤄보겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1프로리얼터 #상위1프로 #dislclosures

  • 디스클로저 - 3

    지난 글에 이어서 이번 글 부터는 각 디스클로져에는 어떤 내용이 들어 있는지 알아보겠습니다. 우선적으로 가장 중요한 Property Disclosure 부터 살펴 보도록 하겠습니다. Property Disclosure 는 23개 항목의 질문에 Yes (네), No (아니요), N/A (상관 없음) 이렇게 3개의 객관식 선택지가 주어집니다. 다시 한번 상기시켜 드리지만, 질문의 형식은 “셀러야, 이 집에 XXX 관련된 문제가 있어?”가 아니고, “셀러야, 이 집에 XXX 관련된 문제가 있는지 알아?”입니다. 따라서 알면 Yes, 모르면 No, 질문이 해당 집과 상관이 없으면 N/A를 하시면 됩니다. 그럼, 각 질문을 살펴보겠습니다. 각 질문은 해당 집에 관한 질문입니다. 모든 질문 중에서 이 질문과 22번 질문 만 집과 관련 없는 질문입니다. 1번 질문은 셀러가 해당 부동산에 지난 12개월간 거주 하였나 입니다. 셀러는 집의 Crawl space나 지하층에 물이 새는지 아는가? 셀러는 해당 부동산이 침수지역 (FEMA에서 선정한) 내에 있는지를 아는가? 셀러는 집의 foundation의 문제여부를 아는가? 셀러는 집의 지붕, 천정, 굴뚝등에 물이 새는지 아는가? 셀러는 집의 벽, 창문, 문, 바닥의 문제여부를 아는가? 셀러는 집의 전기 배선의 문제 여부를 아는가? 셀러는 집의 상하수도 (water heater, sump pump, 정수기, sprinkler, 수영장 포함)의 문제여부를 아는가? 셀러는 집의 우물물과 우물 시스템의 문제여부를 아는가? 셀러는 집의 식수의 불안전한 여부를 아는가? 셀러는 집의 냉난방 시스템의 문제여부를 아는가? 셀러는 집의 벽난로와 Wood burning stove의 문제여부를 아는가? 셀러는 집의 정화조 시스템의 문제여부를 아는가? 셀러는 집의 라돈 가스 관련 사항을 아는가? 셀러는 집에 석면으로 만든 자제가 사용된 여부를 아는가? 셀러는 집에 납 성분 페인트, 납 성분 상하수도 파이프, 혹은 납이 포함된 흙의 사용 여부를 아는가? 셀러는 집에 탄광이나 지하 저장고 등등의 지반을 손상시키는 시설 여부에 대해 하는가? 셀러는 집에 현재 termite (나무를 갉아먹는 흰개미)와 관련된 사항이 있는지를 아는가? 셀러는 집에 과거에 termite (나무를 갉아먹는 흰개미)와 관련된 사항이 있었는지를 아는가? 셀러는 집의 지하에 연료 창고 (기름으로 보일러를 돌리는 집은 기름 창고가 지하에 있는 경우가 마낳습니다)의 존재여부를 아는가? 셀러는 옆집과 필지의 경계에 관련 언쟁이 있는지를 아는가? 셀러는 집과 관련된 법이나 규율을 어겨 경고등의 notice를 받은 적이 있는가? 셀러는 해당 집이 마약제조에 사용된 일이 있는 지를 아는가? 보시는 대로 셀러는 문제가 있던 없던, 모르쇠로 일관하시면 디스클로져는 문제없이 작성할 수 있습니다. 바이어의 입장에서는, 셀러가 정말 모르고 있는지를 알 수 있는 방법이 극히 제한되어 있습니다. 가장 효과적인 방법은 해당 부동산의 보험 청구 여부를 확인하는 것입니다. 보험을 청구한 일이 있었으면서 “모른다”고 대답한다면 거짓말을 한것임을 쉽게 알수 있습니다. 하지만, 정확하게 어떤 이유를 보험청구를 했는지를 알아내기는 힘듭니다. 다음 글에서는 오늘 다루지 못한 다른 디스클로져들에 대해 다뤄보겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1프로리얼터 #상위1프로 #dislclosures

  • 디스클로저 - 2

    지난 글에 이어서 집을 사고 팔 때, 셀러가 바이어에게 제공해야 하는 disclosure 서류에는 어떤 것이 있으며 그 내용이 무엇인지를 알아보겠습니다. 종류 일단 Dislcousre의 종류에 대해 알아보겠습니다. 일리노이 주택거래에서 제공해야 하는 disclosure는 다음의 세가지 입니다. 이 세가지는 전 글에서 말씀드린 Multi-Board Residential Real Estate Contract 7.0 계약서 상에도 바이어가 받았는지의 여부를 체크해야 하는 란이 있는 disclosure 들 입니다. Property disclosure: Illinois Realtors Residential Real Property Disclosure Report (765ILCS 77/35) Lead Paint Disclosure: Illinois Realtors Disclosure of Information and Acknowledgement - Lead-Based Paint and/or Lead-based paint hazards Radon Disclosure: Illinois Realtors Disclosure of Information on Radon Hazards 즉, 일리노이에서 주거용 부동산을 판매 하실 때는, 바이어들에게 위 서류들을 작성하여 제공해야 하고, 구매하실 때는 셀러가 제공하는 위 서류들을 받으셔야 합니다. 단, Lead paint disclosure는 안 받으시는 경우도 있습니다. Lead paint (납 성분이 들어간 페인트)는 미국에서는 1978년 부터 금지가 되었습니다. 따라서 건축년도가 1978년 이후에 지어진 집의 경우에는 Lead Paint를 사용할 수 가 없었기 때문에 lead paint disclosure가 없어도 됩니다. 양식 각 disclosure들은 공통적인 질문 양식을 가지고 있습니다. 그리고, 이 질문 양식때문에 제 개인적인 생각으로는 disclosure는 셀러의 책임을 피할 수 있는 도구라 보고 있습니다. 어떤 질문의 양식이길래 제가 이렇게 생각할까요? 다음의 두 질문의 차이점을 생각해 보시면 됩니다. “셀러야, 이 집에 상하수 관련해서 무슨 문제가 있어?” Vs. “셀러야, 이 집에 상하수 관련해서 무슨 문제가 있는지 알아?” 둘 다 Yes/No로 대답할 수 있는 질문입니다. 하지만, 집에 문제가 있는 경우 첫 질문에서 No를 했다면 거짓말을 한것이 되지만, 두번 째 질문에서 No를 했다면 거짓말을 입증하기가 힘들게 됩니다. 그런데, disclosure의 모든 질문은 두번째 질문 양식을 취하고 있습니다. 따라서 바이어가 받은 disclosure에 셀러가 모든 질문에 ‘No’로 대답을 했더라도 집에 문제가 있을 확률이 충분히 있습니다. 다음 글 부터는 디스클로져를 하나하나 살펴가면 그 내용을 설명해 드리도록 하겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1프로리얼터 #상위1프로 #dislclosures

  • 디스클로저 - 1

    집 거래를 할 때 셀러는 disclosure 라는 서류를 통해 집의 현재 상태에 대해 증명을 해야 합니다. 오늘부터는 일리노이의 일반적인 집 거래에서 어떤 disclosure 들이 오고 가고, 그 내용들은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. 일단 Disclosure 란, 쉽게 설명하자면 셀러가 disclosure를 작성한 날 당시의 집의 컨디션을 증명하는 서류입니다. 사실 Disclosure 이전에 일리노이에서 사용하는 집 계약서에는 집의 상태를 증명하는 항목들이 있습니다. 일단 다른 disclosure들을 보기 전에 이 부분부터 짚고 넘어가는 것이 좋을 것 같습니다. 계약서에 있는 셀러가 disclose 하는 항목들 (일리노이에서 일반적으로 사용하는 계약서 양식인 Multi-Board Residential Real Estate Contract 7.0의 Paragraph 22에 있는 내용들입니다.)은 다음과 같습니다. Zoning, 건축물, 화재예방 혹은 거주자의 건강과 관련된 코드에 어긋나는 부분이 다 고쳐졌는지 Rezoning 이 진행되고 있는지 집의 필지 가이드라인을 두고 이웃과 분쟁이 있는지 시나 카운티 등에서 공공의 목적으로 개인의 땅을 차지하는 과정에 있는지 Easements에 관련된 분쟁이 있는지 (일리노이에서는 소유권이 없는 사람이 땅의 일부를 주인의 허락없이 사용하더라도 20년 주인측과 분쟁없이 그 땅을 차지하고 있었으면, 해당 땅에 대한 소유권을 주장할 수 있게 됩니다. 이를 Easement라고 합니다) 해당 부동산에 위험한 폐기물이 묻혀있는지 현재 받고 있는 부동산세의 면세조항 중 집주인이 불법적으로 받고 있는 부분이 있는지 집의 증축된 부분이나 업데이트된 부분 중 permit 이 없이 진행된 부분이 있는지 이와 더불어 다음의 4가지 조항도 추가로 계약서에서 disclose 하게 됩니다. 가장 최근에 나온 부동산세 목록에 포함되지 않은 새로운 증축물이나 업데이트된 부분이 있는지 (부동산세는 현재 해당 부동산의 fair market price를 시작으로 계산되기 때문에 증축물이나 업데이트된 부분이 최근 세금에 적용되지 않았으면, 다음 세금, 즉 바이어가 내는 세금이 예상보다 확 올라가게 되어 바이어에게 피해를 줄 수 있게 됩니다) 증축된 부분 중 감세 혹은 면세를 받는 부분에 포함되는 부분이 있는지 클로징 후 바이어에게 청구될 현재 논의중인 special assessment가 있는지 (special assessment는 특정 부분이나 지역에 별도의 improvement를 하기위해 해당 부동산 소유주들이 별도로 내야 하는 돈을 말합니다. 즉, 어느 동네의 한 블락안에 있는 집들이 해당 블락의 상수도 관을 교체한다던지, 가로등을 교체한다던지 할 때, 해당 블락안에 있는 집주인들만 별도의 금액이 부과됩니다. 이를 special assessment라고 합니다) 클로징을 진행한 해가 지난 후 셀러에게는 납부 의무가 없는 special assessment가 있는지 보시다시피, 셀러가 계약서를 통해서 증명해야 하는 부분들은 부동산 자체에 관한 내용들이 주 입니다. 그렇다면 셀러가 별도의 disclosure 서류를 통해 증명해야 하는 부분들은 어떤 내용들일까요? 다음 글 부터는 디스클로져를 하나하나 살펴가면 그 내용을 설명해 드리도록 하겠습니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1프로리얼터 #상위1프로 #dislclosures

  • 리얼터를 통해 받게되는 전문적인 도움 - 바이어 편 2

    지난 몇 편의 짧은 글에서 리얼터와 함께 부동산 거래를 하시면 얻으실 수 있는 전문적인 도움들을, 일반적인 입장, 셀러의 입장, 그리고 바이어의 입장에서 알아보고 있습니다. 오늘도 지난 글에 이어서 바이어에 해당되는 전문적인 도움에 대해 적어보도록 하겠습니다. 6. 협상 집의 계약에 대한 협상부터 시작해서 인스펙션 후 발견된 사항들에 대한 추가적인 협상을 도와드립니다. 보다 정확한 가이드를 통해 계약에 지장을 주지 않으며 최대한 바이어에게 이익이 되는 방향으로 협상을 진행해 드립니다. 7. Vendor 정보 변호사를 비롯하여, 인스펙터, 계약이 끝난 후에 필요할 컨트렉터의 정보 등, 경험을 통해 선별한 최고의 벤더들을 소개해 드립니다. 이 때, 경력과 실력이 좋은 리얼터는 한 업체만을 소개하는 것이 아니고, 2 ~ 3개의 vendor를 종류별로 소개해 드릴 것입니다. 바이어분들은 직접 하나하나 연락을 해 보시고, 그 중에 좋은 벤더를 선택하시면 됩니다. 8. Closing 과정 메니지먼트 셀러측과 추가로 협상된 내용이 잘 진행되고 있는지, 또 바이어 분들께서 필요하신 서류 등을 착오없이 진행하고 있는지를 수시로 확인하여 클로징에 차질이 없게 도와드립니다. 바이어분들께서 클로징까지 처리하셔야 할 일들이 있는데, 때에 맞춰 진행하실 일을 상기시켜드리는 것도 리얼터의 몫입니다. 9. Final walkthrough 바이어는 클로징 전에 final walkthrough라는 과정을 통해서 집에 추가적으로 손상된 부분은 있는지, 셀러가 약속한 수리와 보수는 잘 이루어 졌는지를 확인합니다. 이 때 좋은 리얼터는 walkthrough를 통해 셀러로부터 추가로 크레딧을 받을 수 있는 부분을 정리해 드리며 최대한 손해가 없게 마무리 해드립니다. 10. 클로징 리얼터는 집의 선택부터 클로징까지 바이어들과 함께 하였기 때문에, 해당 거래에 연류되어 있는 전문가들 중에서는 구체적인 진행상황을 가장 잘 알고 있는 사람입니다. 좋은 리얼터는 클로징에 바이어와 함께 하며, 잘 숙지하고 있는 거래의 진행상황을 바탕으로 클로징 과정에서 바이어가 혹시 놓쳤을지도 모를 부분들을 놓치지 않게 도와드립니다. 또한, 변호사분들이 클로징때 설명하시는 클로징 서류들에 대해 혹 이해가 안 되는 부분도 쉽게 쉽게 설명해 드립니다. 11. 클로징 후 혹 발생할지 모를 클로징 후의 이슈들의 해결을 도와드립니다. 생각보다 좋은 리얼터와 함께 하실 때 얻는 이익은 많습니다. 인생 최고의 투자일 부동산 거래, 좋은 리얼터 찾으셔서 현명하게, 그리고 최대한 본인에게 이익이 되게 진행하시기 권해드립니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1%리얼터 #상위1%

  • 리얼터를 통해 받게되는 전문적인 도움 - 바이어 편 1

    지난 몇 편의 짧은 글에서 리얼터와 함께 부동산 거래를 하시면 얻으실 수 있는 전문적인 도움들을 알아봤습니다. 셀러와 바이어 양 쪽에 해당되는 내용이었습니다. 이번엔 바이어에 해당되는 전문적인 도움에 대해 적어보도록 하겠습니다. 1. 고객분의 Needs 파악과 컨설팅 집에 대한 구체적인 검색을 진행하기 전에, 고객분과의 심도있는 대화를 통해서 고객분들이 왜 특정 요소들을 원하는 지를 파악하여, 맞춤 검색을 진행해 드립니다. 2. 론 관련 컨설팅 렌더를 직접 찾아가시기 전에, 론의 종류와 장단점에 대해 기본적인 정보를 공유해 드립니다. 그리고 좋은 렌더를 찾는 법 등의 가이드도 해 드립니다. 당연히 필요하실 경우는 일을 잘 하시는 렌더분들도 여럿 소개해 드립니다. 3. 지역 정보 찾으시는 지역 혹은 needs 에 맞는 지역들을 선정하여 각 지역의 장단점을 공유해 드립니다. 아무래도 실력있는 리얼터 분들은 많은 집들을 사고 팔고 하다보니, 데이터를 기반으로 한 정확한 정보를 많이 알고 있을 수 밖에 없습니다. 4. 집 검색 / 집 투어 바이어 분들의 Needs에 맞는 집을 검색해 드리고, 시장 상황을 업데이트 해드립니다. 정말 실력있는 리얼터분들은 집을 보러가기 전에 해당 집의 위치의 장단점, 그리고 고객의 needs에 얼만큼 도움이 될지 등의 정보도 함께 나눠 드립니다. 마음에 드시는 집을 투어를 하실 때에도 집의 구석구석을 보며, 일반 바이어 분들은 볼 수 없는 부분을 설명해 드리며 집의 장단점을 설명해 드립니다. 당연히 구매 결정을 하시는데 도움이 될 수 밖에 없습니다. 5. 오퍼 작성 주변의 집들과 비교 분석하여 적절한 가격을 추론해 내고, 바이어에게 가장 유리한 방법으로 오퍼를 작성합니다. 즉, terms와 해당 집에 있는 이슈들 이용하여 유리한 오퍼를 작성합니다. 다음 글에서도 바이어의 입장에서 리얼터를 고용했을 때 얻을 수 있는 도움에 대해 각각 적어보겠습니다. . #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #리얼터찾기 #시카고한인부동산 #집사기 #집팔기 #리얼터고용 #전문성 #상위1%리얼터 #상위1%

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