Search Results

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다. 또한 본 글은 COVID-19의 영향으로 2020년의 상황과는 상이할수 있다는 점도 미리 알려드립니다. 집을 시장에 언제 내놔야 잘 팔릴까요? 오늘 글에는 그 질문에 대한 보다 구체적인 정보가 들어있습니다. Chapter 12. March Madness (When to list your home) 시장마다 다르겠지만, 모든 시장엔 각각의 부동산 거래가 활성화되는 시기가 있습니다. 미국 내에서 상대적으로 추운 지역들은 보통 늦은 여름이 그렇고, 상대적으로 더운 지역은 이른 봄이 그렇죠. 참고로 제가 있는 시카고 지역은 6월과 8월이 가장 바쁜시기입니다. (물론 2020년 올해는 알 수 없습니다.) 날씨가 좋은 시기에 많은 사람들이 집들을 보러 다닐 것이고, 그에 맞춰 집을 팔려고 하는 분들이 집들을 시장에 내놓으니 당연한 것입니다. 그래서 흔히들 집을 연초에 시장에 내놓아야 잘 팔린다고들 말씀하시는 겁니다. 그렇다면 그 "연초"의 정확한 시기는 언제일까요? Zillow에서는 zillow.com의 방문자수, zillow.com을 통해 리얼터들에게 연락하는 횟수, zillow에 올라오는 리스팅 개수와 그의 판매결과등을 분석하여 (Nationwide average)로 가장 좋은 시기를 분석하였습니다. 분석 결과, 전미 평균으로 볼 때 집을 시장에 내놓기 가장 좋은 시기는 3월 마지막 주라고 합니다. 책에는 집을 시장에 내놓기 최적의 시기를 이렇게 설명하고 있습니다. " After you fill out your NCAA March Madness brackets, but before someone slips on an ivy-green jacket at the Masters golf tournament" 이 시기에 올라온 집들은 다른 시기에 올라온 집들보다 빨리 팔릴뿐 아니라, 미평균 2%높은 가격에 팔린다고 합니다. 그렇다면 집을 시장에 내놓기에 최악의 시기도 있을까요? 물론입니다. 아래는 빅데이터 분석을 통해 각 대도시별 최악의 집을 내놓는 시기를 보여주는 표입니다. 표안에 있는 %는 해당시기에 매물로 나온 집들의 최종판매가격이 연평균과 비교했을때 어느정도 낮은 가격에 판매되는지를 보여주는 것이고요. 시카고 지역에서 12월 셋째주에 매물로 나온집은 연평균 판매가에 비해 8.6%나 낮은 가격에 판매들이 되었네요. 전반적으로 볼때 12월 둘째 ~ 셋째주 사이에 집을 매물로 내놓는 것은 현명한 선택이 아니라 보여집니다. 글 읽으시는 분들도, 함께 일하시는 리얼터 분들과 잘 상의하셔서 가장 적절한 시기에 집을 매물로 내놓으시고, 빨리 좋은 가격에 판매하시길 응원드립니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #timing_matters #righttiming #sellinghouse

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다. Chapter 10. America's Next Top Remodel (Not all home-improvement projects are created equal) 집을 파시고자 할때 주변의 조언들을 따라 집의 이곳 저곳을 고치실 생각 하시죠? 특히 부엌과 화장실을 리모델 하라는 조언들 많이 들으실 겁니다. 집을 파시고자 할때, 리모델을 진행하는 최종 목적은 대부분이 다음의 두가지 입니다. 1. 집을 빨리 팔고 싶어서 2. Resale value를 높이고 싶어서 *물론 집을 빨리파는 것은 간접적으로 Resale Value를 높이는 방법중 하나 입니다. 그렇다면 리모델이 위 목적을 얼마나 충족하는지 알아볼까요? 1. 빨리 팔고 싶어서 제 경험상, 비슷한 가격대의 비슷한 집들끼리 비교해보면, 부엌과 화장실등이 리모델 된 집들이 리모델이 안되어있는 집들보다는 확실히 빨리 팔립니다. 하지만, 그 이유가 "리모델때문이다" 라고 말하기는 조금 무리가 있는것도 사실입니다. 왜냐하면 어떠한 집의 상태이던 간에 집의 가격만 시장의 수요와 맞으면 2~3주 안에는 무조건 팔리게 되어있거든요. 반면에 리모델이 잘 되어있는 집들도 몇달씩 안팔리는 경우도 많이 있고요. 이 세상의 모든 다른 상품판매에서도 마찬가지입니다. 상품이 안팔린다면, 속해있는 시장에서 잠재고객들이 생각하는 해당상품의 가치가 판매자측이 제시한 가격표의 가격보다 낮기때문에 안팔리는 것입니다. 즉, 집이 2~3주안에 오퍼를 못 받는다는 것은 다른 이유를 다 떠나서 현재 시장상황에서 생각하는 집의 가치가 리스팅 가격이 낮다는 것, 딱 그 이유 하나 입니다. 즉, 집의 상태가 어떻던 간에 가격만 맞으면 팔립니다. 2. Resale value를 높이고 싶어서 *재차 강조하지만, 이곳에 나와있는 수치들은 Zillow에서 지난 10여년간 자신들의 시스템에 축적해놓은 빅데이터를 분석한 미국과 캐나다의 통계수치입니다. 지역마다, 심지어 하나하나의 케이스마다 다 결과는 다 다들수 있으니, 이곳에서 나누는 데이터에 대한 이의제기는 사전에 정중히 사양합니다. 모든 리모델은 집의 가치를 얼마만큼은 올려줍니다. 그래서, 위에서 설명드린대로 비슷한 가격대의 비슷한 집들중에서는 일부라도 리모델 된 집들이 빨리 팔리는 것이고요 (일부라도 리모델 된 집의 시장가치가 그렇지 않은 집들의 가치보다 높다 여기기 때문에, 구매자들은 같은 값이면 리모델 된 집을 고르는 것입니다. ) 모든 판매의 최종목적은 보다 높은 최종이익입니다. 그렇다면 리모델을 통해 최종이익을 늘릴수 있을까요? 물론입니다. 리모델을 통해 올라가는 집의 가치가 해당 리모델을 진행하는 비용 보다 크다면, 부동산 판매후 얻는 이익이 리모델을 진행하지 않고 판매하여 얻는 이익보다 클것입니다. 반대로, 리모델을 통해 올라가는 집의 가치가 해당 리모델을 진행하는 비용보다 작다면, 리모델을 진행하는것 자체가 손해일것이고요. 그렇다면, 어느 리모델이 판매수익을 키워줄수 있을까요? Zillow은 자신들의 빅데이터를 통해 각 리모델의 투자수익률(ROI)을 아래와 같이 분석해놓았습니다. 아래 그림속 "Cost Recover"는 해당 리모델에 투자되는 $1불당 올라가는 집의 가치입니다. 즉, Upscale window의 경우, 투자금액 1불당 1센트의 이윤이 생기는 것입니다. 그림에서 평균비용이 $8,000이라 했으니, 이 리모델이 끝난 후 집의 판매가격은 그 이전의 가격보다 $8,080이 올라간다 보시면 되겠지요. 다른예를 볼까요. 그림을 보면 Midrange Kitchen update의 cost recovery는 $0.52입니다. 즉, 해당 리모델에 사용되는 비용 $1불당 $0.48씩 손해를 본다 보시면 되는 것입니다. 위 내용은 구매자의 입장으로 바꿔서 볼 수 있는 내용입니다. 만약 부엌이 업데이트 되어 있는 집을 올바른 협상과정을 통해 구입 하신다면, 비슷한 부엌이 업데이트 안되어 있는 집을 구입후 업데이트 하시는것보다 비용이 적게 들 확률이 높은 것입니다. 반대로 화장실은 구입후 직접 리모델을 진행하시는게 이익일 확률이 높은 것입니다. 집의 판매와 구매시 같이 일하시는 리얼터분과 이런부분을 잘 분석하고 고려하여 진행 하신다면, 보다 이익이 되는 부동산 매매를 하실 수 있을거라 확신합니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #remodel #homeimprovement

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다. Chapter 9. What To Expect When You're Inspecting (How to Pick the Right Home Inspector) 글을 시작하기에 앞서, 미국에서 집을 처음 구입하시는 분들께서 생소할수도 있는 Home Inspection에 대해 아주 간략히 설명드리도록 하겠습니다. Home Inspection 말 그대로 집을 검사하는 것입니다. 구매자와 판매자 양방이 집매매 계약서에 서명을 하게되면, (지난 블로그에서 말씀드린대로) 일리노이기준으로 5일간의 Attorney Review라는 기간이 주어집니다 (각주마다 이 기간은 다릅니다). 양방의 변호사분들이 서명된 계약서에 수정할 부분들을 조율하여 수정하는 기간입니다. 구매자는 그 기간동안 구매하고자하는 집을 꼼꼼히 검사하여 추가적으로 발견되는 문제점들이나 고장난 부분들에 대해 판매자에게 수리, 보수, 혹은 합의된 집 가격의 인하등을 계약서의 수정할 부분으로 요구할수 있습니다. 일반적인 Home Inspection은 집의 외부, 지붕, 기초공사상태, 전기, 상하수도, 문, 창문, 집의 건축구조상 문제점, 내부벽, 단열여부, 벽난로, 부엌가전, 세탁기와 건조기, 냉난방 시스템등을 검사합니다. 지역이나, 구매하실때 이용하시는 융자의 종류, 집의 특성에 따라 라돈가스 검사, 우물시스템 검사, 정화조 검사, 흰개미 검사등을 추가로 진행하기도 합니다. Inspection은 자격증을 소지한 Home Inspector (집 검사자)분을 통해 진행됩니다. 검사시간은 (집의 크기에 따라 다르지만) 평균적으로 2시간정도 걸리며, 검사가 끝난후 48시간 안에 Inspection Report를 발행합니다. 왜 Inspection이 중요한가? 언젠가 말씀드렸듯이 미국인은 평균적으로 한 집에 7~8년을 거주합니다. 즉, 일생동한 본인의 이름으로 집을 10번이상 구입하는것은 드문 일이라는 것이죠. 그렇기에 당연히, 집의 hardware적인 부분에 대한 지식과, 수시로 변하는 지역정부의 건축 준수사항등에 대해 잘 모르실수밖에 없습니다. 또한 집들은 사람의 몸과 마찬가지로, 여러 골병든 경우가 많이 있는데, 이런 문제점등을 일반 부동산 구매자가 찾아내기는 몹시 힘듭니다. 문제는 그런 부분을 수리하는데 큰 돈이 들수도 있다는 것입니다. 하지만, Inspection을 통하여, 계약 완료전에 문제점들을 찾아내어, 판매자의 돈으로 계약 합의 전에 수리, 보수를 받거나, 예상되는 수리비용을 합의된 집값에서 깎는 다면, 혹은 집 계약을 취소할수 있다면 큰 손해를 피하실수 있는 것이지요. 제 경험상으로 Inspection을 통해 발견되는 부분들의 예상 수리비용이 $30,000이 넘는 경우는 정말 자주 있습니다. 그렇기에 구매자 측에선 약 $400 ~ $500을 Inspection에 투자하여 (집의 사이즈 마다 시장에마다 이또한 다 다릅니다. 제시한 가격은 일리노이의 평균적인 집 사이즈의 인스펙션 가격입니다.) 꼼꼼한 inpection을 받는 것으로 큰 돈을 아낄수 있게 되는것입니다. 여기까지 읽으신 분들이라면 실력있는 인스펙터가 정말 중요하겠다고 생각들 하시죠? 그럼 좋은 인스펙터를 찾는 방법을 설명해 드리겠습니다. 어떻게 실력있는 Inspector를 찾을까? 보통의 경우, 같이 일하시는 리얼터분께 추천을 받습니다. 제가 권해드리는 바는 추천을 받으실때 받으시더라도 꼭 3분이상의 Inspector나 Inspection 업체를 추천받고 다음의 방법들을 이용하여 꼼꼼히 확인하신후 직접 결정하시기를 권합니다. 1. 사전조사 - 후보군이 얼마나 오랜시간 인스펙터의 일을 해왔는지, 자격증은 있는지, 보험은 있는지등을 확인합니다. - 이전고객들의 리뷰를 봅니다. 2. 기존 리포트 비교 - 후보군에 있는 인스펙터들에게, 최근의 작업중 가장 문제가 없었던 집의 리포트와 문제가 많았던 집의 리포트를 요구하여 읽어봅니다. - 리포트를 읽으실때, 해당 인스펙터는 집의 어느부분은 검사를 하고, 어느부분은 검사를 안하는지를 꼼꼼히 체크합니다. - 인스펙션 리포트의 어투가 명확한지, 이해하기 쉬운지 등등 확인합니다. 좋은 리포트는, 문제는 명확하게 지적하고, 명확한 문제가 아닐경우 문제의 소지가 될 정도를 알려주며, 어떻게 유지 보수를 해야하는지까지 쉽게 이해할수 있게 적혀있습니다. 3. 인터뷰를 통해 첫인상을 봅니다. - 얼마나 프로페셔널한 모습을 보여주는지, 얼마나 자신의 비지니스에 자부심이 있는지, 그리고 얼마나 고객들을 중요시하는지 등을 봅니다. 추가로, 인스펙션 리포트에 나오는 사항뿐 아니라 그외 여러가지 유지보수에 대한 팁도 들으실수 있고 하니, 얼마나 인스펙터를 신용하는지를 떠나 인스펙션에 꼭 함께하시기를 권합니다. 인스펙션을 그냥 하나의 무의미한 집구매과정으로 보시고 생략하시는 분들도 계신데, 정말 꼭 필요한 과정입니다. 대부분의 경우 인스팩션 비용보다 큰 돈을 아끼실수도 있고요. 인생의 가장 큰 투자인 집을 사시는 것인데, 인스팩션을 통하여 다른 어떠한 구매보다도 꼼꼼하게 살피시고 진행하시기를 권합니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #Inspection

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다. Chapter 8. Apples and Oranges (How to Determine Whether Buying a Foreclosure Is a Good Deal) - Part 2. 지난번글을 통해, Foreclosure인 집들이 일반집들에 비해 저렴한지를 정확히 알기위해서는 listing price뿐 아니라 그 외 여러가지들을 꼼꼼히 살펴보셔야 한다 말씀드렸습니다. Foreclosure인 경우 얼마나 쌀까요? 위에 있는 표의 맨 오른쪽을 보시면, 각 도시별 Foreclosure집들의 "평균" 할인율이 나옵니다. 플로리다의 Fort Mayer같은 곳은 60%이상 저렴하게 구입하실 수 있어 보입니다. 할인율의 셈법은 세 번째 칼럼인 평균 forecloure 판매가격과 네 번째 칼럼인 평균 non-foreclosure 판매가격을 이용하여 계산한 것입니다. 즉, 위 표는 일반적인 foreclosure집들의 조건들이 (위치, 크기, 내부상태등) non-forclosure집들의 크기와 컨디션과 같다는 조건하에 계산한 표이지요. 하지만, 일반적으로 non-floreclosure집들의 컨디션이나 크기, 지역 등이 foreclosure집들보다는 좋기 때문에 위표의 계산으로 나오는 할인율은 실제 할인율보다 커질 수밖에 없습니다. 그렇다면, 같은 매물로 foreclosure와 non-forclosure의 경우를 비교해 계산했을 때는 그 할인율이 얼마나 될까요? 다들 Zillow의 Estimated price아시죠? Zillow에서는 foreclosure 집들의 non-forecloure상태일 경우의 Estimated price와 실제 판매가격을 이용하여 Real Foreclosure Discount라는 것을 계산하고, 그것을 정리하였습니다. (많은 부동산 업계분들께서 Zillow Estimated Price는 오차가 심하다 말씀하실것 알고 있습니다. 하지만 실제 오차범위는 점차 줄어들고 있습니다. 최소한 제가 고객분들을 도와드리는 지역의 집들은 Cloud CMA에 가서 보시면 실제 오차범위가 +/-5%이내에서 형성되는것을 보실수 있습니다.) 아래의 표는 평균 Foreclosure의 할인율과 Real Foreclosure Discount의 차이를 보여줍니다. 점선은 미국전체의 평균 Foreclosure할인율의 변화이고, 실선은 Real Foreclosure Discount의 변화입니다. 평균값을 볼 때는 심하게는 60% 가까운 할인율이 있을때도 있었지만, 실제 RFD의 경우, 가장 낮았던 적이 2012년 9월의 23.7%였습니다. 특히 Subprime이 터진 후 Foreclosure 붐이 일어나던 시기인 2012을 보면, RFD할인율은 고작 7.7%밖에 되지 않습니다. *여기서 다시 한번 되새겨야 하는것은, 유지와 보수가 잘 안되어 있을 foreclosure집을 7.7%낮게 사서 관리가 잘 된 집의 상태를 바꿀때의 계산까지 했을경우, 과연 얼마나 저렴하게 집을 구입하실수 있을지는 잘 생각해보셔야 합니다. 하지만, 위의 분석은 미국의 평균입니다. 제가 다른글에서 말씀드렸듯이, 시장분석은 지역마다, 같은 지역의 가격대마다, 같은 가격대의 집 형태마다 다 다릅니다. 그렇다면 "코로나가 끝난 후, 우리동네의 Foreclosure할인율은 얼마나 될까?" 아래의 표는 2012년 9월 미국 주요 도시별 RFD할인율을 보여줍니다. 글 최상단에 있는 표와 비교해보시면 비슷한 부분도 있지만, Fort Mayer FL같은 경우는 차이가 심한 편입니다. 특히, 표를 보시면 제조업을 주로 하는 Rustbelt라 불리는 미 중부의 대표적인 도시들이 큰 할인율을 보이고 있습니다. 이는, Foreclosure의 할인율도 경제학의 가장 기본인 수요-공급의 법칙을 벗어나지 않는다는 것을 보여줍니다. 여러가지 이유가 있겠지만, 가장 쉽게 이해하실 수 있는 몇 가지를 예로 들면, Rustbelt의 지역은 미제조업이 하향길로 접어들며 실업율이 증가하였고, 그와 수반되는 이혼율 등이 증가하며 고등학교 졸업자 비율 등이 떨어지는 추세를 보이고 있었습니다. 실업율과 이혼율의 증가로 주택의 공급은 증가하였지만 (특히 Foreclosure의 공급도 증가하였죠), 일자리도 많지 않고 교육시설의 질도 상대적으로 낮은 이 지역들에서 같은 이유로 떠나는 사람들에 의해 수요는 떨어졌습니다. 자연히 Foreclosure를 포함한 주택가격은 하락하게 된것입니다. 그 하락폭이 결국 큰 할인율로 나타나는 것이고요. 즉, 코로나사태가 진정된 후 현재 계신곳에서 Foreclosure에 투자하시고자 하시는 분들은 해당지역의 수요와 공급이 어떻게 될지를 여러가지 정보를 토대로 예상하시면 됩니다. 크게 참고하셔야 할 내용은 해당지역의 매물 수요, 인구변화, 학교정보, 정부정책과 기타 정보들이 있습니다. 이에 대한 내용은 지난글에서 보다 자세히 다뤘으니 참고하시면 될것 같습니다. 더 궁금하신거 있으시면 댓글 남겨주십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #Foreclosure

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 다들 Foreclosure에 대해 잘 아실 겁니다. 집을 구입하시려 하는 고객분들께서는 한 번쯤 생각해 보실 것이고요. Foreclosure는 은행 및 융자를 내어준 대출자측에 저당 잡힌 집입니다. 집 융자를 못 갚아서 은행 측에 빼앗긴 집이지요. 보통 은행에 저당 잡힌 집이고, 은행은 신속히 현금화하려 하니 일반시장가보다는 낮게 매물이 나와 일반 집들보다 저렴하다는 이미지를 갖고 있습니다. 맞다고도 틀리다고도 할수 있는 부분인데요. 오늘은 Foreclosure에 대해 다룬 Zillow talk책의 내용을 제 경험과 함께 적어볼까 합니다. Chapter 8. Apples and Oranges (How to Determine Whether Buying a Foreclosure Is a Good Deal) - Part 1. 영어식 표현으로 동등한 것끼리의 비교를 apples to apples라고 하죠. 현재 관심있어 하시는 Foreclosure집이 정말 좋은 딜인가를 확인하시려면, 그 집과 최대한 같은 조건을 가지고 있는 일반 시장에 나와있는 집의 가격을 비교하시어야 합니다. 그렇다면 최대한 같은 조건이라 함은 어떤 것들을 말할까요? 집의 위치 최대한 같은 위치의 집을 선택합니다. 같은 블락이면 더 좋고, 심지어 같은 방향으로 있는 집은 더 좋습니다. 집의 크기 최대한 같은 레이아웃을 가진 같은 크기의, 같은 개수의 방, 욕실, 주차장 차량 면 개수 등을 가진 집과 비교해야 합니다. 집의 컨디션 최대한 집의 컨디션이 비슷한 집과 비교해야 합니다. 하지만 Foreclosure의 경우, 전 거주자가 집에서 쫓겨나는 형태이기에 다음의 이유로 집의 컨디션에 많은 문제가 있을수 있습니다. 제가 Fix and Flip투자를 위해 찾아다녀본 집들과 고객분들과 함께 찾아가 본 Foreclosure집들의 99%는 거주가 불가능한 상태의 집이었습니다. 첫째, 융자도 못 갚을 처지에 계셨던 분들이 집의 보수, 유지, 관리를 제대로 하시기 힘들었을 것입니다. 그래서 집에 골병이 든 경우가 많이 있습니다. 예를 들면 침수가 있었으나 제대로 보수를 못하여 건물의 하부가 약해져 있다던지, 물이 침투할수 있는 부분 (지붕, 벽, 하부)등을 제대로 관리 못하였다던지 하는 문제들이지요. 집도 사람의 몸과 같아서 이런저런 부분을 그때그때 똑바로 유지, 보수해주지 않으면 쉽게 늙습니다. 둘째, 집에서 쫓겨나가는 순간까지의 그 모든 분노와 스트레스를 집에 풀고 나가는 경우도 많이 있습니다. 하수배관에 시멘트를 붙고 나간다던지, 모든 drywall에 구멍을 내고 나간다던지, 전기배선을 뒤섞어놓고 나간다던지 등의 말로 다 못할 여러 경우가 있습니다. 집 상태에 대한 문제는, 일반시장에 나온 집들은 큰 문제점들에 대해 판매자측에 수리를 요구할 수 있습니다. (제 다른 블로그 글에 자세히 나와있습니다. 여기). 하지만, 대부분의 Foreclosure는 As-Is의 상태로 판매가 됩니다. 말 그대로 그냥 있는 그대로 사가라는 것이지요. 물론, As-Is의 경우에도 몇몇사항을 고치고 그에 해당하는 추가적인 협상이 가능하지만, 금융기관을 상대로 하는, 특히 정말 좋은 딜인 경우에는 절대 불가능하다 보시면 됩니다. 그렇기 때문에, 구매후 발생할 수리와 보수비용을 잘 따져보셔야 합니다. 생각보다 이 부분이 엄청 큰 액수를 차지할수 있습니다. 참고하시라 제 경험을 나눠드릴게요. 아래의 두 사진은 제가 2018년에 Rehab을 한 Montrose beach에 있는 콘도의 전 후 사진입니다. 750sq ft이고 1bed and 1bath였습니다. 20층이 넘는 빌딩의 한 유닛이라 내부골조공사가 일절 필요 없었음에도 불구하고 전체 공사비용이 약 $20K 들었습니다. 공사기간동안의 모게지, 일하시는 분들의 관리와 공사진행사항관리등 (물론 더 비싼 업체에 하시면 이 부분의 스트레스가 없어지는 대신 비용이 올라갑니다) 실질적 비용 외적인 부분도 무시 못합니다. 그외 위험요소 Foreclosure집들의 경우 일반적인 집들처럼 구체적인것을 공개하지 않는 경우가 많습니다. 특히 경매로 나온 집을 사실경우엔 정말 많은 사전조사를 통해서 그런 위험성을 최소화 한후 진행하셔야 합니다. 다시한번 말씀드리지만, Foreclosure집 중에 맘에 드시는 집이 있다면, 위에 나열된 부분들을 꼭 일반시장에 나와있는 집들과 꼼꼼히 비교분석해 보시고 진행하시기를 권해드립니다. 내일 올릴 글은, Foreclosure에 대한 두번째 글로, foreclosure집들이 과연 얼마나 싼지, 그리고 언제 싸게 나오는지에 대해 적어볼까 합니다. 궁금하신것 있으시면 언제든지 연락주십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #Foreclosure

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 오늘글은 고객분들께 변동이자를 권해드리는 글이 아님을 미리 밝힙니다. 단지, 여러 융자의 형태가 있음을 알려드리고, 상황에 맞는 융자를 선택하시라 도와드리는 글입니다. 집을 사실때 거의 모든 분들께서 30년 고정이자 융자를 얻으십니다. 과연 30년 고정이자가 모든 분들께 적합한 융자일까요? 오늘은 그부분에 대해 생각하실수 있는 내용을 나눠봅니다. Chapter 7. - ARMs and Legs (Fixed Mortgages Aren't for Everyone) 한 집에서 얼마나 오랫동안 살아보셨나요? 미국의 경우를 볼까요? - 미국에서 사람들은 평균 한 집에서 7-8년을 살고 이사를 갑니다. - 미국에서 사람들은 평균 4.6년에 한번씩 직장을 바꿉니다. - 미국에서는 평균 8년동안의 결혼생활후 이혼을 합니다. 위의 모든 경우가 거주하고 있는 집을 팔아야 하는 상황입니다. 그 어느것도 30년이란 시간에 가까운 것이 없지요. 그런데 왜 거의 모든 집을 사시는 고객분들은 아무 고민없이 30년 고정을 선택하실까요? 혹시, 집을 구매하실때 융자에 대해 따로 시간을 가지시고 쇼핑해보셨나요? 제가 고객분들께 늘 드리는 말씀이 있습니다. 차나 가방같은거 사실때 다들 사전조사 열심히 하시죠? 차나 가방이 얼마나 할까요? 집은 정말 후진 집도 최소 $100K는 합니다. 그 집을 사실때 얻으시는 융자에 지불되는 이자또한 말도 못하게 큰 금액입니다. 충분한 시간을 가지고 융자를 현명하게 선택하시어 이자를 조금만 낮게 융자를 얻으셔도, 그 집에 머무시는 동안 가방을 사도 몇개를 살 수 있는 금액이 절약됩니다. 하지만, 미국 평균 융자를 고르시는데 걸리는 시간은 4.5시간이랍니다. 솔직히 저도 부동산업계에 들어오기전 집을 살때는 아무주저없이 은행에서 권해주는 융자프로그렘을 선택했었습니다. 자, 그럼 주택융자에는 어떤것들이 있을까요? 주택융자에는 크게 두가지가 있습니다. 1. 고정금리 (Fixed Rate Mortgage - FRM이라고 표기합니다) - 융자를 얻는 시점에 정해진 이자율을 정해진 기간동안 유지하는 융자입니다. 즉, 3.5%의 이자율로 30년 상환 융자를 얻으셨다면 (30-yr FRM) 30년 동안 3.5%의 이자율이 유지됩니다. 일반적인 금융기관에서는 보통 15년 과 30년 두가지 프로그램이 대표적입니다. 15년은 원금을 15년 동안 상환하는 것이에 매달 납부액이 크지만, 이자율을 30년에 비해 훨씬 낮습니다. 즉, 은행 배불려주는 돈은 덜 내는 것이지요. 2. 변동금리 (Adjustable Rate Mortgage - ARM이라고 표기합니다) - 융자를 얻는 시점에서 일정기간 (보통 1년, 3년, 5년, 혹은 7년)은 FRM과 같은 방식으로 진행된 후, 그 이후부터는 그 시점의 이자율에 따라 이자가 변동합니다. 보통 해마다 변하거나 6개월에 한번씩 변하거나 하는 식입니다. (이는 금융기관마다, 프로그램마다 다른것으로 알고 있으며, 매달 변하는 프로그램도 있습니다.) 표기는 ARM 5/1식으로 표기하는데, 이는 변동이자 (ARM), 5년간은 FRM, 그후는 1년에 1번씩 이자율이 변하는 프로그램이라는 뜻입니다. 언제나 변동금리가 이자율은 더 낮습니다. 중요한 것은 한시점을 두고 볼때, 언제나 변동이자가 이자율이 더 낮습니다. 본 글 상단에 있는 그래프를 보시면 한눈에 아실수 있습니다. 바로 인지하셨겠지만, 이자율이 낮다는 말은 같은 돈으로 더 비싼집을 구매하실수 있거나, 같은 집을 사셔도 월 납부액이 낮아진다는 이야기 입니다. 하지만 ARM의 이자율은 변동합니다. 그래서 철저한 계획이 필요합니다. 글 최상단에 있는 그레프에 나와있듯이 ARM도 FRM과 같이 변동합니다. 다만 FRM은 한번 정해진 이자율로 쭉 가는 것이고, ARM은 이자율이 위의 그래프에 따라 변동하는 것이지요. 즉, 어느시점에서는 FRM보다 월 납부액이 커질수도 있는 것입니다. (예, 만약 2004년에 FRM로 했을경우 2008년에도 약 5.5%의 이자를 납부하면 되지만, ARM 1/1 의 경우는 2008년엔 5.7%의 이자율을 납부해야 하는 것입니다.) 그래서 철저한 계획이 필요합니다. 지금 구매하시는 집에서 몇년을 사실것인지등을 꼼꼼히 생각해보시고, 5 ~ 7년정도 사실 계획이면, ARM 5/1 이나 ARM 7/1로 융자를 알아보시어 5 ~ 7년간 더 낮은 이자율의 혜택을 보시는것도 고려해 보시는 것도 나쁘지 않다 권해드립니다. 심지어 이자율이 정말 낮아졌을때는 ARM을 FRM으로 Refinance하는 것도 가능하니, 집을 구매하실때 꼭 융자에 대해서도 꼼꼼히 알아보시고 현명한 선택 하시기를 권해드립니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #변동금리 #고정금리 #FRM #ARM #Mortgage

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. Chapter 6. Do Your Homework (Finding a great school district in your price range) 누구나 쉽게 예상하듯, 그리고 주변에서 쉽게 볼수 있듯이 학군의 질과 부동산 가격은 정비례합니다. 닭이 먼저인지, 달걀이 먼저인지는 모르나 집들이 비싸면 property tax를 더 많이 걷을수 있을것이고, 걷어들인 더 많은 세금이 학교에 투자되면 학교가 더 좋아질것이고, 그러면 해당 지역으로 이사오고 싶은 수요가 늘어나 집값이 더 오를것이고.......의 싸이클이 반복되는 것이지요. 그렇다면 이 논리가 전미 모든 지역에 고르게 해당될까요? 빅데이터를 분석한 결과에 따르면 그렇지 않다고 합니다. 위 이미지에서 보시다시피 South Carolina, New York, Virginia, New Mexico, Minnesota, 이 5개 주는 부동산 가격과 학교의 등급사이의 관계가 가장 약한 지역이라 합니다. 특히 New Mexico같은 경우 부동산 가격 하위 10%의 지역의 학교 점수와 부동산이 가장 비싼지역의 학교점수차가 3.6point정도 차이밖에 나지 않습니다. 반면에, 제가 MBA를 한 Ohio나, Pennsylvania, Michigan들의 Rust belt라 불리는 지역과 Georgia와 Tennessee주는 그 상관관계가 가장 뚜렷한 5개 주입니다. 미시간주 같은 경우는 부동산 가격이 가장 낮은 지역과 높은 지역의 학교 점수차가 7점이 넘게 나네요 (하위 10% 점수 2.1 Vs. 부유층 지역 점수 9.2). 빅데이터를 통해 확인된 또다른 사실은 "집값과 학교점수의 상관관계는 집값이 오를수록 더 뚜렷해진다" 입니다. 펜실베니아의 경우, 학교점수 5인 학군에서 6인 지역으로 이사할 경우, 평균집값의 인상률이 15.4%인 반면에, 학교점수 8인곳에서 9인곳으로 이사할경우, 평균집값이 60.1% 올라간다 합니다. 켈리포니아의 경우도 비슷한데, 5에서 6인 지역으로 이사시에는 6 지역의 평균집값이 5지역보다 9.9% 비싸지만, 8에서 9지역으로 이사시에는 그 차이가 47.9%에 이른다 합니다. 여기까지 본다면, 아이들을 9.0점 이상의 좋은 학교에 보내려면 비싼 동네로 이사가야 하는 것은 어쩔수 없는 일로 보이네요. 하지만 찾아보면 좋은 학군과 이상적인 집값이 공존하는 곳이 있다는게 이 책의 내용입니다. 아래는 제가 있는 시카고 근교 지역에있는 $150K ~ $200K에 리스팅 되어있는 다음의 조건에 맞는 집들과 Great Schools의 점수가 9.0이 넘는 고등학교들을 표시한 지도입니다. - Detached Single Family이거나 Townhome - 2,000 ~ 2,500 sq ft사이 - 방 3개 이상, 욕실 2개이상 - 실내주차 2대 이상 보시는 바와같이, 시카고 지역도 Flossmoor나 McHenry카운티 지역과 같이 집값이 많이 부담되지 않으며 학군이 정말 좋은 지역들이 있습니다. 책에서는 제 둘째딸이 태어난 동네인 Dublin Ohio를 예로 들었습니다. 같은 Jerome High School (10점짜리)학군내에 있는, 겨우 2.6마일 떨어져있는 두개의 10점짜리 초등학교인 Scottish Corner와 Deer Run초등학교 학군의 평균 집값은 Deer Run학군이 $413K 인 반면에 Scottish Corner의 경우 $286K입니다. 물론 집값이 학군에만 비례되는것은 아니며, 그 외 여러 입지조건들이 고려사항으로 포함되어 평균집값이 올라가는 것입니다. 하지만, 아이들의 학교만을 봤을때, 좋은 학교를 보내기위해 꼭 비싼동네로 이사가실 필요는 없다는 것입니다. 잘 찾아보시면 좋은 학군의 저렴하고 좋은 집들을 찾으실수 있거든요. 학교에 대한 정보는 greatschools.org나 niech.com에 가시면 찾으실수 있습니다. 늘 그렇듯 궁금하신점 있으면 언제든지 연락 주십시요. #chicago#realestate#testimonial#realtor#realestatebroker#realestateagent#mchenrycounty#naperville#northbrook#glenview#mchenry#crystallake#illinois#네이퍼빌#시카고#시카고복덕방#한상철#리얼터한상철#SangHan#글랜뷰#노스브룩#시카고리얼터#시카고부동산중개인#시카고집#시카고근교#미국에서집사기#미국에서집팔기#시카고학군#시카고렌트#시카고이민#미국이민#미국집#미국부동산#미중부#ZillowTalk#부동산책이야기#부동산투자#학군#Greatschools#좋은학군

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 부동산에 전해지는 미신이 몇가지가 있는데, 그중 대표적인 하나가 "좋은동네에서 가장 나쁜 집"이라 생각합니다. 다들 몇번씩은 들어보셨을텐데요. Zillow talk에 그 주제에 대해 big data를 분석한 내용이 있습니다. 길지 않은 내용이니 함께 보실까요? Chapter 5. It's The Worst House For A Reason (Why you shouldn't by the worst house in the best neighborhood) 각 Zipcode의 하위 10%집들의 집값 상승률 Zillow에서 각 zipcode의 하위 10% 집들을 분석한 결과, 몇명 드믄 경우를 제외하고는 하위 10%의 집들의 집값 상승률은 그 외 90%와 비슷하다고 합니다. 하지만, 동네가 좋아지면 좋아질수록, 하위 10%의 상승률은 오히려 그 외 90%보다 낮아진다고 합니다. 좋은 동네일수록 나쁜집의 투자효과가 작아진다는 이야기입니다. 즉, 많은 투자자분들이나 부동산 관계자분들께서 말씀하시는 "가장 좋은 동네에서 가장 나쁜집을 사는 것은 좋은 투자다"라는 조언은 미신에 가까운 조언인 것이지요. 왜 하위 10%의 집들은 상승률이 높지 않을까? 가장 큰 이유는 좋은동네일수록 나쁜집의 수요가 적기 때문입니다. 제가 부동산 시장에 대해 적은 블로그를 보시면, 부동산도 결국 수요와 공급에 따라 가격이 결정된다는 것을 보다 잘 이해하실수 있을텐데요, 그와 같은 이유때문입니다. 해당 블로그 글들은 (1편, 2편) 에서 보실수 있습니다. 입장을 바꿔 생각해보시면, "좋은동네에서 나쁜집을 사라"라는 조언은 모르신다는 전제하에, 예쁘고 고급스러운 집들이 대부분인 동네에 낡은 집을 사서 거주하실 의향이 있는지 스스로에게 물어보시면 답은 쉽게 나옵니다. 즉, "좋은 동네의 나쁜집을 사라"라는 조언에 대한 답을 책의 표현을 빌어 적어보자면 이렇습니다. "By buying the worst house in the best neighborhood, they are also buying the worst house where it has the worst chance of appreciating in value" (최고의 동네에서 최악의 집을 구매하는것은 최악의 가치상승률을 가지고 있는 집을 구매하는 것이다) 하지만 예외도 있습니다. Zillow의 분석에 따르면 뜨는 동네의 하위 10%는 나머지 90%에 비해 상승률이 높다고 합니다. 다시 명확하게 적자면 "좋은 동네의 나쁜집"이 아니고, "뜨는 동네의 나쁜집" 입니다. 그렇다면 뜨는 동네란? 뜨는 동네란 지난 5년 연속 부동산 가격 상승률이 미국 평균 상승률보다 높은 동네를 얘기합니다. 만약 이런 동네의 나쁜집을 부동산 가격 상승률이 평균보다 높아지기 시작한 첫 몇해안에 구매하셨다면, 해당 부동산의 가격이 그 지역의 평균부동산 가격만큼 오를 확률이 높습니다. 우리나라의 젠트리피케이션이 일어났던 가로수길이나 경리단길에서 그 예를 찾을수 있습니다. 정말 쓰러져가는 건물들도 지역 평균가 수준에서 판매되었습니다. 하지만, 책에서는 타이밍이 중요하다 말하고 있습니다. 비록 뜨는 동네의 나쁜 집이라도, 타이밍이 완벽하지 않으면 결국은 다른 지역과 똑같은 결과, 혹은 더 나쁜 결과를 얻게 된다는 것이지요. 즉, 그만큼 어렵고 드믄 경우이니, "좋은 동네에서 나쁜집을 사라"의 조언 보다는 이 챕터의 제목처럼 "그 동네의 제일 나쁜집은 사지마라"가 더 좋은 조언이 아닐까 싶습니다. 부동산관련 질문이나 도움 필요하시면 부담없이 연락주십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #좋은동네나쁜집 #부동산미신 #Myth #realestatemyth #the_worst_house_in_the_best_neighborhood

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. Chapter 4. The Starbucks Effect (How Lattes Perk Up Home Prices) 개인적으로 책의 내용중에서 가장 인상깊게 읽었던 쳅터중 하나입니다. 길지 않은 글이니 다들 재밌게 읽으실수 있다 생각합니다. The Frappuccino effect Big data를 분석한 결과에 따르면 Starbucks 매장 주변의 집들은 다음의 특징을 갖습니다. 1. 일단 마켓가격자체가 같은지역 다른 집들보다 높습니다. 2. 하지만 스타벅스 근처 집들의 집값은 같은지역 다른집들보다 훨씬 빠른속도로 올라갑니다. 즉, 부동산 가격 상승률이 높습니다. 3. 불경기후 가격을 회복하는 속도도 훨씬 빠릅니다. 그렇다면 Dunkin 근처의 집들은 어떨까요? 그래프를 보시다시피 Dunkin주변의 집들도 비슷한 효과가 있었으나 가격 상승률이나 가격회복 속도가 Starbucks 주변의 집들보다 빠르지 않습니다. 아래의 표는 위에있는 그래프를 수치화 한 것 입니다. 결과적으로 말씀드리면 1997년부터 2013년까지, 즉 집값이 매년 거의 10%씩 오르다 Subprime으로 거품이 빠지고 집값이 다시 회복할때까지의 변화를 보면 다음과 같습니다. - 일반집들은 65%가 오름 - 스타벅스 근처집들은 96%가 오름 - 던킨 주변 집들은 80% 오름 다음 Starbucks 위치는? 이쯤에서 다들 "스타벅스가 생길곳을 미리 예상하여 집을 사면 훨씬 큰 이익을 남길수 있겠구나"라는 생각들을 하실겁니다. 하지만 안타깝게도 스타벅스의 위치선정은 20여명이 넘는 부동산 전문가들이 여러 지역적 데이터를 바탕으로 선정한다 합니다. 칼같이 정해진 가이드가 없다는 말이죠. 저 개인적으로는 인상깊게 읽은 챕터인지라 읽으시는 분들께서도 흥미롭게 읽으셨으면 하는 바람입니다. 부동산 관련 도움 필요하시면 언제든지 연락 주시고요. 좋은 하루 보내십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #스벅 #starbucks #던킨도너츠 #던킨 #dunkin

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 부동산 거래를 하실때, 미리 집값이 다른곳 보다 빨리 상승할 곳을 파악하고 아직 집값이 오르지 않았을때 구입하시는 것은 모든 분들이 바라시는 바라 생각됩니다. 마치 70년대 서울 강남이나, 아직 뜨기전 가로수길, 혹은 Chicago 지역의 Bucktown처럼 말이죠. Zillow Talk에서는 그에 대한 내용을 3번째 챕터에서 설명하고 있습니다. Chapter 3. Neighborhoods that will appreciate (Predicting the next hot spot) Zillow는 그간 자신들의 시스템을 통해 쌓은 데이터뿐 아니라, 이전의 데이터까지도 분석하여 다음의 세가지 요소가 부동산 가격이 상대적으로 빠르게 오르는 지역의 특징이라 설명하고 있습니다. Downtown Effect 대도시 중심부에 가까울수록 집값이 더 빠르게 상승합니다. 반면에 도심과의 거리에 따른 부동산 가격 상승률의 차이는 시간이 갈수록 줄어들게 됩니다. 아래의 표는 1970 ~ 2000년, 30년동안의 Arizona Pheonix 지역의 집값변화를 막대그래프로 나타낸 것입니다. City center에서 0 ~ 10mile 이내의 지역의 부동산 값을 100%으로 보고 멀리 떨어져 있는 지역의 집값들을 %로 표시한 것입니다. 보시다시피 40 ~ 50마일 떨어진 지역은 1970에는 도심지 부동산의 7%대에 매매가 가능했다면, 2000년에는 도심지 부동산의 19%가격에 매매가 가능합니다. 반면에 거리가 가까워 질수록 도심지 부동산에 근접한 가격대로 부동산 매매가 가능해짐을 보실수 있습니다. 책에서 설명하지 않은 특이점은 도심보다 가까운 10 ~ 20마일 죤보다 20 ~ 40마일 죤들의 상승율이 훨씬 높다는 점입니다. 이는 다른 도시는 몰라도 제가 살았던 뉴욕이나 시카고에는 정확이 적용되는 부분입니다. 두 도시를 보면 지하철이 다니는 지역에서는 지하철 역들의 종점지역에 가까워 질수록 동네가 조금 안좋아졌다가 지하철이 안다니는 지역부터 다시 좋아지는 경향이 있습니다. 그 지역 주민들의 생활패턴에 따른 결과라 생각합니다. Halo Effect 이미 상권이 잘 발달한 지역의 바로 옆동네의 부동산의 가격이 빨리 상승한다 합니다. 책에서 설명하기로는 모든 사람들이 저렴한 부동산을 찾지만, 이미 발달된 지역의 모든 혜택은 같이 누리고 싶어한다는 것입니다. 시카고 지역의 예를 들면 , Naperville 학군내의 고등학교를 가는 Aurora(east side)나 Plainfield(north side)지역이 대표적인 예이겠습니다. Naperville의 학교와 downtown등을 쉽게 누릴수 있는 지역적 조건때문에 타 Aurora나 Plainfield지역보다 집값이 빠르게 상승하였습니다. . Gentrification 낙후되고 부동산 가격이 저렴한 지역에 새로운 부동산 붐이 생겨나, 기존 거주자들이 이사를 나가고 새로운 사람들이 그 지역을 메꾸게 되는것은 Gentrification이라고 합니다. 대표적인 예는 한국의 경리단길이나 가로수길, 시카고로 따지면 Westloop, Sounthloop, Bucktown등이 좋은 예이고, 요즘은 Bronzeville에서 gentification이 일어나고 있습니다. (사실 Covid19때문에 주춤해졌습니다). 책에서는 gentrification이 생길 지역의 특성을 다음과 같이 소개하고 있습니다. - 17%이상의 해당지역의 집들이 40년보다 오래됐을경우 (전미 지역중 40년이상의 집이 17%이상인 지역은 전미 평균과 비교해 집값이 빠르게 상승할 확률이 47%나 된다고 합니다) - 해당지역의 자가소유비율이 낮은 경우 개인적으로 가만히 생각해보면, 보통 집값이 빠르게 상승한 곳은 위에 열거한 세가지 조건이 다 맞는 경우들 입니다. 이 세가지를 염두하시고 부동산 투자계획을 세우시면 투자의 성공확률을 높이시는데 도움이 될꺼라 확신합니다. 부동산매매와 투자 관련 질문이 있으시면 언제든지 연락 주시고요. 좋은 하루 보내십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #haloeffect #gentrification #downtwon

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 많은 분들께서 집을 사시는 것과 렌트를 하시는것의 사이에서 많은 고민을 하십니다. 책의 두번째 챕터에서는 그 부분에 대한 이야기를 나누고 있습니다. Chapter 2. Stats and the City 거의 모든 경우, "장기적"으로 볼때 집을 구매하는것이 렌트를 하는것보다는 현명한 선택입니다. 하지만 그 "장기적"이 얼마나 오랜 기간인지가 중요하겠지요. 역시 책에서도 가장 현명한 방법은 "그 집에서 얼마나 오래 살것인지" 가 선택의 가장 중요한 요소라 설명합니다. 책에서는 매매가 렌트보다 이윤을 남겨주는 시점을 "Buy-Rent Breakeven Horizon"라고 부르며, 미국의 각 대도시의 Breakeven Horizon을 다음의 표로 보여줍니다. 책에서 제가 살고있는 시카고지역을 기준으로 보면, (2014년 기준)으로 2.3년 이상 그곳에 거주하실 예정이라면 집을 구매하시는게 렌트를 하시는 것 보다 나은 결정이라는 것을 Big data analysis를 통해 보여주는 것입니다. 즉, 앞으로 집을 구매하실지 렌트를 하실지 고민되실때, breakeven horizon을 계산해 보시는것을 권해드립니다. 그렇다면 어떻게 Rent Vs. Own의 breakeven horizon을 계산할까요? (이곳부터는 제 의견이 살짝 더해짐을 미리 말씀드립니다. ) 책에서 소개시켜주는 계산기는 zillow에서 자체개발한 rent vs. own 계산기입니다. zillow에서 쓴 책이니 당연히 zillow.com내의 계산기를 소개했겠지요. 링크는 아래에 있습니다. https://www.zillow.com/rent-vs-buy-calculator/ 사실 rent Vs. own 계산기는 구글만 검색해 보셔도 여러가지가 있습니다. 물론 Realtor 분들이 쓰시는 MLS 에도 비슷한 계산기가 있습니다. 그리고 리얼터분들께 계산을 부탁하면 거의 모든 리얼터 분들께서 MLS의 계산기를 사용하시는 것으로 압니다. 하지만, 저는 고객분들께 계산해 드릴때 다음의 이유로 realtors.com 의 계산기를 #1 pick으로 선택합니다. 그 링크는 아래에 있습니다. https://www.realtor.com/mortgage/tools/rent-or-buy-calculator/ 1. 일단 MLS의 계산기는 거의 Breakeven horizon을 계산하는 대신에, 사용자가 년수를 입력하면 입력된 년수에 따른 렌트와 매매의 차액을 계산해줍니다. 아래의 이미지처럼 말이죠. 2. 매매를 하지 않을경우, 다운페이를 위해 마련하신 금액을 이용하여 부동산 매매가 아닌 다른 투자를 진행하여 수익을 얻을수 있습니다. 만약 그렇게 얻을수있는 수익이 집을 매매하여 아낄수 있는 액수보다 크다면 렌트가 더 좋은 선택일수 있습니다. 하지만 MLS의 계산기는 그 비교를 할 수 없습니다. 그래서 거의 대부분 own이 더 나은 결정으로 보여집니다. 3. Realtors.com의 계산기의 기능은 솔직히 zillow의 계산기와 별 차이가 없습니다. 하지만 zillow는 보다 일반 소비자 중심의 간략한 설명이 있는 방면에 realtors.com의 계산기는 보다 구체적인 분석이 가능하게 되어있습니다. 늘 그렇듯이 궁금하신거 있으시면 주저없이 질문주시고요. 건강한 한주 보내십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #RentVsOwn

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 고객분들께서 집을 찾으실때 주로 찾으시는 사이트가 몇가지 있습니다. Zillow, Redfin, Realtors.com등이 대표적이지요. 하지만 redfin에는 렌트관련 자료가 안나와 zillow와 realtors.com이 고객분들께서 가장 많이 쓰시는 사이트라 생각됩니다. 그중 단연 #1인 부동산 사이트 zillow의 창업자인 Spencer Rascoff와 zillow의 경제학자인 Stan Humphries가 함께 쓴 좋은 부동산 책이 있어 그 내용을 추려 함께 나누고자 합니다. 글재주가 부족한 관계로 책의 리뷰를 한편의 블로그에 싣지는 못하겠고, 26개의 각 챕터를 각각 요약해서 시리즈에 걸쳐 소개해드리겠습니다. Zillow은 2006년에 설립되어 지난 15년간 그 누구보다 많은 big data를 가지고 있으며, 그 big data를 연구 분석하는 회사입니다. 그렇기때문에 이 책에 있는 내용들이 그냥 흥미롭게 웃어 넘길수 있는 내용은 아니라고 생각합니다. 제 블로그의 요약된 내용이 이런저런 이유로 책을 직접 읽기 힘든분들의 앞으로의 부동산 거래에 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바램입니다. 물론 글 읽으시는 중개인분들께도 많이 도움이 되었으면 합니다. Chapter 1. Warren Buffet is (Always) Right Warren Buffet, 뭐 워낙 유명한 분이시죠? 책에서는 Warren Buffet의 예를 들며 왜 부동산이 좋은 투자인지에 대해 설명하고 있습니다. 책에서는 2012년 CNBC의 뉴스에서 이런 문답이 있었다 소개합니다. 참고로 2012년은 Subprime Mortgage의 여파가 계속되고 있던 시기입니다. ----------------------- 진행자 (Becky Quick): "아직도 지금이 주식을 사기에 좋은 시기라 생각하시나요?" Warren Buffet: "네. 허나 내가 몇십만개의 개인주택을 사는 방법을 알고 있다면 나는 개인주택들을 사는것에 투자할것 입니다" 진행자: "그렇다면 젊은 투자자들에게 주식과 그 둘의 첫 부동산 구매중 어떤것을 선택하라 조언할건가요?" Warren Buffet: "이자율이 엄청나게 낮은 2012 시점에서 30년 고정이자로 집을 사는것은 끝내주는 딜이며 상당히 매력적인 투자입니다." -------------------------- 실제로 Warren Buffet은 2013년에 부동산회사를 설립하였지요. 미국에 계신분들은 자주 보셨을 부동산 회사중 하나인 Birkshire Hathaway Home Services가 바로 그 회사입니다. 이 책에서는 부동산의 3가지 장점을 실데이터를 통해 보여주며, 부동산이 왜 주식에 비해 매력적이 투자인지를 적고있습니다. 1) 높은 투자수익 (Higher Return on Investment) Zillow의 1974년부터 2014년까지의 분석결과 S&P 500의 연평균 ROI는 10.4%인 반면에 거주용 부동산의 ROI는 11.6%라고 합니다. 2) 낮은 변동성 (Low Volatility) 주식투자를 롤러코스터에 비유하며 부동산의 변동성이 더 낮음을 말하고 있습니다. 변동성이 낮은만큼 부동산이 더 안정적이 투자이겠지요. 3. 지렛대효과 다들 아시겠지만, 보통 투자하시는 부동산의 일정부분을 충당할수 있는 down payment만 있으면 소유하신 현찰보다 훨씬 큰 값어치의 부동산을 소유하실수 있고, 그 부동산의 가격상승에 따른 더 큰 이익을 얻을수 있게 됩니다. 즉 $300K의 집을 사시며 5%의 다운을 하실때, $15K가 있으면 $300K의 부동산을 소유하실수 있습니다. 반면에 주식같은 경우, $15K가 있으면 $15K어치의 주식밖에 못 사겠죠 (책에서 주식에서도 지렛대 효과를 이용할수 있는 Buying on margin이라는 방법이 있다고는 소개하지만 절차가 복잡하고 일반투자자들에게는 드물게 유효한 방법이라 설명하고 있습니다. ) 여기서, $15K를 투자한 부동산이 10%가 올랐다는 가정을 했을때, 부동산투자를 통해 생기는 수익은 $30K인 반면에 $15K를 투자한 주식이 10% 올랐을 경우의 수익은 $1.5K밖에 되지 않습니다. 즉, 더 같은 상승률에도 더 큰 수익을 얻을수 있는것이 부동산이라고 설명하고 있습니다. *계속해서 이 책에 있는 내용들 공유해드리며 고객분들께서 부동산구매를 하시는데 도움이 될수 있도록 노력하겠습니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기