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4. Coach House Detached Single Family Home의 대표적인 형태중에서 가장 정의하기가 어려운 것이 Coach House인것 같습니다. 오래전 서구상류층의 주 교통수단은 마차 (coach)였습니다. 그래서 주거공간과 떨어진 한켠에 마차를 보관하는 Coach House를 지어놓고 그곳에 마부들이 주거하는 공간을 마련해 놓곤 했었는데, 이것이 coach house의 시초입니다. 전통적인 coach house는 마차를 보관하던 곳이기 때문에, 주로1층의 층고가 높고, 개방감이 좋은 구조입니다. 예상하시다시피 전통적인 coach house는 오래된 큰도시들에 많이 있습니다. 현대의 coach house는 그런 마차보관소였던 곳을 개인집으로 개조한 형태의 집이나, 그런 형태로 지어진 집을 말한다 보시면됩니다. 크기가 작은 경우 마차의 차고였던 부분을 주거공간으로 개조하는게 일반적이지만, 크기가 클 경우, 마차의 차고로 쓰이던 부분은 차고로 계속 사용하며 상층부를 주거용을 개조한 집들도 많이 있습니다. 솔직히 coach house의 정의는 현대에와서는 좀 불명확해졌습니다. Attached Garage가 있는 집들은 다 coach house라 부르시는 분도 계시고요. 반면에 몇밀리언씩 되는 mansion들은 아직도 왠만한 집들보다 크고 좋은 전통적이 coach house (detached garage + 주거공간이 되는 건물)를 따로 지어놓고 그 윗층을 guest house로 쓰는 경우도 많이 있습니다. 그래서 아래의 장단점은 전통적인 coach house에만 적용되는 것들입니다. 장점 - 1층을 거주공간으로 개조했을 경우 1층의 층고가 높아 실제 크기에비해 더 여유로운 생활이 가능합니다. - 보통 도심혹은 도심주변에 위치해 있어 편의시설에대한 접근성이 좋습니다. - 집의 기본 틀은 간단하기때문에 remodel이 쉽고 용이합니다. 단점 - 종종 집의 입구가 예전에는 차나 마차만 다니던 뒷길에 위치한 경우가 있습니다. 예전 detached garage가 일반적이던 시절엔 집은 큰길을 바라보며 짓고, garage (coach house)는 필지의 옆면이나 뒷면에 위치해 놓는 경우가 많았기 때문에 그렇습니다. - 마차의 차고공간을 주거공간으로 개조한 경우, 아무래도 집앞 길과 집 내부와의 높이 차이가 거의 없기 때문에 침수의 위험이 있습니다. - 차고는 차고대로 사용하고, 그 위를 주거공간으로 만들었을경우 heated garage로 바꾸지 않거나 차고공간의 단열을 똑바로 하지 않으면 주거공간이 늘 춥고 더울수 있습니다. 궁금하신거 있으면 주저없이 물어보시고요. 늘 최고로 돕기위해 준비하고 있겠습니다. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고 #realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #미국집 #singlefamilyhome #detached #splithouse #couchhouse #코치하우스

3. Split House 오늘은 Detached Single Family Home의 또다른 대표적인 형태인 Split house (split level house) 에 대해서 알아보도록 하겠습니다. Split House를 쉽게 이해하시는 방법은, 공동주거층이 반층으로 나눠져 (split)되어있는 집이다 생각하시면 됩니다. 다른 형태의 집들과 달리 kitchen, living room, dining room, family room 등의 공동주거공간이 한층에 있지않고 사진과 같이 각층의 반층위에 또다른 생활공간이 존재하는 형태의 집을 말합니다. 사진과 같이 언덕이 있거나 경사지역에 정말 잘 맞는 집의 형태라고 할수 있습니다. 대부분, 개인생활공간인 침실은 최상층에 위치해있고, 그 외의 공동 주거공간이 2 ~ 3 개의 층으로 나눠져 있으며, 각 층은 사진과 같이 반 층씩 연결되어있습니다. 윗 사진과 같이 메인주거공간이 다 지상층에 나와있고 지하가 따로 있는 경우도 있고, 아래의 사진처럼 메인주거공간의 일부가 한국의 반지하의 형태로 존재하는 경우도 있습니다. 사실 대부분이 평지인 시카고 인근에서는 후자가 대부분입니다. 주로 1950 ~ 60년대 전쟁에서 돌아온 분들이 새로운 마을을 개발하면서 지어진 집들이 많다고 들었습니다. 그래서 미중부의 split집들은 거의가 1300 sq ft +/- 10%정도 크기의 집들이 많으며 좀 낡은 집들이 많이 있습니다. 아, 중부에서 집의 크기를 말할때는 땅위에 있는 거주가능공간의 크기만 셈하기 때문에, 지하층과 주차장의 크기는 셈에 포함하지 않습니다. 그래서 위의 사진과 같은 형태의 split house에서는 맨 윗층과 중간층의 크기만을 전체 집 크기로 봅니다. 보통 침실들은 맨 윗층에, 부엌과 식당, living room은 중간층에, 세탁실과 family room, office등은 아랫층 (혹은 반지하층)에 있는것이 일반적입니다. 장점: - 위에도 언급했듯이 경사가 있는 지역에 아주 잘 어울리는 집입니다. - 맨 윗층은 침실들이고, office공간이 지하에 있다보니 다른 집의 형태보다는 home office에서 보다 조용하게 일할수 있습니다. - 요즘은 많이 찾는 형태가 아닐뿐더러 집들이 오래되었기때문에 다른 형태의 집보다 평균적으로 저렴합니다. 단점: - 오히려 2층집보다 계단을 훨씬 많이 오르내립니다. 2층집의 경우, 2층은 침실들, 1층은 공동거주공간으로 구분된 경우가 많습니다. 그래서 낮에는 주로 1층에서 생활하다 잠잘때만 2층으로 올라가는 경우가 많은데, Split의 경우 공동 거주공간사이의 이동(예. living rm에서 dining rm으로)도 계단을 이용해야 하기때문에 훨씬 불편합니다. - 리모델링 하기가 다른 형태의 집들보다 어렵습니다. 배관과 전기관의 구조도 수직으로 쭉 연결될수 있는 2story나, 수평으로 쭉 연결할수 있는 Ranch에 비해 복잡합니다. 또한 Ranch 같은 경우 침실의 위치를 바꾼다던지 하는것이 정말 용이한데반해 Split의 경우는 처음 지어질때 부여된 각 공간의 목적을 바꾸기가 정말 힘듭니다. 즉, 침실이었던곳은 그냥 침실로 써야하고, 부엌이었던 곳은 그냥 부엌으로 써야해야 하는 경우가 많습니다. - 위에 언급한 이유때문인지는 몰라도 Split house는 좀 오래된 집들이 많이 있습니다. - 이것은 중부에 많이 있는 두번째 사진과 같은 Split house에 해당되는 단점인데, 별도의 지하공간이 없는경우가 대부분입니다. living room이나 family room이 반지하층에 놓이게 되고, 따로 지하는 더 없습니다. - 공동생활공간이 반지하인데다가 주로 오래된 집들이다보니, 반지하층에 침수가일어나는 경우가 많이 있습니다. 특히 1950년대에는 foundation을 콘크리트를 붓는대신에 콘크리트 블락등을 사용한 경우가 많았는데, 이 블락들 사이가 오랜 시간동안 벌어져 물이 침투되는 경우가 많이 있습니다. 위에 언급한 대로, split house지하층의 용도는 다른 형태의 지하층 용도와는 많이 다릅니다. 주로 공동 생활공간의 일부지요. 그렇기때문에, 침수가 일어나면 피해정도가 더 심합니다. 예를들어 일반 지하실에 침수된 것과 family room자체가 침수가 된것에는 물질적, 심리적으로 피해정도에 큰 차이가 있습니다. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고 #realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #미국집 #singlefamilyhome #detached #splithouse #splitstylehouse #스플릿하우스

2. Ranch House 이번엔 Detached Single Family Home의 다른 형태인 Ranch house에 대해 알아볼까 합니다. Ranch house는 보통 집의 공동생활공간과 침들들이 모두 한층에 위치해있는 집들을 이야기 합니다. 1층 혹은 1층과 지하로 구성된 경우가 대부분입니다. 집 내부의 구성은 2 story와 비슷합니다. 즉, 3 ~ 5개의 방, 2 ~ 3개의 욕실, living room, family room, dining room, 부엌, 세탁실, 차고 등으로 구성되어 있습니다. 보통 2story보다 작은 경우가 대부분이지만, 아무래도 한 층에 위 구성을 죽 늘어뜨려 놓는 구조다 보니 요즘 건축하는 Ranch들은 3,000sq ft이 넘는 큰 집들도 있습니다. 또, 간혹 다락을 개조해서 또다른 생활공간으로 사용하기도 합니다만, 다락의 높이에 따라 다릅니다. 장점: - 아무래도 한 층에 죽 늘려있다보니, 다른 집 구조들보다는 훨씬 좋은 개방감을 줍니다. 오픈컨셉이라고들 하죠. - 같은 이유로 집을 건축하실때나 집의 공간에 대한 용도변경, layout변경이 용이합니다. 기둥과 집의 하중을 견뎌주는 bearing wall을 제외한 모든 부분을 재배치하여 리모델할수 있습니다. 당연히 건축이나 리모델시 디자인하기가 더 쉽습니다. - 계단을 오르내릴 일이 적으니, 청소도 관리도 더 쉽습니다. - 간혹 영유아가 있는 집에서 아이들을 찾고 관리하기도 더 쉽습니다. - 그리고, 요즘들어 투자가치가 아주 높아졌습니다. 아시다시피 boomer들은 현재 미국에 있는 연령층에서 가장 높은 인구비율을 차지합니다. 1944 ~ 1964년 생들이시니, 무릎이 많이 안좋아질 나이들이 되셨습니다. 그래서 젊으셨을때 2story 짓고 사시던 boomer분들이 자녀분들 다 떠내보내고 down sizing을 하시며 Ranch 집을 많이 찾기 시작하셨습니다. 수요가 늘어나고 공급은 한정되어있으니 당연히 가격이 오를수 밖에 없겠죠? 단점: - 같은 실내공간 크기의 집 (같은 sq ft)을 지으려면 더 큰 필지가 필요합니다. 혹은 다른 형태의 집에 비해 마당이 작아집니다. - 아무래도 생활하는 모든 공간이 1층이다보니 집안에서 사람들이 무엇을 하고 있는지 밖에서 쉽게 파악이 됩니다. 프라이버시가 없다고 할수도 있고, 사고에 노출되기도 쉽습니다. - 더 큰 필지가 필요한 단점과 함께하는 단점입니다. 한 층에 모든구성을 늘어뜨려놓은 구조이다보니, 건축비에서 큰 부분을 차지하는 foundation, 지붕 등이 다른 형태의 집들보다 1.5 ~ 2배가량 많이 듭니다. 그래서 다른 형태의 집들보다 건축비용이 훨씬 많이 듭니다. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고#realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #미국집 #singlefamilyhome #detached #ranchhouse #랜치하우스

미국의 거주형태는 크게 다음과 같이 4개의 카타고리로 나눌수 있습니다. 1. Detached Single Family Home 2. Attached Single Family Home 3. Multi-unit 4. Mobile park home 그럼 하나하나에 속하는 형태들과 장단점에 대해 이야기 나눠볼께요. 1. Detached Single Family Home 저희가 일반적으로 말하는 개인주택입니다. 건물과 집이 세워져있는 토지와 그 토지위의 하늘까지도 집문서상 소유주의 것이라 보시면 됩니다. 현재 미국 개인주택의 평균크기는 2633 sq ft으로 약 74평입니다. 장점: - 집의 구조를 변경하거나 규모가 있는 상하수공사나 규모있는 전기공사를 제외하고는 소유주의 마음대로 내외부의 변경이 가능합니다. - 주어진 규칙과 법규안에서는 최대의 자유를 누리실수 있습니다. Community 혹은 Subdivision에서 주어지는 규칙과 법규가 있을수도 있으니, 이사가실때 잘 확인하세요. - 집 가격의 변동률이 다른 주거형태보다 심합니다. 네, 집값이 오르면 확 오르죠. 단점: - 일이 많습니다. 잔디깎기, 집 외장관리, 마당관리 등등, 모든게 집주인의 일입니다. 드라마에 나오는 집들과 같은 상태를 유지하는것은 매 주말중 하루를 집을 위해 투자하거나 얼마간의 돈을 업체에 지불하지 않고는 불가능 합니다. 물론 앞으로 설명드릴 Attached single family home 에서와 같이 Association fee (혹은 HOA라고도 부르죠) 를 꼬박꼬박 납부하신다 생각하고 그 돈으로 업체를 고용하시면 더욱 편하고 자유롭게 지내실수는 있습니다만, - 하지만, Detached Single의 경우도 많은 subdivision에서 그 안의 편의시설 (동네 수영장, 테니스장 등등) 과 조경을 위해 Association fee를 징수하는 경우가 있습니다. Attached Single에 비해 그 액수가 크지는 않지만, 편의시설을 많이 이용하지 않으시는 분들께는 아무래도 부담이 될 수 있으니, 이사가실때 꼭 확인하시기 바랍니다. - 집 가격의 변동률이 다른 주거형태보다 심한것은 양날의 검이겠죠. 네, 시장이 안좋아져서 집값이 떨어질때의 낙차폭이 다른 형태보다 가파릅니다. 종류: Single Family Home은 집의 주 골격 형태에 따라, 그리고 지어진 양식에 따라 여러가지로 나뉠수 있습니다. 형태에 따른 분류 1. 2 story: 일반적으로 가장 많이 볼수 있는 2층집의 형태입니다. 저희 시카고지역의 2600sq ft정도 이층집의 전형적인 구조는 다음과 같습니다. - 방 3 ~ 5개 - 욕실 2 ~ 3개 (변기와 세면대만 있는경우는 0.5 bath로 간주합니다) - Living room - Family room - 식당 - 부엌 - 세탁실 - 실내 주차장 2 ~ 3개 (오래된 집은 주차장이 1개인 경우도 많이 있습니다. 또 1940년 이전에 지어진 집들은 주차장이 집과 연결되어있는 않은 집들이 절반가량 됩니다.) - 필지면적은 약 0.2 acre (약 240평) 여기에 집이 커질수록 Den혹은 Office공간같은 부분과 Sunroom등이 더해지고, 방마다 Walk in closet 부엌에는 walk in pantry등을 더하는 방법으로 집의 크기가 커져나갑니다. Walk-in Closet Sunroom 다음 포스팅에서는 Detached Sing Family Home의 다른 형태에대해 알아보겠습니다. 시리즈 보시면서 궁금하신점 있으시면 주저없이 알려주시고요. 계약서 읽어주는 시리즈도 틈틈히 쓰고 있으나 고객분들께서 별로 흥미를 못느끼시는것 같아 우선순위에서 조금 떨어뜨려놓고 시간날때 마다 조금씩 적고 있습니다. 혹시 더 빨리 보시기 원하시면 알려주시기 바랍니다. #부동산계약#계약서#RealEstate#부동산#계약서뽀개기#시카고복덕방#네이퍼빌#노쓰부룩#글렌뷰#시카고#realestateagent#realestate#SangCanHelp#Naperville#Northbrook#Glenview#Chicago#미국집#singlefamilyhome#detached#2story#미국2층집

DISCLAIMER: 아시다시피 저는 부동산 중개인이지 변호사가 아닙니다. 그래서 제가 법과 관련되어 드리는 정보는 정말 얕은 지식이며, 그에따른 어떠한 책임도 지지 않습니다. 본 블로그를 읽어보시고 더 궁금하신 점이 있으면 꼭, MUST, 변호사와 상담하시기 바랍니다 경기가 안좋아지고 있는게 몸으로 느껴지고 있는 요즘입니다. 제가 좋아하는 격언중에 대배우였던 찰리채플린이 한 "in the end, everything is gag"란 격언이 있습니다. 다들 잘 이겨내셔서 이 시기가 지난후, 마치 20년전 군대이야기 나누듯 이 시간을 안주거리 삼아 이야기하는 시간을 가지실수 있기를 바랍니다. 고객분들중 남편분께서 Corporation을 만들지 않으시고 개인명의로 사업을 하시는 분이 계십니다. 얼마전 그 고객분께서 경기가 안좋아져서 부채를 못갚게 되면 집을 뺏기지 않을까 하는 걱정에 Deed에서 남편분 이름을 뺄수 있는지에 대해 궁금해 하셨습니다. 주변분 누군가가 Deed에 이름이 없으면 집은 뺏기지 않는다고 말씀하셨답니다. 네, 맞는 말씀입니다. Deed에 이름이 없으면 당연히 채권자가 그 집을 뺏을수는 없습니다. 그럼 남편분의 이름을 Deed에서 쉽게 뺄수 있을까요? Quitclaim Deed 일단 해당 질문에 대한 답은 "Yes, 남편분의 이름을 뺄 수 있습니다". 방법도 아주 간단합니다. Quitclaim Deed를 신청하시면 남편분의 집에대한 소유권을 부인분께 양도할수 있습니다. Quitclaim Deed를 통해 집에대한 권리를 배우자나 인가된 공공기간에 양도할 경우는 별도의 세금도 부과되지 않습니다. 단, 소유권만 양도하는 것이지, 만약 집에대한 융자를 두분의 이름으로 얻었거나, 남편분의 이름으로 얻었으면 그 융자를 상환하는것에 대한 책임은 남편분께서 계속 가지고 계시게 됩니다. Tenancy by the Entirety 하지만, 최소한 IL에서는 위에서 언급한 이유때문에 Quitclaim Deed를 신청하실 필요는 없습니다. (다른 주는 제가 잘 모르겠습니다.) IL에는 Tenancy by the Entirety라는 룰이 있습니다. 만약 법적으로 결혼을 한 부부가 한집을 소유하고 있고, 그 그집이 투자용이 아닌 거주용 (Homestead)이라면, 부채의 양에 상관없이 채권자들로부터 집을 보호하실수 있습니다. 또한 두분중 한분이 돌아가셨을 경우, Tenancy by the Entirety에 의해 돌아가신분의 집에대한 권리가 자동으로, 양도세 없이 배우자에게 양도되게 됩니다. *다시 말씀드리지만 개개인의 상황이 다 다른것이니, 개인 상황에 맞는 법적인 상담은 꼭 변호사와 상의하시기 바랍니다. 그외 부동산 관련질문은 주저없이 물어봐주세요. 감사합니다. #시카고복덕방 #리얼터한상철 #한인리얼터 #한인부동산 #시카고한인리얼터 #Realtor_SangHan #realtorsanghan #help_everyone_live_in_a_better_home #chicagokoreanrealtor #market #리얼터 #부동산 #chicago #illinois #naperville #glenview #northbrook #schaumburg #미국 #미국집 #미국리얼터

집을 구매하실 때, 꼭 생각해보셔야 할 부분이 이 집은 침수가 자주 일어나는 지역 (flood zone) 안에 있나 여부입니다. 이번 포스팅에서는 침수지역 여부를 알아보는 방법과, 해당 코드에 대해 몇 자 적어볼게요. Flood zone 쉽게 확인하는 법 1. 물론 가장 좋은 방법은 같이 일하시는 중개인께 물어보시는 겁니다. 중개인들이 사용하는 MLS내의 detail information을 보면 flood zone여부를 쉽게 알 수 있습니다. 2. FEMA (Federal Emergency Management Agency)의 사이트에 가셔서 해당 주소를 입력하시면 바로 아실 수 있습니다. (https://msc.fema.gov/portal/home) 그 외에도 각 부동산의 세금 공지 내용을 각 county의 tax portal에서 찾아본다던지의 방법이 있으나, 위의 두 방법이 가장 쉽게 flood zone여부를 확인하는 방법입니다. Flood zone codes Flood zone을 확인하다 보면 가끔 'Zone X'등의 코드로 표기된 자료를 보실 수도 있습니다. 그래서, 해당 코드에 관한 설명도 살짝 해드리겠습니다. Flood zone 코드들은 쉽게 다음의 4가지 카테고리로 나뉩니다. A: 연중 침수 확률이 1%이상인 곳들입니다. - A: 연중 침수 확률 1% 이상, 강수 수위정보가 없는 곳 - AE, A1 - A30: 연중 침수 확률 1% 이상, 강수 수위정보가 있는 곳 - AH: 연중 침수 확률 1% 이상, 침수가 웅덩이의 형태로 생겨나는 곳 (주로 내륙지방) - AO: 연중 침수 확률 1% 이상, 침수가 지역 전체에 넓게 생겨나는 곳 (주로 강 하류지역) - AR: 연중 침수 확률 1% 이상, 침수의 확률이 전보다 높아질 것으로 예상되는 지역 - A99: 연중 침수 확률 1% 이상, 침수 보호시설을 건설 중이어서 침수 확률이 줄어들 지역 V: 연중 침수 확률이 1%이상인 해변가 지역입니다. 쓰나미 등이 일어나는 지역 포함입니다. - V: 연중 침수 확률 1% 이상, 강수 수위정보가 없는 곳 - VE, V1- V30: 연중 침수 확률 1% 이상, 강수 수위정보가 있는 곳 X : 연중 침수 확률이 1% 미만인 지역입니다. - X, C (예전 코드): 연중 침수 확률 0.2%이하 지역 - X (shaded in a flood map), X500, B: 연중 침수 확률 0.2% ~ 1% 지역 D: 아직 조사가 안된 지역입니다. 집 사실 때 물난리 지역은 꼭 피해서 사시는 것이 좋습니다. 침수피해가 아니더라도 지하가 늘 습할 확률이 높아, 곰팡이 혹은 집 파운데이션이 깨지는 피해도 더욱 자주 발생하기 때문입니다. 참고로 파운데이션이 깨지는 현상은 작은 틈 안에 배 어있던 습기와 물들이 추운겨울에 얼면서 부피가 팽창하며 생기는 현상입니다. 다음에도 유용한 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산계약서 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고 #realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #contractform #floodzone #floodmap

Paragraph 15. Condominium / Common Interest Associations Paragraph 15는 콘도미니엄이나 그외 Association fee를 받는 부동산에 해당되는 내용입니다. 갓 한국에서 오시는 분들께서는 콘도와 아파트등 정의가 한국과 달라 고생하시는 분들이 더러 계신데요. 그부분에 대해서는 다음 포스팅에서 정리하도록 하겠습니다. Line 202 ~ 205는 이 단락에 나와있는 내용이 거래대상 부동산과 관련된 다른 계약서와 다른 내용이 있더라도, 이 계약서의 내용이 우선시 되며, Illinois Condominium Property Act나 Common Interest Community Association Act 등의 "governing law"에 따른다는 내용입니다. 15-a) 부동산의 소유권을 넘길때, 그 소유권이 "Declaration/CCR"에 따르는 판매가능한 소유권을 넘겨야 한다는 내용입니다. "Declaration/CCR"은 해당부동산이 속해있는 Association에서 만든 Rule이라고 생각하시면 됩니다. 15-b) 부동산을 파는 쪽에서 closing날까지의 모든 Association fee (regular assessment) 와 계약합의전에 확정된 모든 special assessment에 대한 의무가 있다는 내용입니다. "special assessment"는 그 단지내의 특별한 공사로인해 따로 걷는 돈을 말합니다. 단지내 보도블럭을 새로 깐다던지, 엘레베이터를 교체한다던지등의 여러 이유로 special assement가 생겨납니다. 15-c) 부동산을 파는 측에서는 계약 합의날부터 클로징시점까지 제안된 모든 special assessment와 regular assessment의 인상여부를 사는 쪽에 알려주어야 합니다. 양측은 이후 3일동안 해당이유로 발생되는 추가적인 비용에 대한 납부에 대해 합의를 해야하며, 불이행시 계약은 무효화될수 있습니다. 15-d) 판매자는 계약 합의후 10일안에 Governing Law에서 요구하는 Disclosure들을 준비해야합니다. 또한 이 계약은 "판매자가 계약거부권과 그외 CCR Declartion을 통해 주어지는 권리를 구매자에게 양도할수 있다"는 전제하에 이뤄집니다. 구매자는 Association에서 요구하는 출석이나 서류제출에 응해야 합니다. 15-e) 만약 판매자로부터 받은 disclosure의 내용상 부동산의 리모델, 보수등이 정부 혹은 association에서 정한 규칙에 어긋나 해당부동산을 사용할수 없거나, 구매자에게 추가 금액이 발생되는 상황이라면, 구매자는 계약무효화를 5일안에 할 수 있습니다. 만약 5일안에 계약 무효화를 하지 않으면 계약은 그대로 진행됩니다. 15-f) 판매자는 구매자와 구매자의 저당권자 (돈 빌려주는 쪽)이 피보험자로 명시되어있는 보험증서를 제공해야 합니다. 생각보다 많은 내용이 들어있고 복잡한게 부동산 계약서입니다. 그래서, 집계약하실때 꼭 중개인분들께 꼼꼼히 설명들으시길 권해드립니다. 정말 많은 분들께서 계약서상에서 주어진 권리를 못찾아드시고 계십니다. 여러 이유가 있을것입니다. 단, 좋은 변호사분과 좋은 중개인을 만나시는 것이 모든 권리를 알고 찾으시기위해 가장 우선시 되는 조건이라 생각됩니다. 부동산 매매관련 질문있으시면 언제든지 물어보세요. 그나저나 요 몇일 부동산 매매나 렌트관련 분쟁에 관해 질문해주시는 분들이 계시더라고요. 분쟁에 관련된것은 부동산 중개인분들 말고 변호사분들을 찾아가시길 권합니다. 중개인들이 자신들의 경험과 생각에서 나오는 충고듣고 따르셨다가 큰코 다치실수 있습니다. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) 다음편에 계속됩니다. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산계약서 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고#realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #contractform

Paragraph 13. Home Insurance 집 매매계약이 체결된 후 구매자가 HO-3에 준하는 집보험가입에 따른 유예기간이 10일 있다는 내용입니다. 만약 집보험가입이 보험사로부터 거절당하거나 했을경우, 판매자에게 이를 증명하면 계약이 무효화 된다는 내용입니다. 하지만, 만약 계약이 거절당했음에도 이를 증명하지 않았을경우, 집계약은 유효하다는 내용입니다. 하여, 계약이 성사된 이후에는 꼭 보험사에 연락하셔서 약속된 closing날짜에 맞춰 보험을 가입하시는 것이 바른 순서입니다. Paragraph 14. Flood Insurance 집이 Flood zone에 있을경우, 구매자는 계약합의후 10일이내, 혹은 Paragraph 7의 Finance Contingency 날짜 중 후행되는 날짜안에 계약무효화가 가능하다는 내용입니다. 만약 주어진 기간동안 구매자측에서 계약 무효화를 판매자측에 알리지 않았다면 계약은 이행되는것으로 간주됩니다. 또한, Disclosure를 통해서 해당 부동산이 flood zone내에 있다는 것을 사전에 밝힌것과는 아무런 상관없이 위 내용이 이행될수 있습니다. 구매하시려는 집이 Flood zone안에 있는지는, Flood zone 코드는 어떻게 보는지는 Flood zone포스팅을 참고하시기 바랍니다. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산계약서 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고#realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #contractform

Paragraph 12. Professional Inspections and Inspection Notices 이전 포스팅에서 알려드린대로, 계약이 합의가 되면 집 검사 (Inspection)을 하게 됩니다. 집의 구조상 이상은 없는지, 집구매와 딸려오는 물품들 (Paragraph 3 참조)은 이상이 없는지, 집에 위험 요소등은 없는지등을 자격증이 있는 전문가를 불러 확인하는 단계입니다. Inspection의 종류는 다음의 네가지가 대표적이며, 그외에 하수도에 카메라를 집어넣어 확인하는 Inspection, 석면포함 자재들을 사용했는지 확인하는 Asbestos Inspection등 여러가지가 있습니다. - Home Inspection: 집의 전반적인 상태를 확인하는 것 - Lead Paint Inspection: 납성분이 함유된 Lead Paint가 금지된 것이 1978년이기 때문에 그 전에 지어진 집들에 대해 Lead Paint의 유무를 확인하는 것 - Radon Gas Inspection: 집에 라돈가스가 유출되는지를 확인하는 것 - Termite Inspection: 일리노이지역에서는 남부지역을 빼고는 드물지만, 집에 흰개미가 있는지, 그에 따른 집구조물에 대한 손상은 없는지 확인하는 것 (흰개미는 목조주택을 갉아먹습니다. 그리고 미국의 집들은 대부분 목조인지라 흰개미가 있는 지역에서는 필수 입니다.) 보통의 경우 Home Inspection하나 혹은 Radon gas까지 포함 두가지의 Inspection을 일반적으로 진행합니다. . Line 158 - 165: 필요한 Inspection은 구매자측이 알아서 주어진 시간안에 진행해야 한다는 내용입니다. 판매자는 Inspection에 필요한 사항들 (물, 전기등을 틀어주기, 집의 모든 부분을 공개하기등)에 협조해야 하고, 인스팩션과 관련된 기물파손등이 생길시 구매자가 모두 배상해야 한다는 내용입니다. Line 166 - 175: 많은 구매자분들께서 Inspection을 또한번의 가격인하의 기회로 보십니다. 일단 Inspection이 끝나면 맘에 안드시는 부분들 긴 리스트로 작성해서 판매자에게 고쳐달라 혹은 가격은 깎아달라 요구하시죠. 물론 'If you don't ask, the answer is always NO'라고, 물어보시는 것은 좋으나 아래의 내용을 항상 염두해두시는 것이 좋습니다. 계약서상에 보면 Major Component (Central Heating & Cooling, Plumbing, Well system, Electrical system, Roof, Walls, Windows, Doors, Ceilings, Floors, Appliances, and foundation)가 원래 부여된 기능을 못할경우와 안전과 건강상의 문제가 있을 경우를 제외하면, Major component의 연식에 상관없이 판매자가 그 어떤것도 고쳐줄 의무가 없습니다. Line 176 - 183: 구매자는 Inspection과 그에따른 수리가 필요한 부분에 대한 요구를 계약채결 5일 이내 (Lead paint는 10일)안에 판매자에게 요구해야 하며, 그에 따른 추가적인 합의는 10일안에 이뤄져야 한다는 내용입니다. 즉, 판매자측에서 Major Component와 관련되지 않은 것들에 대한 요구를 받았을시, 이 사항에 의해 10일안에 "합의불가"의 이유로 계약을 파기할수 있습니다. 또, 판매자가 요구하기 전에는 구매자가 판매자측에 inspection report를 제공할수 없습니다. 이유는 판매자가 inspection report를 보는 순가, 그 집에 있는 문제들을 알게되는 것이므로 Paragraph 8에 있는 Disclosure document에 그 내용들을 표기해야하기 때문입니다. Line 184 - 187: 만약 구매자측에서 집의 상태가 구매가 가능한 상태가 아니라 판단되면 Inspection후 5일안에 판매자측에 알려주면 계약은 파기된다는 내용입니다. Earnest Money도 그대로 돌려받게 됩니다. Line 188 - 190: 만약 구매자측에서 주어진 시간동안 Inspection과 그에 따른 후속조치를 하지 않았을경우 계약은 그대로 유지된다는 내용입니다. 늘 그렇듯 궁금하신거 있으시면 주저없이 물어봐 주시고 좋은 하루 보내세요. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산계약서 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고 #realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #contractform

Paragraph 9. Proration 잘 아시겠지만 IL 주의 부동산세금은 일년에 두번을 징수합니다. City of Chicago 주변의 모든 county들은 6월과 9월에 전년도 세금의 50%씩을 나눠서 징수하지만, City of Chicago가 있는 Cook County는 3월과 9월에 전년도 세금의 50%씩을 나눠서 징수합니다. 여기서 중요한것은 현재 내는 세금이 작년도 세금이라는 것입니다. 그래서, 만약 Cook county이외 지역의 집 계약 클로징이 2020년 5월이라 가정하면, 판매자는 "2019년 1년치 세금과 2020년 5월 클로징 시점까지의 세금"을 구매자측에 줘야합니다. 하지만, 세금은 매년 오르죠? 그 이유로 2020년 5월 클로징 시점까지의 세금을 전년도 세금과 같은 금액에 받는다면 구매자측에서 손해가 생기기 마련입니다. 하여 line 122를 통해 집거래가 일어나는 시점까지 미납된 세금을 최근 세금 공지서를 기준으로 몇 % 높게 책정할것인지를 합의하는 것입니다. 통상적으로 105%정도를 잡고 합의합니다. b)의 부분은 관리비에 관한 부분입니다. 만약 판매시점까지 미납된 관리비가 있다면 판매자가 구매자에게 지불해야 한다는 내용입니다. c) 위 부분은, 통상적인 관리비 이외에 해당 부동산이 있는 단지나 지역에서 special assessment라는 이름 하에 수리/보수등을 위해 별도의 비용을 걷는 경우가 있습니다. 이경우 special assessment의 청구서가 closing 이후에 나왔다면, 이면 구매자가 책임져야 한다는 내용입니다. Paragraph 10. Attorney Review 판매자와 구매자 양측의 합의가 이뤄지면 5일간의 변호사가 계약서를 리뷰할수 있는 시간이 있다는 내용입니다. line 137 - 149 까지는 허락된 5일동안 변호사측에서 할수 있는 것들이 적혀있씁니다. line 150 부터는 만약 Attorney review 기간동안 계약서에 어떠한 수정도 요청하지 않으면, 계약서는 있는 그대로 이행된다는 내용입니다. Paragraph 11. Waive of professional inspections 집계약에대해 판매자와 구매자간의 합의가 이뤄지면, 구매자는 전문가를 불러 집의 상태를 확인할수 있는 권리를 갖습니다. 보통 이 검사결과를 토대로 Paragraph 10에서 말씀드렸던 계약서의 수정이 이뤄집니다. 예를 들면 창문이 다 고장났으니 고쳐라 등등..그런 추가적인 수정에 대한 합의가 다 이워져야 집계약의 합의가 완전히 이뤄졌다 볼수 있습니다. Paragraph 11의 내용은, 그런 집 검사의 권리를 포기한다는 내용입니다. 절대로 이곳에 동의를 하시면 안된다 말씀드리고 싶네요. 계약서 이외에도 궁금하시거나 도움 필요하시면 주저없이 연락 부탁드립니다. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약#계약서#RealEstate#부동산계약서#계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고 #realestateagent #realestate #SangCanHelp

그럼 지난 포스팅에 이어 다음 항목들을 정리해드리겠습니다. Paragraph 7. Financing (cont.) line 65-70 은 계약서에 적혀진 날까지 구매자가 위에서 말한 융자를 얻는데 실패하면 본 계약은 무효화된다는 내용입니다. 혹 융자가 늦어지게되면 구매자는 판매자에게 꼭 지연되는 이유와 언제까지 지연될지를 알려주고 동의를 구해야 합니다. 무효화가 확정되는 시점은 판매자가 구매자에게 계약 무효에 대한 내용을 알려주는 시점이며, 혹 융자가 늦어졌더라도 판매자의 계약무효전에 융자를 제공하면 계약은 유효한 상태로 유지됩니다. line 71- 74 은 계약성사후 5일 혹은 쌍방간에 합의된 기간안에 구매자가 융자신청이나 그에 관한 비용지불을 못했을 경우 판매자가 계약을 파기할수 있다는 내용입니다. line 75 - 81 은 계약의 연기사유를 제공한 쪽에서는 계약을 파기할 권한이 없다는 내용입니다. 가끔 현재있는 집을 판매하시며 동시에 새 집을 구매하시는 구매자분들이 계신데, 그런경우 Paragraph 30에 그 에대한 내용을 따로 기재하지 않으면 계약연기에 대한 계약 파기가 일어났을때 보호받으실수 없습니다. line 82 - 83 구매자가 FHA, VA혹은 USDA 융자를 이용할경우, 해당 융자에 관련된 Amendment 서류를 작성하셔야 합니다. 그 서류의 주된 내용은 "집의 감정가가 XX이하로 나왔을 경우, 구매자가 계약금을 돌려받으며 계약을 파기할수 있다" 입니다. Paragraph 7- b). Cash Transaction with no mortgage Paragraph 7 - b) 의 내용은 구매자가 현찰구매시 이용하는 부분입니다. 역시 현재 소유한 부동산을 판매한 현찰로 새집을 구매할때는 Paragraph 30의 부분을 작성해야 합니다. Paragraph 7- c). Cash Transaction, Mortgage Allowed Paragraph 7-c) 의 내용은 현찰로 구매를 하되, 필요한 현찰을 융자로가져와 구매하는 경우에 해당되는 내용입니다. 중요한 부분은, 판매자는 구매자가 융자를 얻는데 필요한 부분에 도움을 주어야 하며, 이역시도, 판매자가 현재 소유한 집을 팔아야 하는 경우 Paragraph 30을 작성해야 한다는 내용입니다. Paragraph 8. Statutory Disclosures 부동산 거래에 있어 중개인과 판매자가 구매자에게 의무적으로 제공해야하는 문서들을 구매자가 받았는지 확인하는 부분입니다. 5개의 문서가 있는데, - Property disclosure: 판매자측에서 제공하며, 판매하는 부동산에 대한 자세한 내용을 밝히는 문서입니다. - EPA Pamphlet, "Protect Your Family From Lead in Your Home": 납성분이 포함된 페인트의 위험성에 관련된 팜플렛입니다. 중개인들이 제공합니다. - Lead-Based Paint Disclosure: 판매인측에서 제공합니다. 해당 부동산의 납 성분 페인트의 유무에 관한 내용을 밝히는 서류입니다. - IEMA "Radon Testing Guidelines for Real Estate Transaction: 라돈가스의 위험성과 태스트에 관련된 판플렛잊니다. 중개인들이 제공합니다. - Disclosure of information on Radon Hazard: 해당 부동산의 라돈가스 유무를 밝히는 서류입니다. 블로그 내용에 대한 피드백 늘 감사히 생각합니다. 질문이나 도움 필요하시면 주저없이 연락 주세요. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약#계약서#RealEstate#부동산계약서#계약서뽀개기

지난 블로그에 이어 오늘은 Illinois 거주용 부동산 계약서 두번째 페이지를 뽀개볼까 합니다. Paragraph 5. Closing 계약이 마무리 되는 날을 적는 곳입니다. Closing 날에 구매자는 보통 판매자측에서 선정한 Title company에서 집관련 서류와 융자관련서류들에 서명을 한후 집의 열쇠와 집문서를 받게됩니다. Closing날짜는 집구매시 필요한 사항들을 이행하는데 필요한 시간등을 고려하여 계약이 합의되는 시점부터 약 6주정도를 잡습니다. **하나의 팁은 가능하면 금요일 오후의 클로징 스케줄을 권하지 않습니다. 구매자의 돈이 판매자의 통장에 들어와야 클로징이 끝나고 문서와 열쇠를 받을 수 있는데, 이런 저런 경우로 돈의 송금이 늦어지는 경우가 있습니다. 문제는 송금이 늦어져 은행이 문닫는 시간까지 송금과 수금이 이뤄지지 않으면 클로징이 돌아오는 연기된다는 점입니다. 하여 가능하면 월요일에서 목요일중 늦지않은 시간으로 클로징 스케줄을 잡으세요. Paragraph 6. Possession 집의 소유권과 판매자 측에서 집을 언제까지 비워줘야 하는가에 대한 내용입니다. 계약서 뒷부분에 있는 Paragraph 35에 별다른 조건이 없으면, 클로징이 끝나는 순간 집의 소유권이 판매자에서 구매자에게 전달되며, 클로징까지는 집을 비워줘야 한다는 내용입니다. Paragraph 7. Financing Paragraph 7 구매자가 집값을 어떤 형태로 지불하는가에 대한 내용입니다. 이부분은 판매자측에서 작성되는데, 다음의 세가지 옵션이 있습니다. a) Loan Contingency (융자구매) b) Cash Transaction with no mortgage (현찰구매) c) Cash Transaction, mortgage allowed (현찰구매후 융자) *일단 중요한 단어는 "contingency"입니다. 이는 쉽게 풀어설명하면 판매자측에서 셀러에게 "내가 이 계약을 XX한 조건으로 하는데, XX한 조건이 외적요소로 충족이 안될시 계약불이행에 대한 책임이 없다" 입니다. 그럼 첫번째 a) Loan Contingency부터 살펴보겠습니다. line 56 - 64 까지는 어떠한 종류의 융자를 어떠한 이자의 형태로 (고정, 변동) 몇년간 몇%의 이자율로 얻겠다는 내용입니다. 이또한 후에 따로 설명드리겠지만, 융자의 종류도 여러가지가 있습니다. - Conventional: 일반 융자입니다. - FHA: Federal Housing Administration 즉 정부기관에서 허가한 금융기관에서 발행하는 융자입니다. 대상은 수입이 mid - low에 해당되는 분들이나 처음 집을 사시는 분들이며 구매자측에는 많은 혜택이 있습니다. 하지만, 융자가 나오는 과정이 복잡하여 판매자가 선호하는 융자의 형태는 아닙니다. 예를 들면 융자를 받기위해서는 금융기관측의 집검사 (Home inspection)를 통과해야 합니다. 집검사시 적발된 사항에 대해서는 판매자가 100%고쳐야 하는 불편함도 있습니다. - VA: 군복무중 혹은 군복무를 하셨거나, 그 배우자등이 받는 혜택입니다. 이자율도 낮고, down payment를 안해도 되는 이점이 있습니다. 일생에 딱 한번 사용하실수 있습니다. - USDA: United States Department of Agriculture, 즉 한국의 농산부에서 허가하는 융자입니다. 원래취지는 미국 시골의 주거환경과 지역발전을 위해 생겨난 융자입니다. FHA나 VA와 마찬가지로 구매자측에는 낮은 이자율과 낮은 downpayment등의 이점이 있으나, FHA와 비슷하게 금융기관에서 시행하는 집검사를 통과해야하는 경우가 있습니다. 대상또한 FHA보다는 높은 신용등급을 요구합니다. 무엇보다 USDA 융자의 가능여부가 지역에따라 달라집니다. 물론 대도시 지역은 일차적으로 안되는 것이 원칙이지만 늘 그렇듯 그 안에서 USDA가 가능한 지역도 더러 있습니다. 구체적인 USDA가능지역은 USDA허가 금융기관에 직적 알아보시길 권합니다. 아직 2 페이지가 많이 남았습니다. 다음회차에 이어서 적어보도록 하겠습니다. 궁금하신점 주저없이 알려주세요. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약#계약서#RealEstate#부동산계약서#계약서뽀개기