One of the noticeable shifts in today’s housing market is that with more listings coming online, some sellers are withdrawing their homes after not receiving the offers they hoped for. According to Realtor.com, this summer about 21 out of every 100 new listings were pulled from the market. This signals a shift from a seller-driven market toward a more buyer-friendly one. In this environment, sellers are turning to creative strategies to stand out — and one surprising but effective method is the use of scent. 🌸 The Link Between Scent and Memory Scent is one of the strongest triggers of emotion and memory. Unlike sight or sound, smell connects directly to the brain’s emotional and memory centers. A familiar scent can spark old memories or create strong emotional responses. That’s why scent marketing has become a multi-billion-dollar industry in retail. Research shows certain aromas can increase purchase intent — and the same principle applies to real estate. A subtle, warm scent in a home makes it easier for buyers to picture themselves living there. 👍 Benefits and Cautions Positive: Pleasant, natural aromas (like light baking scents or vanilla) can make a home feel welcoming and memorable. Negative: Bad odors (mold, smoke, pets) can drive buyers away instantly. Overpowering candles or air fresheners may backfire, making buyers suspect issues are being covered up. The key is to remove unpleasant smells first and then add subtle, natural scents that enhance the space. 🛠️ Scent as Part of a Selling Strategy Experts recommend appealing to all five senses when preparing a home for sale. Clean and staged visuals 👀 Comfortable textures 👋 Gentle background music 🎶 And importantly — a warm, subtle fragrance 🌸 When these elements work together, buyers build an emotional attachment to the home, increasing the chance of an offer. Selling a home isn’t just about structure and price — it’s about feelings and experiences. The right scent can reinforce the thought: “I want to live here.” ✅ Conclusion Pricing and marketing are core to selling, but small details can make a big difference. Scent directly impacts emotions, shaping the buyer’s first impression. If you’re preparing to sell, consider strategies that engage not only the buyer’s eyes but also their senses and emotions. 👉 For a successful selling strategy, consult with: Chicago Realty – Hansang Chul 📞 773-717-2227 📧 ChicagoBDB@gmail.com

최근 중동의 군사적 긴장이 다시 높아지면서 국제유가와 미국 국채금리가 함께 상승했습니다. 얼핏 보면 해외에서 벌어진 전쟁과 시카고 지역의 주택시장은 아무런 관계가 없어 보입니다. 하지만 실제로는 바이어와 셀러 모두에게 상당히 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 2026년 8월 31일 AP 보도에 따르면 중동의 긴장이 고조되면서 브렌트유 가격이 배럴당 90달러를 넘어섰고, 미국 10년물 국채금리는 약 4.75%까지 상승했습니다. 10년물 국채금리는 30년 고정 모기지 금리의 움직임에 큰 영향을 주는 지표입니다. 유가가 오르면 모기지 금리도 오를 수 있습니다 유가가 오르면 운송비와 생산비가 상승하고, 이는 다시 물가 상승 압력으로 이어질 수 있습니다. 인플레이션 우려가 커지면 연방준비제도가 기준금리를 쉽게 내리기 어려워지고, 채권시장에서도 더 높은 수익률을 요구하게 됩니다. 따라서 연준이 기준금리를 올리지 않더라도 장기 국채금리가 상승하면 모기지 금리 역시 오를 수 있습니다. Freddie Mac에 따르면 2026년 8월 27일 기준 미국의 30년 고정 모기지 평균금리는 6.66%였습니다. 전주의 6.65%와 큰 차이는 없었지만, 이번 국채금리 상승이 계속된다면 앞으로 모기지 금리에도 추가적인 상승 압력이 생길 수 있습니다. 높은 금리 때문에 바이어들은 다시 관망하고 있습니다 2026년 8월 27일 Redfin이 발표한 자료를 보면 최근 4주 동안 신규 리스팅은 4개월 만에 가장 높은 수준까지 증가했지만, Pending Sale은 전주보다 1.1% 감소하며 최근 6개월 중 가장 낮은 수준을 기록했습니다. 즉, 시장에 나오는 집은 늘어나는데 실제 계약으로 이어지는 바이어는 줄고 있다는 뜻입니다. 전국 중간 주택가격은 여전히 전년보다 1.9% 상승해 40만 달러를 넘어섰고, 모기지 금리도 13개월 만의 높은 수준에 가깝습니다. 높은 집값과 금리가 동시에 바이어들의 구매력을 압박하고 있는 것입니다. 그렇다면 지금 바이어에게 불리하기만 할까요? 반드시 그렇지는 않습니다. 바이어의 경쟁이 줄어들면 좋은 집을 반드시 싸게 살 수 있는 것은 아니지만, 가격 협상이나 클로징 비용 크레딧, 수리 요청 또는 모기지 금리 Buydown과 같은 조건을 협상할 가능성은 높아집니다. 특히 오랫동안 시장에 머물러 있거나 가격을 조정한 리스팅이라면 셀러가 전보다 유연하게 협상할 수 있습니다. 하지만 좋은 학군에 있고 가격과 상태가 적절한 집에는 여전히 여러 바이어가 몰릴 수 있습니다. 시장 전체가 느리다고 해서 모든 집에 낮은 오퍼를 넣어도 된다는 뜻은 아닙니다. 바이어는 뉴스만 보고 기다리기보다 현재 금리로 감당할 수 있는 월 페이먼트를 먼저 계산하고, 좋은 집이 나왔을 때 사용할 협상 전략을 미리 준비해야 합니다. 셀러는 가격을 더 정확하게 책정해야 합니다 지금처럼 신규 리스팅은 늘어나고 바이어의 움직임은 둔해지는 시장에서는 처음부터 정확한 가격을 책정하는 것이 더욱 중요합니다. 과도하게 높은 가격으로 시작하면 가장 중요한 첫 1~2주를 놓칠 수 있습니다. 이후 가격을 내리더라도 바이어들에게는 “왜 아직 안 팔렸을까?”라는 의문을 줄 수 있습니다. 반대로 집의 상태와 최근 매매사례에 맞는 가격으로 시작하면 시장이 느린 상황에서도 준비된 바이어들의 관심을 집중시킬 수 있습니다. 좋은 마케팅과 사진도 중요하지만, 결국 바이어를 움직이는 가장 강력한 요소는 정확한 가격입니다. 뉴스보다 중요한 것은 내 상황에 맞는 전략입니다 국제유가, 전쟁, 국채금리와 연준의 정책은 개인이 통제할 수 없습니다. 그러나 어떤 집을 사고팔지, 얼마까지 감당할지, 언제 협상하고 어떤 조건을 제시할지는 준비할 수 있습니다. 금리가 내려갈 때까지 기다리면 월 페이먼트는 낮아질 수 있지만, 그때는 더 많은 바이어가 시장으로 돌아오면서 가격과 경쟁이 다시 올라갈 수 있습니다. 반대로 지금 움직이면 금리는 높더라도 상대적으로 경쟁이 적은 시장에서 더 좋은 조건을 협상할 가능성이 있습니다. 결국 중요한 것은 “완벽한 시기”를 맞히는 것이 아니라 현재 시장에서 자신에게 가장 유리한 조건을 찾아내는 것입니다. 시카고와 서버브 지역에서 주택 구입이나 판매를 계획하고 계신다면 전국 뉴스만 보고 결정하지 마시고, 해당 동네의 재고와 최근 거래, 경쟁 상황을 함께 분석하시기 바랍니다. 구체적인 지역과 예산을 알려주시면 현재 시장에서 어떤 전략이 가장 유리한지 현실적으로 안내해 드리겠습니다. — 시카고 복덕방 한상철

As military tensions in the Middle East rise again, oil prices and U.S. Treasury yields have also moved higher. At first glance, a war happening overseas may seem completely unrelated to the housing market in Chicago. But in reality, global events like these can have a fairly direct impact on both buyers and sellers. According to an AP report published on August 31, 2026, escalating tensions in the Middle East pushed Brent crude above $90 per barrel, while the yield on the U.S. 10-year Treasury rose to around 4.75%. The 10-year Treasury yield is an important indicator for the direction of 30-year fixed mortgage rates. When Oil Prices Rise, Mortgage Rates Can Rise Too When oil prices increase, transportation and production costs can rise, creating additional pressure on consumer prices. As inflation concerns increase, the Federal Reserve may have less flexibility to lower its policy rate. At the same time, investors in the bond market may demand higher yields. This means mortgage rates can rise even if the Federal Reserve does not raise its benchmark interest rate. According to Freddie Mac, the average U.S. 30-year fixed mortgage rate was 6.66% as of August 27, 2026, compared with 6.65% the previous week. While the weekly change was minimal, continued increases in Treasury yields could create additional upward pressure on mortgage rates in the coming weeks. Higher Rates Are Causing More Buyers to Wait According to data released by Redfin on August 27, 2026, new listings over the previous four weeks reached their highest level in about four months. At the same time, pending home sales declined 1.1% from the previous week, reaching their lowest level in roughly six months. In other words: More homes are coming onto the market, but fewer buyers are moving forward with contracts. The national median home price was still more than 1.9% higher than a year ago, remaining above $400,000, while mortgage rates were near their highest level in 13 months. Higher home prices combined with higher borrowing costs are putting additional pressure on buyers' purchasing power. Does That Mean the Market Is Simply Worse for Buyers? Not necessarily. When buyer competition decreases, it does not mean every home can suddenly be purchased at a discount. However, buyers may have more opportunities to negotiate on: Purchase price Closing-cost credits Repairs Seller concessions Mortgage rate buydowns This can be especially true for homes that have been sitting on the market for an extended period or have already experienced a price reduction. However, homes in desirable school districts that are appropriately priced and in excellent condition can still attract multiple buyers. A slower overall market does not mean you should submit a low offer on every property. Instead, buyers should first determine what monthly payment they can comfortably afford at today's mortgage rates and prepare a negotiation strategy before the right home comes along. Sellers Need to Price More Precisely In a market where new listings are increasing while buyer activity is slowing, accurate pricing becomes even more important. Starting with an excessively high asking price can cause sellers to miss the critical first one to two weeks on the market. Even after a price reduction, buyers may start wondering: “Why hasn't this home sold yet?” On the other hand, pricing a home appropriately based on its condition and recent comparable sales can help attract serious buyers even when overall market activity is slower. Professional photography and strong marketing matter, but ultimately, one of the most powerful factors influencing buyer activity is accurate pricing. Your Strategy Matters More Than the Headlines You cannot control oil prices, international conflicts, Treasury yields, or Federal Reserve policy. But you can control how you prepare to buy or sell. You can determine: What home you can comfortably afford How much you are willing to pay When to negotiate Which terms to request Whether a particular property is worth pursuing Waiting for mortgage rates to fall could eventually lower your monthly payment. But when rates fall, more buyers may return to the market at the same time, potentially increasing competition and pushing prices higher. On the other hand, buying now may mean accepting a higher mortgage rate, but you could potentially benefit from a market with less buyer competition and greater negotiating opportunities. The goal isn't to perfectly predict the market. The goal is to find the conditions that work best for your situation. If you're planning to buy or sell in Chicago or the surrounding suburbs, don't make your decision based solely on national headlines. Let's look at the inventory, recent sales, pricing trends, and competition in your specific neighborhood. Tell me what area and price range you're considering, and we can identify the strategy that makes the most sense for today's market. — Sang Han | Chicago Bokdeokbang

집을 알아보실 때 신축 주택은 처음부터 제외하시는 분들이 계십니다. 새집은 당연히 비쌀 것이라고 생각하시기 때문입니다. 그런데 최근 미국 부동산 시장에서는 이 생각을 다시 한번 점검해볼 만한 변화가 나타나고 있습니다. 2026년 8월 25일 Realtor.com 기사에 따르면, 올해 7월 미국 신축 주택의 중간 판매가격은 $393,800으로, 2021년 7월 이후 가장 낮은 수준을 기록했습니다. 기사에서 비교한 기존 주택의 중간 판매가격은 $434,100이었습니다. 물론 이 숫자만 보고 같은 동네에서 같은 크기의 새집이 기존 주택보다 저렴하다고 생각하시면 안 됩니다. 두 통계에는 서로 다른 지역과 크기, 가격대의 주택이 포함되어 있기 때문입니다. 다만 “신축은 무조건 예산 밖”이라는 생각으로 선택지를 좁힐 필요는 없다는 점은 살펴볼 만합니다. ■ 가격표보다 중요한 것은 실제 구매 조건입니다 해당 기사는 신축 판매가 둔화하는 가운데, 상당수 빌더가 모기지 금리 지원 등 판매 인센티브를 제공하고 있다고 설명합니다. 이런 소식을 시카고와 서버브에서 집을 찾으시는 분들에게 적용한다면, 핵심은 특정 단지의 실제 조건을 확인하는 것입니다. 전국적인 뉴스가 내가 관심 있는 단지의 할인이나 혜택을 보장해주는 것은 아닙니다. 예를 들어 광고에 나온 가격이 기본 가격인지, 마음에 드는 부지와 옵션을 선택한 뒤에도 같은 가격인지 확인해야 합니다. 클로징 비용 지원이 있다면 어떤 비용까지 사용할 수 있는지, 지정 렌더를 이용해야 하는지도 함께 살펴봐야 합니다. 처음 보이는 가격이 낮더라도 필요한 옵션과 추가 비용을 더하면 예산이 달라질 수 있습니다. 반대로 판매가격 차이가 크지 않아도 실제 제공되는 조건에 따라 비교 결과가 달라질 수 있습니다. ■ 낮은 금리 광고는 적용 기간까지 확인하셔야 합니다 신축 광고에서 눈에 띄는 낮은 금리를 보셨다면, 그 숫자 하나만으로 판단하지 않으시는 것이 좋습니다. 대출 전체 기간에 적용되는 조건인지, 초기 일정 기간만 부담을 낮춰주는 방식인지부터 구분해야 합니다. 다운페이먼트나 신용 조건, 별도 비용에 따라 실제 적용 조건이 달라지는지도 확인하셔야 합니다. 바이어 입장에서는 첫해 월 납부액뿐 아니라 지원이 끝난 뒤의 부담까지 비교해야 합니다. 빌더 측 렌더의 조건과 다른 렌더의 견적도 같은 기준으로 검토해보시는 것이 좋습니다. 좋은 혜택인지 판단하는 기준은 광고 문구가 아니라, 내가 받을 수 있는 조건과 전체 비용입니다. ■ 시카고 서버브에서는 위치와 생활비도 함께 비교해야 합니다 이 기사를 우리 지역의 주택 구매에 적용할 때 제가 권해드리는 방법은, 같은 예산의 신축과 기존 주택을 나란히 놓고 비교하는 것입니다. 네이퍼빌, 플레인필드, 오로라 등에서 집을 알아보신다면 주소별 배정 학교, 출퇴근 동선, 재산세 예상액, HOA 비용을 함께 확인하셔야 합니다. 같은 도시 이름을 사용하는 주소라도 생활 조건은 달라질 수 있습니다. 신축은 원하는 구조나 새 설비가 장점일 수 있습니다. 기존 주택은 이미 조성된 동네, 위치, 부지 등에서 더 적합할 수 있습니다. 어느 쪽이 더 좋은지는 가족의 우선순위와 실제 매물에 따라 달라집니다. 신축의 경우 울타리, 블라인드, 가전, 조경 등 입주 후 필요한 항목이 계약 가격에 포함되는지도 확인해보십시오. 재산세 역시 현재 표시된 금액이 완공된 주택의 가치를 충분히 반영하는지 점검할 필요가 있습니다. 집값만 맞추는 것과 편안하게 유지할 수 있는 집을 고르는 것은 별개의 문제입니다. ■ 기존 주택을 판매하시는 셀러도 확인할 부분이 있습니다 주변에서 비슷한 예산으로 살 수 있는 신축이 있다면, 셀러 입장에서도 비교 대상에 넣어보시는 것이 좋습니다. 바이어가 내 집과 신축을 함께 보고 있다면, 최근 기존 주택 거래가격만으로는 경쟁 상황을 충분히 설명하기 어렵습니다. 인근 신축의 실제 판매 조건까지 살펴봐야 내 집의 가격과 준비 방향을 더 정확하게 정할 수 있습니다. 그렇다고 신축과 경쟁하기 위해 무조건 대규모 리모델링을 하셔야 한다는 뜻은 아닙니다. 내 집이 가진 위치와 공간의 장점을 잘 보여주고, 눈에 띄는 관리 문제를 정리하며, 현재 경쟁 매물에 맞는 가격을 설정하는 것이 먼저입니다. ■ 지금 필요한 것은 선택지를 넓힌 비교입니다 이번 소식이 모든 분께 신축 구매를 권한다는 뜻은 아닙니다. 새집은 비쌀 것이라는 생각으로 제외하셨다면, 실제 조건을 확인한 뒤 판단해보시라는 말씀입니다. 같은 예산 안에서 기존 주택과 신축을 함께 비교해보십시오. 판매가격, 대출 조건, 재산세, 입주 후 지출, 위치까지 놓고 보면 우리 가족에게 더 적합한 선택이 선명해질 수 있습니다. 시카고와 서버브에서 주택 구매나 판매를 계획하고 계신가요? 시카고 복덕방에 문의해주십시오. 관심 지역의 실제 매물과 신축 조건을 함께 비교해, 예산과 생활에 맞는 방향을 찾으실 수 있도록 도와드리겠습니다. 시카고 복덕방 | Sang Han Platinum Partners Realtors IL Licensed Realtor | License #475.179051

When searching for a home, some buyers automatically rule out new construction. They assume that a brand-new home must be more expensive. But recent changes in the U.S. housing market suggest that it may be worth taking another look at that assumption. According to a Realtor.com article published on August 25, 2026, the median sales price of a newly built home in the U.S. fell to $393,800 in July, the lowest level since July 2021. By comparison, the median sales price of an existing home cited in the article was $434,100. Of course, these numbers do not mean that a new home in the same neighborhood and of the same size is necessarily cheaper than an existing home. The two statistics include homes across different locations, sizes, and price ranges. However, they do suggest that buyers shouldn't automatically assume that new construction is outside their budget. ■ What Matters More Than the Price Tag Is the Actual Purchase Package The article explains that as new-home sales have slowed, many builders have been offering incentives, including mortgage-rate assistance, to attract buyers. For buyers looking in Chicago and the suburbs, the key is to examine the actual terms being offered by each development. National trends do not guarantee that a particular builder or community will offer the same incentives. For example, you should determine whether the advertised price is the base price and whether it remains the same after selecting the lot, floor plan, and options you actually want. If the builder is offering closing-cost assistance, find out exactly which costs are covered and whether you are required to use the builder's preferred lender. A seemingly affordable base price can change significantly once you add the options and upgrades you actually want. On the other hand, even when the sales price difference is relatively small, the overall value can change depending on the incentives and financing terms being offered. ■ If You See a Low Mortgage Rate Advertisement, Check How Long It Lasts If you see an unusually low mortgage rate advertised by a builder, don't make your decision based on that number alone. First, determine whether the rate applies for the entire loan term or only for an initial period through a temporary buydown. You should also find out whether the advertised rate depends on your down payment, credit profile, additional fees, or use of the builder's preferred lender. As a buyer, compare not only your monthly payment during the initial period but also what your payment could look like after the incentive ends. It is also worth comparing the builder's lender terms with quotes from other lenders using the same assumptions. The question isn't simply whether the advertised incentive sounds good. The real question is what the incentive actually means for your total cost. ■ In the Chicago Suburbs, Location and Ongoing Costs Matter Too When applying this national trend to the Chicago-area market, I recommend putting new construction and existing homes side by side within the same budget. If you're looking in areas such as Naperville, Plainfield, or Aurora, make sure you compare the assigned schools, commute, estimated property taxes, and HOA fees based on the specific address. Even homes within the same city can have very different living conditions and costs depending on their exact location. New construction may offer advantages such as a floor plan designed for today's lifestyle, modern systems, and fewer immediate maintenance concerns. An existing home may offer advantages such as an established neighborhood, a more convenient location, mature landscaping, or a larger lot. Neither is automatically better. The right choice depends on your family's priorities and the actual homes available. With new construction, also check whether items such as fencing, window blinds, appliances, landscaping, and other move-in necessities are included in the contract price or will cost extra after closing. Property taxes deserve attention as well. The current tax amount shown for a new construction property may not necessarily reflect the property's eventual assessed value after completion. Matching the purchase price to your budget and choosing a home you can comfortably afford to maintain are two different things. ■ Sellers Should Be Paying Attention to New Construction Too If there are new homes available nearby at a similar price point, sellers should consider them part of their competition. If buyers are comparing your existing home with a newly built home, looking only at recent sales of existing homes may not provide the full picture. You should also understand the actual sales prices, incentives, financing offers, and included features being offered by nearby builders. That does not mean you need to undertake a major renovation simply to compete with new construction. Instead, focus first on highlighting the advantages your home already has—such as location, lot size, mature landscaping, established neighborhood, or unique living spaces—while addressing obvious maintenance issues and pricing the home appropriately for the current market. ■ The Best Strategy Right Now Is to Expand Your Options This does not mean that everyone should buy a new construction home. The point is that if you have automatically excluded new construction because you assumed it would be too expensive, it may be worth looking at the actual numbers before making that decision. Compare a new home and an existing home within the same budget. Look at: Purchase price Mortgage terms and incentives Property taxes HOA fees Upgrades and additional costs Expected maintenance expenses Location and commute Schools Overall monthly housing costs Once you compare the complete picture, you may find that the best option for your family isn't necessarily the one you originally expected. If you're planning to buy or sell in Chicago or the surrounding suburbs, contact Chicago Bokdeokbang. We can compare current listings, new-construction opportunities, and existing homes in your target area to help you find the option that best fits your budget and lifestyle. Chicago Bokdeokbang | Sang Han Platinum Partners Realtors IL Licensed Realtor | License #475.179051

마음에 드는 집을 발견했지만 가격을 보고 검색창을 닫으신 적 있으신가요? 집을 사고 싶은 마음은 있어도 매달 감당해야 할 비용을 생각하면 선뜻 움직이기 어려우실 것입니다. 그런데 예전에 확인했던 가격만 기억하고 계신다면, 관심 지역의 매물을 다시 살펴보실 필요가 있습니다. 셀러가 처음 제시했던 가격과 지금 거래를 위해 받아들일 수 있는 가격은 다를 수 있기 때문입니다. 셀러 10명 중 4명 이상이 가격을 조정하고 있습니다 2026년 8월 27일 Keeping Current Matters 기사에 따르면, HousingWire 데이터에서 전국 매물의 40% 이상이 리스팅 가격을 낮춘 것으로 나타났습니다. 다만 이 비율은 지난해 같은 시기보다는 조금 낮은 수준이라고 설명합니다. 또한 기사에서 인용한 Realtor.com 자료에 따르면, 2026년 7월 전국 리스팅 가격 중간값은 최근 5년의 7월 수치 가운데 가장 낮았습니다. 이러한 흐름은 일부 셀러가 처음의 기대 가격을 수정하거나, 처음부터 바이어의 구매 여력을 고려해 가격을 책정하고 있다는 의미로 해석할 수 있습니다. 가격 인하율과 집값 하락률은 다른 숫자입니다 여기서 오해하시면 안 되는 부분이 있습니다. 매물의 40% 이상이 가격을 내렸다는 것은 집값이 40% 떨어졌다는 뜻이 아닙니다. 리스팅 가격 중간값 역시 개별 주택의 가치가 얼마나 변했는지를 그대로 보여주는 지표는 아닙니다. 시장에 나온 주택의 크기와 가격대 구성에 따라서도 달라질 수 있습니다. 가령 주변의 비슷한 집들이 약 $600,000에 거래되는데, 한 셀러가 $650,000에 리스팅했다가 $610,000으로 조정했다고 가정해 보겠습니다. 가격표는 $40,000 낮아졌지만, 이것만으로 해당 지역의 집값이 $40,000 떨어졌다고 판단할 수는 없습니다. 바이어에게 중요한 질문은 “얼마나 깎였나요?” 다음에 나옵니다. “조정된 가격이 주변 거래 사례와 비교해 합리적인가요?”를 확인하셔야 합니다. 시카고 서버브에서는 동네별로 확인하셔야 합니다 이 기사의 수치는 전국 기준입니다. 네이퍼빌, 노스브룩, 글렌뷰, 버팔로 그로브 등 시카고 서버브의 상황을 판단하려면 해당 지역의 매물과 거래 자료를 별도로 확인해야 합니다. 같은 도시 안에서도 학군 경계, 주택 유형, 가격대, 관리 상태에 따라 비교 대상이 달라집니다. 따라서 전국적으로 가격 조정 매물이 많다는 이유만으로 관심 있는 모든 집에서 큰 폭의 네고가 가능하다고 기대하시는 것은 조심하셔야 합니다. 실제로 오퍼를 준비할 때는 최근 판매된 유사 매물, 현재 경쟁 매물, 리스팅 기간, 가격 변경 이력을 함께 살펴보는 것이 좋습니다. 가격을 여러 번 내린 집이라도 여전히 비쌀 수 있고, 한 번도 내리지 않은 집이라도 처음부터 합리적으로 책정되었을 수 있습니다. 바이어라면 검색을 다시 시작해 보십시오 예산 때문에 제외했던 집이 있다면 현재 가격을 다시 확인해 보십시오. 다만 가격이 내려갔다는 이유로 구매 예산까지 무리해서 늘리실 필요는 없습니다. 일리노이에서 주택을 비교하실 때는 매매가격뿐 아니라 재산세, 보험료, HOA 비용, 예상 유지보수비까지 포함해 월 부담을 살펴보셔야 합니다. 가격표가 비슷해도 실제 거주 비용은 상당히 달라질 수 있습니다. 마음에 드는 집을 찾으셨다면 주변 거래 자료를 근거로 오퍼를 준비하십시오. “일단 많이 깎아 보자”는 접근보다, 제안하는 가격에 객관적인 이유가 있을 때 협상의 방향도 명확해집니다. 셀러라면 바이어의 선택지를 함께 보셔야 합니다 셀러 입장에서는 집에 들인 비용과 애정 때문에 기대 가격을 낮추는 일이 쉽지 않습니다. 하지만 바이어는 같은 예산으로 선택할 수 있는 다른 집들과 비교합니다. 쇼잉은 있는데 오퍼가 들어오지 않는다면 가격뿐 아니라 집의 상태, 사진과 마케팅, 방문 후 피드백을 함께 점검하실 필요가 있습니다. 경쟁 매물에 비해 어떤 부분에서 선택받지 못하고 있는지 확인해야 다음 행동을 정할 수 있습니다. 오퍼를 받으셨다면 제시된 가격과 함께 융자 조건, 인스펙션 조건, 클로징 일정도 검토하십시오. 최종적으로 남는 금액과 거래가 완료될 가능성을 함께 판단하는 것이 중요합니다. 지금 필요한 것은 내 지역의 가격을 다시 확인하는 일입니다 바이어에게는 예산에 맞는 집을 다시 찾아볼 기회가, 셀러에게는 가격과 판매 전략을 점검할 계기가 될 수 있습니다. 시카고와 서버브에서 구매 또는 판매를 계획하고 계신가요? 시카고 복덕방에 문의해 주십시오. 관심 지역의 실제 거래 사례와 경쟁 매물을 바탕으로, 바이어에게는 근거 있는 오퍼 전략을, 셀러에게는 시장에서 선택받을 수 있는 판매 전략을 함께 준비해 드리겠습니다.

Have you ever found a home you loved, only to close the search window after seeing the price? You may want to buy a home, but when you think about the monthly cost, it can be difficult to make the decision to move forward. However, if you are only remembering the prices you saw months ago, it may be worth taking another look at homes in the areas you are interested in. The price a seller originally listed at may be different from the price they are now willing to accept in order to get the home sold. More Than 4 Out of 10 Sellers Are Adjusting Their Prices According to a Keeping Current Matters article published on August 27, 2026, data from HousingWire shows that more than 40% of homes listed for sale nationwide have had their asking prices reduced. The article notes that this percentage is slightly lower than it was during the same period last year. The article also cites Realtor.com data showing that the national median listing price in July 2026 was the lowest July figure of the past five years. This suggests that some sellers are adjusting their original price expectations or pricing their homes more realistically based on what buyers can currently afford. A Price Reduction Is Not the Same as Home Values Falling There is an important distinction to make here. The fact that more than 40% of listings have had a price reduction does not mean home values have fallen by 40%. Likewise, the median listing price does not directly tell us how much the value of an individual home has changed. It can also be affected by the size and price composition of the homes coming onto the market. For example, imagine similar homes in a neighborhood are selling for around $600,000, but one seller initially lists a home for $650,000 and later reduces the price to $610,000. The asking price has dropped by $40,000, but that does not mean home values in the neighborhood have fallen by $40,000. For buyers, the more important question comes after asking, “How much did the seller reduce the price?” The real question is: “Is the new price reasonable compared with recent sales in the area?” In the Chicago Suburbs, You Need to Look at the Local Market The statistics discussed in the article are national figures. To understand what is happening in Chicago’s suburbs—including Naperville, Northbrook, Glenview, and Buffalo Grove—you need to look at the actual listings and recent sales in each local market. Even within the same city, comparable properties can vary significantly based on school boundaries, property type, price range, and condition. So just because price reductions are becoming more common nationwide does not mean you should expect a large discount on every home you are interested in. When preparing an offer, it is important to look at: Recent sales of comparable homes Current competing listings Days on market Price-reduction history A home that has been reduced several times may still be overpriced. On the other hand, a home that has never had a price reduction may have been priced appropriately from the beginning. If You’re a Buyer, It May Be Time to Start Searching Again If you previously eliminated certain homes because they were outside your budget, take another look at their current prices. However, a price reduction does not mean you should increase your own budget beyond what you can comfortably afford. When comparing homes in Illinois, look beyond the purchase price. Consider property taxes, homeowners insurance, HOA fees, and expected maintenance costs when calculating your actual monthly housing expense. Two homes with similar purchase prices can have very different monthly costs. If you find a home you genuinely like, use recent comparable sales to build your offer. Instead of simply trying to “get the biggest discount possible,” your negotiation becomes much stronger when you can explain why your proposed price is reasonable based on actual market data. Sellers Need to Consider the Buyer’s Alternatives For sellers, lowering an asking price can be difficult—especially when you have invested significant time, money, and emotion into your home. But buyers are comparing your home against every other property they can purchase within their budget. If you are getting showings but no offers, it may be time to evaluate more than just the price. Look at: The condition of the home Listing photos and presentation Marketing strategy Buyer feedback after showings Competing listings You need to understand why buyers are choosing other homes over yours before deciding what to change. And when you receive an offer, don't evaluate the price alone. Review the financing, inspection terms, closing timeline, and other contingencies as well. The goal is to determine not only how much you will ultimately receive, but also how likely the transaction is to successfully close. What Matters Now Is Knowing Your Local Market For buyers, today's market may provide another opportunity to revisit homes that were previously outside their budget. For sellers, it is an opportunity to reassess pricing and make sure your home is positioned competitively. If you are planning to buy or sell in Chicago or the surrounding suburbs, contact Chicago Bokdeokbang. We can review recent comparable sales and current competing listings in your target area and help you develop a data-driven strategy—whether that means preparing a well-supported offer as a buyer or positioning your home to stand out as a seller. ChicagoBDB LLC | Chicago

요즘 경제 뉴스를 보고 있으면 불안하다는 생각이 드실 만합니다. 높은 생활비와 모기지 이자율, 고용시장에 대한 우려가 이어지는 가운데 일부에서는 또다시 “주택시장이 곧 폭락할 것”이라는 전망을 내놓고 있습니다. 하지만 부동산시장은 자극적인 제목이 아니라 실제 숫자로 판단해야 합니다. 2026년 8월 26일 Keeping Current Matters 기사에 따르면, 현재 미국 주택시장은 폭락 직전이라기보다 지난 몇 년간의 급격한 변동을 지나 점차 안정되는 과정에 가깝습니다. 주택가격은 폭락하는 것이 아니라 안정되고 있습니다 팬데믹 기간에는 수요가 급증하고 매물이 부족해지면서 집값이 매우 빠르게 상승했습니다. 지금은 당시와 같은 두 자릿수 상승세가 멈추고, 지역에 따라 가격이 보합세를 보이거나 소폭 조정되는 시장으로 바뀌었습니다. 집값 상승률이 낮아졌다는 것과 집값이 폭락한다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 정상적인 시장에서는 모든 지역과 모든 주택의 가격이 동시에 오르지 않습니다. 어떤 지역은 계속 오르고, 어떤 지역은 보합세를 보이며, 공급이 많이 늘어난 지역이나 가격이 지나치게 높게 책정된 주택은 조정을 받습니다. 현재 나타나는 현상은 시장 붕괴라기보다 지역별·주택별 차이가 커지는 정상화 과정으로 보는 것이 더 정확합니다. 매물 공급도 일정 수준에서 안정되고 있습니다 주택시장이 폭락하려면 일반적으로 수요에 비해 매물이 지나치게 많아져야 합니다. 2008년 금융위기 당시에는 과잉 공급과 부실 대출, 압류 매물이 동시에 시장에 쏟아졌습니다. 현재는 상황이 다릅니다. 팬데믹 이후 매물이 조금씩 늘어나면서 바이어의 선택권은 개선됐지만, 전국적으로 주택이 심각하게 남아도는 상황은 아닙니다. 특히 직장과 교통, 학군 등 실수요가 꾸준한 지역은 여전히 좋은 매물의 공급이 제한적입니다. 시카고 교외의 인기 학군 지역도 마찬가지입니다. 네이퍼빌, 노스브룩, 글렌뷰, 버팔로 그로브, 버논힐스, 샴버그, 팔라타인 등은 가격이 적절하고 상태가 좋은 주택이라면 여전히 바이어의 관심을 받습니다. 다만 과거처럼 어떤 집이든 높은 가격에 내놓기만 하면 팔리는 시장은 아닙니다. 바이어들은 충분히 비교한 뒤 움직이고 있으며, 가격과 상태가 시장의 기대에 맞지 않는 주택은 오래 남을 수 있습니다. 모기지 이자율도 일정한 범위 안에서 움직이고 있습니다 모기지 이자율이 팬데믹 당시의 비정상적으로 낮은 수준으로 돌아가지는 않았지만, 최근에는 시장이 어느 정도 현재의 이자율 환경에 적응하고 있습니다. 많은 바이어가 처음에는 이자율이 크게 떨어질 때까지 기다리겠다고 생각합니다. 그러나 이자율이 하락하면 지금까지 기다리던 바이어들이 한꺼번에 시장으로 돌아오면서 경쟁과 가격이 다시 올라갈 가능성도 있습니다. 따라서 중요한 것은 가장 낮은 이자율을 맞히는 것이 아니라 현재의 가격, 월 납부액, 협상 가능성, 향후 재융자 가능성을 함께 계산하는 것입니다. 2008년과 지금은 기본 구조가 다릅니다 2008년 주택시장 붕괴의 핵심 원인은 단순한 집값 하락이 아니었습니다. 지나치게 느슨한 대출 심사, 과도한 주택 공급, 낮은 자기자본, 그리고 대규모 압류가 한꺼번에 발생했습니다. 현재의 주택 소유자들은 당시보다 훨씬 엄격한 심사를 거쳐 모기지를 받았으며, 상당수는 팬데믹 이전의 낮은 이자율을 고정해 두고 있습니다. 또한 지난 수년간 집값이 상승하면서 많은 셀러가 상당한 홈 에퀴티를 보유하고 있습니다. 시장이 둔화될 가능성과 2008년과 같은 붕괴가 발생할 가능성은 구분해서 봐야 합니다. 지금 바이어와 셀러가 알아야 할 점 바이어에게 지금 시장은 과거보다 선택권과 협상 기회가 늘어난 시장입니다. 모든 주택에서 큰 폭의 가격 인하가 가능한 것은 아니지만, 매물에 따라 클로징 비용 지원, 수리 크레딧, 가격 조정 등을 협상할 여지가 생겼습니다. 셀러에게는 정확한 가격 책정이 어느 때보다 중요해졌습니다. 시장이 폭락하지 않는다고 해서 높은 가격을 무조건 받아주는 것은 아닙니다. 리스팅 초기에 시장 반응을 끌어낼 수 있는 가격과 상태, 마케팅 전략을 갖춰야 좋은 결과를 만들 수 있습니다. 결국 전국적인 뉴스보다 중요한 것은 내가 사고팔려는 지역의 재고, 최근 거래가격, 계약까지 걸리는 기간, 가격 조정 비율입니다. 주택시장은 무너지고 있는 것이 아니라 달라지고 있습니다. 불안한 제목만 보고 결정을 미루기보다 정확한 지역 데이터를 확인하고 그 안에서 기회를 찾으셔야 합니다. 시카고와 서버브 지역에서 주택 구매나 판매를 계획하고 계시다면, 현재 시장에서 예상할 수 있는 가격과 협상 전략을 구체적으로 분석해 드리겠습니다. 언제든지 시카고 복덕방으로 연락해 주십시오.

With so much uncertainty in the economic news lately, it is understandable to feel concerned. High living costs, elevated mortgage rates, and worries about the job market have led some people to predict that the housing market could be headed for another major crash. But real estate decisions should be based on actual data—not alarming headlines. According to a Keeping Current Matters article published on August 26, 2026, the current U.S. housing market appears to be moving toward stabilization after several years of dramatic changes, rather than heading toward a sudden collapse. Home Prices Are Stabilizing—Not Crashing During the pandemic, buyer demand surged while the supply of homes remained extremely limited. As a result, home prices rose at an unusually rapid pace. Today, those double-digit increases have slowed. Depending on the market, prices may be rising more gradually, remaining relatively flat, or experiencing modest adjustments. But slower price growth is not the same thing as a housing market crash. In a normal housing market, prices do not move in exactly the same direction everywhere. Some areas continue to appreciate, others remain stable, and markets with rapidly increasing inventory—or homes priced too aggressively—may experience price adjustments. What we are seeing today is better described as a period of normalization, with greater differences between regions, neighborhoods, and individual properties. Housing Inventory Is Also Finding a More Stable Balance For a major housing crash to occur, there would generally need to be a significant oversupply of homes compared with buyer demand. That was part of what made the 2008 housing crisis so severe. Excessive supply, risky lending practices, and a large number of foreclosures all hit the market at the same time. Today's market is fundamentally different. Inventory has gradually increased since the pandemic, giving buyers more choices, but the country is not facing a nationwide flood of excess housing supply. In areas with consistent demand driven by employment, transportation, and strong schools, the supply of desirable homes can still be limited. The same can be true in many popular Chicago suburbs. In communities such as Naperville, Northbrook, Glenview, Buffalo Grove, Vernon Hills, Schaumburg, and Palatine, appropriately priced and well-maintained homes can still attract strong buyer interest. However, this is no longer a market where almost any home will sell simply because it is listed at a high price. Buyers have become more selective. Homes that are overpriced or do not meet buyer expectations in terms of condition may remain on the market longer. Mortgage Rates Are Moving Within a More Predictable Range Mortgage rates have not returned to the unusually low levels seen during the pandemic. However, the market has gradually begun adapting to the current interest-rate environment. Many buyers initially believe they should wait until rates drop significantly. But if rates do decline, many buyers who have been waiting on the sidelines could re-enter the market at the same time—potentially increasing competition and putting additional upward pressure on prices. That is why the goal should not necessarily be to predict the absolute lowest mortgage rate. Instead, buyers should evaluate the full picture: The current purchase price The monthly payment they can comfortably afford Available negotiation opportunities Possible seller credits or rate buydowns The potential to refinance in the future Of course, any purchase should make financial sense based on today's mortgage rate. Future refinancing opportunities are never guaranteed. The Fundamentals Are Different From 2008 The 2008 housing collapse was not caused simply by home prices declining. It was driven by a combination of extremely loose lending standards, excessive housing supply, low homeowner equity, and a wave of foreclosures. Today's homeowners generally went through much stricter mortgage qualification requirements. Many also locked in fixed mortgage rates before rates increased, and years of home-price appreciation have helped a significant number of homeowners build substantial equity. A slowing housing market and a housing-market collapse are two very different things. While no one can predict the future with certainty, it is important to recognize that the underlying conditions of today's market are fundamentally different from those that existed before the 2008 crisis. What Buyers and Sellers Should Know Right Now For buyers, today's market may offer more choices and more opportunities to negotiate than in recent years. Not every property will come with a major discount, but depending on the home, buyers may have room to negotiate on price, closing costs, repair credits, or other terms. For sellers, accurate pricing has become more important than ever. A stable housing market does not mean every home will automatically sell at any price. Sellers need the right pricing strategy, strong presentation, and effective marketing to generate interest early in the listing period. Ultimately, national headlines matter less than the actual conditions in the market where you plan to buy or sell. The most important factors include: Local inventory Recent sale prices Days on market Price reductions Buyer competition in your specific price range The housing market is not necessarily collapsing—it is changing. Instead of making decisions based on alarming headlines alone, take a closer look at local data and identify the opportunities that exist in your specific market. If you are planning to buy or sell a home in Chicago or the surrounding suburbs, I can help you analyze current market conditions, pricing expectations, and potential negotiation strategies based on real local data. Contact Chicago Bokdeokbang anytime to discuss your next move.

요즘 부동산 뉴스를 보면 서로 반대되는 이야기가 동시에 들립니다. “매물이 늘고 있다.” “그런데 집은 잘 안 팔린다.” 도대체 어느 쪽이 맞는 이야기일까요? 결론부터 말씀드리면 둘 다 맞습니다. 최근 미국 주택시장에서는 집을 내놓는 셀러가 늘고 있지만, 높은 모기지 이자율 때문에 적극적으로 움직이는 바이어는 오히려 줄어드는 현상이 나타나고 있습니다. 2026년 8월 21일 Scotsman Guide 기사에 따르면, 미국의 신규 리스팅은 5주 연속 증가하면서 지난 5월 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다. 8월 16일까지 최근 4주 동안 새롭게 시장에 나온 매물은 전년 같은 기간보다 5.8% 증가했습니다. 그동안 이자율이 내려가고 바이어 수요가 다시 살아나기를 기다리던 셀러들이 이제는 더 이상 기다리지 않고 집을 내놓기 시작한 것입니다. 하지만 매물이 늘었다고 해서 거래량까지 함께 늘어난 것은 아닙니다. 높은 모기지 이자율과 주택 가격에 대한 부담으로 인해 바이어들의 모기지 신청 건수는 줄었고, 기존주택 Pending Sales도 둔화되었습니다. 신규주택 모기지 신청 역시 7월 기준 전년 대비 5.7% 감소했습니다. 쉽게 말하면, 시장에 나오는 집은 늘고 있지만 실제로 구매에 나서는 바이어는 충분히 늘지 않고 있는 것입니다. 바이어에게는 오히려 기회가 될 수 있습니다 매물이 늘고 경쟁하는 바이어가 줄어들면 바이어에게는 이전보다 유리한 협상 환경이 만들어질 수 있습니다. 몇 달 전까지만 해도 좋은 집이 나오면 여러 명의 바이어가 몰리고, Asking Price보다 높은 가격을 제시해야 했던 지역에서도 이제는 집의 상태와 가격에 따라 협상의 여지가 생길 수 있습니다. 특히 시장에 나온 지 오래된 집이나 가격이 한 차례 이상 조정된 집이라면 다음과 같은 조건을 요청해볼 수 있습니다. Asking Price보다 낮은 가격 Closing Cost Credit 수리비 Credit 모기지 이자율을 낮추기 위한 Seller-Paid Buydown 보다 여유 있는 Inspection 조건 기존 주택 매각을 전제로 하는 Home Sale Contingency 물론 모든 집에서 이러한 조건을 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다. 네이퍼빌, 노스브룩, 글렌뷰, 버팔로 그로브, 버논힐스 등 학군이 좋고 관리 상태가 뛰어난 주택은 여전히 복수 오퍼가 들어올 수 있습니다. 하지만 전체적으로 바이어가 선택할 수 있는 매물이 늘고 있다는 것은 분명 긍정적인 변화입니다. 이자율이 내려갈 때까지 기다리는 것이 정답일까요? 현재 30년 고정 모기지의 전국 평균 이자율은 약 6% 후반 수준입니다. 높은 이자율 때문에 많은 바이어가 구매를 미루고 있지만, 이자율이 내려가면 기다리던 바이어들이 동시에 시장으로 돌아올 가능성이 있습니다. 그렇게 되면 월 페이먼트는 낮아질 수 있지만 경쟁은 다시 치열해지고, 주택 가격이 올라가거나 셀러에게 유리한 조건을 제시해야 할 수도 있습니다. 따라서 지금은 단순히 이자율만 보고 구매 여부를 결정하기보다 다음 사항을 함께 비교해야 합니다. 현재 받을 수 있는 실제 모기지 이자율 셀러로부터 받을 수 있는 Credit 협상 가능한 구매 가격 향후 Refinance 가능성 원하는 지역의 매물과 경쟁 상황 렌트를 계속할 경우 발생하는 비용 이자율이 완벽해질 때까지 기다리는 것보다 경쟁이 적은 시기에 좋은 집을 합리적인 가격으로 구입한 후, 향후 이자율이 내려가면 Refinance하는 전략이 더 유리할 수도 있습니다. 셀러에게는 가격 전략이 더욱 중요해졌습니다 매물이 늘고 바이어 수요가 약해지는 시장에서는 “일단 비싸게 내놓고 반응을 보자”는 전략이 통하기 어렵습니다. 처음부터 시장 가격보다 높게 리스팅하면 가장 중요한 첫 1~2주를 놓칠 수 있습니다. 이후 가격을 여러 차례 낮추더라도 바이어들에게는 “무슨 문제가 있는 집인가?” 또는 “더 기다리면 가격이 또 내려가겠다”는 인상을 줄 수 있습니다. 현재 시장에서 셀러가 집중해야 할 것은 세 가지입니다. 첫째, 최근에 팔린 집뿐 아니라 현재 경쟁하고 있는 Active Listing까지 함께 분석해야 합니다. 둘째, 바이어가 실제로 지불할 수 있는 월 페이먼트를 고려해 가격을 정해야 합니다. 셋째, 집의 첫인상을 개선하고 필요한 수리는 미리 마쳐야 합니다. 시카고 서버브는 전국 시장과 다르게 움직일 수 있습니다 전국적으로 매물이 늘고 수요가 둔화되고 있다고 해도 모든 지역과 모든 가격대가 똑같이 움직이는 것은 아닙니다. 시카고 서버브에서는 좋은 학군, 편리한 출퇴근, 관리가 잘된 주택, 업데이트된 주방과 욕실을 갖춘 집에 대한 수요가 여전히 강합니다. 반면 업데이트가 부족하거나 가격이 시장보다 높은 집은 예전보다 훨씬 오래 시장에 머물 수 있습니다. 같은 동네에서도 집의 상태와 가격에 따라 한 집은 며칠 만에 복수 오퍼를 받고, 다른 집은 몇 달 동안 팔리지 않는 시장입니다. 그래서 지금은 “미국 집값이 오른다” 또는 “바이어 마켓이 되었다”는 전국 뉴스만 보고 판단해서는 안 됩니다. 내가 사고팔려는 동네와 가격대의 실제 경쟁 상황을 확인해야 합니다. 바이어에게는 선택과 협상의 기회가 조금씩 늘고 있습니다. 셀러에게는 정확한 가격과 철저한 준비가 어느 때보다 중요해지고 있습니다. 올가을 집을 구매하거나 판매할 계획이 있으시다면, 이자율이 어떻게 될지만 기다리지 마시고 현재 시장에서 내가 활용할 수 있는 조건부터 확인해보시기 바랍니다. 같은 시카고 서버브라도 지역, 학군, 가격대에 따라 시장 상황은 크게 다릅니다. 구입 또는 판매를 고민하고 계신다면 해당 지역의 실제 매물, 최근 거래, 경쟁 강도를 바탕으로 가장 유리한 전략을 함께 세워드리겠습니다. ChicagoBDB LLC 시카고 복덕방 Illinois Licensed Realtor License #475.179051

Lately, real estate news seems to be telling two completely different stories at the same time. “More homes are coming onto the market.” “But homes aren’t selling as quickly.” So, which one is true? The answer is: both. In the current U.S. housing market, more sellers are beginning to list their homes, while high mortgage rates are keeping many buyers from actively moving forward with a purchase. According to a Scotsman Guide article published on August 21, 2026, new listings increased for five consecutive weeks, reaching their highest level since May. During the four weeks ending August 16, the number of newly listed homes was up 5.8% compared with the same period last year. Many sellers who had been waiting for mortgage rates to fall and buyer demand to return are beginning to realize they may not want to wait any longer. But while more homes are coming onto the market, sales activity has not increased at the same pace. High mortgage rates and home prices continue to put pressure on affordability. Mortgage applications have weakened, pending home sales have slowed, and new-home mortgage applications were also down 5.7% year over year in July. Simply put: more homes are becoming available, but the number of active buyers is not growing at the same rate. This Could Create an Opportunity for Buyers When inventory increases while buyer competition decreases, buyers may find themselves in a stronger negotiating position. Just a few months ago, buyers in some markets had to move quickly and sometimes offer above asking price when a desirable home became available. Today, depending on the home's condition, price, location, and time on the market, there may be more room to negotiate. For homes that have been sitting on the market for a longer period—or have already had one or more price reductions—buyers may be able to negotiate for: A purchase price below asking price A closing cost credit A repair credit A seller-paid mortgage rate buydown More flexible inspection terms A home sale contingency for buyers who need to sell their current property first Of course, this does not mean every home is suddenly negotiable. In highly desirable Chicago suburbs such as Naperville, Northbrook, Glenview, Buffalo Grove, and Vernon Hills, well-maintained homes in strong school districts can still attract multiple offers. However, the fact that buyers generally have more homes to choose from is an important and potentially positive change. Should You Wait for Mortgage Rates to Drop? The national average for a 30-year fixed mortgage is currently still in the high-6% range. Naturally, many buyers are waiting for rates to come down before making a move. But there is another side to that strategy. If mortgage rates fall significantly, many buyers who have been waiting on the sidelines could return to the market at the same time. That could lower monthly payments—but it could also bring back stronger competition. Home prices could rise, multiple-offer situations could become more common, and buyers may once again need to make more favorable offers to sellers. That is why buyers should look beyond mortgage rates alone and compare the complete picture: The actual mortgage rate available to them today Seller credits they may be able to negotiate The purchase price they can negotiate The potential to refinance in the future Inventory and competition in their target area The cost of continuing to rent In some situations, buying a home at a reasonable price during a period of lower competition—and refinancing later if rates decline—could be a better strategy than waiting indefinitely for the “perfect” interest rate. Of course, buyers should always choose a home they can comfortably afford at today's rate. Future refinancing opportunities and lower rates are never guaranteed. Sellers Need an Even Stronger Pricing Strategy When inventory increases and buyer demand weakens, the strategy of “Let’s list high and see what happens” becomes much riskier. Pricing a home above market value can cause sellers to miss the critical first one or two weeks after listing, when buyer interest is often at its highest. If the price is reduced several times afterward, buyers may begin asking: “Is there something wrong with this house?” Or they may think: “If we wait longer, will the price drop again?” In today's market, sellers should focus on three key areas. First, analyze not only recently sold homes but also the homes currently competing for buyers. Second, consider what buyers can realistically afford based on today's monthly mortgage payments. Third, improve the home's first impression and address necessary repairs before listing whenever possible. Chicago Suburbs May Not Follow the National Market Even if inventory is increasing and demand is slowing nationally, that does not mean every location or price range is moving in the same direction. In the Chicago suburbs, demand can remain strong for homes with: Highly rated school districts Convenient commuting locations Good overall maintenance Updated kitchens and bathrooms Competitive pricing At the same time, homes that need significant updating or are priced above the market may stay available much longer than they would have in previous years. Even within the same neighborhood, one home may receive multiple offers within days while another sits on the market for months. That is why buyers and sellers should not make decisions based solely on headlines saying that “U.S. home prices are rising” or “the market has become a buyer's market.” The real question is: What is happening in the specific neighborhood, price range, and type of home you are buying or selling? For buyers, opportunities for more choice and negotiation may be gradually increasing. For sellers, accurate pricing and careful preparation are becoming more important than ever. If you are planning to buy or sell this fall, don't simply wait to see what mortgage rates will do. Take a look at the opportunities and negotiating conditions available in the current market. Even within the Chicago suburbs, market conditions can vary significantly depending on the community, school district, price range, and level of buyer competition. If you are considering buying or selling, analyzing current listings, recent sales, and local competition can help you develop the strategy that best fits your situation. ChicagoBDB LLC | Chicago Bokdeokbang Illinois Licensed Realtor License #475.179051

집을 팔기 위해 오랜 시간 준비하고, 드디어 마음에 드는 오퍼까지 받았습니다. 이제 계약서에 서명했으니 모든 일이 끝났다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 부동산 거래에서 Accepted Offer는 결승점이 아니라 본격적인 거래의 시작입니다. 계약 이후에도 인스펙션, 융자 승인, 감정평가, 타이틀 검토 등 여러 절차를 통과해야 실제 클로징까지 갈 수 있기 때문입니다. 그렇다고 지나치게 걱정하실 필요는 없습니다. 2026년 8월 24일 Keeping Current Matters 기사에 따르면, 현재 Pending 상태의 주택 거래 가운데 계약이 취소되는 비율은 약 7건 중 1건입니다. 반대로 말하면 대부분의 거래는 정상적으로 클로징된다는 뜻입니다. 특히 지금처럼 모기지 이자율과 주택 가격이 모두 높은 시장에서 집을 사는 바이어들은 단순히 “한번 사볼까?” 하는 마음으로 움직이지 않습니다. 결혼, 출산, 직장 이동, 자녀 교육, 은퇴처럼 반드시 이사해야 하는 현실적인 이유가 있는 경우가 많습니다. 그만큼 계약을 끝까지 진행하려는 의지도 강합니다. 문제는 거래가 깨지는 이유가 대부분 어느 정도 예측 가능하다는 점입니다. 거래가 클로징 전에 깨지는 가장 흔한 이유 첫 번째이자 가장 큰 원인은 인스펙션과 수리 문제입니다. 인스펙션에서 지붕, 배관, 전기, 기초, HVAC, 누수 같은 예상하지 못한 문제가 발견되면 바이어는 수리, 크레딧 또는 가격 조정을 요구할 수 있습니다. 이때 셀러와 바이어가 합의점을 찾지 못하면 계약이 취소될 수 있습니다. 특히 시카고와 일리노이 지역의 오래된 주택에서는 galvanized pipe, 오래된 전기 패널, sewer line, crawlspace 누수, foundation crack, 오래된 지붕 같은 문제가 자주 발견됩니다. 셀러에게는 대수롭지 않아 보였던 문제가 바이어에게는 수천 달러에서 수만 달러가 필요한 위험으로 받아들여질 수 있습니다. 두 번째는 바이어의 융자 문제입니다. Pre-Approval을 받았다고 해서 최종 융자가 보장되는 것은 아닙니다. 렌더는 클로징 직전까지 바이어의 소득, 자산, 부채, 크레딧과 고용 상태를 확인합니다. 바이어가 계약 후 자동차를 구입하거나 큰 금액의 가구를 할부로 사고, 새로운 신용카드를 만들거나 직장을 옮기면 융자 승인이 흔들릴 수 있습니다. 세 번째는 바이어가 현재 살고 있는 집을 제때 팔지 못하는 경우입니다. 일부 바이어의 오퍼에는 기존 주택을 먼저 팔아야 한다는 Home Sale Contingency가 포함됩니다. 이런 오퍼를 선택하면 셀러의 거래가 바이어의 또 다른 거래에 의존하게 됩니다. 바이어의 집이 팔리지 않으면 클로징이 연기되거나 계약 자체가 취소될 수도 있습니다. 네 번째는 바이어의 재정 상태가 계약 이후 달라지는 경우입니다. 실직, 이직, 소득 감소, 새로운 부채 또는 예상하지 못한 지출은 이미 받은 Pre-Approval에도 영향을 줄 수 있습니다. 셀러가 직접 통제할 수 없는 부분이지만, 오퍼를 받을 때 바이어의 융자 준비 상태를 얼마나 철저하게 검토하느냐에 따라 위험을 줄일 수 있습니다. 가장 높은 오퍼가 반드시 가장 좋은 오퍼는 아닙니다 셀러는 자연스럽게 가장 높은 가격을 제시한 오퍼에 마음이 갑니다. 그러나 오퍼를 비교할 때 가격만 보면 안 됩니다. 융자 종류, 다운페이먼트 규모, Earnest Money, 인스펙션 조건, 감정평가 조건, 기존 주택 매각 여부, 클로징 날짜와 바이어의 융자 준비 상태를 함께 살펴봐야 합니다. 예를 들어 $10,000 더 높은 오퍼라도 바이어의 집이 먼저 팔려야 하고 여러 Contingency가 붙어 있다면, 가격이 조금 낮더라도 충분한 다운페이먼트와 단순한 조건을 갖춘 오퍼보다 위험할 수 있습니다. 좋은 리얼터는 단순히 오퍼 가격을 읽어드리는 사람이 아닙니다. 각 오퍼가 실제로 클로징될 가능성과 셀러가 부담해야 할 위험을 비교하여 설명할 수 있어야 합니다. Pre-Listing Inspection이 도움이 될 수도 있습니다 집을 마켓에 내놓기 전에 셀러가 먼저 인스펙션을 받는 방법도 있습니다. Pre-Listing Inspection을 하면 바이어의 인스펙션에서 문제가 처음 발견되기 전에 주요 결함을 파악할 수 있습니다. 필요한 것은 미리 수리하고, 수리하지 않을 부분은 가격과 매각 전략에 반영하거나 사전에 Disclosure할 수 있습니다. 이렇게 준비하면 계약 후 갑작스럽게 큰 수리 요구를 받거나, 촉박한 기간 안에 업체를 구해야 하거나, 예상하지 못한 크레딧을 제공해야 하는 상황을 줄일 수 있습니다. 다만 모든 셀러에게 Pre-Listing Inspection이 필요한 것은 아닙니다. 주택의 연식과 상태, 지역 시장의 경쟁 정도, 예상되는 바이어 성향에 따라 오히려 일반적인 매각 준비만 하는 것이 나을 수도 있습니다. 따라서 인스펙션을 먼저 받을지는 리스팅 전략을 세우면서 판단해야 합니다. 시카고 지역에서는 계약 직후의 대응이 중요합니다 시카고와 많은 서버브 지역에서는 계약 체결 후 Attorney Review와 Inspection 기간이 빠르게 진행됩니다. 이 기간에 셀러와 리스팅 에이전트가 늦게 대응하면 작은 문제도 거래 전체를 위협하는 갈등으로 커질 수 있습니다. 인스펙션 결과가 나오면 모든 항목을 무조건 수리하거나 무조건 거절하는 방식으로 접근해서는 안 됩니다. 안전과 구조에 관련된 중대한 문제인지, 일반적인 유지관리 항목인지, 정상적인 노후화인지 구분해야 합니다. 수리비용과 시장 상황을 함께 검토한 뒤 직접 수리할지, 크레딧을 제공할지, 가격을 조정할지 결정해야 합니다. 필요하면 계약자와 전문업체의 의견도 신속하게 받아야 합니다. 중요한 것은 바이어의 요구에 전부 끌려가는 것이 아니라, 거래를 살리면서도 셀러의 이익을 지킬 수 있는 현실적인 합의점을 찾는 것입니다. 계약을 받는 것보다 클로징시키는 것이 더 중요합니다 집을 높은 가격에 계약시키는 것은 중요합니다. 그러나 클로징되지 않는 높은 오퍼는 셀러에게 아무런 의미가 없습니다. 거래가 취소되면 집을 다시 마켓에 내놓아야 하고, 바이어들은 왜 계약이 깨졌는지 의심하기 시작합니다. 그동안 놓친 다른 바이어와 시간까지 생각하면 셀러의 손실은 예상보다 커질 수 있습니다. 좋은 매각 전략은 리스팅 가격을 정하고 바이어를 찾는 데서 끝나지 않습니다. 주택의 잠재적인 문제를 미리 확인하고, 오퍼의 가격과 조건을 함께 평가하고, 인스펙션과 융자 상황을 끝까지 관리해야 합니다. 대부분의 주택 거래는 정상적으로 클로징됩니다. 그러나 그 가능성을 더욱 높이는 것은 철저한 사전 준비와 경험 있는 리얼터의 거래 관리입니다. 시카고와 서버브 지역에서 집을 매각할 계획이 있으시다면, 집을 마켓에 내놓기 전에 예상 매각 가격뿐 아니라 인스펙션 위험과 오퍼 선택 전략까지 함께 점검해 보시기 바랍니다. 계약을 받는 것에서 끝나는 것이 아니라, 안전하게 클로징될 수 있는 매각 계획을 세워드리겠습니다. 한상철 ChicagoBDB LLC 시카고 복덕방 Platinum Partners Realtors IL Licensed Realtor #475.179051