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Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. Chapter. Afterword. Health Food and Home Values (How Trader Joe's and Whole Foods Organically Boost Real Estate Price) 매년 Rosebowl이 열리는 CA의 Pasadena에서 1967년 시작된 Trader Joe's와 미국에서는 유일하게 F1경기가 열리는 Austin TX에서 1978년 시작된 Whole Foods. 교민분들도 자주 이용하시죠? 품질좋은 식재료와 공산품들로 유명한 가게들이죠? 올가닉 제품들도 유명하고요. 그런데, 이 가게들이 그런 상품만으로만 유명한게 아닙니다. 부동산 시장에서 이들이 유명한 이유중 하나는, 정확한 분석을 통해 다음 매장의 위치를 정한다는 것입니다. 그 결과, 예전에 제가 적었던 Starbucks 가 주변 집들의 가격에 주는 것과 마찬가지로, 주변 부동산에 좋은 영향을 끼칩니다 (Starbucks 관련 지난 글은 여기). 이러한 현상은 Trader Joe's의 주변 집들에도 관찰되는데요. 그렇다면 Whole Foods 나 Trader Joe's주변 집들은 어떠한 특징을 갖고 있을까요? Whole Foods와 Trader Joe's 주변 부동산 높은 집값 1997년 부터 2014년까지 두 브랜드의 매장 1마일 반경의 집의 가격을 조사한 결과, 그 집들의 가격이 미국 평균집값을 훨씬 상회한다고 합니다. 특히 2000년부터는 인접한 대도시의 상위 1/3 집들의 평균가격보다 높은 집값을 유지해온다고 합니다. 빠른 가격인상 뿐만 아니라, 이 두 브랜드의 매장 1마일 반경에 있는 집들은 가격도 훨씬 빨리 오른다고 합니다. 아래의 표를 보시다시피, 1997년 부터 2014년까지 미 평균 집값은 71% 인상되었습니다. 하지만, Whole Foods와 Trader Joe's주변의 집들은 140%가량 인상되어, 인상폭의 차이가 거의 두배가 되는것을 알수 있습니다. 여기서 많은 분들이 "어차피 저 가게들은 좋은 동네에만 생기잖아. 집값 오르는게 당연하지"라고 생각하실 것입니다. 그렇다면, 같은 집들의 Whole Foods나 Trader Joe's가 생기기 전과 후의 가격변화 트랜드를 비교해보면 어떨까요? Before & After Zillow의 분석결과, Whole Foods와 Trader Joe's는 주변 집값을 상승시키는 확실한 원인이라고 합니다. 위의 표는 같은 도시내의 집값 상승률 대비 Whole Foods와 Trader Joe's 1마일 반경내 집값 상승률을 보여줍니다. Whole Foods의 경우를 예를 들면, 매장이 생기기 24개월 전에는 Whole Food 주변 집값 상승률이 같은 도시내의 평균 상승률에 비해 2 ~ 3% 낮았습니다. 15개월 전에는 약 7% 낮았고요. 하지만, Whole Foods가 생기기 6개월 전 부터는 그 폭이 줄더니, 가게가 문을 연 시점부터는 Whole Foods주변 집들의 가격 상승률이, 같은 도시 평균보다 (그 차이가 클때는 10%가량) 빠른 속도로 오른것을 보실수 있습니다. Trader Joe's의 주변집들도 비슷한 현상을 보여줍니다. 가게가 문을 연 이후부터는 늘 같은 도시내의 평균상승률보다 상회하는 집값 상승률을 보여줍니다. 그렇다면 Trader Joe's나 Whole Foods는 어떻게 장소선정을 할까요? Whole Foods의 경우는 (다른 회사들과 마찬가지로) 회사내의 부동산 팀이 다음 매장의 위치를 선정한다고 합니다. 이제는 Amazon에 포함된 회사이니, 더 방대한 빅데이터를 분석하여 위치를 선정하겠지요. 하지만, 이들이 장소선정을 할때 확인하는 첫번째 사항이 있는데, 그것은 해당 지역의 교육수준이라고 합니다. 장소후보군을 선정할때, 차로 20분 이내 운전거리에 대졸자가 200,000명이 있는가가 첫번째 선별조건이라고 합니다. 그 외, 인구 밀도, 인구 통계, 부동산 가격등 여러가지를 고려한다고 합니다. Trader Joe's의 경우도 크게 다르지 않습니다. 창업자인 Joe Coulombe는 2011년 LA Times와의 인터뷰에서 "All Trader Joe's were located near centers of learning"이라고 했을정도로 지역의 교육수준을 중시한다고 합니다. Pasadena에서 창업을 한 가장 큰 이유도, Pasadena엔 고학력자가 많아서라고 했었죠. 특히, Trader Joe's의 경우, 수입이 적은 고학력자가 많은 지역을 선택한다고 합니다. 즉, 그 지역에서 이미 좋은 곳을 선택하는 것이 아니라, 그 지역에서 좋아질 곳을 선택한다 보시면 됩니다. 하지만 역시, 고학력자들이 있는 지역에 이 가게들이 들어선것 만으로 집값이 빨리 오르는 현상을 설명하기는 뭔가 부족함을 느끼실 겁니다. 사실, 이 가게들이 생겨나면 주변에 재밌는 선순환이 발생합니다. Whole Foods의 초록색 간판을 보고, 다른 브랜드들이 보다 확신을 가지고 주변에 매장을 열기 시작하는 것이지요. 근처 Whole Foods매장을 가보시면, 거의 대부분 주변에 사람들이 많이 찾는 다른 매장들이 있습니다. 저희동네의 Whole Foods의 경우, Dick's Sports와 DSW shoes, Nordstrom Rack같은 사람들이 좋아하는 매장들이 옆에 같이 있어 주변을 더욱 활기차게 만들어 줍니다. 오늘 글도 앞으로 부동산 매매하시는데 작은 도움이 되었으면 하는 바램입니다. 사실 이 챕터 앞에 3개의 챕터가 있었으나, 대부분의 분들께 흥미를 끌 내용이 아니어서 생략하였습니다. 어느덧 여름이네요. 다들 건강하시길 바라며, 다음글로 뵙겠습니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #wholefoods #traderjoes

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. Chapter 23. What's Walkability Worth? (How walkable neighborhoods affect property value) Walk score란것이 있습니다. 지도상의 한 지점에서 자가용이 없이, 도보나 자전거만으로 얼마나 불편함없이 살 수 있는가를 보여주는 방법입니다. 1980년대부터 도시설계자들은 집, 학교, 직장, 쇼핑공간, 식당, 기차역등 삶에 필요한 부대시설을 모두 도보로 이동할수 있는 거리에 있는 커뮤너티를 설계하고 만들기 시작합니다. 자동차에 의존하는 삶이 사람들의 건강에도, 경제적인 측면에도, 지구의 건강에도 좋을것이 없다는 것을 인지하기 시작하고 그에 맞는 해결책을 찾기 시작한 것이죠. 초기의 도시설계자들은 이런 공간을 계획하며 walk score의 시조격인 the popsicle test란 것을 사용하였습니다. 8살짜리 아이가 고속도로등은 건너지 않고, 길도 헤매지 않고 얼마나 안전하게, 걷거나 자전거로 이동하여 아이스크림 (popsicle)사서 아이스크림이 녹지않을때까지 돌아올수 있는가를 점수로 매긴것입니다. Popsicle score가 walkability score로 발전하는 동안, 이 새로운 트랜드에 맞는 타운들이 생겨나거나, 기존의 타운들이 이에 맞게 엎데잇 되기 시작되었습니다. 결과적으로 보자면, 1980년 이후에 태어난 Millennial들은 그들의 부모세대보다 운전을 약 20% 덜하며 산다고 합니다. 그리고 그만큼 walk score가 집의 평가하는데 기준중 하나가 되어가고 있습니다. Walkability 와 부동산 시장 그렇다면 이 walkability와 부동산 시장사이엔 어떤 관계가 있을까요? Walkability가 높은 지역의 집들은 그렇지 않은 집들에 비해 다음 세가지의 특징을 갖습니다. 위의 표와 함께 보시면 더 쉽게 이해하실수 있습니다. 집값이 빨리 오릅니다. 2000년부터 2014까지의 약 15년을 봤을때, 시카고의 경우를 예로들면 Walker's Paradise와 Very Walkable인 지역의 집값은 약 40 ~ 50% 오른 반면에 그 지역의 집들은 10~20%만 오른 것을 보실수 있습니다. 불경기시 가격이 떨어지는 폭이 작습니다. 서브프라임이후 2010년경에 부동산 가격이 바닥을 찍게 되었었죠. 위 그래프를 통해 보면, Walkable Paradise지역의 집들의 하락폭이 다른지역의 집들에 비해 눈에뛰게 작은것을 알수 있습니다. 불경기 이후 가격 회복을 빨리 합니다. 이 또한 그래프를 통해 쉽게 확인할수 있듯이, walkability가 높은 지역이 불경기 이전의 가격으로의 회복 또한 더 빠르게 진행되었습니다. 그래서 집을 살때 꼭 Walk score를 고려해야 하나요? 꼭 그렇지많은 않습니다. Walkability가 높다는 것이 꼭 집값이 빨리 올라간다거나 하는 것을 말하는 것은 아닙니다. Walkability의 수준도 중요하기 때문입니다. 삶에 필요한 모든것을 도보로 갈 수 있다 하더라도, 동네가 위험하고, 편의시설들의 상태나 이웃의 상태등이 좋지 않으면 walkability는 아무 의미가 없습니다. 그리고 집을 구매하는 사람의 라이프스타일도 중요합니다. 일단 집에 사는 사람이 편안해야하는것이 집의 첫번째 조건이라 생각합니다. 걷는것을 싫어하는 사람이라면 높은 walkability로 인한 주변환경이 삶의 방해요소가 될수도 있습니다. 하지만, 같은 동네안에서 다른 모든것이 비슷한 조건이라면, 기왕이면 walkability 점수가 높은 집을 사시는게 당연히 맞는 선택입니다. 그렇다면 우리집이나, 혹은 고려중인 집의 walkability는 어떻게 볼까요? 방법은 아주 쉽습니다. 인터넷에서 walkscore.com에 들어가셔서 해당 주소를 검색하면 위와같은 검색결과를 얻으실수 있습니다. 다시 말씀드리지만, 같은 값이면 다홍치마라고 집을 구매하실때 다른 모든 조건들이 비등하다면 꼭 Walkability도 살펴보신후 보다 나은 선택하시라 권해드리고 싶습니다. 이제 여름입니다. 다들 건강관리 잘 하시고요. 다음글로 뵙겠습니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #walkability #walkscore

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. Chapter 22 - 2. Statistics Are People, Too (Looking at the housing bust in more than just dollars and cents) 오늘은 어제에 이어 사람들의 특정 행동들과 부동산시장의 상관관계에 대해 적어보겠습니다. 오늘의 내용은 대부분의 독자분들께 보다 친구들과의 저녘식사 자리에서 가볍게 농담삼아 나눌만한 내용임을 미리 밝힙니다. 하지만, 한단계만 깊게 생각해보면 또다른 비지니스의 기회를 찾거나 자아성찰의 기회를 주는 내용이기도 합니다. 성생활과 부동산 파트너와 일주일에 1회 이상의 성관계를 갖는다는 질문에 응답한 20대부터 60세 이상의 집 소유여부를 분석한 결과 입니다. 재밌게도 자가를 소유한 분들보다는 렌트를 사시는 분들이 1주에 1회이상 성관계를 갖는 비율이 높았습니다. 여러가지로 해석될수 있는 부분인데요. 보다 구체적으로 살펴보면 20 대에서 45세까지는 응답자의 비율 차이가 5% 정도로 크지 않다가, 46세 이후부터 60세까지는 13%의 큰 차이를 보이기 시작합니다. 60세 이후부터는 렌트 사시는 분들도 기력이 떨어져서인지, 그 비율이 같아지네요. 이 내용에 대한 제 나름대로의 해석이 있기는 하지만, 이런 저런 이유로 공개적으로 적지는 않겠습니다. 단, 자가를 소유하신 60대 이상의 어르신들중 성관계를 일주 1회이상 갖는 16%의 어르신들이 진정한 Winner라 생각합니다. 정치적 성향과 부동산 또 다른 흥미로운 조사결과는, 보수적 정치성향을 가진 분들의 자가 소유비율이 진보성향을 가진 분들의 자가 소유비율보다 높다는 것입니다. 자가 소유자의 39.9%가 보수성향을 가지고 있다 응답한 반면에 그 절반을 조금 넘는 24.8%의 임대주택 거주자만이 보수적 성향을 가지고 있다 답하였습니다. 반대로, 23.5%의 자가소유자들이 진보 성향을 가지고 있다 말한 반면 34.4%의 임대주택 거주자들이 진보적 성향을 가지고 있다 답하였습니다. 어찌보면 큰 의미를 둘 내용이 아닐수도 있고, 한단계 들여보면 새로운 비지니스를 창출하는데, 혹은 타주에 렌탈 투자를 진행하는대 도움이 될 수 있는 내용입니다. 종교행사 참석여부와 부동산 솔직히, 제게는 이 조사내용이 조금 놀라웠습니다. 위의 그래프를 보시다시피, 나이와 상관없이 자가소유자들의 종교행사 참석여부가 높았습니다. 물론 연령대가 높아질수록 전체적인 종교행사 참석 빈도수가 높아졌지만 말이죠. 이 역시도 친구들과의 잡담꺼리로 딱 좋은 주제일수 있습니다. 하지만 그 속을 들여다보면 정말 많은 것이 보이는 내용이기도 합니다. 특히 세번째 종교참석 여부와 자가비율이 제겐 인상적인 조사결과 였습니다. 알리바바의 마윈이 "35살까지 이룬게 없다면, 그것은 네 책임이다"라는 말을 했다죠. 종교를 열심히 믿어야 자가를 소유한다는 말이 아닙니다. 하지만, 솔직히 일요일 아침에 씻고 옷차려입고 종교행사에 참석하는 것 자체가 하나의 게으름을 이겨내고, 누군가의 약속을 지키는 행동이라 생각합니다. 또한, 종교행사에 참석한다 함은, 일요일 아침부터 사람들과 그 만큼의 네트워킹을 한다는 말이기도 합니다. 그런 작은 차이들이 쌓이고 쌓여, 자가소유의 비율을 높이는 것은 아닌가 하고 생각해 보았습니다. 오늘은 짧은 글이었습니다. 이제 Zillow Talk도 몇 챕터 안남았습니다. 게을러지지 않고 열심해 해서, 다음주 중에는 책 리뷰를 끝내고 다른 내용을 시작해 보도록 하겠습니다. chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰#노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #sex #politics #politicalviews #religious #commitment

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 이전의 두 챕터는 미국내 특정 지역에대한 내용이기에 블로그에서는 생략하였습니다. Chapter 22 - 1. Statistics Are People, Too (Looking at the housing bust in more than just dollars and cents) 부동산 시장의 변화는 경제지표, 혹은 인구유입등의 통계적인 정보이외에, 사람들의 생각과 행동을 통해서도 예측할수 있습니다. 오늘은 책에서 보여주는 사람들의 생각과 행동이 부동산시장과 어떤 상관관계를 보이는지 적어보겠습니다. 경제에 대한 긍정적인 생각과 집값의 상관관계 미국의 조사기관인 Gallup의 조사결과 사람들이 향후경제에 대해 긍정적으로 생각과 부동산 가격은 밀접한 관계가 있다고 합니다. 아래의 그래프가 그 상관관계를 잘 보여줍니다. 그럼 둘 중 어느것이 이유이고, 어느것이 결과일까요? 어떤 분들은 "집값이 오르니 당연히 경기가 좋아질거란 긍정적인 생각을 갖게 되겠지"라고 생각하실 것이고, 다른 분든을 "경기가 좋아지니 당연히 집사는 사람들이 늘어나서 집값이 오르겠지"라고 생각하실 것입니다. 조사기관들도 그런점에 대해 연구했지만, 경기에 대한 사람들의 전망과 부동산 가격중 어느것이 시작점이고 어느것이 그에대한 결과인지는 밝혀내지 못했다고 합니다. 즉, 닭과 달걀의 관계같이 둘중 무엇이 먼저인지는 알지 못합니다. 이 부분을 밝혀낸다면 향후 부동산 투자에 좋은 지표가 될것임음 분명합니다. 요즘 코로나 사태로 인한 경기에 대한 고객분들의 전망은 어떻세요? 분명히 여러분께서 가지고 계신 경기에 대한 전망과 부동산의 가격은 서로를 반영할 것입니다. 흡연자의 비율과 부동산의 가격 위의 그래프가 보여주듯이 흡연자의 비율과 부동산과의 상관관계는 너무도 뚜렷합니다. 하지만 이 둘의 인과관계 또한 어느것이 어느것에 영향을 주는지는 알수 없습니다. (책에서는 사람들의 혈압과 콜레스테롤 레벨 또한 부동산 가격과 상관관계가 있다 설명한 부분도 있지만, 그 주장은 책에서 보여주는 그래프로는 납득할수 없기에 생략하겠습니다. ) 행복한 정도와 부동산 거품의 크기 부동산 가격이 갑자기 크게 오르는 것을 거품이라고 합니다. 신기하게도, 이 거품의 크기가 사람들의 행복한 정도, 정확하게 말하면 "나는 그리 행복하지 않다"라 생각하는 사람들의 비율과 부동산 시장은 크게 상관이 있습니다. 2004년 부터 2010년까지 미국내 사회의 변화를 조사 측정하는 "General Social Survey" 란 곳에서 "나는 그리 행복하지 않다", "꽤 행복하다", "아주 행복하다"의 세개의 선택지중 하나를 선택하는 설문을 꾸준히 진행하였습니다. Zillow은 그 설문의 결과와 부동산 시장과의 관계를 비교 분석하였고요. 그 결과, "난 그리 행복하지 않다"에 대답한 응답자의 비율이 많지 않고, housing crisis기간동안 그 비율이 크게 변하지 않은 Texas와 Tennessee지역은 서브프라임 모게지 사태때 집값의 변동이 다른 지역보다 크기 않았다고 합니다. 반면에 Phoenix, Arizona 등과 LA, Riverside, Sacramento, Vallejo등의 CA의 도심지역은 "난 그리 행복하지 않다"에 대답한 응답자의 비율이 2004에는 17%에 이르렀다가 2006년에는 9.3%로 떨어지고, 다시 20%가까이로 올랐습니다. 이런 지역의 집값은 크게 오르고, 크게 떨어졌습니다. 아래의 막대그래프를 보시면 보다 잘 이해하실수 있습니다. 당연히 집값이 크게 오르니 (2006) 불행하다 느끼는 사람의 수가 줄었을 것이고, 집값이 크게 떨어졌으니 (2010) 불행하다 느끼는 사람의 수가 늘었겠지요. 하지만, 왜 조사의 처음 시작인 2004년에도, 이 지역의 사람들을 다른지역보다 행복을 많이 느끼지 못했는지, 2004년의 상대적으로 높은 불행한 사람들의 비율이 집값 상승에는 어떤 영향을 끼치는지등의 보다 심화된 질문들에 대한 답들은 알수가 없습니다. 이런부분도 같이 분석했다면 참 좋았을텐데 말입니다. 다음글은 정치적 성향, 성관계 빈도수, 종교등이 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 적어보겠습니다. 궁금하신것 있으면 부담없이 연락 주시고요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #optimism #smoker #happiness #insideout

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. Chapter 19. What's in a Street Name? (What street names tell us about property values) 제가 어릴때 한국의 집주소는 다 번호였었는데, 대학교쯤이던가 길에 의미있는 이름을 붙이기 시작했던것 같습니다. 반면에, 미국은 오래전부터 길에 이름을 붙여왔죠. 어느동네를 가도 있는 길 이름중엔 Main, Broad 등이 있고, 그 외 의미를 알수없는 이름들도 많이 있습니다. 덕분에 제가 살아왔던 집들의 길 이름들도 Lewsiburg, Jefferson, Columbia, Whirlaway등 여럿이 있습니다. 비록 다른 곳으로 이사왔어도, 근처에서 예전에 살았던 길과 같은 이름의 길을 만나면 반갑고 예전의 추억도 떠오르곤 하고요. 그렇다면, 과연 길의 이름에 따라 집의 가치도 변할까요? 오늘은 그것에 관해 Zillow.com이 빅데이터를 연구한 결과입니다. 이름이 숫자로 된 길보다는 낫다. 전미 평균으로 볼때 이름이 있는 길에 집의 가격이 숫자로 되어있는 길의 가격보다 2%가량 높다고 합니다. 심지어 일부 도시들은 그 격차가 더 심하다고 합니다. LA, Philadelphia, Riverside와 San Francisco등의 도시들은 그 차이가 약 20%씩 차이가 난다고 합니다. 아래의 그림은 각각의 대도시별 이름있는 길위에 있는 집들의 premium을 보여줍니다. (책에서 이미 언급한 내용을 다시 말씀드리면, 이 부분의 결과는 모두 아파트나 콘도등을 제외한 개인집만을 비교한 것이라합니다. ) 그렇다면 미국에서 제일 흔한 길 이름은 뭘까요? 미국에서 제일 흔한 길 이름은 Main이라고 합니다. 그리고 제일 흔한만큼 싼동네 비싼동네 할것없이 있기때문에, 흔한 길이름 중 집값이 가장 낮은 길 이름이라고 합니다. 미평균 집값과 Main 이란 이름에 있는 집값들의 평균을 계산하면 약 34%가 낮다고 하네요. 반면에, 흔한 길 이름중 평균집값이 비싼 길 이름들도 있습니다. 예를 들면 Lake 같은 경우는 미국에서 12번째로 흔한 이름인데, 그 길위에 미국내 집들의 평균가격이 미국전체 평균집값보다 16%가량 높다고 합니다. Sunset같은 경우도 14번째로 흔한 이름이고, 그 길위에 있는 집들의 평균가격이 전미 평균 집값보다 약 10%가량 높다고 하고요. 솔직히 개인적인 첨언을 하자면 Lake이란 이름이 있는길은 거의 대부분 호수가 보이는 집들일 것이고, Sunset이란 길위의 집들은 아름다운 노을을 볼 수 있는 집들이 대부분일 것입니다. 네, 보통 그런곳에 지어진 집들은 평균적으로 비쌀수 밖에 없습니다. 각 소주제별 가장 평균집값이 비싼 길이름은 무엇일까요? 전반적으로 대통령이름은 별 힘을 못쓰는것 같습니다. 그중에서는 그래도 건국의 아버지인 워싱턴대통령의 이름이 붙은 길의 집들이 가격이 높습니다. 자연을 주제로 한 길이름중에는 단연 Lake와 Sunset, 그리고 River가 상위에 있습니다. 물을 보면서 살면 우울해 진다는 말을 들었던 적이 있는데, 그래도 사람들은 물가의 집을 선호하는 것 같습니다. 나무의 이름은 어떨까요? 보통 그 길가에 가로수로 있는 나무들의 이름이 붙는 경우가 많습니다. 개인적인 추측은, 주변에 주목받을만한 꺼리가 없어 그냥 쉽게 지은 이름들이 아닐까 싶습니다. 그래서 그런지, 나무이름이 붙은 길위의 집들의 평균가격도 미국 평균에는 미치지 못해보입니다. 그래도 그중에서는 Cedar나무가 있는 길가의 집들이 가격이 높은 편이네요. 그렇다면, 미국에서 가장 평균집값이 비싼 길의 이름에는 어떤것들이 있을까요? 아래의 인포그래픽에서 보여주는대로, 미국 전체에서는 Lake가 단연 1위입니다. 하지만 각 도시별로 보면 다 차이가 있습니다. 제가 있는 시카고는 Sheridan길의 평균 집값이 가장 높습니다. 재밌는것이, 저 Sheridan길역시 Michigan Lake의 바로 옆길입니다. 호반을 둘러 고급 콘도와 아파트들이 늘어선 곳에 드문드문 정말 비싼 집들이 들어서 있습니다. 또 제가 살았던 뉴욕의 경우는 Dune 이 가장 비싼 길이네요. Dune Road는 Long Island아래에 붙어있는 바늘같이 긴 Fire Island에 있는 유일한 횡단길입니다. 그 길을 따라 바다가 보이는 비싼 집들이 죽 늘어서 있지요. Street, Avenue 등 길이름에 붙는 접미사등에 따른 집가격차이는 어떨까요? 아래의 표를 보시면 각 접미사별 전체 비율, 평균가, 평균 건축연도, 그리고 평균 집의 개수를 알수 있습니다. 저는 표에서 보여주는 정보들 사이의 뚜렷한 상관관계를 찾을수 없었습니다. 하지만 흥미로웠던 것은 미국 전체 집의 23%가 XXXX way라는 길위에 있다는 것입니다. 그리고 현재 거주하고 있는 집도 그 23%중 하나이네요. 길 이름은 어떻게 정하나요? 특별한 룰은 없다고 합니다. 부동산 개발회사들이 새 땅을 개발할때 자신들의 방법으로 겹치지 않는 이름을 선정하여 짓는다고 합니다. 다시한번 말씀드리지만, 오늘 글의 내용을 잘못이해하시어, 같은 동네의 집값이 길 이름에 따라 차이가 난다라고 이해하시면 큰일입니다. 전미 평균집값을 설명한 것이며, 독자분들께서 부동산 구매를 하실때 집의 가격에는 전혀 영향을 주지 않는 내용입니다. 늘 그렇듯 궁금하신거 있으면 언제든지 연락 주십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #LGBT #Streetnames #길이름

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 사람들은 자신들을 반겨주는 곳을 찾아 정착합니다. 그래서 특정 사람들끼리 모여사는 곳이 생겨나는 것이죠. 예를 들면, 미국의 웬만한 대도시에는 다 China Town이 있습니다. 그리고 미국이 아직 지금처럼 잘 섞이지 않았던 19세기에서 20세기 초만해도, 대도시에는 미국으로 이민온 사람들이 출신나라별로 모여살던 지역들이 있었습니다. Little Italy라던지, German Village라던지, 물론 Korean town들도 마찬가지고요. 이민 초기에 자신들을 반겨주고, 자신들의 생활이 보다 자유로운 곳에 정착하여 모여살게 되다보니 그렇게 된 것이지요. 요즘도 이런 현상 여전히 일어납니다. 인간의 타고난 습성중 하나일테니까요. 심지어 요즘은 단지 출신 국가나 지역뿐 아니라 보다 입체적인 공통점을 가진 사람들이 특정지역에 정착하고 살게 됩니다. 그리고 그렇게 모여살게 된 특정 그룹의 사람들이 지역의 Gentrification을 활성화 시키며 부동산 가격을 상승시키기도 합니다. 그러면 책에서는 어떤 부류의 사람들이 모이기 시작하면 Gentrification 이 일어나 부동산 가격이 올라가게 된다 설명했을까요? Chapter 18. The Gayborhood Phenomenon (Property values as a bellwether of social change) 많은 분들께서 이미 느끼시는 부분이겠지만, 게이/레즈비언 커뮤니티가 형성된 지역은 Gentrification이 일어나고 집값이 올라갈 확률이 높습니다. 2000년 이후 Gentrifiation이 일어난 지역을 보면 미국외적으로 보더라도 게이/레즈비언 커뮤니티가 활성화된 지역이라는 공통점을 관찰할수 있습니다. 책에는 이와 관련된 흥미로운 연구결과를 하나 소개하고 있습니다. David Christafore라는 한국 단국대학교 교수님과, Susane Leguizamon이란 New Orleans의 Tulane대학교 교수님이 함께 Columbus Ohio내의 Gay marraige를 찬성하는 지역과 그렇지 않은 지역의 집값을 비교했었습니다. 결과는 동성간의 결혼을 찬성하는 지역은 새롭게 게이커플이 유입될때마다 동네의 집값이 1.1%씩 오르는 반면, 동성혼을 반대하는 지역은 새로운 게이커플당 동네의 집갚이 1%씩 떨어진다고 합니다. Zillow의 분석도 마찬가지인데, Gay community가 있는지역은 지난 40년동안 같은 도심지의 다른 지역에비해 늘 부동산 가격이 높았다고 합니다. 그렇다면 어떻게 Gentrification 현상이 생겨날까요? 일단, 낮은 임금의 LGBT들이 렌트가 싼 도심지역 중 보다 눈치안보고 살수있는 지역으로 이동을 하게 됩니다. (뉴욕의 Greenwich Village나 샌프란의 Castro같은 곳은 1970년대에는 주변지역보다 집값이 약 6 ~ 8% 저렴한 지역이었습니다. ) 이곳이 점점 LGBT커뮤너티로 변하게 됨에따라 LGBT의 생활이 편해지고, 그에따라 LGBT professional들도 이주를 하게 됩니다. 단, 그들은 돈이 있으니, 땅이나 집을 구입하고 해당지역과 집을 새롭게 꾸미기 시작합니다. 지역이 보다 큰 LGBT community로서의 면모를 갖추게됨에따라 그곳의 다채로운 문화와 레스토랑등을 즐기려 사람들이 모여들게 되고, 상업또한 발전하게 됩니다. 위에 예를 든 두지역을 보면 2000년에는 Castro지역의 부동산 가격은 주변 샌프란지역보다 40%비싸졌고, Greenwich지역은 주변 뉴욕지역보다 27% 오르게 되었습니다. 이와같은 현상은 미국전역을 통해서 확인할수 있습니다. 즉, 지난번의 스타벅스관련 글과 함께 LGBT community가 형성되고 있는지역이라면 집 값이 주변보다 빠르게 오를 확률이 높습니다. 그렇기 때문에, 부동산 구입시 이와같은 부분들도 고려사항 중 하나로 넣으시길 추천드립니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor#realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #LGBT #SameSexMarriage #Gaycommunity #게이 #레즈비언

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다. Chapter 16. Nine is the Magic Number (How to Sell for More by Asking for Less) 우리는 아주 자주 $99.99같은 끝자리가 99로 끝나는 가격표들을 보곤 합니다. 이 가격표를 보실때 어떤 생각들 하세요? 저는 솔직히 "$100짜리를 싸게 보이게 하려고 장난치는 거다" 라는 느낌을 많이 받습니다. 그리고 저런 눈속임에 넘어가는 사람이 있을까 싶기도 하고요. 하지만, Zillow의 빅데이터 분석에 따르면, 집값을 저런식으로 끝자리를 9로 맞춰 집값을 내놓는게 다음과 같은 효과가 있다고 합니다. 본론전에 말씀드리고 싶은 것은, 끝자리를 9로 끝낸다는 말은 99센트로 끝낸다는 말이 아니고, 0앞의 숫자를 9로 맞춘다는 말입니다. 예를 들면 $149,000 혹은 $149,900같이 말이죠. 그럼 0앞의 끝자리를 9로 끝내면 어떤 효과가 있는지 알아볼까요? 집이 빨리 팔림 같은 시장가치를 가진 두 집중 집값을 $1,000을 낮춰 $xx9,000으로 시장에 나온 집이 4일에서 7일 빨린 팔린다고 합니다. (예 $510,000 Vs. $509,000) 집이 더 비싸게 팔림 역시 같은 시장가치를 가진 두 집중 0 이전의 끝자리를 9로 맞춰 내놓은 집이 더 비싸게 팔린다 합니다. 아래의 그래프는 집의 가격대별로 얼마다 높게 팔리는지를 %와 $로 보여주는 표입니다. 그래프에서 보여주듯이, 가격대가 낮은 집을 상대적으로 올려 받는 가격의 $가치는 낮지만 판매가에서 올려받은 %는 높은 것을 알 수 있습니다. 가격대가 높은 집은 그 반대이고요. 예를 들면 $900K ~ $1M의 가격대에서는 평균적으로 약 6천불 더 높게, %로는 약 0.7%높은 가격에 판매가 되고 있습니다. 재밌는 사실은 꼭 천 단위가 아니더라도 100단위에서도 비슷한 효과가 나온다는 사실입니다. 앞으로 집을 판매하실 경우, 이런부분도 잘 염두하시어 조금이라도 더 비싼가격에 판매하실수 있기를 바랍니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview#illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰#노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #sellinghouse #pricing #psychological_pricing

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다. 동서양을 가리지 않고 숫자에 대한 미신은 있습니다. 예를 들면 서양에서는 13은 불운의 숫자이고, 7은 행운의 숫자이듯이 말입니다. 오늘은 이런 숫자들이 집의 판매 가격에 얼마나 영향을 끼치는지 알아볼까 합니다. Chapter 14. Real Est8 4 Sale (Use superstitions to your advantage) Zillow의 빅데이터 분석에 따르면 특정 숫자가 집의 판매 가격에 끼치는 영향을 다음과 같이 찾을 수 있다고 합니다. 리스팅 가격에 "666"포함된 경우 - 예상가보다 평균 3.2% 낮게 판매가 됩니다. 집 주소 번지수가 "13"인 경우 - 의외로 예상가보다 2% 높게 판매가 됩니다. (단, 13번지인 집의 개수가 12나 14번지인 집의 개수의 반도 안된다고 합니다. 뭐 당연하겠죠) 집의 번지수에 "777"이 포함된 경우 (예 17775 main st.) - 이 경우도 의외로 예상가보다 1.7% 낮게 판매됩니다. 집의 번지수가 "777"인 경우 - 이 경우도 의외로 예상가보다 2.1% 낮게 판매가 된다고 합니다. 집의 번지수가 "7"인 경우 - 하지만, 이 경우는 예상가보다 1.8% 높게 판매가 됩니다. 집의 번지수에 "316"이 포함된 경우 (참고로 요한복음 3장 16절의 말씀때문에 서양인들이 좋아하는 숫자입니다) - 이 경우도 예상가보다 1.2% 높게 판매가 된다고 합니다. 동양인들도 비슷한 영향을 받을까요? 책에서 가장 도드라지게 특정숫자의 영향을 받는 지역은 중국계 인구가 많이 사는 지역입니다. 잘 아시다시피 중국을 비롯한 동양권 문화에서는 "4"를 죽을 사자와 음이 같다는 이유로 재수 없게 여깁니다. 반면에 "8"은 풍요로움을 뜻하는 한자와 음이 같아 행운의 숫자로 여겨지고 있습니다. (제가 한자를 잘 몰라 찾아봤는데, 터럭 발 이라는 한자입니다) 아래를 표를 보시면 가운데 칼 럼은 해당지역의 중국인 %를 나타낸 것이고 그 오른쪽은 해당 지역의 리스팅 가격 중 "0"앞 숫자가 4로 끝나는 리스팅들이 해당시장의 전체 리스팅들 중에서 차지하는 비율 맨 오른쪽은 해당지역의 리스팅 가격중 "0"앞 숫자가 8로 끝나는 리스팅들이 해당시장의 전체리스팅들중에서 차지하는 비율 을 나타냅니다. 보시다시피, 매우 흥미롭게도 중국인의 비율이 높은 곳들은 4로 끝나는 집들은 눈에 띄게 적고, 8로 끝나는 집들은 도드라지게 많다는 것을 보실 수 있습니다. 그렇다면, 이런 지역에서 실제 4와 8이 집의 판매가에 끼치는 영향이 있을까요? 물론입니다. 숫자 8이 리스팅 가격의 마지막 none zero 숫자인 경우를 보면, 중국계 인구가 10%미만인 지역 - 별 영향 없음. 중국계 인구가 10% 이상인 지역 - 집의 예상 가치보다 1.5% 높은 가격에 판매됨. 즉, $400K의 집이면 $6K 높게 팔린다는 예기입니다. 숫자 4는 어떨까요? 숫자 4가 리스팅 가격의 마지막 none zero 숫자인 경우를 보면, 중국계 인구가 10%미만인 지역 - 주변지역의 집들보다 0.4% 낮게 판매가 됨 중국계 인구가 10% 이상인 지역 - 집의 예상 판매 가격보다 1% 낮은 가격에 판매됨. 집을 판매하실 때 정말 몇백불이라도 더 높게 팔고 싶으시다면, 지역의 특성도 조사해보고, 그에 맞게 가격을 책정하는 것도 하나의 팁이 될 수 있다 생각합니다. 같이 일하시는 리얼터분께 부탁드리면 지역의 demographic정보도 쉽게 얻으실 수 있을겁니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #sellinghouse #pricing #4 #8

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다. 또한 본 글은 COVID-19의 영향으로 2020년의 상황과는 상이할수 있다는 점도 미리 알려드립니다. 집을 시장에 언제 내놔야 잘 팔릴까요? 오늘 글에는 그 질문에 대한 보다 구체적인 정보가 들어있습니다. Chapter 12. March Madness (When to list your home) 시장마다 다르겠지만, 모든 시장엔 각각의 부동산 거래가 활성화되는 시기가 있습니다. 미국 내에서 상대적으로 추운 지역들은 보통 늦은 여름이 그렇고, 상대적으로 더운 지역은 이른 봄이 그렇죠. 참고로 제가 있는 시카고 지역은 6월과 8월이 가장 바쁜시기입니다. (물론 2020년 올해는 알 수 없습니다.) 날씨가 좋은 시기에 많은 사람들이 집들을 보러 다닐 것이고, 그에 맞춰 집을 팔려고 하는 분들이 집들을 시장에 내놓으니 당연한 것입니다. 그래서 흔히들 집을 연초에 시장에 내놓아야 잘 팔린다고들 말씀하시는 겁니다. 그렇다면 그 "연초"의 정확한 시기는 언제일까요? Zillow에서는 zillow.com의 방문자수, zillow.com을 통해 리얼터들에게 연락하는 횟수, zillow에 올라오는 리스팅 개수와 그의 판매결과등을 분석하여 (Nationwide average)로 가장 좋은 시기를 분석하였습니다. 분석 결과, 전미 평균으로 볼 때 집을 시장에 내놓기 가장 좋은 시기는 3월 마지막 주라고 합니다. 책에는 집을 시장에 내놓기 최적의 시기를 이렇게 설명하고 있습니다. " After you fill out your NCAA March Madness brackets, but before someone slips on an ivy-green jacket at the Masters golf tournament" 이 시기에 올라온 집들은 다른 시기에 올라온 집들보다 빨리 팔릴뿐 아니라, 미평균 2%높은 가격에 팔린다고 합니다. 그렇다면 집을 시장에 내놓기에 최악의 시기도 있을까요? 물론입니다. 아래는 빅데이터 분석을 통해 각 대도시별 최악의 집을 내놓는 시기를 보여주는 표입니다. 표안에 있는 %는 해당시기에 매물로 나온 집들의 최종판매가격이 연평균과 비교했을때 어느정도 낮은 가격에 판매되는지를 보여주는 것이고요. 시카고 지역에서 12월 셋째주에 매물로 나온집은 연평균 판매가에 비해 8.6%나 낮은 가격에 판매들이 되었네요. 전반적으로 볼때 12월 둘째 ~ 셋째주 사이에 집을 매물로 내놓는 것은 현명한 선택이 아니라 보여집니다. 글 읽으시는 분들도, 함께 일하시는 리얼터 분들과 잘 상의하셔서 가장 적절한 시기에 집을 매물로 내놓으시고, 빨리 좋은 가격에 판매하시길 응원드립니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #timing_matters #righttiming #sellinghouse

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다. Chapter 10. America's Next Top Remodel (Not all home-improvement projects are created equal) 집을 파시고자 할때 주변의 조언들을 따라 집의 이곳 저곳을 고치실 생각 하시죠? 특히 부엌과 화장실을 리모델 하라는 조언들 많이 들으실 겁니다. 집을 파시고자 할때, 리모델을 진행하는 최종 목적은 대부분이 다음의 두가지 입니다. 1. 집을 빨리 팔고 싶어서 2. Resale value를 높이고 싶어서 *물론 집을 빨리파는 것은 간접적으로 Resale Value를 높이는 방법중 하나 입니다. 그렇다면 리모델이 위 목적을 얼마나 충족하는지 알아볼까요? 1. 빨리 팔고 싶어서 제 경험상, 비슷한 가격대의 비슷한 집들끼리 비교해보면, 부엌과 화장실등이 리모델 된 집들이 리모델이 안되어있는 집들보다는 확실히 빨리 팔립니다. 하지만, 그 이유가 "리모델때문이다" 라고 말하기는 조금 무리가 있는것도 사실입니다. 왜냐하면 어떠한 집의 상태이던 간에 집의 가격만 시장의 수요와 맞으면 2~3주 안에는 무조건 팔리게 되어있거든요. 반면에 리모델이 잘 되어있는 집들도 몇달씩 안팔리는 경우도 많이 있고요. 이 세상의 모든 다른 상품판매에서도 마찬가지입니다. 상품이 안팔린다면, 속해있는 시장에서 잠재고객들이 생각하는 해당상품의 가치가 판매자측이 제시한 가격표의 가격보다 낮기때문에 안팔리는 것입니다. 즉, 집이 2~3주안에 오퍼를 못 받는다는 것은 다른 이유를 다 떠나서 현재 시장상황에서 생각하는 집의 가치가 리스팅 가격이 낮다는 것, 딱 그 이유 하나 입니다. 즉, 집의 상태가 어떻던 간에 가격만 맞으면 팔립니다. 2. Resale value를 높이고 싶어서 *재차 강조하지만, 이곳에 나와있는 수치들은 Zillow에서 지난 10여년간 자신들의 시스템에 축적해놓은 빅데이터를 분석한 미국과 캐나다의 통계수치입니다. 지역마다, 심지어 하나하나의 케이스마다 다 결과는 다 다들수 있으니, 이곳에서 나누는 데이터에 대한 이의제기는 사전에 정중히 사양합니다. 모든 리모델은 집의 가치를 얼마만큼은 올려줍니다. 그래서, 위에서 설명드린대로 비슷한 가격대의 비슷한 집들중에서는 일부라도 리모델 된 집들이 빨리 팔리는 것이고요 (일부라도 리모델 된 집의 시장가치가 그렇지 않은 집들의 가치보다 높다 여기기 때문에, 구매자들은 같은 값이면 리모델 된 집을 고르는 것입니다. ) 모든 판매의 최종목적은 보다 높은 최종이익입니다. 그렇다면 리모델을 통해 최종이익을 늘릴수 있을까요? 물론입니다. 리모델을 통해 올라가는 집의 가치가 해당 리모델을 진행하는 비용 보다 크다면, 부동산 판매후 얻는 이익이 리모델을 진행하지 않고 판매하여 얻는 이익보다 클것입니다. 반대로, 리모델을 통해 올라가는 집의 가치가 해당 리모델을 진행하는 비용보다 작다면, 리모델을 진행하는것 자체가 손해일것이고요. 그렇다면, 어느 리모델이 판매수익을 키워줄수 있을까요? Zillow은 자신들의 빅데이터를 통해 각 리모델의 투자수익률(ROI)을 아래와 같이 분석해놓았습니다. 아래 그림속 "Cost Recover"는 해당 리모델에 투자되는 $1불당 올라가는 집의 가치입니다. 즉, Upscale window의 경우, 투자금액 1불당 1센트의 이윤이 생기는 것입니다. 그림에서 평균비용이 $8,000이라 했으니, 이 리모델이 끝난 후 집의 판매가격은 그 이전의 가격보다 $8,080이 올라간다 보시면 되겠지요. 다른예를 볼까요. 그림을 보면 Midrange Kitchen update의 cost recovery는 $0.52입니다. 즉, 해당 리모델에 사용되는 비용 $1불당 $0.48씩 손해를 본다 보시면 되는 것입니다. 위 내용은 구매자의 입장으로 바꿔서 볼 수 있는 내용입니다. 만약 부엌이 업데이트 되어 있는 집을 올바른 협상과정을 통해 구입 하신다면, 비슷한 부엌이 업데이트 안되어 있는 집을 구입후 업데이트 하시는것보다 비용이 적게 들 확률이 높은 것입니다. 반대로 화장실은 구입후 직접 리모델을 진행하시는게 이익일 확률이 높은 것입니다. 집의 판매와 구매시 같이 일하시는 리얼터분과 이런부분을 잘 분석하고 고려하여 진행 하신다면, 보다 이익이 되는 부동산 매매를 하실 수 있을거라 확신합니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #remodel #homeimprovement

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다. Chapter 9. What To Expect When You're Inspecting (How to Pick the Right Home Inspector) 글을 시작하기에 앞서, 미국에서 집을 처음 구입하시는 분들께서 생소할수도 있는 Home Inspection에 대해 아주 간략히 설명드리도록 하겠습니다. Home Inspection 말 그대로 집을 검사하는 것입니다. 구매자와 판매자 양방이 집매매 계약서에 서명을 하게되면, (지난 블로그에서 말씀드린대로) 일리노이기준으로 5일간의 Attorney Review라는 기간이 주어집니다 (각주마다 이 기간은 다릅니다). 양방의 변호사분들이 서명된 계약서에 수정할 부분들을 조율하여 수정하는 기간입니다. 구매자는 그 기간동안 구매하고자하는 집을 꼼꼼히 검사하여 추가적으로 발견되는 문제점들이나 고장난 부분들에 대해 판매자에게 수리, 보수, 혹은 합의된 집 가격의 인하등을 계약서의 수정할 부분으로 요구할수 있습니다. 일반적인 Home Inspection은 집의 외부, 지붕, 기초공사상태, 전기, 상하수도, 문, 창문, 집의 건축구조상 문제점, 내부벽, 단열여부, 벽난로, 부엌가전, 세탁기와 건조기, 냉난방 시스템등을 검사합니다. 지역이나, 구매하실때 이용하시는 융자의 종류, 집의 특성에 따라 라돈가스 검사, 우물시스템 검사, 정화조 검사, 흰개미 검사등을 추가로 진행하기도 합니다. Inspection은 자격증을 소지한 Home Inspector (집 검사자)분을 통해 진행됩니다. 검사시간은 (집의 크기에 따라 다르지만) 평균적으로 2시간정도 걸리며, 검사가 끝난후 48시간 안에 Inspection Report를 발행합니다. 왜 Inspection이 중요한가? 언젠가 말씀드렸듯이 미국인은 평균적으로 한 집에 7~8년을 거주합니다. 즉, 일생동한 본인의 이름으로 집을 10번이상 구입하는것은 드문 일이라는 것이죠. 그렇기에 당연히, 집의 hardware적인 부분에 대한 지식과, 수시로 변하는 지역정부의 건축 준수사항등에 대해 잘 모르실수밖에 없습니다. 또한 집들은 사람의 몸과 마찬가지로, 여러 골병든 경우가 많이 있는데, 이런 문제점등을 일반 부동산 구매자가 찾아내기는 몹시 힘듭니다. 문제는 그런 부분을 수리하는데 큰 돈이 들수도 있다는 것입니다. 하지만, Inspection을 통하여, 계약 완료전에 문제점들을 찾아내어, 판매자의 돈으로 계약 합의 전에 수리, 보수를 받거나, 예상되는 수리비용을 합의된 집값에서 깎는 다면, 혹은 집 계약을 취소할수 있다면 큰 손해를 피하실수 있는 것이지요. 제 경험상으로 Inspection을 통해 발견되는 부분들의 예상 수리비용이 $30,000이 넘는 경우는 정말 자주 있습니다. 그렇기에 구매자 측에선 약 $400 ~ $500을 Inspection에 투자하여 (집의 사이즈 마다 시장에마다 이또한 다 다릅니다. 제시한 가격은 일리노이의 평균적인 집 사이즈의 인스펙션 가격입니다.) 꼼꼼한 inpection을 받는 것으로 큰 돈을 아낄수 있게 되는것입니다. 여기까지 읽으신 분들이라면 실력있는 인스펙터가 정말 중요하겠다고 생각들 하시죠? 그럼 좋은 인스펙터를 찾는 방법을 설명해 드리겠습니다. 어떻게 실력있는 Inspector를 찾을까? 보통의 경우, 같이 일하시는 리얼터분께 추천을 받습니다. 제가 권해드리는 바는 추천을 받으실때 받으시더라도 꼭 3분이상의 Inspector나 Inspection 업체를 추천받고 다음의 방법들을 이용하여 꼼꼼히 확인하신후 직접 결정하시기를 권합니다. 1. 사전조사 - 후보군이 얼마나 오랜시간 인스펙터의 일을 해왔는지, 자격증은 있는지, 보험은 있는지등을 확인합니다. - 이전고객들의 리뷰를 봅니다. 2. 기존 리포트 비교 - 후보군에 있는 인스펙터들에게, 최근의 작업중 가장 문제가 없었던 집의 리포트와 문제가 많았던 집의 리포트를 요구하여 읽어봅니다. - 리포트를 읽으실때, 해당 인스펙터는 집의 어느부분은 검사를 하고, 어느부분은 검사를 안하는지를 꼼꼼히 체크합니다. - 인스펙션 리포트의 어투가 명확한지, 이해하기 쉬운지 등등 확인합니다. 좋은 리포트는, 문제는 명확하게 지적하고, 명확한 문제가 아닐경우 문제의 소지가 될 정도를 알려주며, 어떻게 유지 보수를 해야하는지까지 쉽게 이해할수 있게 적혀있습니다. 3. 인터뷰를 통해 첫인상을 봅니다. - 얼마나 프로페셔널한 모습을 보여주는지, 얼마나 자신의 비지니스에 자부심이 있는지, 그리고 얼마나 고객들을 중요시하는지 등을 봅니다. 추가로, 인스펙션 리포트에 나오는 사항뿐 아니라 그외 여러가지 유지보수에 대한 팁도 들으실수 있고 하니, 얼마나 인스펙터를 신용하는지를 떠나 인스펙션에 꼭 함께하시기를 권합니다. 인스펙션을 그냥 하나의 무의미한 집구매과정으로 보시고 생략하시는 분들도 계신데, 정말 꼭 필요한 과정입니다. 대부분의 경우 인스팩션 비용보다 큰 돈을 아끼실수도 있고요. 인생의 가장 큰 투자인 집을 사시는 것인데, 인스팩션을 통하여 다른 어떠한 구매보다도 꼼꼼하게 살피시고 진행하시기를 권합니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #Inspection

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다. Chapter 8. Apples and Oranges (How to Determine Whether Buying a Foreclosure Is a Good Deal) - Part 2. 지난번글을 통해, Foreclosure인 집들이 일반집들에 비해 저렴한지를 정확히 알기위해서는 listing price뿐 아니라 그 외 여러가지들을 꼼꼼히 살펴보셔야 한다 말씀드렸습니다. Foreclosure인 경우 얼마나 쌀까요? 위에 있는 표의 맨 오른쪽을 보시면, 각 도시별 Foreclosure집들의 "평균" 할인율이 나옵니다. 플로리다의 Fort Mayer같은 곳은 60%이상 저렴하게 구입하실 수 있어 보입니다. 할인율의 셈법은 세 번째 칼럼인 평균 forecloure 판매가격과 네 번째 칼럼인 평균 non-foreclosure 판매가격을 이용하여 계산한 것입니다. 즉, 위 표는 일반적인 foreclosure집들의 조건들이 (위치, 크기, 내부상태등) non-forclosure집들의 크기와 컨디션과 같다는 조건하에 계산한 표이지요. 하지만, 일반적으로 non-floreclosure집들의 컨디션이나 크기, 지역 등이 foreclosure집들보다는 좋기 때문에 위표의 계산으로 나오는 할인율은 실제 할인율보다 커질 수밖에 없습니다. 그렇다면, 같은 매물로 foreclosure와 non-forclosure의 경우를 비교해 계산했을 때는 그 할인율이 얼마나 될까요? 다들 Zillow의 Estimated price아시죠? Zillow에서는 foreclosure 집들의 non-forecloure상태일 경우의 Estimated price와 실제 판매가격을 이용하여 Real Foreclosure Discount라는 것을 계산하고, 그것을 정리하였습니다. (많은 부동산 업계분들께서 Zillow Estimated Price는 오차가 심하다 말씀하실것 알고 있습니다. 하지만 실제 오차범위는 점차 줄어들고 있습니다. 최소한 제가 고객분들을 도와드리는 지역의 집들은 Cloud CMA에 가서 보시면 실제 오차범위가 +/-5%이내에서 형성되는것을 보실수 있습니다.) 아래의 표는 평균 Foreclosure의 할인율과 Real Foreclosure Discount의 차이를 보여줍니다. 점선은 미국전체의 평균 Foreclosure할인율의 변화이고, 실선은 Real Foreclosure Discount의 변화입니다. 평균값을 볼 때는 심하게는 60% 가까운 할인율이 있을때도 있었지만, 실제 RFD의 경우, 가장 낮았던 적이 2012년 9월의 23.7%였습니다. 특히 Subprime이 터진 후 Foreclosure 붐이 일어나던 시기인 2012을 보면, RFD할인율은 고작 7.7%밖에 되지 않습니다. *여기서 다시 한번 되새겨야 하는것은, 유지와 보수가 잘 안되어 있을 foreclosure집을 7.7%낮게 사서 관리가 잘 된 집의 상태를 바꿀때의 계산까지 했을경우, 과연 얼마나 저렴하게 집을 구입하실수 있을지는 잘 생각해보셔야 합니다. 하지만, 위의 분석은 미국의 평균입니다. 제가 다른글에서 말씀드렸듯이, 시장분석은 지역마다, 같은 지역의 가격대마다, 같은 가격대의 집 형태마다 다 다릅니다. 그렇다면 "코로나가 끝난 후, 우리동네의 Foreclosure할인율은 얼마나 될까?" 아래의 표는 2012년 9월 미국 주요 도시별 RFD할인율을 보여줍니다. 글 최상단에 있는 표와 비교해보시면 비슷한 부분도 있지만, Fort Mayer FL같은 경우는 차이가 심한 편입니다. 특히, 표를 보시면 제조업을 주로 하는 Rustbelt라 불리는 미 중부의 대표적인 도시들이 큰 할인율을 보이고 있습니다. 이는, Foreclosure의 할인율도 경제학의 가장 기본인 수요-공급의 법칙을 벗어나지 않는다는 것을 보여줍니다. 여러가지 이유가 있겠지만, 가장 쉽게 이해하실 수 있는 몇 가지를 예로 들면, Rustbelt의 지역은 미제조업이 하향길로 접어들며 실업율이 증가하였고, 그와 수반되는 이혼율 등이 증가하며 고등학교 졸업자 비율 등이 떨어지는 추세를 보이고 있었습니다. 실업율과 이혼율의 증가로 주택의 공급은 증가하였지만 (특히 Foreclosure의 공급도 증가하였죠), 일자리도 많지 않고 교육시설의 질도 상대적으로 낮은 이 지역들에서 같은 이유로 떠나는 사람들에 의해 수요는 떨어졌습니다. 자연히 Foreclosure를 포함한 주택가격은 하락하게 된것입니다. 그 하락폭이 결국 큰 할인율로 나타나는 것이고요. 즉, 코로나사태가 진정된 후 현재 계신곳에서 Foreclosure에 투자하시고자 하시는 분들은 해당지역의 수요와 공급이 어떻게 될지를 여러가지 정보를 토대로 예상하시면 됩니다. 크게 참고하셔야 할 내용은 해당지역의 매물 수요, 인구변화, 학교정보, 정부정책과 기타 정보들이 있습니다. 이에 대한 내용은 지난글에서 보다 자세히 다뤘으니 참고하시면 될것 같습니다. 더 궁금하신거 있으시면 댓글 남겨주십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #Foreclosure