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Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 많은 분들께서 집을 사시는 것과 렌트를 하시는것의 사이에서 많은 고민을 하십니다. 책의 두번째 챕터에서는 그 부분에 대한 이야기를 나누고 있습니다. Chapter 2. Stats and the City 거의 모든 경우, "장기적"으로 볼때 집을 구매하는것이 렌트를 하는것보다는 현명한 선택입니다. 하지만 그 "장기적"이 얼마나 오랜 기간인지가 중요하겠지요. 역시 책에서도 가장 현명한 방법은 "그 집에서 얼마나 오래 살것인지" 가 선택의 가장 중요한 요소라 설명합니다. 책에서는 매매가 렌트보다 이윤을 남겨주는 시점을 "Buy-Rent Breakeven Horizon"라고 부르며, 미국의 각 대도시의 Breakeven Horizon을 다음의 표로 보여줍니다. 책에서 제가 살고있는 시카고지역을 기준으로 보면, (2014년 기준)으로 2.3년 이상 그곳에 거주하실 예정이라면 집을 구매하시는게 렌트를 하시는 것 보다 나은 결정이라는 것을 Big data analysis를 통해 보여주는 것입니다. 즉, 앞으로 집을 구매하실지 렌트를 하실지 고민되실때, breakeven horizon을 계산해 보시는것을 권해드립니다. 그렇다면 어떻게 Rent Vs. Own의 breakeven horizon을 계산할까요? (이곳부터는 제 의견이 살짝 더해짐을 미리 말씀드립니다. ) 책에서 소개시켜주는 계산기는 zillow에서 자체개발한 rent vs. own 계산기입니다. zillow에서 쓴 책이니 당연히 zillow.com내의 계산기를 소개했겠지요. 링크는 아래에 있습니다. https://www.zillow.com/rent-vs-buy-calculator/ 사실 rent Vs. own 계산기는 구글만 검색해 보셔도 여러가지가 있습니다. 물론 Realtor 분들이 쓰시는 MLS 에도 비슷한 계산기가 있습니다. 그리고 리얼터분들께 계산을 부탁하면 거의 모든 리얼터 분들께서 MLS의 계산기를 사용하시는 것으로 압니다. 하지만, 저는 고객분들께 계산해 드릴때 다음의 이유로 realtors.com 의 계산기를 #1 pick으로 선택합니다. 그 링크는 아래에 있습니다. https://www.realtor.com/mortgage/tools/rent-or-buy-calculator/ 1. 일단 MLS의 계산기는 거의 Breakeven horizon을 계산하는 대신에, 사용자가 년수를 입력하면 입력된 년수에 따른 렌트와 매매의 차액을 계산해줍니다. 아래의 이미지처럼 말이죠. 2. 매매를 하지 않을경우, 다운페이를 위해 마련하신 금액을 이용하여 부동산 매매가 아닌 다른 투자를 진행하여 수익을 얻을수 있습니다. 만약 그렇게 얻을수있는 수익이 집을 매매하여 아낄수 있는 액수보다 크다면 렌트가 더 좋은 선택일수 있습니다. 하지만 MLS의 계산기는 그 비교를 할 수 없습니다. 그래서 거의 대부분 own이 더 나은 결정으로 보여집니다. 3. Realtors.com의 계산기의 기능은 솔직히 zillow의 계산기와 별 차이가 없습니다. 하지만 zillow는 보다 일반 소비자 중심의 간략한 설명이 있는 방면에 realtors.com의 계산기는 보다 구체적인 분석이 가능하게 되어있습니다. 늘 그렇듯이 궁금하신거 있으시면 주저없이 질문주시고요. 건강한 한주 보내십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #RentVsOwn

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 고객분들께서 집을 찾으실때 주로 찾으시는 사이트가 몇가지 있습니다. Zillow, Redfin, Realtors.com등이 대표적이지요. 하지만 redfin에는 렌트관련 자료가 안나와 zillow와 realtors.com이 고객분들께서 가장 많이 쓰시는 사이트라 생각됩니다. 그중 단연 #1인 부동산 사이트 zillow의 창업자인 Spencer Rascoff와 zillow의 경제학자인 Stan Humphries가 함께 쓴 좋은 부동산 책이 있어 그 내용을 추려 함께 나누고자 합니다. 글재주가 부족한 관계로 책의 리뷰를 한편의 블로그에 싣지는 못하겠고, 26개의 각 챕터를 각각 요약해서 시리즈에 걸쳐 소개해드리겠습니다. Zillow은 2006년에 설립되어 지난 15년간 그 누구보다 많은 big data를 가지고 있으며, 그 big data를 연구 분석하는 회사입니다. 그렇기때문에 이 책에 있는 내용들이 그냥 흥미롭게 웃어 넘길수 있는 내용은 아니라고 생각합니다. 제 블로그의 요약된 내용이 이런저런 이유로 책을 직접 읽기 힘든분들의 앞으로의 부동산 거래에 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바램입니다. 물론 글 읽으시는 중개인분들께도 많이 도움이 되었으면 합니다. Chapter 1. Warren Buffet is (Always) Right Warren Buffet, 뭐 워낙 유명한 분이시죠? 책에서는 Warren Buffet의 예를 들며 왜 부동산이 좋은 투자인지에 대해 설명하고 있습니다. 책에서는 2012년 CNBC의 뉴스에서 이런 문답이 있었다 소개합니다. 참고로 2012년은 Subprime Mortgage의 여파가 계속되고 있던 시기입니다. ----------------------- 진행자 (Becky Quick): "아직도 지금이 주식을 사기에 좋은 시기라 생각하시나요?" Warren Buffet: "네. 허나 내가 몇십만개의 개인주택을 사는 방법을 알고 있다면 나는 개인주택들을 사는것에 투자할것 입니다" 진행자: "그렇다면 젊은 투자자들에게 주식과 그 둘의 첫 부동산 구매중 어떤것을 선택하라 조언할건가요?" Warren Buffet: "이자율이 엄청나게 낮은 2012 시점에서 30년 고정이자로 집을 사는것은 끝내주는 딜이며 상당히 매력적인 투자입니다." -------------------------- 실제로 Warren Buffet은 2013년에 부동산회사를 설립하였지요. 미국에 계신분들은 자주 보셨을 부동산 회사중 하나인 Birkshire Hathaway Home Services가 바로 그 회사입니다. 이 책에서는 부동산의 3가지 장점을 실데이터를 통해 보여주며, 부동산이 왜 주식에 비해 매력적이 투자인지를 적고있습니다. 1) 높은 투자수익 (Higher Return on Investment) Zillow의 1974년부터 2014년까지의 분석결과 S&P 500의 연평균 ROI는 10.4%인 반면에 거주용 부동산의 ROI는 11.6%라고 합니다. 2) 낮은 변동성 (Low Volatility) 주식투자를 롤러코스터에 비유하며 부동산의 변동성이 더 낮음을 말하고 있습니다. 변동성이 낮은만큼 부동산이 더 안정적이 투자이겠지요. 3. 지렛대효과 다들 아시겠지만, 보통 투자하시는 부동산의 일정부분을 충당할수 있는 down payment만 있으면 소유하신 현찰보다 훨씬 큰 값어치의 부동산을 소유하실수 있고, 그 부동산의 가격상승에 따른 더 큰 이익을 얻을수 있게 됩니다. 즉 $300K의 집을 사시며 5%의 다운을 하실때, $15K가 있으면 $300K의 부동산을 소유하실수 있습니다. 반면에 주식같은 경우, $15K가 있으면 $15K어치의 주식밖에 못 사겠죠 (책에서 주식에서도 지렛대 효과를 이용할수 있는 Buying on margin이라는 방법이 있다고는 소개하지만 절차가 복잡하고 일반투자자들에게는 드물게 유효한 방법이라 설명하고 있습니다. ) 여기서, $15K를 투자한 부동산이 10%가 올랐다는 가정을 했을때, 부동산투자를 통해 생기는 수익은 $30K인 반면에 $15K를 투자한 주식이 10% 올랐을 경우의 수익은 $1.5K밖에 되지 않습니다. 즉, 더 같은 상승률에도 더 큰 수익을 얻을수 있는것이 부동산이라고 설명하고 있습니다. *계속해서 이 책에 있는 내용들 공유해드리며 고객분들께서 부동산구매를 하시는데 도움이 될수 있도록 노력하겠습니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기

Disclaimer: 소개시켜드리는 집의 분류는 MLS에서 소비자들이 집을 찾으시는 행동을 분석하여 만든 검색 sorting방법위에, 제 투자자로서와 리얼터로서의 경험에서 고객분들이 가장 많이 찾으시는 분류를 통해 소개시켜 드리는 것으로 미국내있는 모든 형태의 집을 다루지는 않습니다. 또한 읽는 분들의 편의를 위해 전문적인 구분 용어는 최대한 자제합니다. 읽으시는 분들께서 다 부동산 자격증 공부하시는 분들은 아닐테니까요. 보다 구체적인 정보를 찾으시면 직접 연락주시면 친절히, 그리고 보다 자세히 알려드리겠습니다. Mobile Homes '움직이는 집' 정도로 해석될수 있을까요? 가장 쉬운 mobile homes에 대한 개념은 캠핑장의 캠핑카를 생각하시면 될것 같습니다. 거의 모든 모빌홈의 형태는 mobile home park이라는 주거용 캠핑장에 집을 놓을수 (지어놓는게 아니고 그냥 놓는겁니다) 있는 땅을 임대하여, 움직이는 집을 가져와 사는 주거형태입니다. 물론 독립적인 필지위에 모빌홈을 놓고 땅과함께 매매하는 경우도 있습니다. 좋은 mobile home park은 길도 일반 동네처럼 잘 닦여있고, community office, 수영장, 체육관등의 시설도 잘 갖추고 있는 경우도 더러 있습니다. 물론 전기와 수도가 각각의 lot마다 연결이 잘 되어있는 경우가 대부분이고요. 모빌홈은 앞에 말씀드린대로 캠핑카와 같다보시면 됩니다. 위와 같이 정말 캠핑카를 개조하여 사시는 분들도 있습니다. 모빌홈의 집을 짓는 방식이 다른 거주형태인 site-built house 혹은 modular home과 다른점은 완성된 집을 lot에 가져와 올려놓는다는 점입니다. 참고로 Modular home 왠만큼 만들어진 부분 부분들을 가져와 조립하게 되는데, 모빌홈은 다 완성된 집을 가져다 놓는거라 생각하시면 됩니다. (마치 캠핑카처럼). 공장에서 지어진 집을 장거리를 이동해서 배달해야 하기때문에, 이동의 편의를 위해서 거의 1층 ranch와 비슷한 형태이고, 지붕이 완만합니다. 또, 땅위에 올려놓은 구조이기때문에 지하는 없고, 거의 모든 집이 집의 수평을 잡기위해서, 전기와 물의 연결을 용이하게 하기위해등의 이유로 땅위에서 얼마만큼 높여져있습니다. (아래 사진 참조) 매매의 경우도, 땅위의 mobile home 집만을 매매하는 것이지, 땅의 매매는 원칙적으로는 따로 이뤄지게 됩니다. 법적인 부분에서도 personal property로 취급되기때문에 real estate tax를 내지 않습니다. 즉, 일반적인 부동산은 집과 땅을 하나로 보고 매매를 하는 반면 모빌홈은 집과 땅을 별개인 것이죠. 장점 - 값이 저렴합니다. - 생각보다 튼튼합니다. 1976년 이후의 집들은 HUD (Department of Housing and Urban Development)의 코드에 맞게 지어져있습니다. - 이름 그대로 (mobile homes) 다른 사이트로의 이동이 가능합니다. - 건축기간이 2 ~ 3달이면 충분합니다. 단점 - 대부분의 mobile home park가 도심에서 떨여져 있는 경우가 많습니다. - Foundation이 없는 집이기때문에 토네이도등에 일반가정집보다 약합니다. - Real Estate property가 아닌 Personal property로 구분되기때문에 financing이 비싼경우가 많습니다. - Mobile home park에있는 모빌홈의 경우, 여느 캠핑장과 마찬가지로 집과함께 쫒겨날수 있습니다. 오늘 글을 끝으로 "미국집 궁금하시죠?" 시리즈는 마칩니다. 궁금하신것과 글에대한 의견들 주저없이 남겨주십시요. 다음은 제가 정말 재미있게 읽었던, Zillow Talk이라는 책에대해 이야기 나눠보겠습니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집#미국부동산#미중부 #mobile_homes

Disclaimer: 저희가 블로그에서 소개시켜드리는 내용은 일반적이고 기본적인 내용일 뿐이며, 모든 투자의 경우가 정말 각각 다르다는 것 미리 말씀드립니다. 또한, 투자를 통해 발생하는 손해에 대해 저희가 아무런 책임을 지지 않음을 미리 말씀드립니다. 성공하는 투자를 하시고 싶으시다면, 구체적인 분석과 실행력을 갖추시고, 본인의 경험과 분석이 충분치 않으시다면 꼭 전문가와 상의하시어 진행하시기 권합니다. 오늘은 부동산 투자의 방법중, 싱글이신 분, 혹은 가족수가 적은 분(은퇴한 부부, 신혼부부 등)들께서 적은 자본을 가지고 시작하실수 있는 House Hacking에 대해 적어보겠습니다. 간단한 순서는 1. FHA론을 통해 적은 down payment로 Multi-unit을 구입후 2. 해당 부동산의 unit중 하나에 거주하며, 나머지 유닛을 렌트를 주어 수익을 창출 (예를 들면, 4 unit을 구입하여 한 유닛에 살며, 나머지 세 유닛을 렌트를 줌) 3. 창출된 수익으로 융자의 전부 혹은 일부를 갚아나가기 입니다. 그럼 실제 매물을 보며 구체적인 케이스를 한번 알아볼까 합니다. 아래는 오늘 (4/29/2020) 실제로 IL 부동산 시장에 매물로 나와있는 Multi-unit의 리스팅 정보중 일부입니다. 보시다시피 동네가 위험한 동네도 아니고, 실제로 위치도 괜찮은 곳에 위치해 있습니다. 위에 보시다시피, 가격은 $500,000, 유닛은 3개가 있으며, 세금은 $10K가 조금 넘습니다. Homeowner Exemption을 받고 있는것으로 보아, 이미 House Hacking을 하고 있는 투자자가 구입하여 지내고 있는것으로 보입니다. 위에 보시다시피, 유닛중 한곳 (Unit 1)에는 소유주가 거주중이고, 나머지 두 유닛은 이미 rent가 2021년 3월까지 계약이 되어 있습니다. 각 유닛의 렌트비는 (월세) - $1750, $1700, $850 이 되겠습니다. 다시 말씀드리지만, FHA론을 이용해서 투자하시는 경우의 예를 드는 것입니다. FHA론은 보통 다운페이먼트를 부동산 가격의 3.5%만 하시면 되며 (크레딧 점수 580이상일때, 580이하이면 10% 다운이 필요합니다), 최소 1년간 구매하신 부동산에 거주하셔야 하는 룰이 있습니다. 다음에 기회가 되면 FHA론에대해서 보다 자세히 알려드리겠습니다. Year 1. - 구매자가 unit 1에 거주 수익 Rent 수익 - $2,550 ($1700 + $850) 융자 융자금 합 (Loan amount) = $497,500 (집값의 96.5%인 $482,500 + 클로징 비용 3%인 $15,000) 이자율 = 4.5% (상당히 높게 잡은 것입니다. 참고로 오늘자 4/29/2020 FHA 30yr fixed의 이자율은 3.56% 입니다.) 상황기간 = 30년 월 납부액 (원금 + 이자) = $2,520.76 기타 비용 / 월 부동산세 = $848.41 ($10,181 / 12개월) 부동산 보험 = $100 수리보수 예비비 = $125 공실비용 (매년 한달은 공실이 된다 가정) = $204 위 경우, $500,000의 부동산을 소유하기위해 드는 월 부담금은 아래와 같이 $1,248이 됩니다. *수익 ($2,550) - 융자 납부액 ($2,520.76) - 기타비용 ($1,073.41) - 공실비용 ($204) = - $1,248.17 즉, 매달 1,248.17불을 지불하는 것으로 $500,000의 부동산을 소유하게 되는것입니다. 더불어 갚으시는 융자의 원금이 매달 약 $680정도씩 되니, 일년에 $8,160이상의 자산도 덤으로 쌓으시게 됩니다. 즉, 처음에 투자하신 다운페이먼트 절반가까이의 자산을 이미 쌓아놓게 되죠. 하지만 일반적 $500,000의 집을 위와 같은 FHA로 구매하신다 했을때는 매달 $3,470 불가량을 지불하셔야 합니다. *융자 ($2,520.76) + 부동산 세 ($848.41) + 부동산 보험 ($100) = $3,470 즉, 매달 $2,200, 일년으로 따지면 $26K의 돈을 절약하며 $500K의 부동산을 소유하시게 됩니다. 하지만, 진짜는 1년이 지난 후, 유닛 3개를 모두 렌트로 돌릴경우부터입니다. From Year 2. - 모든 유닛을 렌트로 돌림 수익 Rent 수익 - $4,300 ($1,750 + $1700 + $850) 융자 월 납부액 (원금 + 이자, 위 Year 1의 계산과 동일합니다) = $2,520.76 기타 비용 / 월 부동산세 = $848.41 ($10,181 / 12) 부동산 보험 = $100 수리보수 = $180 공실비용 (매년 한달은 공실이 된다 가정) = $344 총 수익 = $4,300 - $2,520.76 - 848.41 - $100 - $180 - $344 = 306.83 즉, 한달에 $306불을 받으며 $500K의 부동산을 소유하시게 되는 것입니다. 더구나, 2년이 지났을 시점에는 렌트수익으로 갚는 융자에서 쌓이는 자산이 이미 초기에 하신 다운페이를 넘게되고, 그 이후에는 cash flow와 쌓이는 자산만 남게 됩니다. 그리고, 월 렌트는 매해 조금씩 오르며, 원금을 갚는 속도도 빨라지니, 수익과 쌓이는 자산은 더 빨리 커지게 됩니다. 다시 한번 말씀드리지만, 저희가 블로그에서 소개시켜드리는 내용은 일반적이고 기본적인 내용일 뿐이며, 모든 투자의 경우가 정말 각각 다르다는 것 미리 말씀드립니다. 위의 경우보다 훨씬 좋은 경우도, 훨씬 나쁜 경우도 존재합니다. 또한, 모든 투자는 위험부담이 있습니다. 그래서, 투자를 하실때는 신중 또 신중하셔야 합니다. 당연히, 투자를 통해 발생하는 손해에 대해서도, 저희가 아무런 책임을 지지 않음을 미리 말씀드립니다. 성공하는 투자를 하시고 싶으시다면, 구체적인 분석과 실행력이 필요하고, 본인의 경험과 분석이 충분치 않으시다면 꼭 전문가와 상의하시기 바랍니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #multi_unit #cashflow #house_hack

Disclaimer: 소개시켜드리는 집의 분류는 MLS에서 소비자들이 집을 찾으시는 행동을 분석하여 만든 검색 sorting방법위에, 제 투자자로서와 리얼터로서의 경험에서 고객분들이 가장 많이 찾으시는 분류를 통해 소개시켜 드리는 것으로 미국내있는 모든 형태의 집을 다루지는 않습니다. 또한 읽는 분들의 편의를 위해 전문적인 구분 용어는 최대한 자제합니다. 읽으시는 분들께서 다 부동산 자격증 공부하시는 분들은 아닐테니까요. 보다 구체적인 정보를 찾으시면 직접 연락주시면 친절히, 그리고 보다 자세히 알려드리겠습니다. Multi-unit (2 ~ 4 unit) Multi-family home의 형태는 쉽게 한국의 다가구주택이라 생각하시면 됩니다. 한 건물에 여러 세대가 있는 형태의 집입니다. 한국의 땅콩주택같은 duplex부터 이전글에 소개시켜드렸던 attached single family home까지 모두가 multi unit에 포함되는 집의 형태입니다. 하지만, 이번글에서는 IL의 MLS가 구분하는대로 주거용, 즉 2 ~ 4세대의 Multi unit만을 주제로 글을 적어보겠습니다. 왜냐하면, 일리노이에서는 2 ~ 4 세대가 있는 경우는 주거용 (residential) 으로, 그 이상의 세대가 있으면 상업용 (commercial)으로 구분되는데, 상업용은 융자의 종류, 가격책정의 방법부터가 주거용과 다르기 때문입니다. 그럼 Multi-unit 에 대해 알아볼까요? Multi-unit은 주거하실 공간이외의 가구(unit) 들을 렌트를 하여 수익을 창출할수 있는 주거형태입니다. 예를 들면 4unit multi를 구입하시어 한 unit에는 직접 거주하시고 나머지 3unit을 렌트하는 것이지요. 때문에 일반적인 single family home을 구입하실때와는 다르게 보다 비지니스적 차원에서 분석, 접근하셔야 합니다. 부동산 투자에서 가장 쉽게 꾸준한 수익 흐름을 만들수 있는 구조이기에 초보 투자자분들께서 가장 선호하시는 주거형태이기도 합니다. 제 개인적으로 싱글 이시거나, 이제 막 새로운 가족을 일구신 분들께 가장 추천드리는 주택의 형태입니다. FHA 론을 이용하실 경우, House Hacking이라는 투자방법을 통해서 거의 돈을 안들이고 부동산을 소유하실수도 있기 때문입니다. (House Hacking에 대해서는 다음글에서 소개시켜드리도록 하겠습니다.) 장점 - 일반 렌트수익을 위한 부동산들에 비해 유지, 보수가 더욱 용이합니다. 한 건물에 주인이 살고 있으니 당연하겠죠? - 집의 융자, 세금 등 집을 매매, 유지, 보수하는데 드는 여러 비용을 렌트를 통해 얻는 수익으로 충당할수 있습니다. - 위에 살짝 말씀드린대로 House Hacking등의 방법을 통해 렌트수익 그 이상의 수익을 얻을수도 있습니다. 단점 - 대부분의 경우, 같은 크기의 본인 주거공간을 사실때로 비교하면 multi-unit이 비쌉니다. - 집주인으로서 세입자들과의 관계에서 지켜야 할 의무와 책임이 따릅니다. - 예상치못한 사고나 파손등에 대한 대비가 늘 있어야 합니다. 장점 혹은 단점 - 차후에 집을 파실때 세입자가 아직 살고 있는 경우, 공실이 없다는 점이 장점이 될 수도 있고 반대로 걸림돌이 될 수도 있습니다. 다음 글에서는, 제가 이 시리즈 처음에 말씀드렸던 또다른 주거형태인 Mobile Park에 대해 알려드리기 전에, Multi Unit을 이용한 투자방법인 House Hacking에 대해 먼저 설명드리도록 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #multi_unit

Disclaimer: 소개시켜드리는 집의 분류는 MLS에서 소비자들이 집을 찾으시는 행동을 분석하여 만든 검색 sorting방법위에, 제 투자자로서와 리얼터로서의 경험에서 고객분들이 가장 많이 찾으시는 분류를 통해 소개시켜 드리는 것으로 미국내있는 모든 형태의 집을 다루지는 않습니다. 또한 읽는 분들의 편의를 위해 전문적인 구분 용어는 최대한 자제합니다. 읽으시는 분들께서 다 부동산 자격증 공부하시는 분들은 아닐테니까요. 보다 구체적인 정보를 찾으시면 직접 연락주시면 친절히, 그리고 보다 자세히 알려드리겠습니다. 3. Co-op (Cooperative Housing) 미국에 거주중이신 분들이라면 Co-op이란 주거형태에 들어보셨을텐데요. 제가 확실하지는 않지만, Co-op은 한국에는 드문 주거 형태가 아닐까 싶습니다. Co-op의 건축형태는 일반적인 콘도와 별로 다를바가 없습니다. 한국의 아파트나 연립주택같은형태, 혹은 타운하우스의 형태로도 존재합니다. 단, 소유권의 형태가 다른 주거형태와 다릅니다. Co-op을 가장 쉽게 이해하시는 방법은, 그 건물을 하나의 주식회사로 보시고, 거주인들을 각각의 주주 (shareholders)로 보시면 됩니다, 즉, 거주하고 있는 유닛을 소유하고 있는것이 아니고, 건물이라는 하나의 회사의 주식 (share)을 소유하고 있는 주거형태인 것이죠. 물리적인 집을 소유하고 있는것이 아니기 때문에 집문서 같은것은 존재하지않습니다. 구매시 얻으시는 융자의 이름도 mortgage라 부르지 않고 Loan to purchase shares나 혹은 co-op loan이라고 불리고요. 거주하는 집의 크기와 위치등은 소유하고 있는 주식의 양에따라 결정됩니다. 장점 - 대부분의 경우, 타 주거형태보다 저렴합니다. - 유지보수등도 타 주거형태보다 저렴합니다. 집을 소유하고 있지 않으니, 마치 landlord와 tenent의 관계처럼, co-op측이 유지보수의 책임을 맡게 되는 경우가 대부분입니다. - 집을 소유한 것이 아님에도 homeowner들이 받는 세금혜택을 받습니다. - 실소유주의 거주비율이 다른 주거형태보다 높습니다. (보통 실소유주의 거주비율이 높은 곳이 안전하고 깨끗합니다.) - Co-op board측의 까다로운 선별과정을 거쳐 shareholder를 정하기 때문에 이웃들이 심하게 나쁘거나 이상한 사람일 확률이 적습니다. 단점 - Co-op board의 까다로운 선별과정은 단점이 될수 있습니다. 구매시에 board의 선별과정에서 떨어지신다면, 그간 집을 찾으려 소비했던 시간, 선별과정 준비의 시간과 노력등등이 다 물거품이 됩니다. 이는 판매시에도 똑같이 적용되는데요. 혹, 완벽한 바이어를 찾으셨더라도 board측에서 거절한다면 처음부터 다시 하셔야 합니다. - 거주하시는 유닛을 소유한게 아니므로, 리모델등은 불가능합니다. 단지, 아주 사소한 유지보수만을 board의 허가없이 진행하실수 있습니다. - 보통 20%이상의 다운페이먼트를 요구합니다. - 유닛을 소유한게 아니므로 해당유닛의 렌트도 거의 불가능합니다. 즉, 다른곳으로 이사를 하실경우 융자의 부담을 줄이시는 방법은, 소유하신 co-op을 판매하시는 것만이 거의 유일한 방법입니다. 다음 글에서는 또다른 거주형태인 multi unit에 대해 적어보도록 하겠습니다. 궁금하시거나 도움 필요하시면 잊지말고 연락주십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #co_op

Disclaimer: 소개해드리는 집의 분류는 MLS에서 소비자들이 집을 찾으시는 행동을 분석하여 만든 검색 sorting방법위에, 제 투자자로서와 리얼터로서의 경험에서 고객분들이 가장 많이 찾으시는 분류를 통해 소개해 드리는 것으로 미국 내 있는 모든 형태의 집을 다루지는 않습니다. 또한 읽는 분들의 편의를 위해 전문적인 구분 용어는 최대한 자제합니다. 읽으시는 분들께서 다 부동산 자격증 공부하시는 분들은 아닐테니까요. 보다 구체적인 정보를 찾으시면 직접 연락주시면 친절히, 그리고 좀 더 자세히 알려드리겠습니다. 지난 글에 소개해드렸던것과 같이 Attached Single의 경우 소유권에 따라 구분해서 말씀드리는게 이해하시는데 훨씬 도움이 될것입니다. 지난 townhouse에 대한 글에 이어, 오늘은 Condominium에 대한 글로 시작하겠습니다. 2. Condominium (Condo) ' Condo를 설명드리기에 앞서, 한국에서 쓰는 단어들과의 차이를 먼저 설명드리는게 좋을것 같습니다. 한국에서는 콘도가 지칭하는것이 휴양시설에 국한되어있는 반면에 (참고로, 미국에서는 한국의 콘도를 Timeshare라고 부릅니다), 미국에서의 condo는 한국의 아파트라고 보시면 됩니다. 반면에 미국에서의 아파트는 "임대아파트"에 국한됩니다. 물론 미국의 Apartment는 저소득층을 위한 아파트에만 국한된것이 아니며 단지 회사가 소유를 하고, 거주인들은 100% 임대를 통해 살고있는 건물들을 지칭합니다. 아래의 표를 참조하시면 이해에 더욱 도움이 될듯 합니다. Condominium의 어원은 라틴어로 함께 (con-) 소유함 (dominium)이란 뜻입니다. 소유권의 형태는 한국의 아파트소유권과 거의 동일합니다. 즉, 소유권자는 각 유닛의 소유권을 갖습니다. 소유하신 유닛안에서는 법이나 정해진 규율에 어긋나지않는 범위내에서 모든것이 허락됩니다. 한, 개인주택이나 타운하우스처럼 해당 건물이 올라선 땅의 소유권이나, 건물위의 air right등의 소유권은 모든 거주자와 함께 공동으로 소유합니다. 그 외, 건물내외의 공동시설에 대해서도 공동소유권을 같습니다. 공동시설에 대한 유지, 보수, 관리는 한국과 마찬가지로 조합 (homeowner association)에서 메니지먼트회사를 고용하여 하는경우가 대부분입니다. 장점 - Townhome과 마찬가지로 일단 유지, 보수에대한 신경을 쓰실필요가 없습니다. Homeowner Association fee를 통해서 해결됩니다. - 다른 주거형태보다 안전하다 볼 수 있습니다. 고가의 콘도일수록 입구에서 방문객의 출입을 통제하는 방식으로 사고의 위험을 최소화 합니다. - 여러 편의시설을 자유롭게 이용할수 있습니다. - 같은 평수의 집으로 비교할때, 개인집들보다 저렴합니다. - 최근 한 10년사이에 바뀐 트렌드이지만, 집값이 오르는 속도가 개인주택보다 앞섰습니다. - 보통의 콘도들은 도심이나 지역의 다운타운, 혹은 그 근처에 위치하고 있기때문에, 여러가지로 편한 부분이 있습니다. 단점 - 일단 HoA fee가 단점중 하나이겠지요. 좋은곳은 HoA가 부담스러울 정도로 비싼곳도 많이 있습니다. - 한국의 아파트조합에서도 종종 일어나는 일인데, HoA로 모인 fund를 조합측에서 관리를 잘 못하는 경우가 종종 있습니다. - 사생활이 townhome이나 개인주택보다는 많이 노출됩니다. 또한 이전에 소개된 거주형태보다 많은 규칙과 제약이 있습니다. - 만약, 유닛의 소유주중 일부가 여러가지 이유로 인해 HoA를 납부하지 못했을경우, 나머지 소유주들이 건물 유지를 위해 모자란 부분을 충당해야 하는 경우가 있습니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부

Disclaimer: 소개시켜드리는 집의 분류는 MLS에서 소비자들이 집을 찾으시는 행동을 분석하여 만든 검색 sorting방법위에, 제 투자자로서와 리얼터로서의 경험에서 고객분들이 가장 많이 찾으시는 분류를 통해 소개시켜 드리는 것으로 미국내있는 모든 형태의 집을 다루지는 않습니다. 또한 읽는 분들의 편의를 위해 전문적인 구분 용어는 최대한 자제합니다. 읽으시는 분들께서 다 부동산 자격증 공부하시는 분들은 아닐테니까요. 보다 구체적인 정보를 찾으시면 직접 연락주시면 친절히, 그리고 보다 자세히 알려드리겠습니다. Attached Single Family Home Attached Single은 구조형태로 구분하기보다는 소유하시는 형태에 따라 다음의 3가지 (혹은 4가지)로 구분하는게 훨씬 더욱 도움이 될것 같습니다. 왜냐하면 소개시켜드릴 모든 attached의 소유형태에서 개인집에서 구현할수있는 집의 구조형태가 거의 다 존재하기 때문입니다. 1. Townhome 2. Condominium 3. Co-op (4. Apartment) 1. Townhome 일반적으로 townhome은 비슷한게 생긴 집들이 횡으로 늘어서있는 형태의 집을 말합니다. 그런 타운하우스들도 소유권의 차이에 따라 townhome, townhome condo, townhome coop등으로 나뉠수도 있습니다. 그래서 여기서는 소유권에 따라 condo, coop과 구분되는 townhome에 대해 설명 드릴께요. 사실 타운홈의 가장 합리적인 정의는 옆집과 붙어있는 개인주택정도가 맞겠습니다. 소유권의 형태는 당연히 Detached single family home의 소유형태에 가장 가깝습니다. 물론 대부분이 attached의 형태이지만, detached single home인 townhome들도 있습니다. 소유권의 경우, 개인주택의 소유권과 마찬가지로 해당 집의 건물, 건물이 들어서 있는 땅, 그위에 하늘까지 (air right)까지 다 소유하십니다. 집의 형태는 정말 여러가지가 있을 수 있으며 모든 townhome은 각각의 유닛이 다른 유닛의 위가 아닌, 땅위에 존재합니다. 많은경우 association 혹은 community에 속해있어, 그의 규정에따라, 집 관리방법, 공동생활공간관리, 외부 장식등등 여러 규제가 있고, 해당하는 Associatino fee가 존재합니다. 집의 형태는 저희가 일반적으로 부르는 townhome이외에도 Ranch, split, coach 등등 정말 여러가지가 있습니다. 하지만, 거의 대부분의 경우, 집의 벽 1개에서 2개를 이웃과 공유하는 형태로 되어있습니다. 장점: - 일단 관리가 편합니다. Association에서 일괄적으로 월 회비를 갹출하여, 공동사용공간 (clubhouse, gym, pool)과 조경, 그리고 건물 외부들을 선택적으로 관리합니다. - 많은 편의시설을 semi-private하게 쓰실수 있습니다. 물론 개인집에 갖추고 있는것 만큼은 못하겠지만, 개인극장, 수영장, 클럽하우스 등등을 개인소유처럼 이용할수가 있습니다. - Attached의 경우, 보통 비슷한 퀄리티와 크기의 일반 가정집보다는 가격대가 낮게 형성됩니다. - 가격 변동이 일반 가정집에 비해 심하지 않습니다. 단점: - 편의시설이 많고, 고급스러울수록 Association fee액수가 커집니다. - 가격변동이 적은것은 단점이 될수도 있습니다. 지역 부동산 시장의 가격이 오를때 그 속도가 개인집보다는 더딥니다. - Association의 규칙에 따라야 하기때문에 가끔 집 관리시 금전적, 혹은 물리적 불편함을 감수하셔야 할수 있습니다. - 마당이 상대적으로 적은것도 중부에 사시며 넓고 평평한 마당에 익숙하신 분들께는 단점이 되기도 합니다. 더 구체적이거나 궁금하신거 있으면 주저없이 연락주십시요. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고 #realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #미국집 #singlefamilyhome #Attached #townhouse #타운하우스

여기저기서 들리는 부동산 시장에 대한 전망들에 대해 어떤 결정을 내려야 할지 막막하실 때가 많으시죠? 전문가분들도 너무 많고요. 또한 일반적으로 대중에게 소개되는 시장 전망은 보다 큰 지역에 국한되는 경우가 많아, 경제뉴스에서 소개되는 부동산 시장 전망이 고객 개개인에게는 맞지 않는 경우도 자주 있습니다. 말씀드린대로 오늘은 어떻게 본인이 매매하고자 하는 부동산의 특정 시장을 1차적으로 직접 예측하실 수 있는 방법에 대해 몇 자 적어보려 합니다. 송구하지만, 다른 부동산 시장전망들과 마찬가지로 100% 확실한 예측은 불가능합니다. 하지만, 수집 가능한 데이터를 어떻게 예측에 적용하는지만 아셔도, 앞으로의 부동산 매매에 큰 도움이 될 거라 확신합니다. 일단 본론에 들어가기에 앞서, 경제의 기본원리인 수요 공급 곡선을 복습 후 넘어가겠습니다. 1. 수요 공급 곡선 부동산뿐 아닌 모든 시장의 전망을 하는데 가장 중요한 컨셉은 수요 공급 곡선입니다. 그래서 모든 경제학 시간의 첫 시작은 이 곡선부터 시작을 하는 것이겠지요. 모든 매매가 그렇듯이 각 부동산의 가격도 수요와 공급이 만나는 지점에서 형성됩니다. 따라서, 수요는 그대로인데 공급이 증가하면 공급자들간의 경쟁으로 가격이 내려가며 buyers' market이 형성되고 (아래의 왼쪽 그래프), 공급은 그대로인데 수요가 증가하면 수요자들간의 경쟁으로 가격이 올라가 sellers' market이 형성됩니다 (아래 오른쪽 그래프) 반대로는, 수요는 그대로인데 공급이 감소하면 수요자들간의 경쟁으로 가격이 올라가 seller's market이 되고 (아래의 왼쪽 그래프), 공급은 그대로인데 수요가 감소하면 공급자들간의 경쟁으로 가격이 내려가며 buyers' market이 됩니다 (아래의 오른쪽 그래프). 다시 말씀드리지만, 부동산 시장도 마찬가지입니다. 파시는분이 많으면 사시는 분에게 유리한 buyers' market, 사시는 분이 많으면 파시는분에게 유리한 sellers' market이 되는 것이죠. 그럼 이 원리를 바탕으로 어떻게 해당 부동산 시장을 전망할까요? 2. 부동산 시장 전망 다시한번 말씀드리지만, 아래의 방법은 제가 하는 방법이지, 절대 진리는 아닙니다. 시장분석을 전문적으로 하시는 분들도 계실거고요. 하지만, 보통 일반인 분들께서 이 기본적인 생각의 틀만 숙지하고 계셔도 부동산매매의 결정을 내리실때 큰 도움이 되실 것 같아 적어드립니다. 일단 전망하실 부동산 시장을 작게 보시라 권해드리고 싶습니다. 일전에 나눴듯이 같은 zip code에서도 지역마다 다른 시장이 생겨나며, 가격대마다, 형태마다도 다른 시장이 생겨나기 때문입니다. 참고로, 저의 경우는 지역적으로는 작게는 한 초등학교 학군, 샘플사이즈가 너무 작을때는 한 고등학교 학군의 비슷한 가격대정도를 최대크기로 해서 시장을 분석합니다. 시장분석시 가장 중요한 부분은, 수집된 자료 하나하나에 대해 "해당 시장의 공급과 수요에 어떤 영향을 줄것인가?" 의 답을 하는 것입니다. 여러 다각도의 정보를 얻으셨다면, 정보 각각에 대해 시장 공급과 수요에 어떤 영향을 줄지를 예상하고, 다른 수요 공급에 영향을 주는 요소들과 함께 입체적으로 취합하여, 최종적인 시장의 수요와 공급 변화를 예측하면 됩니다. 정보는 구체적일수록 좋습니다. 하지만, 아래의 정보 정도만 있어도 해당 부동산 시장의 변화를 보실 수 있는 힘이 생깁니다. 아래의 리스트순서는 우선순위가 아닙니다. 왜냐하면 각각의 요소들이 시장에 끼치는 영향의 정도가 지역마다, 가격대마다 다 다르기 때문입니다. 1) 현재 시장의 트랜드를 그 지역의 months of supply (inventory)와 그 트랜드를 통해 봅니다. MOS를 계산하는 방법은 1년간 월평균 매매건수로 현재 시장에 나와있는 매물 개수로 나누면 됩니다. 즉 현재 보고 계신 시장에 판매되고 있는 매물 개수가 50개이고, 지난 12개월간 월평균 매매건수가 10개라면, 현재 해당 시장에는 5개월치의 inventory가 있다는 얘기입니다. 더 이상의 공급이 없고, 현 수요를 유지한다면 5개월 후면 그 시장의 집이 다 팔린다는 얘기이지요. 보는 시각마다 다른데, 보통 6 ~ 7개월치의 인벤토리를 기준으로 그보다 적은 물량이 있으면 Sellers' market, 그보다 많이 매물이 있으면 Buyers' market으로 구분합니다. 이를 통해 현재 시장이 누구에게 유리한 시장이고, 어떻게 흘러가는지를 보실 수 있습니다. 자료를 구하시는 방법은 같이 일하시는 리얼터분께 요구하시면 1분이면, 심지어 부동산의 가격별, 크기, 방 개수 등등의 보다 세밀한 해당 시장의 Months of supply (inventory)를 받아보실 수 있습니다. 이를 보실 때 총 매물 건수와 매매건수의 트랜드도 함께 보시면, 보다 명확한 공급과 수요의 변화를 보실 수 있습니다. 2) 해당 지역의 인구변화를 봅니다. 해당 시장을 직접 둘러보셨을때 새 땅을 개발하여 짓는 집의 개수는 미미한데 인구가 계속 증가하고 있다면, 당분간은 seller's마켓일수 있는 곳입니다. 특히, 해당지역 인구증가의 원인이 무엇인지도 알아낸다면 그 지속성 또한 가늠하실수 있습니다. 예를 들면, 저희 이웃도시에 Amazon이 큰 창고와 물류센터를 지었습니다. 들어오는 인구를 새로 짓는 집들이 충당을 못하여 한때 특정 가격대의 집값이 꽤나 올라갔었습니다. 인구 정보는 Census에 들어가시면, 해당지역의 가정당 평균연령까지 알수있어 보다 구체적인 분석을 도와줍니다. 여기에 평균 가정 사이즈, 연령대의 정보도 함께 보시면, 구입 혹은 판매하시려 하는 집이 속한 시장의 방향을 보실수 있습니다. 예를 들어 평균가정사이즈가 줄고 있고, 아이들의 평균연령도 어려지고 있다면 방 5 ~ 6개의 초등학교에서 먼 집들이 속한 시장은 수요가 줄 것 이고 결과적으로 시장도 약해질 것입니다. 3) 해당 시장의 학교정보를 봅니다. 2017년에 National Association of Realtors에서 행한 자료에 따르면 96%의 구매자들이 집을 고를 때 좋은 학교 학군은 양보 못한다고 대답하였습니다. (아래 표 참조) 반대로 생각하면, 경기가 나빠지더라도 해당지역의 부동산 소유주들은 자녀들을 위해 최대한 버틸수 있을때까지 버티다 집을 시장에 내놓는다 해석할수 있겠습니다. 또한 좋은 학군의 집은 꾸준한 수요가 보장된다 볼 수 있습니다. 그래서, 다른 시장들보다 안정적일 수 있습니다. 특히, 해당 시장내에서 집의 구조가 아주 일반적이고, 가격대가 중간대에 해당하는 집들은 늘 다른 가격대의 집들보다 안정적인 시장을 유지합니다. 학교에 대한 정보는 greatschools.org에서 확인하실수 있습니다. 4) 기타 수집가능한 주변 정보들을 봅니다. 여러가지가 있을수 있는데요. 예를 들자면 새로운 회사가 이사를 갈 것이라던지, 아니면 문을 닫을 것이라던지, 지역구의 세금이 오를것이라던지, 유해시설이 생겨날 것이라던지, 혹은 공원이 더 생길 것이라던지, 해당시장의 아이들의 연령대가 높은지 낮은지, 직장인이 많은지, 자영업자가 많은지, 지역의 이혼율이 높아진다던지, 새로운 스타벅스나 홀푸드가 문을 연다던지 (zillow talk에 보면 해당 지역의 집값은 수요의 증가로 인해 보다 빠르게 상승합니다), 렌트가 많은지 혹은 소유가 많은지 등등 여러가지 자료를 토대로 해당 시장의 수요 공급의 변화를 예상합니다. 지역신문을 통해 이런 정보들을 얻으실수 있습니다. 5) 정부의 정책과 현재 경기를 살펴봅니다. 코로나사태가 여기에 속하겠네요. 요즘의 상황을 예를들어 볼까요? 일단 웬만한 모든 가구들이 코로나로 인해 모게지 페이먼트를 세 달간 유예할수 있습니다. 그렇기 때문에 평소에 선호도가 높은 시장 (예: 학군이 좋은 동네)은 최소한 앞으로 세 달간은 사람들이 최악의 상황에도 집을 유지하려할것입니다. 또한 최근 낮은 이자율로인해 많은 분들이 재융자 (refinance)를 신청하여 매달 납부하는 금액의 부담을 줄이셨죠 (뉴스에 의하면 요즘 모게지 신청의 75%가량이 refinance application이라고 합니다) . 그로인해 집을 지키실수 있는 기간이 길어졌을 것이라 예상합니다. 또한 원래 판매를 하려 했던 분들도 현재 경기에 대한 두려움에 매물을 내놓지 않을것이므로, 평상시 선호지역의 부동산 공급은 오히려 줄어들 수 있습니다. 반면에, 구매를 하고자 했던 분들은 현재 미국 경기의 영향으로 부동산 가격이 더 떨어질거란 기대심리로 수요도 줄어들수 있습니다. 따라서 평소 선호도가 높았던 시장은 아직까지는 가격변동이 심하지 않을 것입니다. 오히려 수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 작아 가격이 오르는 지역도 있을것입니다.. 실제로 제가 사는 Naperville지역은 지난 몇달간의 부동산 가격차이에는 별 큰 변동이 없습니다. 그리고 제 고객분께서 찾으시는 Crystal Lake의 다운타운 지역의 150K ~ 200K대의 개인주택은 높은 수요로 인해 오히려 집값이 오르는 경향입니다. 위에 말씀드린 정보들은 같이 일하시는 리얼터분이나, 그 동네에 거주하시는 분들, 지역 신문, 그리고 Census등을 보시면 쉽게 찾으실수 있는 자료들입니다. 분석이 좀 복잡해지실 때는 같이 일하시는 리얼터분께 도와달라 하십시요. 솔직히 리얼터의 업무가 집이나 보여드리고, 계약서 도와드리고만은 아닙니다. 증권 브로커분들도 증권을 사고파는데 있어 충분한 분석을 통해 고객들을 도와드리듯이, 저희도 브로커로써 그정도는 당연히 해야한다고 생각하시는 분들이 훨씬 많이 계십니다. 그냥 도움을 청하지 않으셔서 못해드리는 경우가 더 많습니다. 더 궁금하신거 있으시면 언제든지 질문 주시고요. 건강한 하루 보내십시요. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고#realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #미국집 #singlefamilyhome #집값 #집사기좋은때

요즘 코로나때문에 장난도 아니죠? 이곳 미 중부 부동산 시장도 불확실한 두려움에 고객분들이 다들 쉽게 결정을 못하시는 경우가 많이 있답니다. 그리고 많은 분들께서 지금 집을 사는게 맞는지 물어들 보시죠. 그래서, 미국집 이야기의 두번째 쳅터인 Attached Single House에대한 썰을 이어가기 전에, 제가 그동안 부동산투자를 해오며, 그리고 중개인으로서의 경험으로 봤을때 적정한 매매시기는 언제인가와 부동산시장 예측에 대해 보고 느끼고 정리한 점들을 쉽게 풀어보려 합니다. 일단, "지금이 집을 사기에 좋은 시기냐"는 질문의 답은 다음의 두가지경우로 답을 드릴수 있습니다. 1. "지금 보시는 집이 정말 꿈에 그리던 집이다"의 경우 꿈에 그리던 집을 사시는데 좋은때도 나쁜때도 없습니다. 부동산의 다른 매매대상 물품들과 가장 다른점, 특히 개인주택의 가장 큰 특징은 유일함 혹은 희소성에 있습니다. 즉, 지금 맘에 들어하시는 Dream House은 단 한채뿐인거죠. 때문에 정말 완벽한 집을 찾으셨다면, 그리고 집보다 더 좋은집은 찾기 어려울것 같다면, 그 집이 시장에 나와있는 그때가 집을 사시기 가장 좋은 때입니다. 사람의 마음이 정말 맘에들어하는 것을 놓치고나면 오랜시간 차선책과의 비교를 통한 아쉬움이 남게 되기 때문에 더욱 그렇습니다. 하지만, 정말 100% 나에게 완벽한 위치에 있는 완벽한 집이 얼마나 있겠습니까? 거의 불가능에 가깝다고 생각합니다. 그래서 제가 제 고객님들께 늘 드리는 말씀이기도 하며, 실거주용 집을 사시는 대부분의 분들께 해당되는 말이 "현재 구매하시는 집이, 아마 여태까지의 일생동안 가장 큰 금액의 투자" 입니다. 같은 이유로 (제가 믿는한) 모든 리얼터분들이 시장분석도 열심히 하고, 경제정책도 공부하고 하며 최고의 투자를 하실수 있도록 노력하고 있는 것입니다. 그럼 고객분들이 집을 사실때 투자로서의 가치도 중시하는 경우는 집을 사는 좋은때가 언제일까요? 2. 집의 투자로서의 가치를 생각할 경우 이 경우에는 부동산 시장에 대한 분석이 필요합니다. 그리고 당연히 시장가가 가장 바닥으로 떨어졌을때 사는것이 답입니다. 말은 쉽죠? 하지만 사실 이것을 예측하기가 쉽지 않습니다. 부동산 시장가는 주식한주 한주와 마찬가지로 지역마다, 심지어는 같은 지역내에서도 가격대마다, 가격대에서는 주거형태에 따라 가격의 등락폭이 다 다릅니다. 예를 들면 subprime mortgage사태가 벌어질때의 전미 평균집값 하락폭은 Census data에 의하면 위의 그래프와 같이 약 19%였습니다 (출처: https://fred.stlouisfed.org/series/MSPUS). 하지만, Nevada, Florida 지역은 심하게는 40%이상 떨어진 특정지역과 가격대가 있고, 반면에 제가 있는 Illinois 10% 미만으로 떨어진 지역과 가격대도 여럿 있습니다. 그렇기 때문에 주변 중개인분들께 집값이나 매매의 시기에대해 물어보실때는 "어느지역 어느가격대의 어떤 집을 사거나 팔려고 하는데 지금이 좋은 시기냐"라고 물어보시는게 중개인분들의 보다 미시적이고 구체적인 시장분석을 통해 답해드리는, 보다 의미있는 답을 얻으시는 질문이라 생각됩니다. 하지만, 중개인분들이 다들 마법의 구슬을 하나씩 가지고 계신것도 아니고, 반면에 고객분들중에서 정말 분석력이 좋으신 분들도 계십니다. 그래서 다음글에서는 고객분들 스스로 분석을 하시는데 도움이 되겠다 생각되는 것에 대한 썰을 쉽게 풀어보겠습니다. 미국집시리즈는 이 시리즈가 끝난후 (약 2부작 예정입니다.) 계속하겠습니다. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고 #realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #미국집 #singlefamilyhome #집값 #집사기좋은때

4. Coach House Detached Single Family Home의 대표적인 형태중에서 가장 정의하기가 어려운 것이 Coach House인것 같습니다. 오래전 서구상류층의 주 교통수단은 마차 (coach)였습니다. 그래서 주거공간과 떨어진 한켠에 마차를 보관하는 Coach House를 지어놓고 그곳에 마부들이 주거하는 공간을 마련해 놓곤 했었는데, 이것이 coach house의 시초입니다. 전통적인 coach house는 마차를 보관하던 곳이기 때문에, 주로1층의 층고가 높고, 개방감이 좋은 구조입니다. 예상하시다시피 전통적인 coach house는 오래된 큰도시들에 많이 있습니다. 현대의 coach house는 그런 마차보관소였던 곳을 개인집으로 개조한 형태의 집이나, 그런 형태로 지어진 집을 말한다 보시면됩니다. 크기가 작은 경우 마차의 차고였던 부분을 주거공간으로 개조하는게 일반적이지만, 크기가 클 경우, 마차의 차고로 쓰이던 부분은 차고로 계속 사용하며 상층부를 주거용을 개조한 집들도 많이 있습니다. 솔직히 coach house의 정의는 현대에와서는 좀 불명확해졌습니다. Attached Garage가 있는 집들은 다 coach house라 부르시는 분도 계시고요. 반면에 몇밀리언씩 되는 mansion들은 아직도 왠만한 집들보다 크고 좋은 전통적이 coach house (detached garage + 주거공간이 되는 건물)를 따로 지어놓고 그 윗층을 guest house로 쓰는 경우도 많이 있습니다. 그래서 아래의 장단점은 전통적인 coach house에만 적용되는 것들입니다. 장점 - 1층을 거주공간으로 개조했을 경우 1층의 층고가 높아 실제 크기에비해 더 여유로운 생활이 가능합니다. - 보통 도심혹은 도심주변에 위치해 있어 편의시설에대한 접근성이 좋습니다. - 집의 기본 틀은 간단하기때문에 remodel이 쉽고 용이합니다. 단점 - 종종 집의 입구가 예전에는 차나 마차만 다니던 뒷길에 위치한 경우가 있습니다. 예전 detached garage가 일반적이던 시절엔 집은 큰길을 바라보며 짓고, garage (coach house)는 필지의 옆면이나 뒷면에 위치해 놓는 경우가 많았기 때문에 그렇습니다. - 마차의 차고공간을 주거공간으로 개조한 경우, 아무래도 집앞 길과 집 내부와의 높이 차이가 거의 없기 때문에 침수의 위험이 있습니다. - 차고는 차고대로 사용하고, 그 위를 주거공간으로 만들었을경우 heated garage로 바꾸지 않거나 차고공간의 단열을 똑바로 하지 않으면 주거공간이 늘 춥고 더울수 있습니다. 궁금하신거 있으면 주저없이 물어보시고요. 늘 최고로 돕기위해 준비하고 있겠습니다. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고 #realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #미국집 #singlefamilyhome #detached #splithouse #couchhouse #코치하우스

3. Split House 오늘은 Detached Single Family Home의 또다른 대표적인 형태인 Split house (split level house) 에 대해서 알아보도록 하겠습니다. Split House를 쉽게 이해하시는 방법은, 공동주거층이 반층으로 나눠져 (split)되어있는 집이다 생각하시면 됩니다. 다른 형태의 집들과 달리 kitchen, living room, dining room, family room 등의 공동주거공간이 한층에 있지않고 사진과 같이 각층의 반층위에 또다른 생활공간이 존재하는 형태의 집을 말합니다. 사진과 같이 언덕이 있거나 경사지역에 정말 잘 맞는 집의 형태라고 할수 있습니다. 대부분, 개인생활공간인 침실은 최상층에 위치해있고, 그 외의 공동 주거공간이 2 ~ 3 개의 층으로 나눠져 있으며, 각 층은 사진과 같이 반 층씩 연결되어있습니다. 윗 사진과 같이 메인주거공간이 다 지상층에 나와있고 지하가 따로 있는 경우도 있고, 아래의 사진처럼 메인주거공간의 일부가 한국의 반지하의 형태로 존재하는 경우도 있습니다. 사실 대부분이 평지인 시카고 인근에서는 후자가 대부분입니다. 주로 1950 ~ 60년대 전쟁에서 돌아온 분들이 새로운 마을을 개발하면서 지어진 집들이 많다고 들었습니다. 그래서 미중부의 split집들은 거의가 1300 sq ft +/- 10%정도 크기의 집들이 많으며 좀 낡은 집들이 많이 있습니다. 아, 중부에서 집의 크기를 말할때는 땅위에 있는 거주가능공간의 크기만 셈하기 때문에, 지하층과 주차장의 크기는 셈에 포함하지 않습니다. 그래서 위의 사진과 같은 형태의 split house에서는 맨 윗층과 중간층의 크기만을 전체 집 크기로 봅니다. 보통 침실들은 맨 윗층에, 부엌과 식당, living room은 중간층에, 세탁실과 family room, office등은 아랫층 (혹은 반지하층)에 있는것이 일반적입니다. 장점: - 위에도 언급했듯이 경사가 있는 지역에 아주 잘 어울리는 집입니다. - 맨 윗층은 침실들이고, office공간이 지하에 있다보니 다른 집의 형태보다는 home office에서 보다 조용하게 일할수 있습니다. - 요즘은 많이 찾는 형태가 아닐뿐더러 집들이 오래되었기때문에 다른 형태의 집보다 평균적으로 저렴합니다. 단점: - 오히려 2층집보다 계단을 훨씬 많이 오르내립니다. 2층집의 경우, 2층은 침실들, 1층은 공동거주공간으로 구분된 경우가 많습니다. 그래서 낮에는 주로 1층에서 생활하다 잠잘때만 2층으로 올라가는 경우가 많은데, Split의 경우 공동 거주공간사이의 이동(예. living rm에서 dining rm으로)도 계단을 이용해야 하기때문에 훨씬 불편합니다. - 리모델링 하기가 다른 형태의 집들보다 어렵습니다. 배관과 전기관의 구조도 수직으로 쭉 연결될수 있는 2story나, 수평으로 쭉 연결할수 있는 Ranch에 비해 복잡합니다. 또한 Ranch 같은 경우 침실의 위치를 바꾼다던지 하는것이 정말 용이한데반해 Split의 경우는 처음 지어질때 부여된 각 공간의 목적을 바꾸기가 정말 힘듭니다. 즉, 침실이었던곳은 그냥 침실로 써야하고, 부엌이었던 곳은 그냥 부엌으로 써야해야 하는 경우가 많습니다. - 위에 언급한 이유때문인지는 몰라도 Split house는 좀 오래된 집들이 많이 있습니다. - 이것은 중부에 많이 있는 두번째 사진과 같은 Split house에 해당되는 단점인데, 별도의 지하공간이 없는경우가 대부분입니다. living room이나 family room이 반지하층에 놓이게 되고, 따로 지하는 더 없습니다. - 공동생활공간이 반지하인데다가 주로 오래된 집들이다보니, 반지하층에 침수가일어나는 경우가 많이 있습니다. 특히 1950년대에는 foundation을 콘크리트를 붓는대신에 콘크리트 블락등을 사용한 경우가 많았는데, 이 블락들 사이가 오랜 시간동안 벌어져 물이 침투되는 경우가 많이 있습니다. 위에 언급한 대로, split house지하층의 용도는 다른 형태의 지하층 용도와는 많이 다릅니다. 주로 공동 생활공간의 일부지요. 그렇기때문에, 침수가 일어나면 피해정도가 더 심합니다. 예를들어 일반 지하실에 침수된 것과 family room자체가 침수가 된것에는 물질적, 심리적으로 피해정도에 큰 차이가 있습니다. #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산 #계약서뽀개기 #시카고복덕방 #네이퍼빌 #노쓰부룩 #글렌뷰 #시카고 #realestateagent #realestate #SangCanHelp #Naperville #Northbrook #Glenview #Chicago #미국집 #singlefamilyhome #detached #splithouse #splitstylehouse #스플릿하우스