If you're thinking about buying a home or making a move, two questions are probably on your mind: When will mortgage rates come down? And where are home prices headed? As the end of the year approaches, many buyers and sellers are wondering whether it makes more sense to move now or wait until 2027. According to a November 4 report from Keeping Current Matters, forecasts from several major housing industry organizations suggest a relatively steady market ahead rather than dramatic changes. Mortgage rates may remain within a similar range, while home prices are expected to rise modestly. Of course, forecasts can change as economic conditions evolve. The important question isn't whether a particular prediction turns out to be exactly right. It's what these expectations mean for your family's buying, selling, or moving plans. 1. Will Mortgage Rates Drop Significantly in 2027? Forecasts highlighted by Keeping Current Matters from Fannie Mae, the Mortgage Bankers Association, and Wells Fargo suggest that mortgage rates may remain relatively stable through 2027 rather than fall dramatically. If you're putting off buying a home solely because you expect much lower rates next year, waiting may not deliver the savings you're hoping for. It's also important to understand that mortgage rates don't move based on Federal Reserve decisions alone. Inflation, employment trends, economic growth expectations, long-term Treasury yields, and financial market conditions all play a role. For buyers, the more useful question is: What mortgage terms can I qualify for today, and what monthly housing payment can I comfortably afford? Even if rates don't decline significantly, there are ways to improve your borrowing position. Start by reviewing your credit score, evaluating your down payment options, and comparing mortgage products and lender fees. You might also consider paying discount points to secure a lower interest rate. However, it's important to calculate how long it would take for the monthly savings to offset that upfront expense. Refinancing may be an option in the future, but it shouldn't be something you depend on to make an otherwise unaffordable home purchase work. 2. What Are Experts Predicting for Home Prices? The forecasts summarized in the report suggest that national home prices could continue rising at a modest annual pace of approximately 1% to 1.5% through 2027. That's a much slower pace than the rapid appreciation seen in previous years. However, these forecasts also don't point to a major nationwide decline in home prices as the most likely outcome. Consider a simple example. If a $600,000 home appreciates by 1.5% over one year, its value would increase to $609,000. This is only an illustration, not a prediction for any particular property. But it highlights why buyers should consider more than mortgage rates when deciding whether to wait. Even if rates decrease slightly, a higher purchase price could offset some of the expected savings in your monthly payment. It's also worth considering how much rent you'll pay while waiting and how much additional money you could save toward a down payment. Waiting isn't automatically the better financial decision, and neither is buying immediately. 3. When Does Waiting Make Sense? There are certainly situations where waiting until 2027 could be the smarter choice. If another year would allow you to build a larger down payment, improve your credit, stabilize your income, or strengthen your emergency savings, waiting may put you in a much better financial position. Your decision should be based on your financial readiness and long-term housing needs—not simply on predictions about where rates or prices might go. 4. Why Chicago's Suburbs May Tell a Different Story National housing forecasts provide a useful big-picture perspective, but they don't necessarily reflect what's happening in every Chicago suburb. Real estate conditions can vary significantly depending on the school district, neighborhood, price range, and type of property. In highly sought-after suburban school districts, for example, available inventory may remain limited. Even if national reports show that housing inventory is increasing, that doesn't necessarily mean you'll have more options in your preferred school district or within your budget. If you're buying, look closely at recent comparable sales in the neighborhoods you're considering. How quickly are well-maintained homes selling? Are sellers reducing their asking prices? Are competitively priced properties still attracting strong interest? Even within the same city, some homes may need price adjustments to sell, while others go under contract quickly. Your local market matters more than a national forecast when you're making an actual buying decision. -What Should Sellers Keep in Mind? If you're planning to sell, forecasts of rising home prices don't automatically mean you should list your property at a higher price. Today's buyers are looking closely at the total cost of homeownership, including mortgage payments, property taxes, homeowners insurance, HOA fees, and potential repairs. When monthly housing costs are already stretching buyers' budgets, pricing and property condition become especially important. A successful listing strategy should be based on recent comparable sales, current competing properties, and the condition and features of your home. The goal is to position your property competitively while highlighting what makes it valuable to buyers. -Selling One Home and Buying Another? Look at Both Transactions Together If you're planning to sell your current home and purchase another, it's important to evaluate both transactions as part of one financial plan. Start by estimating how much you'll have left after selling your current property, including mortgage payoff and selling expenses. Then consider how much of that money can go toward the down payment on your next home and what your new monthly housing costs would look like. Your existing home equity may give you more flexibility than you realize. For some homeowners, using the equity they've built over the years could significantly reduce the amount they need to borrow for their next purchase. Looking at the complete picture can help you determine whether moving makes financial sense, even if today's mortgage rates are higher than the rate on your current loan. 5. The Best Way to Prepare for 2027 Rather than trying to predict the perfect time to buy or sell, start by running the numbers based on today's conditions. Ask yourself: What total monthly housing payment can I comfortably afford at current mortgage rates? Will I have enough savings left after purchasing a home? Are there suitable homes available in my preferred neighborhoods and price range? How would my financial situation change if I waited another year? Once you have those answers, you can make a meaningful comparison between moving now and waiting until 2027. And even if you're not ready to move immediately, there's no reason you can't start preparing. Reviewing mortgage options, following local listings, and understanding your current home's market value can help you make a more confident decision when the right opportunity comes along. The goal isn't to time the market perfectly. It's to make a move that works for your family, your finances, and your future. Planning to Buy or Sell in Chicago or the Surrounding Suburbs? If you're considering a move, I'd be happy to help you compare your options. We can review recent sales in your preferred neighborhoods, evaluate your budget, and explore what buying or selling now versus waiting until 2027 could mean for your situation. Sang Han 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

집을 구입하거나 이사를 계획하시는 분들이 가장 궁금해하시는 것은 두 가지입니다. Mortgage Rate(주택담보대출 금리)가 언제 내려갈지, 그리고 Home Price(주택 가격)가 앞으로 어떻게 움직일지입니다. 연말이 가까워지면서 지금 움직이는 것이 좋을지, 2027년까지 기다리는 것이 유리할지 고민하시는 분들도 많습니다. Keeping Current Matters가 11월 4일 소개한 주요 기관의 전망은 급격한 변화보다는 비교적 안정적인 흐름에 무게를 두고 있습니다. 금리는 높은 수준에서 일정한 범위를 유지하고, 집값은 완만하게 상승할 수 있다는 것입니다. 물론 전망은 경제 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 것은 예상 숫자 하나에 의존하기보다, 그 전망이 우리 가족의 주택 구입과 판매 계획에 어떤 의미가 있는지 살펴보는 것입니다. 먼저 금리입니다. 기사에서 소개한 Fannie Mae, Mortgage Bankers Association, Wells Fargo의 전망은 2027년에도 금리가 크게 떨어지기보다는 비슷한 범위에서 움직일 가능성을 보여줍니다. 내년이 되면 대출 부담이 크게 줄어들 것이라는 기대만으로 구입을 미루신다면, 기다린 만큼의 이점이 생기지 않을 수도 있습니다. 미국 모기지 금리는 Federal Reserve(연방준비제도)의 기준금리 결정만으로 움직이지 않습니다. Inflation(물가 상승), 고용과 경제성장 전망, 장기 국채금리, 금융시장의 위험 판단 등이 함께 영향을 줍니다. 따라서 연준 관련 뉴스만 보고 실제 주택 구입에 적용될 금리를 예상하기는 어렵습니다. 바이어에게 더 중요한 것은 본인이 현재 받을 수 있는 대출 조건과 그 조건에서 감당할 수 있는 월 주거비입니다. 금리가 크게 내려가지 않더라도 준비할 수 있는 부분은 있습니다. Credit Score(신용점수)를 점검하고, 다운페이먼트 규모와 대출 상품을 비교하며, 금융기관별 금리와 비용을 확인하는 것입니다. Discount Points(금리를 낮추기 위해 미리 내는 비용)를 활용할 수도 있지만, 초기 비용을 월 납입액 절감으로 회수하는 데 얼마나 걸리는지 계산하셔야 합니다. 향후 Refinance(재융자) 가능성도 살펴볼 수 있지만, 재융자가 반드시 가능해질 것이라는 전제로 무리하게 구입 예산을 잡으시는 것은 피하시는 편이 좋습니다. 집값 전망도 함께 보셔야 합니다. 해당 기사에서 정리한 주요 기관의 전망은 전국 주택 가격이 2027년까지 연간 약 1~1.5% 수준으로 완만하게 상승하는 흐름입니다. 과거처럼 빠르게 오르는 시장을 예상하는 것은 아니지만, 전국적으로 집값이 크게 떨어지는 상황을 기본 전망으로 보고 있지도 않다는 의미입니다. 예를 들어 60만 달러 주택의 가격이 1.5% 오른다고 가정하면 1년 뒤에는 60만 9,000달러가 됩니다. 이는 특정 주택의 상승을 예측하는 것이 아니라 이해를 돕기 위한 계산입니다. 다만 구입을 기다리실 때 금리만 보시면 안 된다는 점을 보여줍니다. 금리가 조금 내려가더라도 구입 가격이 올라가면 기대했던 월 납입액 절감 효과가 줄어들 수 있습니다. 기다리는 동안 지출할 렌트비와 추가로 저축할 수 있는 금액도 함께 계산하셔야 합니다. 그렇다고 모든 분께 지금 구입하는 것이 유리하다는 뜻은 아닙니다. 기다리는 동안 다운페이먼트를 더 모을 수 있거나, 소득이 안정되거나, 신용 상태를 개선할 수 있다면 기다리는 것이 더 좋은 선택일 수 있습니다. 판단의 기준은 막연한 시장 기대보다 본인의 재정 상황과 거주 계획이어야 합니다. Chicago와 교외 지역에서는 전국 전망을 그대로 적용하지 않는 것도 중요합니다. 전국 평균은 큰 흐름을 보여주지만, 실제 거래는 학군과 위치, 가격대, 주택 유형에 따라 달라집니다. 특히 선호 학군의 교외 지역은 매물이 여전히 부족할 수 있습니다. 전국적으로 Inventory(매물 재고)가 늘었다는 소식이 들리더라도, 내가 원하는 학군과 예산 안에서 선택할 수 있는 집이 얼마나 있는지는 별도로 확인하셔야 합니다. 바이어라면 관심 지역에서 최근 어떤 집이 얼마에 계약됐는지, 좋은 상태의 매물이 얼마나 빨리 팔리는지 살펴보시는 것이 좋습니다. 같은 도시 안에서도 가격을 조정해야 거래되는 집이 있는 반면, 적절한 가격에 나온 좋은 집은 빠르게 계약될 수 있습니다. 전국 뉴스보다 실제로 구입하려는 동네의 거래 흐름이 더 직접적인 판단 자료가 됩니다. 셀러 역시 집값이 오른다는 전망만으로 높은 리스팅 가격을 정하시면 안 됩니다. 바이어는 구입 가격뿐 아니라 대출금, Property Tax(재산세), Homeowners Insurance(주택보험), 관리비와 예상 수리비까지 계산합니다. 월 주거비 부담이 큰 시장에서는 가격과 상태가 경쟁 매물에 비해 얼마나 설득력 있는지가 중요합니다. 최근 Comparable Sales(유사 매물 거래 사례)와 현재 경쟁 매물을 기준으로 가격을 정하고, 집의 상태를 준비하는 과정이 필요합니다. 현재 집을 팔고 다음 집을 구입하시는 분들은 두 거래를 함께 계산하셔야 합니다. 지금 집에서 받을 수 있는 예상 순매각대금, 다음 집의 다운페이먼트, 새 대출의 월 납입액을 연결해서 보셔야 실제 이사 비용이 나옵니다. 현재 보유한 Home Equity(주택 순자산)가 다음 구입의 부담을 얼마나 줄여줄 수 있는지도 중요한 부분입니다. 2027년을 준비하는 가장 실용적인 방법은 현재 조건으로 숫자를 확인해보는 것입니다. 지금 금리에서 감당할 수 있는 총주거비가 얼마인지, 구입 후 비상자금을 충분히 남길 수 있는지, 원하는 지역에 예산에 맞는 집이 있는지를 먼저 살펴보십시오. 그런 다음 기다리는 경우와 비교하면 결정이 훨씬 명확해집니다. 이사를 계획하고 계신다면 준비는 지금부터 시작하셔도 좋습니다. 대출 조건을 확인하고, 관심 지역의 매물을 살펴보고, 현재 집의 가치를 알아보는 과정이 실제 선택지를 만들어줍니다. 시장 전망은 참고하시되, 가족의 필요와 감당할 수 있는 예산을 기준으로 계획을 세우시기 바랍니다. Chicago와 교외 지역에서 주택 구입이나 판매를 고민하고 계신다면 연락 주십시오. 원하시는 지역의 실제 거래 상황과 예산을 바탕으로 지금 움직이는 경우와 기다리는 경우를 함께 비교해드리겠습니다. 시카고 복덕방 한상철 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

If you've been following U.S. housing market news, you've probably noticed some conflicting headlines. One article says the market is cooling, while another says home prices are still rising. So which story should you pay attention to if you're planning to buy or sell in Chicago or the surrounding suburbs? Recent home price data offers an important reminder: the national housing market and your local market aren't always moving in the same direction. Chicago Is Outpacing the National Market According to the S&P Cotality Case-Shiller Home Price Index released on October 27, U.S. home prices increased 2.1% year over year in August 2026. The Chicago metropolitan area, however, posted a 6.7% annual increase—the highest among the 20 major metropolitan areas tracked in the report. Chicago also led the annual growth rankings for the sixth consecutive month. Meanwhile, prices declined approximately 2.0% in Seattle and 1.3% in Las Vegas. These differences show why national headlines don't always tell the full story of what's happening in a particular market. What Does Chicago's 6.7% Increase Actually Mean? There's an important distinction between when a report is released and the period it measures. Although these figures were published in late October, they reflect home price trends through August. They don't necessarily describe today's asking prices or this week's negotiating conditions. The index also measures price trends for single-family homes across the broader Chicago metropolitan area. It doesn't mean every suburb, neighborhood, or property type experienced the same increase—or that your particular home is worth exactly 6.7% more than last year. For an individual buying or selling decision, neighborhood-specific information matters much more. Mortgage Rates Still Matter The broader economy adds another layer to the housing market. At its October 28 meeting, the Federal Reserve maintained its target federal funds rate range at 3.75%–4.00%, while noting that inflation remained elevated. For homebuyers, affordability continues to be a major consideration. However, the Fed holding its benchmark rate steady doesn't necessarily mean mortgage rates will stay unchanged. Mortgage rates are also influenced by long-term Treasury yields, inflation expectations, and lending conditions. That means two things can be true at once: buyers may face significant monthly payment pressure, while home prices in certain areas remain relatively strong. One reason is limited inventory. Even when overall market activity slows, prices may remain resilient if there aren't enough desirable homes available in a particular neighborhood or price range. This can be especially important in Chicago suburbs where school districts are a major factor in home searches. What Buyers Should Focus On If you're planning to buy, don't base your entire strategy on predictions about national home prices. Instead, start with the neighborhoods and price ranges that interest you. Look at recently sold comparable homes, the number of competing listings, and whether price reductions reflect changing market conditions or issues specific to individual properties. Then establish a realistic budget that includes more than principal and interest. Property taxes, homeowners insurance, HOA fees, and potential maintenance costs all affect what you can comfortably afford. Trying to predict the exact direction of the market is difficult. Being prepared to recognize a fairly priced home and make a sound decision is much more useful. What Sellers Should Focus On Chicago's strong annual price growth is encouraging, but it doesn't automatically justify a higher asking price for every home. Buyers compare your property with the homes currently available to them. Even within the same neighborhood, differences in renovations, floor plans, location, condition, and price range can affect buyer interest. A strong listing strategy starts with recent comparable sales and current competing properties. The goal is to price your home in a way that reflects its strengths while remaining competitive in today's market. The Bottom Line: Real Estate Is Local The most important takeaway isn't simply that Chicago ranked first in annual home price growth. It's that housing markets can behave very differently from one city—or even one neighborhood—to another. National reports help us understand broader trends. But buying and selling decisions should be based on the market where the actual transaction will take place. And while Chicago has shown strong price growth, that doesn't guarantee the same pace will continue. Rather than waiting indefinitely or rushing into a decision, take the time to understand your local market, your budget, and your timeline. Buying or selling in Chicago or the surrounding suburbs? I'm here to help. I can help you review recent comparable sales, current listings, and local market conditions so you can make a plan that fits your goals. Sang Han 773-717-2227 chicagobdb@gmail.com

미국 부동산 뉴스를 보다 보면 판단하기 어려울 때가 있습니다. 어떤 기사에서는 주택시장이 식고 있다고 하고, 다른 기사에서는 여전히 집값이 오르고 있다고 합니다. Chicago와 교외 지역에서 집을 구입하거나 판매하려는 분들은 어느 쪽을 기준으로 계획을 세워야 할까요? 지난주 발표된 주택가격 통계는 전국 평균과 내가 거래할 지역을 구분해서 봐야 하는 이유를 보여줍니다. 10월 27일 발표된 S&P Cotality Case-Shiller Home Price Index(주택가격지수)에 따르면, 올해 8월 미국 주택가격은 전년 같은 달보다 2.1% 상승했습니다. 반면 Chicago 광역권의 상승률은 6.7%로, 보고서가 비교하는 주요 20개 도시 가운데 가장 높았습니다. Chicago는 6개월 연속 연간 상승률 선두를 기록했습니다. 같은 보고서에서 Seattle은 약 2.0%, Las Vegas는 약 1.3% 하락했습니다. 미국이라는 하나의 시장 안에서도 지역별 흐름은 상당히 달랐습니다. 여기서 발표 시점과 통계가 반영하는 시점을 구분하셔야 합니다. 지난주 공개된 수치는 8월 거래를 반영한 것으로, 오늘 나와 있는 매물의 가격이나 이번 주 협상 분위기를 그대로 보여주는 자료는 아닙니다. 또한 Chicago 광역권의 단독주택 가격 흐름을 나타내는 지수이므로, 모든 교외 지역과 콘도에 같은 상승률을 적용할 수 없습니다. 우리 집 가격이 지난해보다 정확히 6.7% 올랐다는 의미도 아닙니다. 경제 여건도 함께 살펴봐야 합니다. Fed(연방준비제도)는 10월 28일 기준금리 목표 범위를 3.75~4.00%로 유지하면서 물가가 여전히 높은 수준이라고 설명했습니다. 이런 환경에서는 바이어의 월 페이먼트 부담이 쉽게 줄어들기 어렵습니다. 다만 기준금리 동결이 Mortgage Rate(주택담보대출 금리)의 동결을 뜻하지는 않습니다. 실제 대출금리는 장기 국채금리와 시장의 물가 전망, 대출 조건 등에 따라 움직입니다. 이 두 뉴스를 함께 놓고 보면, 바이어의 부담이 크다는 사실과 특정 지역의 집값이 견고하다는 사실은 동시에 성립할 수 있습니다. 거래가 활발하지 않더라도 원하는 지역에 살 만한 매물이 부족하면 가격이 쉽게 내려가지 않을 수 있기 때문입니다. 특히 Chicago 교외의 학군 선호도가 높은 지역은 매물 부족 여부를 별도로 확인해야 합니다. 전국적으로 Inventory(매물 재고)가 늘었다는 뉴스가 나와도, 내가 원하는 학교 배정 구역과 가격대의 선택지가 충분해졌다고 판단하기는 어렵습니다. 바이어라면 전국 집값 전망에만 의존하기보다 원하는 동네의 실제 거래를 확인해 보시기 바랍니다. 최근 비슷한 집이 얼마에 팔렸는지, 현재 경쟁 매물은 몇 채인지, 가격을 내린 집에는 어떤 이유가 있는지를 살펴보는 것이 좋습니다. 그다음 대출 원리금에 재산세, 보험료, 관리비와 수리비를 더해 감당 가능한 예산을 정하셔야 합니다. 시장의 방향을 정확히 맞히려는 노력보다, 내 조건에 맞는 집을 알아보고 적정 가격을 판단할 준비가 더 실질적인 도움이 됩니다. 셀러 역시 Chicago의 상승률만 보고 높은 가격을 붙이는 것은 조심하셔야 합니다. 지역 전체의 가격이 올랐더라도 바이어는 현재 나와 있는 다른 집과 비교해서 결정합니다. 같은 동네에서도 업데이트 상태, 구조, 위치와 가격대에 따라 반응은 달라질 수 있습니다. Comparable Sales(유사 매물 거래 사례)와 현재 경쟁 매물을 함께 검토해, 바이어가 납득할 수 있는 가격으로 시작하는 것이 중요합니다. 이번 발표에서 주목할 점은 Chicago가 상승률 1위라는 순위보다 지역 간 차이입니다. 전국 뉴스는 큰 흐름을 이해하는 데 도움이 되지만, 실제 구입과 판매 결정에는 동네와 가격대별 분석이 필요합니다. 앞으로도 같은 상승률이 이어진다고 단정할 수는 없습니다. 그렇기 때문에 지금 필요한 것은 막연한 기다림이나 서두름보다, 내가 거래할 시장을 구체적으로 세세하게 확인하는 일입니다. Chicago와 교외 지역에서 주택 구입이나 판매를 계획하고 계신다면, 연락주십시오. 실제 자료를 바탕으로 예산과 일정에 맞는 계획을 함께 세워드리겠습니다. 시카고 복덕방 한상철 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

Selling your home is a big decision, and it's natural to have questions. Will you get the price you're hoping for? Can you close in time for your move? What if you find your next home, but the buyer backs out of the contract? While no real estate transaction is completely risk-free, there are practical steps sellers can take to reduce uncertainty and improve their chances of a successful closing. 1. An Accepted Offer Isn't the Finish Line Accepting an offer is an important milestone, but the transaction isn't complete until closing. There may still be a home inspection, mortgage approval, appraisal, and other contractual requirements to work through. That's why the highest offer isn't always the strongest one. A buyer's financial preparation, contingencies, and proposed closing date can matter just as much as the purchase price. 2. Address Potential Problems Before Listing One of the best ways to prepare is to take a close look at your home's condition. Small leaks, aging equipment, or repairs you've learned to live with may raise concerns for a buyer. Pay particular attention to major systems such as the roof, plumbing, electrical, heating, and cooling. You don't necessarily need to renovate everything before selling. The goal is to decide which issues are worth fixing and which should be disclosed and considered in your pricing or negotiations. Depending on the age and condition of the property, a pre-listing home inspection may also be worth considering. Keep receipts, warranties, and maintenance records organized. Being able to show when your HVAC system was replaced or serviced, for example, can help buyers feel more confident about the home's upkeep. 3. Price Your Home for Today's Market It's tempting to start with a high asking price and reduce it later if necessary. But that strategy can create challenges when buyers compare your home with other available properties. An unrealistic price may also lead to disagreements during inspection negotiations or the appraisal process. A sound pricing strategy considers recently sold comparable homes, active competing listings, days on market, property condition, and recent improvements. The objective is to find a price that reflects your home's value while making sense to buyers evaluating their alternatives. 4. Look Beyond the Offer Price A mortgage pre-approval is helpful, but it doesn't guarantee final loan approval. Sellers should understand the buyer's financing status, contractual contingencies, and anticipated closing timeline. Cash offers also deserve careful review. Proof of funds and the remaining contract conditions are still important. For example, a higher-priced offer with multiple contingencies may not be the best fit if you need a predictable closing date. A slightly lower offer from a well-prepared buyer could be more attractive, depending on your priorities. Consider the entire offer—not just the number at the top. 5. Be Ready for Inspection Negotiations Mortgage rates, property taxes, insurance, and home prices all affect what buyers can comfortably afford. An unexpected repair expense may be particularly difficult for a buyer already stretching their budget. If inspection issues arise, sellers may have several options: complete a repair, offer a closing-cost credit, or negotiate a price adjustment. The right approach depends on the repair cost, your timeline, the buyer's financing requirements, and the contract terms. Closing credits, in particular, may be subject to lender limits. Preparation Makes a Difference You can't eliminate every potential problem in a home sale. But you can prepare your property, set a realistic price, evaluate offers carefully, and stay organized throughout the transaction. If you're thinking about selling, start by understanding your home's current market position and identifying what needs attention before listing. Whether you're selling or buying in Chicago or the surrounding suburbs, I'd be happy to help you evaluate your home's value, prioritize improvements, compare offers, and plan your next move. Buying or selling in the Chicago suburbs? I'm here to help. Sang Han 773-717-2227 chicagobdb@gmail.com

집을 팔기로 마음먹으면 여러 가지 걱정이 생깁니다. 원하는 가격을 받을 수 있을지, 이사 일정에 맞춰 거래를 마칠 수 있을지, 다음 집은 어떻게 구할지 고민하게 됩니다. 여기에 계약까지 한 바이어가 중간에 마음을 바꾸면 어떡하나 하는 불안까지 더해지면 매물을 내놓는 결정 자체가 어려워질 수 있습니다. 하지만 계약 취소 가능성만으로 필요한 이사를 미루실 필요는 없습니다. 셀러가 미리 점검하고 준비할 수 있는 부분을 파악하면, 더 안정적으로 거래를 진행하는 데 도움이 됩니다. 먼저, 오퍼를 받는 것과 거래를 마무리하는 것은 서로 다른 단계라는 점을 이해하셔야 합니다. 바이어와 가격에 합의한 뒤에도 Home Inspection(주택 점검), Financing(융자), Appraisal(감정평가) 등 확인해야 할 과정이 남아 있습니다. 따라서 좋은 오퍼란 단순히 가장 높은 금액을 제시한 오퍼만을 의미하지 않습니다. 바이어의 자금 준비 상태, 계약에 포함된 조건, 클로징 일정까지 함께 살펴야 실제로 거래를 마칠 가능성을 판단할 수 있습니다. 셀러가 먼저 준비할 수 있는 부분은 집의 상태입니다. 평소 생활하면서 익숙해진 작은 누수나 제대로 작동하지 않는 설비도 바이어에게는 예상하지 못한 수리비로 느껴질 수 있습니다. 특히 지붕, 배관, 전기, 냉난방 설비처럼 생활과 직접 연결되는 항목은 미리 확인해 두시는 편이 좋습니다. 그렇다고 집 전체를 새것처럼 고치셔야 한다는 뜻은 아닙니다. 매각 전에 해결할 문제와 현재 상태를 설명하고 가격이나 협상에 반영할 문제를 구분하는 것이 중요합니다. 집의 연식과 관리 상태에 따라서는 Pre-listing Inspection(매물 등록 전 주택 점검)을 검토해 보실 수도 있습니다. 수리를 하셨다면 관련 영수증과 보증서, 정비 기록을 정리해 두시는 것도 도움이 됩니다. 예를 들어 냉난방 설비를 언제 교체했고 최근 어떤 서비스를 받았는지 설명할 수 있다면, 바이어가 집의 관리 상태를 이해하기가 훨씬 쉬워집니다. 점검 과정에서 새로운 문제가 발견되더라도 자료를 바탕으로 대화할 수 있습니다. 이러한 준비는 협상을 원활하게 하고, 바이어가 느끼는 불확실성을 줄이는 데 도움이 됩니다. 가격 역시 처음부터 현실적으로 정하셔야 합니다. 높은 가격으로 시작한 뒤 상황을 보며 조정하겠다는 전략은 매물의 경쟁력과 시장 상황에 따라 신중하게 판단해야 합니다. 가격에 대한 기대 차이가 큰 상태에서는 점검 후 수리비 협상이나 감정평가 과정에서도 의견이 벌어질 수 있기 때문입니다. 최근에 팔린 비슷한 집뿐 아니라 현재 경쟁 중인 매물, 계약까지 걸린 시간, 집의 상태와 업데이트 수준을 함께 비교하셔야 합니다. 셀러가 받고 싶은 금액과 바이어가 다른 선택지와 비교해 받아들일 수 있는 금액 사이에서 설득력 있는 가격을 찾는 과정입니다. 오퍼를 검토할 때는 바이어의 융자 준비도 자세히 살펴보셔야 합니다. Pre-approval(융자 사전승인)이 있더라도 최종 승인이 끝났다는 의미는 아니므로, 어떤 수준의 확인을 거쳤는지와 예상 일정 등을 점검할 필요가 있습니다. 현금 오퍼 역시 자금 증빙과 계약 조건을 함께 확인해야 합니다. 예를 들어 조금 더 높은 가격을 제시했지만 기존 주택 매각 등 여러 조건이 붙은 오퍼와, 금액은 조금 낮아도 자금과 일정이 잘 준비된 오퍼가 있다면 셀러의 우선순위에 따라 선택이 달라질 수 있습니다. 미국 주택시장에서는 Mortgage Rate(주택담보대출 금리), 물가, 주택 가격, 보험료와 재산세가 바이어의 예산에 함께 영향을 줍니다. 특히 금리와 월 납입액에 민감한 바이어라면 예상하지 못한 수리비까지 부담하기가 어려울 수 있습니다. 셀러가 이러한 입장을 이해하면 수리 요청을 받았을 때도 더 실용적으로 협상할 수 있습니다. 직접 수리할지, Closing Credit(클로징 비용 크레딧)을 제안할지, 가격을 조정할지는 비용과 일정, 융자 조건 등을 확인해 결정하시면 됩니다. 집을 파는 과정에서 모든 변수를 없앨 수는 없습니다. 하지만 집의 상태를 미리 점검하고, 경쟁력 있는 가격을 정하고, 오퍼의 금액과 조건을 함께 검토하며, 계약 이후의 일정까지 꼼꼼하게 관리할 수는 있습니다. 매각을 고민하고 계시다면 막연한 걱정보다 우리 집의 현재 경쟁력과 준비할 항목부터 확인해 보시기 바랍니다. 충분한 준비가 되어 있을수록 더 자신 있게 매각을 시작하실 수 있습니다. 시카고와 교외 지역에서 주택 매각이나 구입을 계획하고 계신가요? 현재 집의 가치부터 매각 전 수리의 우선순위, 오퍼 비교와 다음 집으로의 이사 일정까지 상황에 맞춰 함께 준비해 드리겠습니다. 시카고 복덕방 한상철 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

Finding a home you love is exciting—until you hear that someone has made an all-cash offer. If you're planning to finance your purchase, it can feel like you're already at a disadvantage. But not every cash buyer is a wealthy investor. Some are longtime homeowners using the equity from their previous home to purchase their next one. Understanding this can help buyers compete more confidently and help homeowners see new possibilities for their next move. 1. Some Cash Buyers Are Homeowners Using Their Equity In September, 27% of existing-home sales nationwide were all-cash transactions—more than one in four. Cash buyers include investors and second-home buyers, but also homeowners who sell one property and use the proceeds to buy another. The key is home equity: the difference between what your home is worth and what you still owe on your mortgage. For example, if your home is worth $700,000 and your remaining mortgage balance is $200,000, you have approximately $500,000 in equity. Your actual proceeds would be lower after selling expenses and other applicable costs. If you're downsizing or moving to a more affordable area, those proceeds could substantially reduce the mortgage you need—or potentially allow you to purchase your next home with cash. 2. Don't Let Your Low Mortgage Rate Make the Decision for You If you locked in a low fixed mortgage rate years ago, moving may feel financially difficult. Taking out a new mortgage at a higher rate is understandably unappealing. But the interest rate is only one part of the picture. If you have substantial equity, you may be able to make a much larger down payment on your next home and borrow less than you expected. That doesn't automatically mean your total housing costs will decrease. In Illinois, property taxes are especially important, along with homeowners insurance, HOA fees, and maintenance. Before deciding whether to move, look at three numbers: Your estimated net proceeds after selling your current home. The mortgage amount you'd actually need for your next purchase. Your total monthly housing costs after the move, including taxes and insurance. Once you have those numbers, you can make a much more informed decision. 3. Buyers With Mortgages Can Still Compete Cash sales may attract attention, but they aren't the majority of transactions. If 27% of September's existing-home sales were all cash, approximately 73% involved financing. So don't rule yourself out simply because you need a mortgage. Instead, focus on being well prepared. Work with your lender to review your income and assets ahead of time. Understand the difference between the amount you're approved to borrow and the amount you can comfortably afford. It also helps to understand the seller's preferred closing timeline. Sellers consider more than just the offer price. They also evaluate financing reliability, contingencies, and the likelihood of a smooth closing. The goal isn't to offer more than you can afford or give up important protections. It's to submit the strongest offer that makes sense for your situation. 4. Chicago Suburbs Require a Neighborhood-by-Neighborhood Approach A national cash-buyer statistic can't tell you exactly what's happening in Naperville, Glenview, Northbrook, or Buffalo Grove. Even within the same community, competition can vary by price range, property condition, taxes, HOA costs, and location. If you're buying in Glenview or Northbrook, for example, start by reviewing recent sales of comparable homes and the terms that made those offers competitive, when available. If you're selling, don't assume a cash buyer will appear and justify an unusually high asking price. Price your home based on recent comparable sales and current competition, and make sure its condition and best features are presented clearly. National headlines provide context. Local market data should guide your decisions. 5. Sellers Should Evaluate the Entire Offer, Not Just the Cash An all-cash offer can eliminate some of the uncertainty associated with mortgage approval. But cash doesn't automatically make an offer the best choice. A cash buyer might offer a lower price, request inspection contingencies, or propose a closing date that doesn't fit your plans. When comparing offers, consider the purchase price, proof of funds, earnest money, inspection terms, closing schedule, and how expenses will be handled. A well-prepared financed offer with attractive terms may be just as compelling—or even better. What matters is the net amount you'll receive and the overall likelihood of a successful closing. The Bottom Line Hearing about cash buyers shouldn't cause you to assume that your options are limited. If you already own a home, find out how much equity you have and what it could mean for your next move. If you're buying with a mortgage, prepare your financing, establish a comfortable budget, and develop an offer strategy based on the local market. The best place to start is with your own numbers. Whether you're buying or selling in Naperville, Glenview, Northbrook, Buffalo Grove, Chicago, or the surrounding suburbs, I'd be happy to help you evaluate your home's potential sale price, your next purchase budget, and your ideal timeline. Sang Han 773-717-2227 chicagpbdb@gmail.com

안녕하세요. 시카고 복덕방 한상철입니다. 집을 알아보시다가 마음에 들어한 집에 현금 오퍼가 들어왔다는 이야기를 들으면 마음이 무거워지실 수 있습니다. 다운페이먼트를 준비하고 융자를 알아보는 입장에서는 출발선부터 다르게 느껴지기 때문입니다. 그런데 현금으로 집을 사는 사람들을 모두 큰돈을 가진 투자자로 생각하실 필요는 없습니다. 오랫동안 살던 집을 팔고, 그 집에 쌓인 자산을 활용해 다음 집을 사는 분들도 있습니다. 이 차이를 이해하면 바이어에게는 경쟁 전략이 보이고, 셀러에게는 다음 이사의 가능성이 보입니다 1. 현금 바이어 중에는 기존 주택 소유자도 있습니다 9월 미국 주택 거래의 현금 구매 비중은 27%입니다. 네 건 중 한 건 이상이 융자 없이 이루어진 셈입니다. 현금 바이어에는 투자자와 세컨드홈 구매자뿐 아니라 기존 집을 판 돈으로 다음 집을 구매하는 분들도 포함됩니다. 여기서 중요한 개념이 에퀴티입니다. 집의 현재 가치에서 남아 있는 모기지 잔액을 뺀 금액을 뜻합니다. 예를 들어 현재 집의 가치가 70만 달러이고 모기지가 20만 달러 남아 있다면, 단순 계산한 에퀴티는 50만 달러입니다. (실제 매각 후 사용할 수 있는 돈은 여기에서 각종 매각 비용 등을 제외한 금액입니다) 이 자금으로 더 작은 집을 사거나 가격대가 낮은 지역으로 이동한다면, 새 융자를 크게 줄이거나 경우에 따라 전체 현금 구매도 가능할수 있습니다. 2. 낮은 모기지 금리 때문에 이사를 포기하기 전에 계산해 보셔야 합니다 현재 낮은 고정금리 모기지를 가지고 계시면 이사가 망설여지실 수 있습니다. 새집을 사면서 더 높은 금리로 돈을 빌리는 것이 부담스럽기 때문입니다. 하지만 금리만으로 판단하면 내 집에 쌓인 에퀴티를 놓칠 수 있습니다. 집을 팔고 나온 자금을 다음 집의 다운페이먼트에 충분히 활용하면 예상보다 적은 금액만 빌려도 될 수 있습니다. 다만 융자 금액이 줄어든다고 전체 주거비가 반드시 줄어드는 것은 아닙니다. 특히 Illinois에서는 재산세를 함께 살펴보셔야 합니다. 보험료, HOA 관리비, 유지보수비까지 계산해야 이사 후 부담을 제대로 비교할 수 있습니다. 확인하실 숫자는 세 가지입니다. 현재 집을 팔았을 때 비용을 제외하고 남는 금액 다음 집을 살 때 실제로 필요한 융자 금액 재산세와 보험료 등을 포함한 이사 후 전체 주거비 이 숫자가 나오면 이사 가능성을 훨씬 구체적으로 판단하실 수 있습니다. 3. 융자를 받는 바이어도 충분히 경쟁할 수 있습니다 현금 거래가 눈에 띈다고 해서 대부분의 집이 현금으로 팔리는 것은 아닙니다. 위에 언급한 27%라는 수치를 뒤집어 보면, 약 73%의 거래에는 융자가 사용되었다는 뜻입니다. 따라서 융자를 받는다는 이유만으로 좋은 집에 도전하기를 포기하실 필요는 없습니다. 대신 오퍼를 넣기 전에 준비 수준을 높여야 합니다. 렌더와 소득·자산 서류를 미리 검토하고, 승인 가능 금액과 편안하게 감당할 수 있는 예산을 구분해 두셔야 합니다. 셀러가 원하는 클로징 일정도 확인하면 오퍼를 조율하는 데 도움이 됩니다. 셀러는 가격과 함께 거래가 끝까지 진행될 가능성, 일정, 계약 조건을 살펴본다는 점 꼭 기억하시길 바랍니다. 무조건 가격을 높이거나 중요한 보호 조건을 포기하는 방식보다는, 내가 감당할 수 있는 조건으로 오퍼를 구성하는 것이 중요합니다. 4. Chicago 교외에서는 같은 동네 안에서도 따로 보셔야 합니다 전국 현금 구매 비중만으로 Naperville, Glenview, Northbrook, Buffalo Grove의 상황을 판단할 수는 없습니다. 같은 동네라도 가격대, 주택 상태, 재산세, 관리비, 위치에 따라 비교 대상과 바이어의 선택이 달라지기 때문입니다. 예를 들어 Glenview나 Northbrook에서 집을 구매하려는 바이어라면, 관심 매물과 비슷한 집들이 최근 얼마에 팔렸고 어떤 조건으로 계약되었는지부터 확인해야 합니다. 셀러 역시 현금 바이어가 올 것이라는 기대만으로 가격을 높게 정해서는 안 됩니다. 최근 거래와 현재 경쟁 매물을 바탕으로 가격을 정하고, 집의 상태와 장점을 분명하게 보여주셔야 합니다. 전국 뉴스는 시장을 이해하는 출발점입니다. 실제 결정에는 내 동네, 내 가격대, 내 집과 비슷한 매물의 정보가 필요합니다. 5. 셀러는 현금 오퍼의 전체 조건을 보셔야 합니다 현금 오퍼는 융자 승인과 관련된 불확실성을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 현금이라는 이유만으로 언제나 가장 좋은 오퍼가 되는 것은 아닙니다. 현금 오퍼의 가격이 더 낮을 수도 있고, 인스펙션이나 다른 계약 조건이 남아 있을 수도 있습니다. 셀러가 원하는 이사 일정과 맞지 않을 가능성도 있습니다. 따라서 오퍼를 비교할 때는 구매 가격, 자금 증빙, 계약금, 인스펙션 조건, 클로징 일정, 비용 부담을 함께 살펴보셔야 합니다. 융자 오퍼라도 준비가 잘 되어 있고 가격과 일정이 적절하다면 충분히 검토할 가치가 있습니다. 최종적으로 얼마가 남고, 어떤 조건으로 거래를 마칠 수 있는지가 중요합니다. 시카고 복덕방의 한마디 현금으로 집을 사는 사람들의 이야기를 들으면서 내 상황을 미리 단정하실 필요는 없습니다. 기존 주택 소유자라면 내 집에 쌓인 에퀴티가 다음 이사의 선택지를 얼마나 넓혀주는지 확인해 보셔야 합니다. 융자를 사용하는 바이어라면 예산과 승인 준비를 마치고, 관심 지역에 맞는 오퍼 전략을 세우셔야 합니다. 지금 시작할 일은 내 숫자를 확인하는 것입니다. Naperville, Glenview, Northbrook, Buffalo Grove를 비롯한 Chicago와 Chicago교외에서 구매나 판매를 계획하고 계시면 연락해 주십시오. 현재 집의 예상 매각 금액부터 다음 집의 구매 예산과 거래 일정까지 함께 정리해 드리겠습니다. 감사합니다. 시카고 복덕방 한상철 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

If you own a home in Illinois, property taxes are probably one of your biggest ongoing housing expenses. But have you checked whether you're receiving all the exemptions you qualify for? On October 23, the Cook County Treasurer highlighted property tax relief available to homeowners with disabilities, including automatic renewals for eligible recipients. It's a good reminder for every homeowner to review the exemptions on their property tax bill. Property Tax Relief for Homeowners With Disabilities Cook County offers a Persons with Disabilities Exemption for qualifying homeowners. This exemption reduces a property's Equalized Assessed Value (EAV) by $2,000 annually. That does not mean your tax bill goes down by $2,000. Your actual savings depend on the local tax rate. Generally, eligible homeowners must own and occupy the property as their primary residence, be responsible for the property taxes, and meet the disability requirements as of January 1 of the applicable tax year. Supporting documentation is required. First-time applicants must apply, but qualifying homeowners already receiving the exemption generally benefit from automatic renewal as long as they remain eligible. You may also qualify for other exemptions, so it's worth reviewing your full exemption history. Don't Overlook the Homeowner Exemption One of the most common benefits is the Homeowner Exemption, generally available to qualifying owners who use the property as their primary residence. Once approved, it typically renews automatically while you remain eligible. However, if you've recently purchased a home or moved, don't assume the previous owner's exemption will automatically carry over to you. Check your property's records and confirm whether you need to apply. Homeowners age 65 or older also look into the Senior Exemption Those who meet additional income and eligibility requirements may qualify for the Senior Freeze Exemption, which requires an annual application. What If You Missed an Exemption in Previous Years? You may still have options. If you qualified for an exemption that wasn't applied to an earlier tax bill, Cook County's Certificate of Error process may allow you to request a correction and potentially receive a refund, depending on the year and your eligibility. Start by checking your property's details and exemption history through the Cook County Assessor's Office. Exemptions are generally reflected on the second installment of your property tax bill, so that's an important place to look. What Buyers and Sellers Should Know For buyers: The property taxes shown on a listing may include exemptions received by the current owner. You might not qualify for those same benefits. Before buying, estimate your own future tax obligation rather than relying solely on the seller's current bill. For sellers: Review your property tax bill and current exemptions before listing. Having accurate information ready can help answer buyers' questions and make the transaction smoother. And remember, exemption rules and application procedures vary by county. This article focuses on Cook County. If your home is in DuPage County or another area, check with your local assessor. One Small Check Could Make a Difference Whether you're buying your first home or have owned one for years, take a few minutes to review your property tax bill. Your true housing costs include more than your mortgage payment. Property taxes, insurance, and HOA fees all matter. If you're planning to buy or sell in Chicago or the surrounding suburbs and would like help understanding the costs of homeownership, feel free to reach out. Sang Han 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

안녕하세요. 시카고 복덕방 한상철입니다. 집을 소유하고 계신 분들이라면 매년 빠지지 않고 확인하셔야 할 비용이 있습니다. 바로 Property Tax, 즉 재산세입니다. 특히 일리노이에서는 재산세가 주택 유지비에서 차지하는 비중이 큰 편이기 때문에, 바이어분들은 집을 구매할 때부터 예상 재산세를 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다. 이미 집을 소유하고 계신 분들 역시 현재 받을 수 있는 감면 혜택이 제대로 적용되어 있는지 확인하시는 것이 중요합니다. 지난 10월 23일 Cook County Treasurer는 장애가 있는 주택 소유주를 위한 재산세 감면 혜택과 자동 갱신 제도를 다시 안내했습니다. 이번 소식을 계기로 우리 집에는 어떤 Exemption, 즉 재산세 감면 혜택이 적용되어 있는지 살펴보시면 좋겠습니다. 장애가 있는 주택 소유주를 위한 감면 혜택 Cook County에는 일정한 자격을 갖춘 장애인 주택 소유주를 위한 Persons with Disabilities Exemption이 있습니다. 이 감면은 주택의 Equalized Assessed Value, 즉 재산세를 계산하는 기준이 되는 과세 평가액을 연간 $2,000 낮춰주는 제도입니다. 여기서 중요한 점은 재산세 청구액을 $2,000 깎아준다는 뜻은 아니라는 것입니다. 낮아진 과세 평가액에 해당 지역의 세율이 적용되므로, 실제 절약 금액은 거주 지역의 세율에 따라 달라집니다. 해당 주택은 일반적으로 신청 연도의 1월 1일을 기준으로 장애가 있는 소유주가 소유하고 거주하며 재산세 납부 책임이 있는 주택이어야 합니다. 장애를 증명할 수 있는 서류도 필요합니다. 처음 신청하시는 분은 신청서를 제출해야 하지만, 기존에 이 감면을 받고 계신 분은 자격이 유지되는 경우 자동 갱신됩니다. 장애 관련 감면 외에도 Homeowner Exemption이나 Senior Exemption 등 다른 혜택과 함께 적용받을 수 있는 경우가 있으므로, 본인에게 해당하는 항목을 함께 확인해 보시는 것이 좋습니다. 가장 기본적인 Homeowner Exemption도 확인하세요 실제로 많은 주택 소유주에게 해당되는 혜택은 Homeowner Exemption입니다. 일반적으로 본인이 소유한 집을 주 거주지로 사용하고 있다면 신청 자격이 있을 수 있습니다. Cook County Assessor에 따르면 이 감면은 한 번 적용되면 주 거주지 등 자격이 유지되는 동안 자동 갱신됩니다. 하지만 이사를 했거나 최근에 집을 구입하셨다면 이전 소유주의 감면이 계속 적용될 것이라고 생각하기보다, 본인 명의로 자격과 신청 여부를 확인하시는 것이 안전합니다. 만 65세 이상인 주택 소유주라면 Senior Exemption도 확인해 보세요. 소득 등 추가 요건을 충족하는 경우 Senior Freeze와 같은 별도의 혜택도 검토할 수 있습니다. 다만 감면 종류마다 자격과 갱신 방식이 다르며, Senior Freeze는 매년 신청해야 합니다. 이미 지나간 연도의 감면을 놓쳤다면요? 자격이 있었는데도 과거 재산세 고지서에 감면이 빠져 있었다면, 그냥 지나치지 마세요. Cook County에서는 해당 연도와 자격 요건에 따라 Certificate of Error 절차를 통해 누락된 감면을 신청하고 환급을 받을 수 있는 경우가 있습니다. 먼저 Cook County Assessor에서 내 주택의 Property Details와 Exemption History를 확인해 보세요. 감면 혜택은 일반적으로 Second Installment, 즉 두 번째 재산세 고지서에 반영됩니다. 과거 연도에 누락된 항목이 있는지 확인하신 후, 해당 기관에 신청 가능 여부를 문의하시면 됩니다. 바이어와 셀러도 재산세를 함께 살펴보셔야 합니다 바이어라면 redfin, zillow에 표시된 재산세만 보고 앞으로도 같은 금액을 낼 것이라고 생각하시면 안 됩니다. 현재 고지서에는 기존 소유주가 받는 감면 혜택이 반영되어 있을 수 있기 때문입니다. 바이어 본인이 그 혜택을 받을 자격이 있는지, 새로 신청해야 하는지, 향후 예상 재산세는 얼마인지 함께 확인하셔야 보다 정확한 주택 유지비를 계산할 수 있습니다. 셀러분들도 마찬가지입니다. 재산세 고지서와 현재 적용된 감면 내역을 미리 확인해 두시면 바이어의 질문에 보다 정확하게 답하고 거래를 준비하는 데 도움이 됩니다. 특히 실제 재산세 부담은 바이어가 주택을 비교할 때 중요하게 살펴보는 부분입니다. 재산세 감면 제도는 카운티마다 신청 절차와 적용 방식이 다를 수 있습니다. 오늘 소개해 드린 내용은 Cook County를 중심으로 한 안내이므로, DuPage County나 다른 지역에 거주하시는 분들은 해당 카운티의 Assessor 사무소에서 별도로 확인해 주세요. 집을 구매할 때는 매매 가격과 모기지뿐 아니라 재산세, 보험료, HOA 비용까지 함께 살펴봐야 합니다. 이미 집을 소유하고 계신다면 오늘 재산세 고지서를 한 번 꺼내보세요. 놓치고 있던 혜택을 발견하는 첫걸음이 될 수 있습니다. 시카고와 주변 지역에서 집을 사고팔 계획이 있으시거나, 주택 구매 시 예상되는 비용을 함께 살펴보고 싶으시다면 언제든지 연락 주세요. 시카고 복덕방 한상철 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

One of the biggest housing headlines last week was a sharp drop in homebuilder confidence. But rather than focusing on the negative headline, let's look at what this could actually mean for buyers and sellers. According to the National Association of Home Builders (NAHB), builder confidence fell three points to 29 in October 2026, its lowest level since June 2012. In the same survey, 43% of builders reported cutting prices, while 65% offered sales incentives. With higher mortgage rates and construction costs putting pressure on the market, builders are looking for ways to attract buyers. Does This Mean Home Prices Are Falling Everywhere? Not necessarily. The NAHB survey measures national trends in newly built single-family homes. It doesn't tell us what's happening with every resale home or neighborhood in the Chicago suburbs. Local market conditions can vary significantly, especially in desirable school districts. Before making a decision, it's important to look at neighborhood inventory, recent comparable sales, and how long homes are staying on the market. What Should Buyers Look For? If you're planning to buy, this may be a good time to compare new construction with existing homes. Some builders are offering price reductions, closing-cost assistance, or mortgage-rate buydowns. But not all incentives provide the same value. Before accepting an offer, ask: Is it a reduction in the purchase price or a credit toward closing costs? Is the advertised mortgage rate temporary or permanent? Do you have to use the builder's preferred lender? Are there additional fees or conditions? For example, a buyer who wants to keep more cash available after closing may prefer a different incentive than someone focused on reducing long-term borrowing costs. Also, remember to compare the total monthly housing payment, including principal, interest, property taxes, homeowners insurance, and HOA fees. One particularly important detail in Illinois: When buying new construction, make sure the property tax estimate reflects the completed home, not just the vacant lot. Otherwise, your future housing costs could be much higher than expected. What Does This Mean for Sellers? Sellers should pay attention, too. If nearby new-construction communities are offering discounts or financing incentives, buyers may compare those deals with existing homes. That doesn't automatically mean you need to lower your asking price. Instead, find out whether those new homes are truly competing with yours in terms of location, size, price, and features. A strong selling strategy should highlight what makes your home valuable, including its location, condition, updates, and overall affordability. The Bottom Line: Compare the Real Numbers The biggest takeaway isn't that every home is getting cheaper. It's that buyers may have more opportunities to negotiate, and sellers need to stay competitive. For buyers, that means comparing the complete cost of each option, not just the advertised price. For sellers, it means understanding the competition and pricing your home based on current local market conditions. Whether you're buying or selling in Naperville, Northbrook, Glenview, or other Chicago suburbs, the right strategy starts with reliable local market data. Buying or selling in the Chicago suburbs? I'm here to help. Sang Han | 773-717-2227

최근 미국 주택시장에서 눈여겨볼 만한 소식이 나왔습니다. 신규주택 판매가 어려워지면서 건축업체들이 집값을 낮추거나 다양한 혜택을 제공하고 있다는 것입니다. 집을 구매하거나 판매할 계획이 있으시다면 이러한 변화가 실제 거래에 어떤 영향을 미칠지 살펴볼 필요가 있습니다. 2026년 10월 19일 전미주택건설협회(NAHB) 발표에 따르면, 10월 신규 단독주택 건축업체 심리지수는 전월보다 3포인트 하락한 29를 기록했습니다. 이 지수는 50을 기준으로, 그보다 낮으면 건축업체들이 주택시장 상황을 부정적으로 보고 있다는 의미입니다. 이번에 발표된 29는 2012년 6월 이후 가장 낮은 수준으로, 그만큼 신규주택 시장이 어려운 상황임을 보여줍니다. 이는 2012년 6월 이후 가장 낮은 수준입니다. 특히 조사에 참여한 건축업체의 43%가 집값을 인하했고, 65%는 구매자에게 추가 혜택을 제공한 것으로 나타났습니다. 높은 모기지 금리와 건축비 부담으로 주택 판매가 쉽지 않자, 건축업체들이 구매자를 유치하기 위해 적극적으로 나서고 있는 것입니다. 그렇다면 앞으로 집값이 내려갈까요? 이번 발표만으로 모든 지역의 집값이 하락할 것이라고 보기는 어렵습니다. 이번 조사는 미국 전역의 신규주택 건축업체를 대상으로 한 결과입니다. 따라서 시카고 교외의 기존 주택시장이나 인기 학군의 주택 가격에도 똑같이 적용된다고 볼 수는 없습니다. 실제로 집을 구매하거나 판매할 때에는 해당 지역에 매물이 얼마나 나와 있는지, 최근 얼마에 거래되었는지, 판매까지 얼마나 걸리고 있는지 등을 함께 살펴보는 것이 중요합니다. 바이어라면 신축 주택도 비교해 보세요. 집을 구매할 계획이 있으시다면 이번 기회에 신축 주택과 기존 주택을 함께 비교해 보시는 것도 좋겠습니다. 최근 일부 건축업체에서는 가격 할인뿐 아니라 클로징 비용 지원, 모기지 금리 인하 등의 혜택을 제공하고 있습니다. 다만 광고에 나온 할인 금액이나 낮은 금리만 보고 결정해서는 안 됩니다. 금리 혜택이 대출 기간 내내 적용되는지, 일정 기간에만 적용되는지, 지정된 대출기관을 이용해야 하는지 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 같은 금액의 혜택이라도 구매자의 상황에 따라 유리한 조건은 달라질 수 있습니다. 당장 클로징에 필요한 현금을 줄이는 것이 중요한 분도 있고, 장기적으로 매달 내는 모기지 부담을 낮추는 것이 더 중요한 분도 있기 때문입니다. 또한 매달 들어가는 주거비를 계산할 때에는 모기지 원금과 이자뿐 아니라 재산세, 주택보험료, HOA까지 포함해야 합니다. 특히 일리노이에서 신축 주택을 구매하신다면 재산세를 주의 깊게 확인하시는 것이 좋습니다. 현재 안내받은 세금이 건물이 없는 토지만을 기준으로 계산된 것인지, 완공된 주택의 가치를 반영한 예상 세금인지에 따라 향후 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 셀러라면 주변 신축 주택의 판매 조건도 확인하세요. 집을 판매할 계획이 있으시다면 주변 신축 주택들이 어떤 조건으로 판매되고 있는지 살펴볼 필요가 있습니다. 가까운 곳에 있는 신축 단지에서 가격을 낮추거나 클로징 비용을 지원한다면, 바이어 입장에서는 기존 주택과 신축 주택을 비교하게 됩니다. 그렇다고 무조건 집값을 낮춰야 한다는 뜻은 아닙니다. 기존 주택은 신축 주택보다 좋은 위치에 있거나, 넓은 대지와 잘 관리된 조경, 이미 완료된 업그레이드 등 나름의 장점을 가지고 있을 수 있습니다. 중요한 것은 주변 경쟁 매물과 비교했을 때 우리 집이 가진 장점을 잘 보여주고, 현재 시장에 맞는 적절한 가격을 정하는 것입니다. 결국 중요한 것은 우리 동네의 실제 시장 상황입니다. 이번 뉴스는 미국 주택시장의 변화를 보여주는 하나의 신호이지만, 모든 지역의 집값이 같은 방향으로 움직이는 것은 아닙니다. 바이어라면 신축과 기존 주택의 가격뿐 아니라 실제 구매 조건과 월 주거비까지 비교해 보시고, 셀러라면 주변 매물과 최근 거래 사례를 바탕으로 판매를 준비하시는 것이 좋겠습니다. 네이퍼빌, 노스브룩, 글렌뷰 등 시카고 교외에서 주택 매매를 계획하고 계시다면, 시카고 복덕방과 함께 해당 지역의 실제 거래 자료를 살펴보고 우리 가족의 상황에 맞는 합리적인 선택을 준비해 보시기 바랍니다. 시카고 복덕방 한상철 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com