Finding a home you love is exciting—until you hear that someone has made an all-cash offer. If you're planning to finance your purchase, it can feel like you're already at a disadvantage. But not every cash buyer is a wealthy investor. Some are longtime homeowners using the equity from their previous home to purchase their next one. Understanding this can help buyers compete more confidently and help homeowners see new possibilities for their next move. 1. Some Cash Buyers Are Homeowners Using Their Equity In September, 27% of existing-home sales nationwide were all-cash transactions—more than one in four. Cash buyers include investors and second-home buyers, but also homeowners who sell one property and use the proceeds to buy another. The key is home equity: the difference between what your home is worth and what you still owe on your mortgage. For example, if your home is worth $700,000 and your remaining mortgage balance is $200,000, you have approximately $500,000 in equity. Your actual proceeds would be lower after selling expenses and other applicable costs. If you're downsizing or moving to a more affordable area, those proceeds could substantially reduce the mortgage you need—or potentially allow you to purchase your next home with cash. 2. Don't Let Your Low Mortgage Rate Make the Decision for You If you locked in a low fixed mortgage rate years ago, moving may feel financially difficult. Taking out a new mortgage at a higher rate is understandably unappealing. But the interest rate is only one part of the picture. If you have substantial equity, you may be able to make a much larger down payment on your next home and borrow less than you expected. That doesn't automatically mean your total housing costs will decrease. In Illinois, property taxes are especially important, along with homeowners insurance, HOA fees, and maintenance. Before deciding whether to move, look at three numbers: Your estimated net proceeds after selling your current home. The mortgage amount you'd actually need for your next purchase. Your total monthly housing costs after the move, including taxes and insurance. Once you have those numbers, you can make a much more informed decision. 3. Buyers With Mortgages Can Still Compete Cash sales may attract attention, but they aren't the majority of transactions. If 27% of September's existing-home sales were all cash, approximately 73% involved financing. So don't rule yourself out simply because you need a mortgage. Instead, focus on being well prepared. Work with your lender to review your income and assets ahead of time. Understand the difference between the amount you're approved to borrow and the amount you can comfortably afford. It also helps to understand the seller's preferred closing timeline. Sellers consider more than just the offer price. They also evaluate financing reliability, contingencies, and the likelihood of a smooth closing. The goal isn't to offer more than you can afford or give up important protections. It's to submit the strongest offer that makes sense for your situation. 4. Chicago Suburbs Require a Neighborhood-by-Neighborhood Approach A national cash-buyer statistic can't tell you exactly what's happening in Naperville, Glenview, Northbrook, or Buffalo Grove. Even within the same community, competition can vary by price range, property condition, taxes, HOA costs, and location. If you're buying in Glenview or Northbrook, for example, start by reviewing recent sales of comparable homes and the terms that made those offers competitive, when available. If you're selling, don't assume a cash buyer will appear and justify an unusually high asking price. Price your home based on recent comparable sales and current competition, and make sure its condition and best features are presented clearly. National headlines provide context. Local market data should guide your decisions. 5. Sellers Should Evaluate the Entire Offer, Not Just the Cash An all-cash offer can eliminate some of the uncertainty associated with mortgage approval. But cash doesn't automatically make an offer the best choice. A cash buyer might offer a lower price, request inspection contingencies, or propose a closing date that doesn't fit your plans. When comparing offers, consider the purchase price, proof of funds, earnest money, inspection terms, closing schedule, and how expenses will be handled. A well-prepared financed offer with attractive terms may be just as compelling—or even better. What matters is the net amount you'll receive and the overall likelihood of a successful closing. The Bottom Line Hearing about cash buyers shouldn't cause you to assume that your options are limited. If you already own a home, find out how much equity you have and what it could mean for your next move. If you're buying with a mortgage, prepare your financing, establish a comfortable budget, and develop an offer strategy based on the local market. The best place to start is with your own numbers. Whether you're buying or selling in Naperville, Glenview, Northbrook, Buffalo Grove, Chicago, or the surrounding suburbs, I'd be happy to help you evaluate your home's potential sale price, your next purchase budget, and your ideal timeline. Sang Han 773-717-2227 chicagpbdb@gmail.com

안녕하세요. 시카고 복덕방 한상철입니다. 집을 알아보시다가 마음에 들어한 집에 현금 오퍼가 들어왔다는 이야기를 들으면 마음이 무거워지실 수 있습니다. 다운페이먼트를 준비하고 융자를 알아보는 입장에서는 출발선부터 다르게 느껴지기 때문입니다. 그런데 현금으로 집을 사는 사람들을 모두 큰돈을 가진 투자자로 생각하실 필요는 없습니다. 오랫동안 살던 집을 팔고, 그 집에 쌓인 자산을 활용해 다음 집을 사는 분들도 있습니다. 이 차이를 이해하면 바이어에게는 경쟁 전략이 보이고, 셀러에게는 다음 이사의 가능성이 보입니다 1. 현금 바이어 중에는 기존 주택 소유자도 있습니다 9월 미국 주택 거래의 현금 구매 비중은 27%입니다. 네 건 중 한 건 이상이 융자 없이 이루어진 셈입니다. 현금 바이어에는 투자자와 세컨드홈 구매자뿐 아니라 기존 집을 판 돈으로 다음 집을 구매하는 분들도 포함됩니다. 여기서 중요한 개념이 에퀴티입니다. 집의 현재 가치에서 남아 있는 모기지 잔액을 뺀 금액을 뜻합니다. 예를 들어 현재 집의 가치가 70만 달러이고 모기지가 20만 달러 남아 있다면, 단순 계산한 에퀴티는 50만 달러입니다. (실제 매각 후 사용할 수 있는 돈은 여기에서 각종 매각 비용 등을 제외한 금액입니다) 이 자금으로 더 작은 집을 사거나 가격대가 낮은 지역으로 이동한다면, 새 융자를 크게 줄이거나 경우에 따라 전체 현금 구매도 가능할수 있습니다. 2. 낮은 모기지 금리 때문에 이사를 포기하기 전에 계산해 보셔야 합니다 현재 낮은 고정금리 모기지를 가지고 계시면 이사가 망설여지실 수 있습니다. 새집을 사면서 더 높은 금리로 돈을 빌리는 것이 부담스럽기 때문입니다. 하지만 금리만으로 판단하면 내 집에 쌓인 에퀴티를 놓칠 수 있습니다. 집을 팔고 나온 자금을 다음 집의 다운페이먼트에 충분히 활용하면 예상보다 적은 금액만 빌려도 될 수 있습니다. 다만 융자 금액이 줄어든다고 전체 주거비가 반드시 줄어드는 것은 아닙니다. 특히 Illinois에서는 재산세를 함께 살펴보셔야 합니다. 보험료, HOA 관리비, 유지보수비까지 계산해야 이사 후 부담을 제대로 비교할 수 있습니다. 확인하실 숫자는 세 가지입니다. 현재 집을 팔았을 때 비용을 제외하고 남는 금액 다음 집을 살 때 실제로 필요한 융자 금액 재산세와 보험료 등을 포함한 이사 후 전체 주거비 이 숫자가 나오면 이사 가능성을 훨씬 구체적으로 판단하실 수 있습니다. 3. 융자를 받는 바이어도 충분히 경쟁할 수 있습니다 현금 거래가 눈에 띈다고 해서 대부분의 집이 현금으로 팔리는 것은 아닙니다. 위에 언급한 27%라는 수치를 뒤집어 보면, 약 73%의 거래에는 융자가 사용되었다는 뜻입니다. 따라서 융자를 받는다는 이유만으로 좋은 집에 도전하기를 포기하실 필요는 없습니다. 대신 오퍼를 넣기 전에 준비 수준을 높여야 합니다. 렌더와 소득·자산 서류를 미리 검토하고, 승인 가능 금액과 편안하게 감당할 수 있는 예산을 구분해 두셔야 합니다. 셀러가 원하는 클로징 일정도 확인하면 오퍼를 조율하는 데 도움이 됩니다. 셀러는 가격과 함께 거래가 끝까지 진행될 가능성, 일정, 계약 조건을 살펴본다는 점 꼭 기억하시길 바랍니다. 무조건 가격을 높이거나 중요한 보호 조건을 포기하는 방식보다는, 내가 감당할 수 있는 조건으로 오퍼를 구성하는 것이 중요합니다. 4. Chicago 교외에서는 같은 동네 안에서도 따로 보셔야 합니다 전국 현금 구매 비중만으로 Naperville, Glenview, Northbrook, Buffalo Grove의 상황을 판단할 수는 없습니다. 같은 동네라도 가격대, 주택 상태, 재산세, 관리비, 위치에 따라 비교 대상과 바이어의 선택이 달라지기 때문입니다. 예를 들어 Glenview나 Northbrook에서 집을 구매하려는 바이어라면, 관심 매물과 비슷한 집들이 최근 얼마에 팔렸고 어떤 조건으로 계약되었는지부터 확인해야 합니다. 셀러 역시 현금 바이어가 올 것이라는 기대만으로 가격을 높게 정해서는 안 됩니다. 최근 거래와 현재 경쟁 매물을 바탕으로 가격을 정하고, 집의 상태와 장점을 분명하게 보여주셔야 합니다. 전국 뉴스는 시장을 이해하는 출발점입니다. 실제 결정에는 내 동네, 내 가격대, 내 집과 비슷한 매물의 정보가 필요합니다. 5. 셀러는 현금 오퍼의 전체 조건을 보셔야 합니다 현금 오퍼는 융자 승인과 관련된 불확실성을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 현금이라는 이유만으로 언제나 가장 좋은 오퍼가 되는 것은 아닙니다. 현금 오퍼의 가격이 더 낮을 수도 있고, 인스펙션이나 다른 계약 조건이 남아 있을 수도 있습니다. 셀러가 원하는 이사 일정과 맞지 않을 가능성도 있습니다. 따라서 오퍼를 비교할 때는 구매 가격, 자금 증빙, 계약금, 인스펙션 조건, 클로징 일정, 비용 부담을 함께 살펴보셔야 합니다. 융자 오퍼라도 준비가 잘 되어 있고 가격과 일정이 적절하다면 충분히 검토할 가치가 있습니다. 최종적으로 얼마가 남고, 어떤 조건으로 거래를 마칠 수 있는지가 중요합니다. 시카고 복덕방의 한마디 현금으로 집을 사는 사람들의 이야기를 들으면서 내 상황을 미리 단정하실 필요는 없습니다. 기존 주택 소유자라면 내 집에 쌓인 에퀴티가 다음 이사의 선택지를 얼마나 넓혀주는지 확인해 보셔야 합니다. 융자를 사용하는 바이어라면 예산과 승인 준비를 마치고, 관심 지역에 맞는 오퍼 전략을 세우셔야 합니다. 지금 시작할 일은 내 숫자를 확인하는 것입니다. Naperville, Glenview, Northbrook, Buffalo Grove를 비롯한 Chicago와 Chicago교외에서 구매나 판매를 계획하고 계시면 연락해 주십시오. 현재 집의 예상 매각 금액부터 다음 집의 구매 예산과 거래 일정까지 함께 정리해 드리겠습니다. 감사합니다. 시카고 복덕방 한상철 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

If you own a home in Illinois, property taxes are probably one of your biggest ongoing housing expenses. But have you checked whether you're receiving all the exemptions you qualify for? On October 23, the Cook County Treasurer highlighted property tax relief available to homeowners with disabilities, including automatic renewals for eligible recipients. It's a good reminder for every homeowner to review the exemptions on their property tax bill. Property Tax Relief for Homeowners With Disabilities Cook County offers a Persons with Disabilities Exemption for qualifying homeowners. This exemption reduces a property's Equalized Assessed Value (EAV) by $2,000 annually. That does not mean your tax bill goes down by $2,000. Your actual savings depend on the local tax rate. Generally, eligible homeowners must own and occupy the property as their primary residence, be responsible for the property taxes, and meet the disability requirements as of January 1 of the applicable tax year. Supporting documentation is required. First-time applicants must apply, but qualifying homeowners already receiving the exemption generally benefit from automatic renewal as long as they remain eligible. You may also qualify for other exemptions, so it's worth reviewing your full exemption history. Don't Overlook the Homeowner Exemption One of the most common benefits is the Homeowner Exemption, generally available to qualifying owners who use the property as their primary residence. Once approved, it typically renews automatically while you remain eligible. However, if you've recently purchased a home or moved, don't assume the previous owner's exemption will automatically carry over to you. Check your property's records and confirm whether you need to apply. Homeowners age 65 or older also look into the Senior Exemption Those who meet additional income and eligibility requirements may qualify for the Senior Freeze Exemption, which requires an annual application. What If You Missed an Exemption in Previous Years? You may still have options. If you qualified for an exemption that wasn't applied to an earlier tax bill, Cook County's Certificate of Error process may allow you to request a correction and potentially receive a refund, depending on the year and your eligibility. Start by checking your property's details and exemption history through the Cook County Assessor's Office. Exemptions are generally reflected on the second installment of your property tax bill, so that's an important place to look. What Buyers and Sellers Should Know For buyers: The property taxes shown on a listing may include exemptions received by the current owner. You might not qualify for those same benefits. Before buying, estimate your own future tax obligation rather than relying solely on the seller's current bill. For sellers: Review your property tax bill and current exemptions before listing. Having accurate information ready can help answer buyers' questions and make the transaction smoother. And remember, exemption rules and application procedures vary by county. This article focuses on Cook County. If your home is in DuPage County or another area, check with your local assessor. One Small Check Could Make a Difference Whether you're buying your first home or have owned one for years, take a few minutes to review your property tax bill. Your true housing costs include more than your mortgage payment. Property taxes, insurance, and HOA fees all matter. If you're planning to buy or sell in Chicago or the surrounding suburbs and would like help understanding the costs of homeownership, feel free to reach out. Sang Han 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

안녕하세요. 시카고 복덕방 한상철입니다. 집을 소유하고 계신 분들이라면 매년 빠지지 않고 확인하셔야 할 비용이 있습니다. 바로 Property Tax, 즉 재산세입니다. 특히 일리노이에서는 재산세가 주택 유지비에서 차지하는 비중이 큰 편이기 때문에, 바이어분들은 집을 구매할 때부터 예상 재산세를 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다. 이미 집을 소유하고 계신 분들 역시 현재 받을 수 있는 감면 혜택이 제대로 적용되어 있는지 확인하시는 것이 중요합니다. 지난 10월 23일 Cook County Treasurer는 장애가 있는 주택 소유주를 위한 재산세 감면 혜택과 자동 갱신 제도를 다시 안내했습니다. 이번 소식을 계기로 우리 집에는 어떤 Exemption, 즉 재산세 감면 혜택이 적용되어 있는지 살펴보시면 좋겠습니다. 장애가 있는 주택 소유주를 위한 감면 혜택 Cook County에는 일정한 자격을 갖춘 장애인 주택 소유주를 위한 Persons with Disabilities Exemption이 있습니다. 이 감면은 주택의 Equalized Assessed Value, 즉 재산세를 계산하는 기준이 되는 과세 평가액을 연간 $2,000 낮춰주는 제도입니다. 여기서 중요한 점은 재산세 청구액을 $2,000 깎아준다는 뜻은 아니라는 것입니다. 낮아진 과세 평가액에 해당 지역의 세율이 적용되므로, 실제 절약 금액은 거주 지역의 세율에 따라 달라집니다. 해당 주택은 일반적으로 신청 연도의 1월 1일을 기준으로 장애가 있는 소유주가 소유하고 거주하며 재산세 납부 책임이 있는 주택이어야 합니다. 장애를 증명할 수 있는 서류도 필요합니다. 처음 신청하시는 분은 신청서를 제출해야 하지만, 기존에 이 감면을 받고 계신 분은 자격이 유지되는 경우 자동 갱신됩니다. 장애 관련 감면 외에도 Homeowner Exemption이나 Senior Exemption 등 다른 혜택과 함께 적용받을 수 있는 경우가 있으므로, 본인에게 해당하는 항목을 함께 확인해 보시는 것이 좋습니다. 가장 기본적인 Homeowner Exemption도 확인하세요 실제로 많은 주택 소유주에게 해당되는 혜택은 Homeowner Exemption입니다. 일반적으로 본인이 소유한 집을 주 거주지로 사용하고 있다면 신청 자격이 있을 수 있습니다. Cook County Assessor에 따르면 이 감면은 한 번 적용되면 주 거주지 등 자격이 유지되는 동안 자동 갱신됩니다. 하지만 이사를 했거나 최근에 집을 구입하셨다면 이전 소유주의 감면이 계속 적용될 것이라고 생각하기보다, 본인 명의로 자격과 신청 여부를 확인하시는 것이 안전합니다. 만 65세 이상인 주택 소유주라면 Senior Exemption도 확인해 보세요. 소득 등 추가 요건을 충족하는 경우 Senior Freeze와 같은 별도의 혜택도 검토할 수 있습니다. 다만 감면 종류마다 자격과 갱신 방식이 다르며, Senior Freeze는 매년 신청해야 합니다. 이미 지나간 연도의 감면을 놓쳤다면요? 자격이 있었는데도 과거 재산세 고지서에 감면이 빠져 있었다면, 그냥 지나치지 마세요. Cook County에서는 해당 연도와 자격 요건에 따라 Certificate of Error 절차를 통해 누락된 감면을 신청하고 환급을 받을 수 있는 경우가 있습니다. 먼저 Cook County Assessor에서 내 주택의 Property Details와 Exemption History를 확인해 보세요. 감면 혜택은 일반적으로 Second Installment, 즉 두 번째 재산세 고지서에 반영됩니다. 과거 연도에 누락된 항목이 있는지 확인하신 후, 해당 기관에 신청 가능 여부를 문의하시면 됩니다. 바이어와 셀러도 재산세를 함께 살펴보셔야 합니다 바이어라면 redfin, zillow에 표시된 재산세만 보고 앞으로도 같은 금액을 낼 것이라고 생각하시면 안 됩니다. 현재 고지서에는 기존 소유주가 받는 감면 혜택이 반영되어 있을 수 있기 때문입니다. 바이어 본인이 그 혜택을 받을 자격이 있는지, 새로 신청해야 하는지, 향후 예상 재산세는 얼마인지 함께 확인하셔야 보다 정확한 주택 유지비를 계산할 수 있습니다. 셀러분들도 마찬가지입니다. 재산세 고지서와 현재 적용된 감면 내역을 미리 확인해 두시면 바이어의 질문에 보다 정확하게 답하고 거래를 준비하는 데 도움이 됩니다. 특히 실제 재산세 부담은 바이어가 주택을 비교할 때 중요하게 살펴보는 부분입니다. 재산세 감면 제도는 카운티마다 신청 절차와 적용 방식이 다를 수 있습니다. 오늘 소개해 드린 내용은 Cook County를 중심으로 한 안내이므로, DuPage County나 다른 지역에 거주하시는 분들은 해당 카운티의 Assessor 사무소에서 별도로 확인해 주세요. 집을 구매할 때는 매매 가격과 모기지뿐 아니라 재산세, 보험료, HOA 비용까지 함께 살펴봐야 합니다. 이미 집을 소유하고 계신다면 오늘 재산세 고지서를 한 번 꺼내보세요. 놓치고 있던 혜택을 발견하는 첫걸음이 될 수 있습니다. 시카고와 주변 지역에서 집을 사고팔 계획이 있으시거나, 주택 구매 시 예상되는 비용을 함께 살펴보고 싶으시다면 언제든지 연락 주세요. 시카고 복덕방 한상철 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

One of the biggest housing headlines last week was a sharp drop in homebuilder confidence. But rather than focusing on the negative headline, let's look at what this could actually mean for buyers and sellers. According to the National Association of Home Builders (NAHB), builder confidence fell three points to 29 in October 2026, its lowest level since June 2012. In the same survey, 43% of builders reported cutting prices, while 65% offered sales incentives. With higher mortgage rates and construction costs putting pressure on the market, builders are looking for ways to attract buyers. Does This Mean Home Prices Are Falling Everywhere? Not necessarily. The NAHB survey measures national trends in newly built single-family homes. It doesn't tell us what's happening with every resale home or neighborhood in the Chicago suburbs. Local market conditions can vary significantly, especially in desirable school districts. Before making a decision, it's important to look at neighborhood inventory, recent comparable sales, and how long homes are staying on the market. What Should Buyers Look For? If you're planning to buy, this may be a good time to compare new construction with existing homes. Some builders are offering price reductions, closing-cost assistance, or mortgage-rate buydowns. But not all incentives provide the same value. Before accepting an offer, ask: Is it a reduction in the purchase price or a credit toward closing costs? Is the advertised mortgage rate temporary or permanent? Do you have to use the builder's preferred lender? Are there additional fees or conditions? For example, a buyer who wants to keep more cash available after closing may prefer a different incentive than someone focused on reducing long-term borrowing costs. Also, remember to compare the total monthly housing payment, including principal, interest, property taxes, homeowners insurance, and HOA fees. One particularly important detail in Illinois: When buying new construction, make sure the property tax estimate reflects the completed home, not just the vacant lot. Otherwise, your future housing costs could be much higher than expected. What Does This Mean for Sellers? Sellers should pay attention, too. If nearby new-construction communities are offering discounts or financing incentives, buyers may compare those deals with existing homes. That doesn't automatically mean you need to lower your asking price. Instead, find out whether those new homes are truly competing with yours in terms of location, size, price, and features. A strong selling strategy should highlight what makes your home valuable, including its location, condition, updates, and overall affordability. The Bottom Line: Compare the Real Numbers The biggest takeaway isn't that every home is getting cheaper. It's that buyers may have more opportunities to negotiate, and sellers need to stay competitive. For buyers, that means comparing the complete cost of each option, not just the advertised price. For sellers, it means understanding the competition and pricing your home based on current local market conditions. Whether you're buying or selling in Naperville, Northbrook, Glenview, or other Chicago suburbs, the right strategy starts with reliable local market data. Buying or selling in the Chicago suburbs? I'm here to help. Sang Han | 773-717-2227

최근 미국 주택시장에서 눈여겨볼 만한 소식이 나왔습니다. 신규주택 판매가 어려워지면서 건축업체들이 집값을 낮추거나 다양한 혜택을 제공하고 있다는 것입니다. 집을 구매하거나 판매할 계획이 있으시다면 이러한 변화가 실제 거래에 어떤 영향을 미칠지 살펴볼 필요가 있습니다. 2026년 10월 19일 전미주택건설협회(NAHB) 발표에 따르면, 10월 신규 단독주택 건축업체 심리지수는 전월보다 3포인트 하락한 29를 기록했습니다. 이 지수는 50을 기준으로, 그보다 낮으면 건축업체들이 주택시장 상황을 부정적으로 보고 있다는 의미입니다. 이번에 발표된 29는 2012년 6월 이후 가장 낮은 수준으로, 그만큼 신규주택 시장이 어려운 상황임을 보여줍니다. 이는 2012년 6월 이후 가장 낮은 수준입니다. 특히 조사에 참여한 건축업체의 43%가 집값을 인하했고, 65%는 구매자에게 추가 혜택을 제공한 것으로 나타났습니다. 높은 모기지 금리와 건축비 부담으로 주택 판매가 쉽지 않자, 건축업체들이 구매자를 유치하기 위해 적극적으로 나서고 있는 것입니다. 그렇다면 앞으로 집값이 내려갈까요? 이번 발표만으로 모든 지역의 집값이 하락할 것이라고 보기는 어렵습니다. 이번 조사는 미국 전역의 신규주택 건축업체를 대상으로 한 결과입니다. 따라서 시카고 교외의 기존 주택시장이나 인기 학군의 주택 가격에도 똑같이 적용된다고 볼 수는 없습니다. 실제로 집을 구매하거나 판매할 때에는 해당 지역에 매물이 얼마나 나와 있는지, 최근 얼마에 거래되었는지, 판매까지 얼마나 걸리고 있는지 등을 함께 살펴보는 것이 중요합니다. 바이어라면 신축 주택도 비교해 보세요. 집을 구매할 계획이 있으시다면 이번 기회에 신축 주택과 기존 주택을 함께 비교해 보시는 것도 좋겠습니다. 최근 일부 건축업체에서는 가격 할인뿐 아니라 클로징 비용 지원, 모기지 금리 인하 등의 혜택을 제공하고 있습니다. 다만 광고에 나온 할인 금액이나 낮은 금리만 보고 결정해서는 안 됩니다. 금리 혜택이 대출 기간 내내 적용되는지, 일정 기간에만 적용되는지, 지정된 대출기관을 이용해야 하는지 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 같은 금액의 혜택이라도 구매자의 상황에 따라 유리한 조건은 달라질 수 있습니다. 당장 클로징에 필요한 현금을 줄이는 것이 중요한 분도 있고, 장기적으로 매달 내는 모기지 부담을 낮추는 것이 더 중요한 분도 있기 때문입니다. 또한 매달 들어가는 주거비를 계산할 때에는 모기지 원금과 이자뿐 아니라 재산세, 주택보험료, HOA까지 포함해야 합니다. 특히 일리노이에서 신축 주택을 구매하신다면 재산세를 주의 깊게 확인하시는 것이 좋습니다. 현재 안내받은 세금이 건물이 없는 토지만을 기준으로 계산된 것인지, 완공된 주택의 가치를 반영한 예상 세금인지에 따라 향후 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 셀러라면 주변 신축 주택의 판매 조건도 확인하세요. 집을 판매할 계획이 있으시다면 주변 신축 주택들이 어떤 조건으로 판매되고 있는지 살펴볼 필요가 있습니다. 가까운 곳에 있는 신축 단지에서 가격을 낮추거나 클로징 비용을 지원한다면, 바이어 입장에서는 기존 주택과 신축 주택을 비교하게 됩니다. 그렇다고 무조건 집값을 낮춰야 한다는 뜻은 아닙니다. 기존 주택은 신축 주택보다 좋은 위치에 있거나, 넓은 대지와 잘 관리된 조경, 이미 완료된 업그레이드 등 나름의 장점을 가지고 있을 수 있습니다. 중요한 것은 주변 경쟁 매물과 비교했을 때 우리 집이 가진 장점을 잘 보여주고, 현재 시장에 맞는 적절한 가격을 정하는 것입니다. 결국 중요한 것은 우리 동네의 실제 시장 상황입니다. 이번 뉴스는 미국 주택시장의 변화를 보여주는 하나의 신호이지만, 모든 지역의 집값이 같은 방향으로 움직이는 것은 아닙니다. 바이어라면 신축과 기존 주택의 가격뿐 아니라 실제 구매 조건과 월 주거비까지 비교해 보시고, 셀러라면 주변 매물과 최근 거래 사례를 바탕으로 판매를 준비하시는 것이 좋겠습니다. 네이퍼빌, 노스브룩, 글렌뷰 등 시카고 교외에서 주택 매매를 계획하고 계시다면, 시카고 복덕방과 함께 해당 지역의 실제 거래 자료를 살펴보고 우리 가족의 상황에 맞는 합리적인 선택을 준비해 보시기 바랍니다. 시카고 복덕방 한상철 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

For many homebuyers, one of the biggest concerns is the monthly mortgage payment. Even when you find a home you love, the interest rate can make a big difference in what you pay each month. That's why choosing the right mortgage matters just as much as finding the right home. According to an October 23, 2026, article from Keeping Current Matters, more buyers are considering adjustable-rate mortgages (ARMs) as a way to lower their initial borrowing costs. But how exactly does an ARM work, and could it be a good fit for you? How Does an Adjustable-Rate Mortgage Work? Despite the name, an ARM doesn't necessarily mean your interest rate starts changing right away. Most ARMs have an initial period when the interest rate stays fixed. After that, the rate adjusts periodically based on the terms of your loan. For example: 5/1 ARM: Your rate stays fixed for the first five years, then adjusts once a year. 7/6 ARM: Your rate stays fixed for the first seven years, then adjusts every six months. The first number tells you how long the initial fixed-rate period lasts. The second part indicates how often the rate can change afterward, so it's important to confirm the adjustment schedule with your lender. With a traditional 30-year fixed-rate mortgage, your interest rate stays the same for the life of the loan. However, your total monthly payment can still change if property taxes or homeowners insurance costs increase. Why Are More Buyers Considering ARMs? The biggest potential advantage of an ARM is a lower initial interest rate. If an ARM offers a lower rate than a comparable fixed-rate mortgage, you could pay less in principal and interest each month during the initial fixed-rate period. That can make a meaningful difference in your monthly budget. But there's an important catch: An ARM isn't always the cheaper option. Rates, discount points, and closing costs vary depending on the lender, your credit, down payment, and loan terms. The best way to compare your options is to request quotes from lenders on the same day, using the same loan amount and repayment term. Who Might Benefit From an ARM? An ARM may be worth considering if you don't expect to stay in your home for a long time. For example, if you're planning to relocate for work or anticipate moving within the next several years, an ARM's initial fixed-rate period might align with your plans. However, it's also important to make sure you could comfortably handle a higher payment if your plans change and you stay longer than expected. On the other hand, if you're buying a home where you plan to raise your family, stay in a particular school district, or settle down for the long term, a fixed-rate mortgage may offer more peace of mind. For buyers in Chicago and the surrounding suburbs, it's worth asking yourself: "How long do I realistically plan to live in this home?" That answer can be just as important as the interest rate itself. Don't Focus Only on the Initial Interest Rate A lower starting rate can be appealing, but what happens after the fixed-rate period ends? Once an ARM begins adjusting, your interest rate can go up or down depending on market conditions and the terms of your loan. Before choosing an ARM, make sure you understand: How much your rate could increase at the first adjustment How much it could change at each adjustment afterward The maximum interest rate allowed over the life of the loan It's also a good idea to ask your lender to calculate your monthly payment under a worst-case scenario, assuming the rate reaches its maximum allowable level. Then factor in property taxes, homeowners insurance, and any HOA fees. Would that total payment still fit comfortably within your budget? This is especially important for homebuyers in Illinois, where property taxes can make up a significant portion of monthly housing expenses. What About Refinancing Later? You might be thinking, "I'll just refinance when rates come down." That could be an option, but it's not something you should count on. Refinancing means applying for a new mortgage, and you'll need to qualify based on your financial situation at that time. Your income, credit score, existing debt, home value, and the lender's requirements will all play a role. There may also be additional closing costs. And of course, there's no guarantee that interest rates will drop when you need them to. The same goes for your moving plans. Life happens, and you may end up staying in your home longer than you originally expected. That's why it's important to choose a mortgage you can afford even if things don't go exactly as planned. So, Is an ARM Right for You? An adjustable-rate mortgage can be a useful option for some homebuyers, especially when it offers meaningful savings during the initial fixed-rate period. But the lowest starting rate isn't necessarily the best long-term choice. What matters most is finding a mortgage that fits your budget, your financial comfort level, and how long you plan to stay in your home. If you're thinking about buying a home in Naperville, Northbrook, Glenview, Buffalo Grove, or anywhere in Chicago and the surrounding suburbs, I'd be happy to help you explore your options. I can help you look at your homebuying budget, think through your long-term plans, and connect with lenders who can explain and compare your financing options. After all, buying a home isn't just about what you can afford today. It's about choosing a home and a monthly payment that make sense for your future. Thinking about buying or selling in Chicago and the surrounding suburbs? I'm here to help. Sang Han | 773-717-2227

집을 구입할 때 바이어분들이 가장 많이 고민하시는 부분 중 하나가 매달 내야 하는 모기지 페이먼트입니다. 마음에 드는 집을 찾았더라도 이자율에 따라 월 부담이 달라지기 때문에, 어떤 융자를 선택하느냐도 집을 고르는 것만큼 중요합니다. 2026년 10월 23일 Keeping Current Matters 기사에 따르면, 초기 이자 부담을 줄이기 위해 변동금리 모기지인 ARM(Adjustable-Rate Mortgage)을 검토하는 바이어들이 늘고 있습니다. 그렇다면 ARM은 어떤 상품이며, 어떤 분들이 고려해볼 만할까요? ARM은 처음부터 이자율이 계속 바뀌는 상품인가요? 미국에서 흔히 접하는 ARM은 처음 일정 기간에는 이자율이 고정되고, 그 기간이 끝나면 계약에 따라 주기적으로 조정되는 구조입니다. 예를 들어 ‘5/1 ARM’은 처음 5년 동안 이자율이 고정되고, 이후에는 1년에 한 번씩 조정됩니다. ‘7/6 ARM’이라면 처음 7년 동안 고정된 뒤, 이후에는 6개월마다 조정되는 방식입니다. 앞의 숫자는 초기 고정 기간을 뜻하지만, 뒤의 숫자는 상품에 따라 연 또는 월 단위이므로 정확한 조정 주기를 확인하셔야 합니다. 반면 30년 고정금리 모기지는 대출 기간 동안 이자율이 유지됩니다. 다만 고정금리라도 재산세와 주택보험료가 오르면 이를 포함한 월 납부액은 달라질 수 있습니다. 바이어들이 ARM을 검토하는 이유는 무엇일까요? 가장 큰 이유는 고정금리 상품보다 낮은 초기 이자율을 제시받을 수 있기 때문입니다. 같은 금액을 빌리더라도 초기 이자율이 낮으면 매달 내는 원리금이 줄어들어 가계 예산에 여유가 생길 수 있습니다. 다만 ARM이 항상 더 저렴한 것은 아닙니다. 실제 이자율 차이와 포인트, 융자 비용은 금융기관과 개인의 신용, 다운페이먼트, 상품 조건에 따라 달라집니다. 동일한 날짜에 같은 대출금액과 상환 기간을 기준으로 견적을 받아 비교하시는 것이 좋습니다. 어떤 바이어에게 검토할 가치가 있을까요? 직장 발령이나 가족 계획 때문에 몇 년 안에 이사할 가능성이 높고, 초기 고정 기간과 예상 보유 기간이 잘 맞는 분이라면 ARM을 비교해볼 수 있습니다. 향후 납부액이 늘어나더라도 감당할 수 있는 소득과 비상자금이 있는지도 중요한 판단 기준입니다. 반대로 자녀의 학군을 고려해 한집에서 오래 거주할 계획이거나, 매달 일정한 주거비를 유지하는 것이 중요한 가정이라면 장기 고정금리가 더 편안한 선택일 수 있습니다. 시카고 서버브에서 집을 구입하실 때도 단순히 “어느 이자율이 더 낮은가”를 넘어, “이 집에서 얼마나 오래 살 계획인가”를 함께 생각하셔야 합니다. 낮은 초기 이자율만 보고 결정하시면 안 됩니다 ARM의 핵심은 고정 기간이 끝난 뒤입니다. 이후 이자율은 계약에 정해진 기준지표와 가산금리, 조정 제한 조건에 따라 움직이므로 올라갈 수도 있고 내려갈 수도 있습니다. 계약 전에는 첫 조정 시 얼마나 오를 수 있는지, 이후에는 매번 얼마나 바뀔 수 있는지, 대출 전체 기간에 적용되는 최고 이자율은 얼마인지 확인하셔야 합니다. 특히 렌더에게 이자율이 최대한 상승하는 경우의 월 원리금도 계산해달라고 요청해보시는 것이 좋습니다. 그 금액에 재산세, 보험료, HOA 비용까지 더했을 때도 가계 예산이 유지되는지 살펴보셔야 합니다. 일리노이에서는 재산세가 주거비에서 차지하는 비중도 함께 고려할 필요가 있습니다. “나중에 재융자하면 되죠”라는 계획은 신중해야 합니다 재융자는 새로운 대출을 받는 과정입니다. 당시의 소득, 신용점수, 부채, 주택 감정가와 금융기관의 심사 조건을 다시 충족해야 하며, 비용도 발생할 수 있습니다. 따라서 몇 년 뒤 이자율이 내려가거나 재융자가 반드시 가능할 것이라고 가정하고 구입 예산을 정하시는 것은 피하시는 것이 좋습니다. 이사 계획 역시 달라질 수 있으므로, 예상보다 오래 집을 보유하게 되는 상황까지 생각해보셔야 합니다. ARM은 바이어의 선택지를 넓혀줄 수 있는 융자입니다. 다만 초기 절감액과 향후 부담을 함께 비교했을 때 본인의 재정과 거주 계획에 맞아야 좋은 선택이 됩니다. 네이퍼빌, 노스브룩, 글렌뷰, 버팔로 그로브 등 시카고 서버브에서 주택 구입을 준비하고 계신가요? 시카고 복덕방은 바이어분들의 예산과 거주 계획을 함께 살펴보고, 렌더와 구체적인 융자 조건을 비교하실 수 있도록 도와드리겠습니다. 집값뿐 아니라 매달 감당할 수 있는 전체 주거비를 기준으로 구입 계획을 세워보세요. 시카고 복덕방 한상철 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

You've listed your home because you're planning to move, but buyer interest has been quieter than expected. That may lead to a familiar question: “Would it be better to rent out the house and wait rather than lower the asking price?” If you have a mortgage with a relatively low interest rate, holding on to the property may feel especially appealing. But a home purchased with favorable financing doesn't automatically make a good rental investment. According to an October 22, 2026 article from Keeping Current Matters, some homeowners who initially planned to sell are choosing to turn their properties into rentals instead. The article cites data from Parcl indicating that approximately 9% of current rental listings were previously listed for sale. That doesn't necessarily mean homes are difficult to sell in every market. Whether selling or renting makes more sense depends on local market conditions and your financial circumstances. 1. Be Clear About Why You Want to Keep the Property Are you planning to move back into the home in a few years? Do you want to build long-term wealth by owning rental property? Or are you considering renting mainly because you're disappointed with the offers you've received? These motivations may lead to very different decisions. If your plan is to wait for home prices to recover, calculate how much you can afford to carry the property in the meantime. Future increases in home values or rental income are never guaranteed. 2. Calculate What You'll Actually Keep From the Rent The monthly rent is only the starting point. For example, suppose your expected monthly rent is $3,500, while your mortgage principal and interest, property taxes, and insurance total $2,700. At first glance, it looks like you'd have $800 left each month. But that doesn't tell the whole story. In a hypothetical scenario where the property sits vacant for one month each year, you'd need to account for approximately $292 per month in lost rental income. If you also set aside $300 each month for repairs and future equipment replacement, your estimated monthly cash flow would fall to about $208. Leasing fees, property management expenses, and HOA fees could reduce that amount further. These figures are illustrative, not local market averages. They simply show how quickly the numbers can change when you include realistic ownership costs. For homes in the Chicago suburbs, property taxes and maintenance conditions deserve particular attention. Consider when major expenses—such as replacing the roof, HVAC system, or water heater—might arise. Also remember that paying down your mortgage principal builds equity, but it isn't the same as having cash left in your bank account each month. 3. Consider the Responsibilities of Being a Landlord Rental ownership involves more than collecting rent. As the article emphasizes, landlords take on ongoing management responsibilities and additional expenses. You'll need to account for rent collection, maintenance requests, tenant turnover, and the cost of vacancies. Even if you hire a property management company, you'll still pay for its services and remain responsible for major ownership decisions. If you're relocating to another state or moving to South Korea, decide who will inspect the property and coordinate repairs locally. Before renting, you should also verify any applicable municipal regulations and HOA rental restrictions. 4. Think About How You Would Use the Money From a Sale Selling your home may provide funds for your next down payment, emergency savings, or other financial goals. If you need that equity for your next move, rental income alone shouldn't determine your decision. Compare how keeping your current property while purchasing another home would affect your total housing expenses and available cash. On the other hand, if you have sufficient reserves and a clear long-term ownership plan, renting may be worth considering. 5. Reevaluate Your Selling Strategy First Before deciding that renting is the better option, take another look at why the home hasn't sold. Compare your property not only with recently sold homes but also with competing listings currently on the market. Is the asking price competitive? Do the listing photos show the property at its best? Are there condition issues that concern buyers? Is the home easy to schedule for showings? Understanding what's holding buyers back can help you determine whether a change in strategy could improve your chances of selling. It also helps to compare the potential proceeds from selling at an adjusted price with the ongoing costs of holding the property as a rental. The Bottom Line Selling allows you to access your equity and move forward with your next plans. Renting allows you to keep the property, but it also means continuing to carry the expenses and responsibilities of ownership. Neither choice is automatically better. The right decision depends on the property, the local market, and your personal financial situation. If you're deciding whether to sell or rent out a property in Chicago or the surrounding suburbs, feel free to contact me at 773-717-2227. I'd be happy to help you compare the property's estimated sale price, potential rental income, and ongoing ownership costs so you can make a decision that supports your next move. Chicago Realtor | Sang Han 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

이사를 앞두고 집을 내놓았는데 예상보다 반응이 조용하면 이런 고민이 생깁니다. “가격을 조정하느니 렌트를 주고 기다리는 게 낫지 않을까요?” 특히 낮은 금리의 모기지를 가지고 계신 분이라면 집을 계속 보유하고 싶은 마음이 더 크실 수 있습니다. 하지만 좋은 조건으로 구입한 집이라고 해서 반드시 좋은 임대주택이 되는 것은 아닙니다. 2026년 10월 22일 Keeping Current Matters 기사에 따르면, 매각을 추진하다가 집을 임대로 전환하는 소유주들이 있습니다. 기사에서 소개한 Parcl 자료는 현재 임대 매물의 약 9%가 이전에 매매로 나왔던 주택이라고 설명합니다. 다만 이것이 모든 지역에서 집을 팔기 어렵다는 뜻은 아닙니다. 매각과 임대 중 어떤 선택이 적합한지는 해당 지역의 시장과 소유주의 재정 상황에 따라 달라집니다. 먼저, 집을 계속 보유하려는 목적부터 분명해야 합니다. 몇 년 후 다시 돌아와 거주할 계획이 있으신가요? 장기적으로 임대사업을 하면서 자산을 보유하고 싶으신가요? 아니면 원하는 매매가격을 받지 못했다는 아쉬움 때문에 임대를 생각하고 계신가요? 같은 임대 결정이라도 출발점에 따라 이후의 계획은 달라져야 합니다. 시세가 회복될 때까지 기다리겠다는 생각이라면, 기다리는 동안 얼마를 부담할 수 있는지도 계산하셔야 합니다. 향후 집값이나 임대료 상승은 확정된 수익이 아니기 때문입니다. 두 번째는 월세보다 실제로 남는 돈을 확인하는 것입니다. 예를 들어, 예상 월세가 $3,500이고 모기지 원리금·재산세·보험료를 합한 월 지출이 $2,700이라면 매달 $800이 남는 것처럼 보입니다. 하지만 이것만으로 임대 수익을 판단하기는 어렵습니다. 가상의 계산으로 매년 한 달의 공실을 가정하면 월평균 약 $292를 따로 고려해야 합니다. 여기에 수리 및 향후 설비 교체에 대비해 매달 $300을 적립한다면, 남는 금액은 약 $208입니다. 임차인 모집 비용, 관리비, HOA 비용 등이 별도로 발생하면 여유는 더 줄어듭니다. 이 숫자는 시장 평균이 아니라, 계산 방식에 따라 결과가 얼마나 달라지는지 보여드리기 위한 예시입니다. 특히 시카고 교외 주택은 재산세와 집의 관리 상태를 함께 살펴보셔야 합니다. 지붕, 냉난방 장비, 온수기처럼 교체 시 큰돈이 드는 항목이 언제쯤 지출로 이어질지도 중요합니다. 모기지 상환으로 원금이 줄어드는 효과와 매달 통장에 남는 현금은 구분해서 보셔야 합니다. 세 번째는 임대인으로서의 역할을 감당할 수 있는지입니다. 기사에서도 임대는 관리 책임과 추가 비용을 동반한다고 강조합니다. 임대료 수납, 수리 요청, 임차인 교체, 공실 기간의 지출까지 고려해야 합니다. 관리회사를 이용하더라도 비용을 지불하고 주요 결정을 내리는 일은 소유주에게 남습니다. 타주나 한국으로 이주하실 예정이라면 현지에서 누가 집을 확인하고 수리를 조율할지부터 정하시는 것이 좋습니다. 임대 전에는 해당 주택에 적용되는 지자체 및 HOA의 임대 조건도 확인해야 합니다. 네 번째는 매각대금을 어디에 사용할 것인지입니다. 집을 팔아 확보한 자금이 다음 주택의 다운페이먼트나 비상자금에 필요하다면, 임대 수입만으로 판단해서는 안 됩니다. 기존 집을 보유하면서 새집까지 마련할 때 전체 주거비와 현금 여력이 어떻게 달라지는지 비교해야 합니다. 반대로 충분한 예비자금이 있고 장기 보유 계획도 분명하다면 임대를 검토할 여지가 커집니다. 마지막으로, 매각 전략을 다시 점검해 보셔야 합니다. 집이 팔리지 않을 때는 최근 거래된 비슷한 집뿐 아니라 현재 경쟁 매물과도 비교해야 합니다. 가격, 사진, 집의 상태, 쇼잉 편의성 가운데 바이어의 선택을 어렵게 만드는 부분이 있는지 살펴보는 것입니다. 가격 조정으로 줄어드는 예상 매각대금과 임대로 보유하는 동안 발생할 비용을 함께 계산하면 판단이 더 명확해질 수 있습니다. 매각은 자금을 확보하고 다음 계획으로 이동하는 선택이고, 임대는 자산을 계속 보유하면서 비용과 운영 책임을 이어가는 선택입니다. 어느 쪽이 더 좋은지는 집과 소유주의 상황에 따라 달라집니다. 네이퍼빌, 노스브룩, 글렌뷰 등 시카고 교외에서 매매와 임대 사이를 고민하고 계신다면 시카고 복덕방 Sang Han에게 문의해 주세요. 현재 예상 매매가격과 임대료, 보유 비용을 함께 비교해 다음 계획에 맞는 선택을 도와드리겠습니다. 시카고 복덕방 한상철 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

“According to the news, home prices are going down. So why are the homes I'm looking at still so expensive?” Meanwhile, sellers ask a different question: “If Chicago home prices are rising, why do I need to lower my asking price?” These statements may sound contradictory, but both can be true. It depends on which prices you're comparing and which housing market you're looking at. According to an October 21, 2026 article from Keeping Current Matters, one reason housing headlines can be confusing is that they don't always clearly distinguish between listing prices and actual sale prices, or between national trends and local market conditions. For both buyers and sellers, the key is understanding what the numbers actually represent rather than making decisions based on a single headline. Listing Prices vs. Actual Sale Prices First, it's important to understand the difference between a listing price and a sale price. A listing price is the amount a seller asks when putting a home on the market. A sale price is the amount a buyer actually pays after negotiations. According to HousingWire Data cited in the article, the median listing price of homes in the U.S. declined from approximately $449,000 in early August to $435,000 about two months later—a decrease of roughly 3%. However, that doesn't mean every home's market value across the country fell by 3% in just two months. Seasonal trends also play a role. As the busy summer homebuying season gives way to fall, buyer activity often slows, and some sellers adjust their asking prices to attract interest. Other sellers may simply be correcting an initial asking price that was too high for the market. That's why headlines about more price reductions shouldn't automatically be interpreted as evidence that home values are declining across the board. Consider this example. Suppose comparable homes in a neighborhood are selling for around $600,000. A seller initially lists a home for $650,000, then reduces the asking price to $620,000. The listing price has dropped by $30,000, but that doesn't necessarily mean the home's market value has fallen by $30,000. For buyers, the important question isn't just how much the seller reduced the price. It's also how the current asking price compares with what similar homes have actually sold for recently. National Headlines Don't Tell the Whole Local Story Housing market conditions can vary significantly from one region to another. The same article cites the S&P Cotality Case-Shiller Index, which showed home sale prices in the Chicago market rising approximately 7% year over year, while Seattle experienced a decline of about 1.6%. In other words, two housing markets within the same country were moving in different directions. However, Chicago's reported increase reflects a broader metropolitan market. It doesn't mean every suburb, neighborhood, or individual property appreciated by the same percentage. If you're searching for a home in Naperville, Northbrook, Glenview, Buffalo Grove, or elsewhere in Chicago and the surrounding suburbs, even the city name alone may not tell you enough. Within the same community, market conditions can vary depending on school district boundaries, price ranges, property types, condition, location, and the number of competing listings. To understand your negotiating position, you need to know how many homes are directly competing with the property you're considering and what similar homes have recently gone under contract for or sold for. What Buyers Should Focus On If national headlines say home prices are falling, that doesn't necessarily mean every seller will be willing to offer a substantial discount. Start by evaluating the specific property's competitive position. If a home has been on the market for a long time and buyers have several comparable options, there may be opportunities to negotiate the purchase price or request assistance with closing costs. On the other hand, if homes meeting your needs are scarce, waiting without carefully evaluating the local market could mean missing a suitable property. Your decision about when to buy should also account for your monthly mortgage payment, property taxes, homeowners insurance, expected repair costs, and how long you plan to live in the home. What Sellers Should Focus On Sellers shouldn't assume that a headline about rising Chicago home prices guarantees they can ask more than last year. Today's buyers compare your home with other properties currently available in the same market. That's why it's important to establish a competitive asking price based on recent comparable sales, competing listings, and your home's condition. If a price adjustment becomes necessary, the first step is understanding why. Has the market changed? Was the initial asking price too high? Is the property's condition affecting buyer interest? Or does the marketing strategy need improvement? Identifying the reason can help you make a more effective decision. Three Questions to Ask When Reading Housing News The next time you see a headline about home prices, ask yourself three questions: Is the article discussing listing prices or actual sale prices? Is the data national, regional, or specific to the neighborhood I'm interested in? Is the comparison month over month or year over year? Understanding these differences can make seemingly contradictory housing headlines much easier to interpret. The Bottom Line The value of your home—or the right price to pay for your next one—can't be determined by national headlines alone. If you're considering buying or selling a home in Chicago or the surrounding suburbs, feel free to contact me at 773-717-2227. I'd be happy to help you review recent comparable sales and current competing listings in your preferred area, so we can develop a pricing and negotiation strategy that fits your situation. Chicago Realtor | Sang Han 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

“뉴스에서는 집값이 내려간다고 하는데, 제가 보는 집들은 왜 여전히 비싼가요?” 반대로 셀러분들은 “시카고 집값이 올랐다는데, 왜 우리 집은 가격을 조정해야 하나요?”라고 물으십니다. 서로 모순되는 이야기처럼 들리지만, 어떤 가격을 어느 지역에서 비교했는지 살펴보면 두 가지 모두 가능한 상황입니다. 2026년 10월 21일 Keeping Current Matters 기사에 따르면, 집값 관련 뉴스가 혼란스러운 이유는 매물의 리스팅 가격과 실제 거래가격, 그리고 전국 시장과 지역 시장의 차이가 헤드라인에서 충분히 설명되지 않기 때문입니다. 바이어와 셀러 모두에게 필요한 것은 뉴스 제목 하나로 시장을 판단하기보다, 그 숫자가 무엇을 보여주는지 이해하는 일입니다. 먼저 리스팅 가격과 실제 거래가격을 구분해야 합니다. 리스팅 가격은 셀러가 집을 내놓으며 제시하는 금액이고, 거래가격은 바이어와 협상을 거쳐 실제로 팔린 금액입니다. 기사에서 인용한 HousingWire Data에 따르면, 미국 매물의 중간 리스팅 가격은 8월 초 약 44만 9,000달러에서 약 두 달 뒤 43만 5,000달러로 약 3% 낮아졌습니다. 하지만 이 수치만으로 미국의 모든 집값이 두 달 만에 3% 떨어졌다고 해석할 수는 없습니다. 여기에는 계절적인 영향도 있습니다. 여름의 활발한 거래 시기가 지나 가을로 접어들면 바이어들의 움직임이 줄고, 셀러들이 판매를 위해 가격을 조정하는 경우가 생깁니다. 처음부터 시장보다 높게 내놓았던 가격을 현실적으로 수정하는 매물도 있습니다. 따라서 “가격을 낮춘 매물이 늘었다”는 소식과 “주택 가치가 전반적으로 하락했다”는 이야기는 구분해서 읽으셔야 합니다. 예를 들어 주변의 비슷한 집들이 약 60만 달러에 거래되는 상황에서, 한 셀러가 65만 달러에 집을 내놓았다가 62만 달러로 낮췄다고 가정해 보겠습니다. 리스팅 가격은 3만 달러 내려갔지만, 그것만으로 그 집의 시장가치가 3만 달러 하락했다고 단정하기는 어렵습니다. 바이어는 최초 가격에서 얼마나 할인받았는지와 함께, 최근 유사 매물의 실제 거래가격에 비해 얼마에 구입하는지도 살펴보셔야 합니다. 지역에 따른 차이도 큽니다. 같은 기사에서 소개한 S&P Cotality Case-Shiller 지수에서는 시카고의 주택 거래가격이 전년 대비 약 7% 상승한 반면, 시애틀은 약 1.6% 하락했습니다. 같은 미국 주택시장 안에서도 지역별 방향이 달랐던 것입니다. 다만 시카고의 상승률 역시 광역시장 지표이므로, 모든 서버브와 모든 주택에 똑같이 적용되는 수치는 아닙니다. 네이퍼빌, 노스브룩, 글렌뷰, 버팔로 그로브처럼 시카고 서버브에서 집을 찾으실 때도 도시 이름만으로 판단하기는 어렵습니다. 같은 도시 안에서도 학군 경계, 가격대, 단독주택인지 콘도인지, 집의 상태와 위치, 경쟁 매물 수에 따라 판매 여건이 달라질 수 있습니다. 관심 있는 집과 직접 경쟁하는 매물이 얼마나 있는지, 최근 비슷한 집이 얼마에 계약되고 팔렸는지를 확인해야 실제 협상 가능성이 보입니다. 바이어분들께서는 전국적인 가격 하락 뉴스만 보고 모든 매물에 큰 폭의 할인을 기대하기보다, 해당 매물의 경쟁 상황을 먼저 살펴보시는 것이 좋습니다. 매물이 오래 남아 있고 비슷한 선택지가 많다면 가격이나 클로징 비용 지원 등을 협상해 볼 수 있습니다. 반대로 원하는 조건의 매물이 드물다면, 충분한 비교 없이 기다리는 동안 적합한 집을 놓칠 수도 있습니다. 구매 시점은 지역 데이터와 함께 월 페이먼트, 재산세, 보험료, 수리비, 예상 거주기간을 종합해 결정하셔야 합니다. 셀러분들 역시 “시카고 집값이 올랐다”는 뉴스만으로 작년보다 무조건 높은 가격을 받을 수 있다고 기대하기는 어렵습니다. 바이어는 현재 시장에 나온 다른 집들과 비교해서 선택합니다. 최근 거래사례와 경쟁 매물, 집의 상태를 반영해 처음부터 설득력 있는 가격을 제시하는 것이 중요합니다. 가격 조정이 필요하다면 그 이유가 시장 변화인지, 최초 가격 설정인지, 집의 상태나 마케팅인지부터 확인해야 합니다. 결국 부동산 뉴스에서 확인해야 할 질문은 세 가지입니다. 리스팅 가격인가, 실제 거래가격인가? 전국 수치인가, 내가 관심 있는 지역의 수치인가? 지난달과 비교한 것인가, 지난해 같은 시기와 비교한 것인가? 이 차이를 이해하시면 서로 반대처럼 보이던 뉴스도 훨씬 명확하게 읽으실 수 있습니다. 내 집의 가치와 내가 구입할 집의 적정가격은 전국 헤드라인만으로 정해지지 않습니다. 시카고와 서버브에서 주택 구입이나 판매를 계획하고 계시다면 시카고 복덕방에 문의해 주세요. 관심 지역의 최근 거래사례와 현재 경쟁 매물을 함께 살펴보고, 상황에 맞는 가격과 협상 전략을 세워드리겠습니다. 시카고 복덕방 한상철 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com