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  • 끗발있는 길이 있기는 하죠

    Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. Chapter 19. What's in a Street Name? (What street names tell us about property values) 제가 어릴때 한국의 집주소는 다 번호였었는데, 대학교쯤이던가 길에 의미있는 이름을 붙이기 시작했던것 같습니다. 반면에, 미국은 오래전부터 길에 이름을 붙여왔죠. 어느동네를 가도 있는 길 이름중엔 Main, Broad 등이 있고, 그 외 의미를 알수없는 이름들도 많이 있습니다. 덕분에 제가 살아왔던 집들의 길 이름들도 Lewsiburg, Jefferson, Columbia, Whirlaway등 여럿이 있습니다. 비록 다른 곳으로 이사왔어도, 근처에서 예전에 살았던 길과 같은 이름의 길을 만나면 반갑고 예전의 추억도 떠오르곤 하고요. 그렇다면, 과연 길의 이름에 따라 집의 가치도 변할까요? 오늘은 그것에 관해 Zillow.com이 빅데이터를 연구한 결과입니다. 이름이 숫자로 된 길보다는 낫다. 전미 평균으로 볼때 이름이 있는 길에 집의 가격이 숫자로 되어있는 길의 가격보다 2%가량 높다고 합니다. 심지어 일부 도시들은 그 격차가 더 심하다고 합니다. LA, Philadelphia, Riverside와 San Francisco등의 도시들은 그 차이가 약 20%씩 차이가 난다고 합니다. 아래의 그림은 각각의 대도시별 이름있는 길위에 있는 집들의 premium을 보여줍니다. (책에서 이미 언급한 내용을 다시 말씀드리면, 이 부분의 결과는 모두 아파트나 콘도등을 제외한 개인집만을 비교한 것이라합니다. ) 그렇다면 미국에서 제일 흔한 길 이름은 뭘까요? 미국에서 제일 흔한 길 이름은 Main이라고 합니다. 그리고 제일 흔한만큼 싼동네 비싼동네 할것없이 있기때문에, 흔한 길이름 중 집값이 가장 낮은 길 이름이라고 합니다. 미평균 집값과 Main 이란 이름에 있는 집값들의 평균을 계산하면 약 34%가 낮다고 하네요. 반면에, 흔한 길 이름중 평균집값이 비싼 길 이름들도 있습니다. 예를 들면 Lake 같은 경우는 미국에서 12번째로 흔한 이름인데, 그 길위에 미국내 집들의 평균가격이 미국전체 평균집값보다 16%가량 높다고 합니다. Sunset같은 경우도 14번째로 흔한 이름이고, 그 길위에 있는 집들의 평균가격이 전미 평균 집값보다 약 10%가량 높다고 하고요. 솔직히 개인적인 첨언을 하자면 Lake이란 이름이 있는길은 거의 대부분 호수가 보이는 집들일 것이고, Sunset이란 길위의 집들은 아름다운 노을을 볼 수 있는 집들이 대부분일 것입니다. 네, 보통 그런곳에 지어진 집들은 평균적으로 비쌀수 밖에 없습니다. 각 소주제별 가장 평균집값이 비싼 길이름은 무엇일까요? 전반적으로 대통령이름은 별 힘을 못쓰는것 같습니다. 그중에서는 그래도 건국의 아버지인 워싱턴대통령의 이름이 붙은 길의 집들이 가격이 높습니다. 자연을 주제로 한 길이름중에는 단연 Lake와 Sunset, 그리고 River가 상위에 있습니다. 물을 보면서 살면 우울해 진다는 말을 들었던 적이 있는데, 그래도 사람들은 물가의 집을 선호하는 것 같습니다. 나무의 이름은 어떨까요? 보통 그 길가에 가로수로 있는 나무들의 이름이 붙는 경우가 많습니다. 개인적인 추측은, 주변에 주목받을만한 꺼리가 없어 그냥 쉽게 지은 이름들이 아닐까 싶습니다. 그래서 그런지, 나무이름이 붙은 길위의 집들의 평균가격도 미국 평균에는 미치지 못해보입니다. 그래도 그중에서는 Cedar나무가 있는 길가의 집들이 가격이 높은 편이네요. 그렇다면, 미국에서 가장 평균집값이 비싼 길의 이름에는 어떤것들이 있을까요? 아래의 인포그래픽에서 보여주는대로, 미국 전체에서는 Lake가 단연 1위입니다. 하지만 각 도시별로 보면 다 차이가 있습니다. 제가 있는 시카고는 Sheridan길의 평균 집값이 가장 높습니다. 재밌는것이, 저 Sheridan길역시 Michigan Lake의 바로 옆길입니다. 호반을 둘러 고급 콘도와 아파트들이 늘어선 곳에 드문드문 정말 비싼 집들이 들어서 있습니다. 또 제가 살았던 뉴욕의 경우는 Dune 이 가장 비싼 길이네요. Dune Road는 Long Island아래에 붙어있는 바늘같이 긴 Fire Island에 있는 유일한 횡단길입니다. 그 길을 따라 바다가 보이는 비싼 집들이 죽 늘어서 있지요. Street, Avenue 등 길이름에 붙는 접미사등에 따른 집가격차이는 어떨까요? 아래의 표를 보시면 각 접미사별 전체 비율, 평균가, 평균 건축연도, 그리고 평균 집의 개수를 알수 있습니다. 저는 표에서 보여주는 정보들 사이의 뚜렷한 상관관계를 찾을수 없었습니다. 하지만 흥미로웠던 것은 미국 전체 집의 23%가 XXXX way라는 길위에 있다는 것입니다. 그리고 현재 거주하고 있는 집도 그 23%중 하나이네요. 길 이름은 어떻게 정하나요? 특별한 룰은 없다고 합니다. 부동산 개발회사들이 새 땅을 개발할때 자신들의 방법으로 겹치지 않는 이름을 선정하여 짓는다고 합니다. 다시한번 말씀드리지만, 오늘 글의 내용을 잘못이해하시어, 같은 동네의 집값이 길 이름에 따라 차이가 난다라고 이해하시면 큰일입니다. 전미 평균집값을 설명한 것이며, 독자분들께서 부동산 구매를 하실때 집의 가격에는 전혀 영향을 주지 않는 내용입니다. 늘 그렇듯 궁금하신거 있으면 언제든지 연락 주십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #LGBT #Streetnames #길이름

  • 무지개가 많은 곳은 집값이 빨리오르죠

    Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 사람들은 자신들을 반겨주는 곳을 찾아 정착합니다. 그래서 특정 사람들끼리 모여사는 곳이 생겨나는 것이죠. 예를 들면, 미국의 웬만한 대도시에는 다 China Town이 있습니다. 그리고 미국이 아직 지금처럼 잘 섞이지 않았던 19세기에서 20세기 초만해도, 대도시에는 미국으로 이민온 사람들이 출신나라별로 모여살던 지역들이 있었습니다. Little Italy라던지, German Village라던지, 물론 Korean town들도 마찬가지고요. 이민 초기에 자신들을 반겨주고, 자신들의 생활이 보다 자유로운 곳에 정착하여 모여살게 되다보니 그렇게 된 것이지요. 요즘도 이런 현상 여전히 일어납니다. 인간의 타고난 습성중 하나일테니까요. 심지어 요즘은 단지 출신 국가나 지역뿐 아니라 보다 입체적인 공통점을 가진 사람들이 특정지역에 정착하고 살게 됩니다. 그리고 그렇게 모여살게 된 특정 그룹의 사람들이 지역의 Gentrification을 활성화 시키며 부동산 가격을 상승시키기도 합니다. 그러면 책에서는 어떤 부류의 사람들이 모이기 시작하면 Gentrification 이 일어나 부동산 가격이 올라가게 된다 설명했을까요? Chapter 18. The Gayborhood Phenomenon (Property values as a bellwether of social change) 많은 분들께서 이미 느끼시는 부분이겠지만, 게이/레즈비언 커뮤니티가 형성된 지역은 Gentrification이 일어나고 집값이 올라갈 확률이 높습니다. 2000년 이후 Gentrifiation이 일어난 지역을 보면 미국외적으로 보더라도 게이/레즈비언 커뮤니티가 활성화된 지역이라는 공통점을 관찰할수 있습니다. 책에는 이와 관련된 흥미로운 연구결과를 하나 소개하고 있습니다. David Christafore라는 한국 단국대학교 교수님과, Susane Leguizamon이란 New Orleans의 Tulane대학교 교수님이 함께 Columbus Ohio내의 Gay marraige를 찬성하는 지역과 그렇지 않은 지역의 집값을 비교했었습니다. 결과는 동성간의 결혼을 찬성하는 지역은 새롭게 게이커플이 유입될때마다 동네의 집값이 1.1%씩 오르는 반면, 동성혼을 반대하는 지역은 새로운 게이커플당 동네의 집갚이 1%씩 떨어진다고 합니다. Zillow의 분석도 마찬가지인데, Gay community가 있는지역은 지난 40년동안 같은 도심지의 다른 지역에비해 늘 부동산 가격이 높았다고 합니다. 그렇다면 어떻게 Gentrification 현상이 생겨날까요? 일단, 낮은 임금의 LGBT들이 렌트가 싼 도심지역 중 보다 눈치안보고 살수있는 지역으로 이동을 하게 됩니다. (뉴욕의 Greenwich Village나 샌프란의 Castro같은 곳은 1970년대에는 주변지역보다 집값이 약 6 ~ 8% 저렴한 지역이었습니다. ) 이곳이 점점 LGBT커뮤너티로 변하게 됨에따라 LGBT의 생활이 편해지고, 그에따라 LGBT professional들도 이주를 하게 됩니다. 단, 그들은 돈이 있으니, 땅이나 집을 구입하고 해당지역과 집을 새롭게 꾸미기 시작합니다. 지역이 보다 큰 LGBT community로서의 면모를 갖추게됨에따라 그곳의 다채로운 문화와 레스토랑등을 즐기려 사람들이 모여들게 되고, 상업또한 발전하게 됩니다. 위에 예를 든 두지역을 보면 2000년에는 Castro지역의 부동산 가격은 주변 샌프란지역보다 40%비싸졌고, Greenwich지역은 주변 뉴욕지역보다 27% 오르게 되었습니다. 이와같은 현상은 미국전역을 통해서 확인할수 있습니다. 즉, 지난번의 스타벅스관련 글과 함께 LGBT community가 형성되고 있는지역이라면 집 값이 주변보다 빠르게 오를 확률이 높습니다. 그렇기 때문에, 부동산 구입시 이와같은 부분들도 고려사항 중 하나로 넣으시길 추천드립니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor#realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #LGBT #SameSexMarriage #Gaycommunity #게이 #레즈비언

  • 설마 부동산에서 9가 먹힐줄이야 (Zillow Talk #15)

    Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다. Chapter 16. Nine is the Magic Number (How to Sell for More by Asking for Less) 우리는 아주 자주 $99.99같은 끝자리가 99로 끝나는 가격표들을 보곤 합니다. 이 가격표를 보실때 어떤 생각들 하세요? 저는 솔직히 "$100짜리를 싸게 보이게 하려고 장난치는 거다" 라는 느낌을 많이 받습니다. 그리고 저런 눈속임에 넘어가는 사람이 있을까 싶기도 하고요. 하지만, Zillow의 빅데이터 분석에 따르면, 집값을 저런식으로 끝자리를 9로 맞춰 집값을 내놓는게 다음과 같은 효과가 있다고 합니다. 본론전에 말씀드리고 싶은 것은, 끝자리를 9로 끝낸다는 말은 99센트로 끝낸다는 말이 아니고, 0앞의 숫자를 9로 맞춘다는 말입니다. 예를 들면 $149,000 혹은 $149,900같이 말이죠. 그럼 0앞의 끝자리를 9로 끝내면 어떤 효과가 있는지 알아볼까요? 집이 빨리 팔림 같은 시장가치를 가진 두 집중 집값을 $1,000을 낮춰 $xx9,000으로 시장에 나온 집이 4일에서 7일 빨린 팔린다고 합니다. (예 $510,000 Vs. $509,000) 집이 더 비싸게 팔림 역시 같은 시장가치를 가진 두 집중 0 이전의 끝자리를 9로 맞춰 내놓은 집이 더 비싸게 팔린다 합니다. 아래의 그래프는 집의 가격대별로 얼마다 높게 팔리는지를 %와 $로 보여주는 표입니다. 그래프에서 보여주듯이, 가격대가 낮은 집을 상대적으로 올려 받는 가격의 $가치는 낮지만 판매가에서 올려받은 %는 높은 것을 알 수 있습니다. 가격대가 높은 집은 그 반대이고요. 예를 들면 $900K ~ $1M의 가격대에서는 평균적으로 약 6천불 더 높게, %로는 약 0.7%높은 가격에 판매가 되고 있습니다. 재밌는 사실은 꼭 천 단위가 아니더라도 100단위에서도 비슷한 효과가 나온다는 사실입니다. 앞으로 집을 판매하실 경우, 이런부분도 잘 염두하시어 조금이라도 더 비싼가격에 판매하실수 있기를 바랍니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview#illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰#노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #sellinghouse #pricing #psychological_pricing

  • 저도 8을 좋아합니다. (Zillow Talk #14)

    Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다. 동서양을 가리지 않고 숫자에 대한 미신은 있습니다. 예를 들면 서양에서는 13은 불운의 숫자이고, 7은 행운의 숫자이듯이 말입니다. 오늘은 이런 숫자들이 집의 판매 가격에 얼마나 영향을 끼치는지 알아볼까 합니다. Chapter 14. Real Est8 4 Sale (Use superstitions to your advantage) Zillow의 빅데이터 분석에 따르면 특정 숫자가 집의 판매 가격에 끼치는 영향을 다음과 같이 찾을 수 있다고 합니다. 리스팅 가격에 "666"포함된 경우 - 예상가보다 평균 3.2% 낮게 판매가 됩니다. 집 주소 번지수가 "13"인 경우 - 의외로 예상가보다 2% 높게 판매가 됩니다. (단, 13번지인 집의 개수가 12나 14번지인 집의 개수의 반도 안된다고 합니다. 뭐 당연하겠죠) 집의 번지수에 "777"이 포함된 경우 (예 17775 main st.) - 이 경우도 의외로 예상가보다 1.7% 낮게 판매됩니다. 집의 번지수가 "777"인 경우 - 이 경우도 의외로 예상가보다 2.1% 낮게 판매가 된다고 합니다. 집의 번지수가 "7"인 경우 - 하지만, 이 경우는 예상가보다 1.8% 높게 판매가 됩니다. 집의 번지수에 "316"이 포함된 경우 (참고로 요한복음 3장 16절의 말씀때문에 서양인들이 좋아하는 숫자입니다) - 이 경우도 예상가보다 1.2% 높게 판매가 된다고 합니다. 동양인들도 비슷한 영향을 받을까요? 책에서 가장 도드라지게 특정숫자의 영향을 받는 지역은 중국계 인구가 많이 사는 지역입니다. 잘 아시다시피 중국을 비롯한 동양권 문화에서는 "4"를 죽을 사자와 음이 같다는 이유로 재수 없게 여깁니다. 반면에 "8"은 풍요로움을 뜻하는 한자와 음이 같아 행운의 숫자로 여겨지고 있습니다. (제가 한자를 잘 몰라 찾아봤는데, 터럭 발 이라는 한자입니다) 아래를 표를 보시면 가운데 칼 럼은 해당지역의 중국인 %를 나타낸 것이고 그 오른쪽은 해당 지역의 리스팅 가격 중 "0"앞 숫자가 4로 끝나는 리스팅들이 해당시장의 전체 리스팅들 중에서 차지하는 비율 맨 오른쪽은 해당지역의 리스팅 가격중 "0"앞 숫자가 8로 끝나는 리스팅들이 해당시장의 전체리스팅들중에서 차지하는 비율 을 나타냅니다. 보시다시피, 매우 흥미롭게도 중국인의 비율이 높은 곳들은 4로 끝나는 집들은 눈에 띄게 적고, 8로 끝나는 집들은 도드라지게 많다는 것을 보실 수 있습니다. 그렇다면, 이런 지역에서 실제 4와 8이 집의 판매가에 끼치는 영향이 있을까요? 물론입니다. 숫자 8이 리스팅 가격의 마지막 none zero 숫자인 경우를 보면, 중국계 인구가 10%미만인 지역 - 별 영향 없음. 중국계 인구가 10% 이상인 지역 - 집의 예상 가치보다 1.5% 높은 가격에 판매됨. 즉, $400K의 집이면 $6K 높게 팔린다는 예기입니다. 숫자 4는 어떨까요? 숫자 4가 리스팅 가격의 마지막 none zero 숫자인 경우를 보면, 중국계 인구가 10%미만인 지역 - 주변지역의 집들보다 0.4% 낮게 판매가 됨 중국계 인구가 10% 이상인 지역 - 집의 예상 판매 가격보다 1% 낮은 가격에 판매됨. 집을 판매하실 때 정말 몇백불이라도 더 높게 팔고 싶으시다면, 지역의 특성도 조사해보고, 그에 맞게 가격을 책정하는 것도 하나의 팁이 될 수 있다 생각합니다. 같이 일하시는 리얼터분께 부탁드리면 지역의 demographic정보도 쉽게 얻으실 수 있을겁니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #sellinghouse #pricing #4 #8

  • 뭐든지 다 좋은 때가 있죠 (Zillow Talk # 12)

    Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다. 또한 본 글은 COVID-19의 영향으로 2020년의 상황과는 상이할수 있다는 점도 미리 알려드립니다. 집을 시장에 언제 내놔야 잘 팔릴까요? 오늘 글에는 그 질문에 대한 보다 구체적인 정보가 들어있습니다. Chapter 12. March Madness (When to list your home) 시장마다 다르겠지만, 모든 시장엔 각각의 부동산 거래가 활성화되는 시기가 있습니다. 미국 내에서 상대적으로 추운 지역들은 보통 늦은 여름이 그렇고, 상대적으로 더운 지역은 이른 봄이 그렇죠. 참고로 제가 있는 시카고 지역은 6월과 8월이 가장 바쁜시기입니다. (물론 2020년 올해는 알 수 없습니다.) 날씨가 좋은 시기에 많은 사람들이 집들을 보러 다닐 것이고, 그에 맞춰 집을 팔려고 하는 분들이 집들을 시장에 내놓으니 당연한 것입니다. 그래서 흔히들 집을 연초에 시장에 내놓아야 잘 팔린다고들 말씀하시는 겁니다. 그렇다면 그 "연초"의 정확한 시기는 언제일까요? Zillow에서는 zillow.com의 방문자수, zillow.com을 통해 리얼터들에게 연락하는 횟수, zillow에 올라오는 리스팅 개수와 그의 판매결과등을 분석하여 (Nationwide average)로 가장 좋은 시기를 분석하였습니다. 분석 결과, 전미 평균으로 볼 때 집을 시장에 내놓기 가장 좋은 시기는 3월 마지막 주라고 합니다. 책에는 집을 시장에 내놓기 최적의 시기를 이렇게 설명하고 있습니다. " After you fill out your NCAA March Madness brackets, but before someone slips on an ivy-green jacket at the Masters golf tournament" 이 시기에 올라온 집들은 다른 시기에 올라온 집들보다 빨리 팔릴뿐 아니라, 미평균 2%높은 가격에 팔린다고 합니다. 그렇다면 집을 시장에 내놓기에 최악의 시기도 있을까요? 물론입니다. 아래는 빅데이터 분석을 통해 각 대도시별 최악의 집을 내놓는 시기를 보여주는 표입니다. 표안에 있는 %는 해당시기에 매물로 나온 집들의 최종판매가격이 연평균과 비교했을때 어느정도 낮은 가격에 판매되는지를 보여주는 것이고요. 시카고 지역에서 12월 셋째주에 매물로 나온집은 연평균 판매가에 비해 8.6%나 낮은 가격에 판매들이 되었네요. 전반적으로 볼때 12월 둘째 ~ 셋째주 사이에 집을 매물로 내놓는 것은 현명한 선택이 아니라 보여집니다. 글 읽으시는 분들도, 함께 일하시는 리얼터 분들과 잘 상의하셔서 가장 적절한 시기에 집을 매물로 내놓으시고, 빨리 좋은 가격에 판매하시길 응원드립니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #timing_matters #righttiming #sellinghouse

  • 고칠곳을 고쳐야 많이 남기고 팔겠죠? (Zillow Talk #11)

    Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다. Chapter 10. America's Next Top Remodel (Not all home-improvement projects are created equal) 집을 파시고자 할때 주변의 조언들을 따라 집의 이곳 저곳을 고치실 생각 하시죠? 특히 부엌과 화장실을 리모델 하라는 조언들 많이 들으실 겁니다. 집을 파시고자 할때, 리모델을 진행하는 최종 목적은 대부분이 다음의 두가지 입니다. 1. 집을 빨리 팔고 싶어서 2. Resale value를 높이고 싶어서 *물론 집을 빨리파는 것은 간접적으로 Resale Value를 높이는 방법중 하나 입니다. 그렇다면 리모델이 위 목적을 얼마나 충족하는지 알아볼까요? 1. 빨리 팔고 싶어서 제 경험상, 비슷한 가격대의 비슷한 집들끼리 비교해보면, 부엌과 화장실등이 리모델 된 집들이 리모델이 안되어있는 집들보다는 확실히 빨리 팔립니다. 하지만, 그 이유가 "리모델때문이다" 라고 말하기는 조금 무리가 있는것도 사실입니다. 왜냐하면 어떠한 집의 상태이던 간에 집의 가격만 시장의 수요와 맞으면 2~3주 안에는 무조건 팔리게 되어있거든요. 반면에 리모델이 잘 되어있는 집들도 몇달씩 안팔리는 경우도 많이 있고요. 이 세상의 모든 다른 상품판매에서도 마찬가지입니다. 상품이 안팔린다면, 속해있는 시장에서 잠재고객들이 생각하는 해당상품의 가치가 판매자측이 제시한 가격표의 가격보다 낮기때문에 안팔리는 것입니다. 즉, 집이 2~3주안에 오퍼를 못 받는다는 것은 다른 이유를 다 떠나서 현재 시장상황에서 생각하는 집의 가치가 리스팅 가격이 낮다는 것, 딱 그 이유 하나 입니다. 즉, 집의 상태가 어떻던 간에 가격만 맞으면 팔립니다. 2. Resale value를 높이고 싶어서 *재차 강조하지만, 이곳에 나와있는 수치들은 Zillow에서 지난 10여년간 자신들의 시스템에 축적해놓은 빅데이터를 분석한 미국과 캐나다의 통계수치입니다. 지역마다, 심지어 하나하나의 케이스마다 다 결과는 다 다들수 있으니, 이곳에서 나누는 데이터에 대한 이의제기는 사전에 정중히 사양합니다. 모든 리모델은 집의 가치를 얼마만큼은 올려줍니다. 그래서, 위에서 설명드린대로 비슷한 가격대의 비슷한 집들중에서는 일부라도 리모델 된 집들이 빨리 팔리는 것이고요 (일부라도 리모델 된 집의 시장가치가 그렇지 않은 집들의 가치보다 높다 여기기 때문에, 구매자들은 같은 값이면 리모델 된 집을 고르는 것입니다. ) 모든 판매의 최종목적은 보다 높은 최종이익입니다. 그렇다면 리모델을 통해 최종이익을 늘릴수 있을까요? 물론입니다. 리모델을 통해 올라가는 집의 가치가 해당 리모델을 진행하는 비용 보다 크다면, 부동산 판매후 얻는 이익이 리모델을 진행하지 않고 판매하여 얻는 이익보다 클것입니다. 반대로, 리모델을 통해 올라가는 집의 가치가 해당 리모델을 진행하는 비용보다 작다면, 리모델을 진행하는것 자체가 손해일것이고요. 그렇다면, 어느 리모델이 판매수익을 키워줄수 있을까요? Zillow은 자신들의 빅데이터를 통해 각 리모델의 투자수익률(ROI)을 아래와 같이 분석해놓았습니다. 아래 그림속 "Cost Recover"는 해당 리모델에 투자되는 $1불당 올라가는 집의 가치입니다. 즉, Upscale window의 경우, 투자금액 1불당 1센트의 이윤이 생기는 것입니다. 그림에서 평균비용이 $8,000이라 했으니, 이 리모델이 끝난 후 집의 판매가격은 그 이전의 가격보다 $8,080이 올라간다 보시면 되겠지요. 다른예를 볼까요. 그림을 보면 Midrange Kitchen update의 cost recovery는 $0.52입니다. 즉, 해당 리모델에 사용되는 비용 $1불당 $0.48씩 손해를 본다 보시면 되는 것입니다. 위 내용은 구매자의 입장으로 바꿔서 볼 수 있는 내용입니다. 만약 부엌이 업데이트 되어 있는 집을 올바른 협상과정을 통해 구입 하신다면, 비슷한 부엌이 업데이트 안되어 있는 집을 구입후 업데이트 하시는것보다 비용이 적게 들 확률이 높은 것입니다. 반대로 화장실은 구입후 직접 리모델을 진행하시는게 이익일 확률이 높은 것입니다. 집의 판매와 구매시 같이 일하시는 리얼터분과 이런부분을 잘 분석하고 고려하여 진행 하신다면, 보다 이익이 되는 부동산 매매를 하실 수 있을거라 확신합니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #naperville #northbrook #glenview #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #remodel #homeimprovement

  • 좋은 인스팩션은 돈을 벌게 해준다 (Zillow Talk #10)

    Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다. Chapter 9. What To Expect When You're Inspecting (How to Pick the Right Home Inspector) 글을 시작하기에 앞서, 미국에서 집을 처음 구입하시는 분들께서 생소할수도 있는 Home Inspection에 대해 아주 간략히 설명드리도록 하겠습니다. Home Inspection 말 그대로 집을 검사하는 것입니다. 구매자와 판매자 양방이 집매매 계약서에 서명을 하게되면, (지난 블로그에서 말씀드린대로) 일리노이기준으로 5일간의 Attorney Review라는 기간이 주어집니다 (각주마다 이 기간은 다릅니다). 양방의 변호사분들이 서명된 계약서에 수정할 부분들을 조율하여 수정하는 기간입니다. 구매자는 그 기간동안 구매하고자하는 집을 꼼꼼히 검사하여 추가적으로 발견되는 문제점들이나 고장난 부분들에 대해 판매자에게 수리, 보수, 혹은 합의된 집 가격의 인하등을 계약서의 수정할 부분으로 요구할수 있습니다. 일반적인 Home Inspection은 집의 외부, 지붕, 기초공사상태, 전기, 상하수도, 문, 창문, 집의 건축구조상 문제점, 내부벽, 단열여부, 벽난로, 부엌가전, 세탁기와 건조기, 냉난방 시스템등을 검사합니다. 지역이나, 구매하실때 이용하시는 융자의 종류, 집의 특성에 따라 라돈가스 검사, 우물시스템 검사, 정화조 검사, 흰개미 검사등을 추가로 진행하기도 합니다. Inspection은 자격증을 소지한 Home Inspector (집 검사자)분을 통해 진행됩니다. 검사시간은 (집의 크기에 따라 다르지만) 평균적으로 2시간정도 걸리며, 검사가 끝난후 48시간 안에 Inspection Report를 발행합니다. 왜 Inspection이 중요한가? 언젠가 말씀드렸듯이 미국인은 평균적으로 한 집에 7~8년을 거주합니다. 즉, 일생동한 본인의 이름으로 집을 10번이상 구입하는것은 드문 일이라는 것이죠. 그렇기에 당연히, 집의 hardware적인 부분에 대한 지식과, 수시로 변하는 지역정부의 건축 준수사항등에 대해 잘 모르실수밖에 없습니다. 또한 집들은 사람의 몸과 마찬가지로, 여러 골병든 경우가 많이 있는데, 이런 문제점등을 일반 부동산 구매자가 찾아내기는 몹시 힘듭니다. 문제는 그런 부분을 수리하는데 큰 돈이 들수도 있다는 것입니다. 하지만, Inspection을 통하여, 계약 완료전에 문제점들을 찾아내어, 판매자의 돈으로 계약 합의 전에 수리, 보수를 받거나, 예상되는 수리비용을 합의된 집값에서 깎는 다면, 혹은 집 계약을 취소할수 있다면 큰 손해를 피하실수 있는 것이지요. 제 경험상으로 Inspection을 통해 발견되는 부분들의 예상 수리비용이 $30,000이 넘는 경우는 정말 자주 있습니다. 그렇기에 구매자 측에선 약 $400 ~ $500을 Inspection에 투자하여 (집의 사이즈 마다 시장에마다 이또한 다 다릅니다. 제시한 가격은 일리노이의 평균적인 집 사이즈의 인스펙션 가격입니다.) 꼼꼼한 inpection을 받는 것으로 큰 돈을 아낄수 있게 되는것입니다. 여기까지 읽으신 분들이라면 실력있는 인스펙터가 정말 중요하겠다고 생각들 하시죠? 그럼 좋은 인스펙터를 찾는 방법을 설명해 드리겠습니다. 어떻게 실력있는 Inspector를 찾을까? 보통의 경우, 같이 일하시는 리얼터분께 추천을 받습니다. 제가 권해드리는 바는 추천을 받으실때 받으시더라도 꼭 3분이상의 Inspector나 Inspection 업체를 추천받고 다음의 방법들을 이용하여 꼼꼼히 확인하신후 직접 결정하시기를 권합니다. 1. 사전조사 - 후보군이 얼마나 오랜시간 인스펙터의 일을 해왔는지, 자격증은 있는지, 보험은 있는지등을 확인합니다. - 이전고객들의 리뷰를 봅니다. 2. 기존 리포트 비교 - 후보군에 있는 인스펙터들에게, 최근의 작업중 가장 문제가 없었던 집의 리포트와 문제가 많았던 집의 리포트를 요구하여 읽어봅니다. - 리포트를 읽으실때, 해당 인스펙터는 집의 어느부분은 검사를 하고, 어느부분은 검사를 안하는지를 꼼꼼히 체크합니다. - 인스펙션 리포트의 어투가 명확한지, 이해하기 쉬운지 등등 확인합니다. 좋은 리포트는, 문제는 명확하게 지적하고, 명확한 문제가 아닐경우 문제의 소지가 될 정도를 알려주며, 어떻게 유지 보수를 해야하는지까지 쉽게 이해할수 있게 적혀있습니다. 3. 인터뷰를 통해 첫인상을 봅니다. - 얼마나 프로페셔널한 모습을 보여주는지, 얼마나 자신의 비지니스에 자부심이 있는지, 그리고 얼마나 고객들을 중요시하는지 등을 봅니다. 추가로, 인스펙션 리포트에 나오는 사항뿐 아니라 그외 여러가지 유지보수에 대한 팁도 들으실수 있고 하니, 얼마나 인스펙터를 신용하는지를 떠나 인스펙션에 꼭 함께하시기를 권합니다. 인스펙션을 그냥 하나의 무의미한 집구매과정으로 보시고 생략하시는 분들도 계신데, 정말 꼭 필요한 과정입니다. 대부분의 경우 인스팩션 비용보다 큰 돈을 아끼실수도 있고요. 인생의 가장 큰 투자인 집을 사시는 것인데, 인스팩션을 통하여 다른 어떠한 구매보다도 꼼꼼하게 살피시고 진행하시기를 권합니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #Inspection

  • Foreclosure 집들은 얼마나 쌀까요? 그리고 얼마나 싸질까요? (Zillow Talk #9 - Part 2.)

    Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다. Chapter 8. Apples and Oranges (How to Determine Whether Buying a Foreclosure Is a Good Deal) - Part 2. 지난번글을 통해, Foreclosure인 집들이 일반집들에 비해 저렴한지를 정확히 알기위해서는 listing price뿐 아니라 그 외 여러가지들을 꼼꼼히 살펴보셔야 한다 말씀드렸습니다. Foreclosure인 경우 얼마나 쌀까요? 위에 있는 표의 맨 오른쪽을 보시면, 각 도시별 Foreclosure집들의 "평균" 할인율이 나옵니다. 플로리다의 Fort Mayer같은 곳은 60%이상 저렴하게 구입하실 수 있어 보입니다. 할인율의 셈법은 세 번째 칼럼인 평균 forecloure 판매가격과 네 번째 칼럼인 평균 non-foreclosure 판매가격을 이용하여 계산한 것입니다. 즉, 위 표는 일반적인 foreclosure집들의 조건들이 (위치, 크기, 내부상태등) non-forclosure집들의 크기와 컨디션과 같다는 조건하에 계산한 표이지요. 하지만, 일반적으로 non-floreclosure집들의 컨디션이나 크기, 지역 등이 foreclosure집들보다는 좋기 때문에 위표의 계산으로 나오는 할인율은 실제 할인율보다 커질 수밖에 없습니다. 그렇다면, 같은 매물로 foreclosure와 non-forclosure의 경우를 비교해 계산했을 때는 그 할인율이 얼마나 될까요? 다들 Zillow의 Estimated price아시죠? Zillow에서는 foreclosure 집들의 non-forecloure상태일 경우의 Estimated price와 실제 판매가격을 이용하여 Real Foreclosure Discount라는 것을 계산하고, 그것을 정리하였습니다. (많은 부동산 업계분들께서 Zillow Estimated Price는 오차가 심하다 말씀하실것 알고 있습니다. 하지만 실제 오차범위는 점차 줄어들고 있습니다. 최소한 제가 고객분들을 도와드리는 지역의 집들은 Cloud CMA에 가서 보시면 실제 오차범위가 +/-5%이내에서 형성되는것을 보실수 있습니다.) 아래의 표는 평균 Foreclosure의 할인율과 Real Foreclosure Discount의 차이를 보여줍니다. 점선은 미국전체의 평균 Foreclosure할인율의 변화이고, 실선은 Real Foreclosure Discount의 변화입니다. 평균값을 볼 때는 심하게는 60% 가까운 할인율이 있을때도 있었지만, 실제 RFD의 경우, 가장 낮았던 적이 2012년 9월의 23.7%였습니다. 특히 Subprime이 터진 후 Foreclosure 붐이 일어나던 시기인 2012을 보면, RFD할인율은 고작 7.7%밖에 되지 않습니다. *여기서 다시 한번 되새겨야 하는것은, 유지와 보수가 잘 안되어 있을 foreclosure집을 7.7%낮게 사서 관리가 잘 된 집의 상태를 바꿀때의 계산까지 했을경우, 과연 얼마나 저렴하게 집을 구입하실수 있을지는 잘 생각해보셔야 합니다. 하지만, 위의 분석은 미국의 평균입니다. 제가 다른글에서 말씀드렸듯이, 시장분석은 지역마다, 같은 지역의 가격대마다, 같은 가격대의 집 형태마다 다 다릅니다. 그렇다면 "코로나가 끝난 후, 우리동네의 Foreclosure할인율은 얼마나 될까?" 아래의 표는 2012년 9월 미국 주요 도시별 RFD할인율을 보여줍니다. 글 최상단에 있는 표와 비교해보시면 비슷한 부분도 있지만, Fort Mayer FL같은 경우는 차이가 심한 편입니다. 특히, 표를 보시면 제조업을 주로 하는 Rustbelt라 불리는 미 중부의 대표적인 도시들이 큰 할인율을 보이고 있습니다. 이는, Foreclosure의 할인율도 경제학의 가장 기본인 수요-공급의 법칙을 벗어나지 않는다는 것을 보여줍니다. 여러가지 이유가 있겠지만, 가장 쉽게 이해하실 수 있는 몇 가지를 예로 들면, Rustbelt의 지역은 미제조업이 하향길로 접어들며 실업율이 증가하였고, 그와 수반되는 이혼율 등이 증가하며 고등학교 졸업자 비율 등이 떨어지는 추세를 보이고 있었습니다. 실업율과 이혼율의 증가로 주택의 공급은 증가하였지만 (특히 Foreclosure의 공급도 증가하였죠), 일자리도 많지 않고 교육시설의 질도 상대적으로 낮은 이 지역들에서 같은 이유로 떠나는 사람들에 의해 수요는 떨어졌습니다. 자연히 Foreclosure를 포함한 주택가격은 하락하게 된것입니다. 그 하락폭이 결국 큰 할인율로 나타나는 것이고요. 즉, 코로나사태가 진정된 후 현재 계신곳에서 Foreclosure에 투자하시고자 하시는 분들은 해당지역의 수요와 공급이 어떻게 될지를 여러가지 정보를 토대로 예상하시면 됩니다. 크게 참고하셔야 할 내용은 해당지역의 매물 수요, 인구변화, 학교정보, 정부정책과 기타 정보들이 있습니다. 이에 대한 내용은 지난글에서 보다 자세히 다뤘으니 참고하시면 될것 같습니다. 더 궁금하신거 있으시면 댓글 남겨주십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #Foreclosure

  • Foreclosure집이 과연 쌀까요? (Zillow Talk #9 - Part 1.)

    Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 다들 Foreclosure에 대해 잘 아실 겁니다. 집을 구입하시려 하는 고객분들께서는 한 번쯤 생각해 보실 것이고요. Foreclosure는 은행 및 융자를 내어준 대출자측에 저당 잡힌 집입니다. 집 융자를 못 갚아서 은행 측에 빼앗긴 집이지요. 보통 은행에 저당 잡힌 집이고, 은행은 신속히 현금화하려 하니 일반시장가보다는 낮게 매물이 나와 일반 집들보다 저렴하다는 이미지를 갖고 있습니다. 맞다고도 틀리다고도 할수 있는 부분인데요. 오늘은 Foreclosure에 대해 다룬 Zillow talk책의 내용을 제 경험과 함께 적어볼까 합니다. Chapter 8. Apples and Oranges (How to Determine Whether Buying a Foreclosure Is a Good Deal) - Part 1. 영어식 표현으로 동등한 것끼리의 비교를 apples to apples라고 하죠. 현재 관심있어 하시는 Foreclosure집이 정말 좋은 딜인가를 확인하시려면, 그 집과 최대한 같은 조건을 가지고 있는 일반 시장에 나와있는 집의 가격을 비교하시어야 합니다. 그렇다면 최대한 같은 조건이라 함은 어떤 것들을 말할까요? 집의 위치 최대한 같은 위치의 집을 선택합니다. 같은 블락이면 더 좋고, 심지어 같은 방향으로 있는 집은 더 좋습니다. 집의 크기 최대한 같은 레이아웃을 가진 같은 크기의, 같은 개수의 방, 욕실, 주차장 차량 면 개수 등을 가진 집과 비교해야 합니다. 집의 컨디션 최대한 집의 컨디션이 비슷한 집과 비교해야 합니다. 하지만 Foreclosure의 경우, 전 거주자가 집에서 쫓겨나는 형태이기에 다음의 이유로 집의 컨디션에 많은 문제가 있을수 있습니다. 제가 Fix and Flip투자를 위해 찾아다녀본 집들과 고객분들과 함께 찾아가 본 Foreclosure집들의 99%는 거주가 불가능한 상태의 집이었습니다. 첫째, 융자도 못 갚을 처지에 계셨던 분들이 집의 보수, 유지, 관리를 제대로 하시기 힘들었을 것입니다. 그래서 집에 골병이 든 경우가 많이 있습니다. 예를 들면 침수가 있었으나 제대로 보수를 못하여 건물의 하부가 약해져 있다던지, 물이 침투할수 있는 부분 (지붕, 벽, 하부)등을 제대로 관리 못하였다던지 하는 문제들이지요. 집도 사람의 몸과 같아서 이런저런 부분을 그때그때 똑바로 유지, 보수해주지 않으면 쉽게 늙습니다. 둘째, 집에서 쫓겨나가는 순간까지의 그 모든 분노와 스트레스를 집에 풀고 나가는 경우도 많이 있습니다. 하수배관에 시멘트를 붙고 나간다던지, 모든 drywall에 구멍을 내고 나간다던지, 전기배선을 뒤섞어놓고 나간다던지 등의 말로 다 못할 여러 경우가 있습니다. 집 상태에 대한 문제는, 일반시장에 나온 집들은 큰 문제점들에 대해 판매자측에 수리를 요구할 수 있습니다. (제 다른 블로그 글에 자세히 나와있습니다. 여기). 하지만, 대부분의 Foreclosure는 As-Is의 상태로 판매가 됩니다. 말 그대로 그냥 있는 그대로 사가라는 것이지요. 물론, As-Is의 경우에도 몇몇사항을 고치고 그에 해당하는 추가적인 협상이 가능하지만, 금융기관을 상대로 하는, 특히 정말 좋은 딜인 경우에는 절대 불가능하다 보시면 됩니다. 그렇기 때문에, 구매후 발생할 수리와 보수비용을 잘 따져보셔야 합니다. 생각보다 이 부분이 엄청 큰 액수를 차지할수 있습니다. 참고하시라 제 경험을 나눠드릴게요. 아래의 두 사진은 제가 2018년에 Rehab을 한 Montrose beach에 있는 콘도의 전 후 사진입니다. 750sq ft이고 1bed and 1bath였습니다. 20층이 넘는 빌딩의 한 유닛이라 내부골조공사가 일절 필요 없었음에도 불구하고 전체 공사비용이 약 $20K 들었습니다. 공사기간동안의 모게지, 일하시는 분들의 관리와 공사진행사항관리등 (물론 더 비싼 업체에 하시면 이 부분의 스트레스가 없어지는 대신 비용이 올라갑니다) 실질적 비용 외적인 부분도 무시 못합니다. 그외 위험요소 Foreclosure집들의 경우 일반적인 집들처럼 구체적인것을 공개하지 않는 경우가 많습니다. 특히 경매로 나온 집을 사실경우엔 정말 많은 사전조사를 통해서 그런 위험성을 최소화 한후 진행하셔야 합니다. 다시한번 말씀드리지만, Foreclosure집 중에 맘에 드시는 집이 있다면, 위에 나열된 부분들을 꼭 일반시장에 나와있는 집들과 꼼꼼히 비교분석해 보시고 진행하시기를 권해드립니다. 내일 올릴 글은, Foreclosure에 대한 두번째 글로, foreclosure집들이 과연 얼마나 싼지, 그리고 언제 싸게 나오는지에 대해 적어볼까 합니다. 궁금하신것 있으시면 언제든지 연락주십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #Foreclosure

  • 그 돈이면 명품백이 몇개는 될텐데... (Zillow Talk #8)

    Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 오늘글은 고객분들께 변동이자를 권해드리는 글이 아님을 미리 밝힙니다. 단지, 여러 융자의 형태가 있음을 알려드리고, 상황에 맞는 융자를 선택하시라 도와드리는 글입니다. 집을 사실때 거의 모든 분들께서 30년 고정이자 융자를 얻으십니다. 과연 30년 고정이자가 모든 분들께 적합한 융자일까요? 오늘은 그부분에 대해 생각하실수 있는 내용을 나눠봅니다. Chapter 7. - ARMs and Legs (Fixed Mortgages Aren't for Everyone) 한 집에서 얼마나 오랫동안 살아보셨나요? 미국의 경우를 볼까요? - 미국에서 사람들은 평균 한 집에서 7-8년을 살고 이사를 갑니다. - 미국에서 사람들은 평균 4.6년에 한번씩 직장을 바꿉니다. - 미국에서는 평균 8년동안의 결혼생활후 이혼을 합니다. 위의 모든 경우가 거주하고 있는 집을 팔아야 하는 상황입니다. 그 어느것도 30년이란 시간에 가까운 것이 없지요. 그런데 왜 거의 모든 집을 사시는 고객분들은 아무 고민없이 30년 고정을 선택하실까요? 혹시, 집을 구매하실때 융자에 대해 따로 시간을 가지시고 쇼핑해보셨나요? 제가 고객분들께 늘 드리는 말씀이 있습니다. 차나 가방같은거 사실때 다들 사전조사 열심히 하시죠? 차나 가방이 얼마나 할까요? 집은 정말 후진 집도 최소 $100K는 합니다. 그 집을 사실때 얻으시는 융자에 지불되는 이자또한 말도 못하게 큰 금액입니다. 충분한 시간을 가지고 융자를 현명하게 선택하시어 이자를 조금만 낮게 융자를 얻으셔도, 그 집에 머무시는 동안 가방을 사도 몇개를 살 수 있는 금액이 절약됩니다. 하지만, 미국 평균 융자를 고르시는데 걸리는 시간은 4.5시간이랍니다. 솔직히 저도 부동산업계에 들어오기전 집을 살때는 아무주저없이 은행에서 권해주는 융자프로그렘을 선택했었습니다. 자, 그럼 주택융자에는 어떤것들이 있을까요? 주택융자에는 크게 두가지가 있습니다. 1. 고정금리 (Fixed Rate Mortgage - FRM이라고 표기합니다) - 융자를 얻는 시점에 정해진 이자율을 정해진 기간동안 유지하는 융자입니다. 즉, 3.5%의 이자율로 30년 상환 융자를 얻으셨다면 (30-yr FRM) 30년 동안 3.5%의 이자율이 유지됩니다. 일반적인 금융기관에서는 보통 15년 과 30년 두가지 프로그램이 대표적입니다. 15년은 원금을 15년 동안 상환하는 것이에 매달 납부액이 크지만, 이자율을 30년에 비해 훨씬 낮습니다. 즉, 은행 배불려주는 돈은 덜 내는 것이지요. 2. 변동금리 (Adjustable Rate Mortgage - ARM이라고 표기합니다) - 융자를 얻는 시점에서 일정기간 (보통 1년, 3년, 5년, 혹은 7년)은 FRM과 같은 방식으로 진행된 후, 그 이후부터는 그 시점의 이자율에 따라 이자가 변동합니다. 보통 해마다 변하거나 6개월에 한번씩 변하거나 하는 식입니다. (이는 금융기관마다, 프로그램마다 다른것으로 알고 있으며, 매달 변하는 프로그램도 있습니다.) 표기는 ARM 5/1식으로 표기하는데, 이는 변동이자 (ARM), 5년간은 FRM, 그후는 1년에 1번씩 이자율이 변하는 프로그램이라는 뜻입니다. 언제나 변동금리가 이자율은 더 낮습니다. 중요한 것은 한시점을 두고 볼때, 언제나 변동이자가 이자율이 더 낮습니다. 본 글 상단에 있는 그래프를 보시면 한눈에 아실수 있습니다. 바로 인지하셨겠지만, 이자율이 낮다는 말은 같은 돈으로 더 비싼집을 구매하실수 있거나, 같은 집을 사셔도 월 납부액이 낮아진다는 이야기 입니다. 하지만 ARM의 이자율은 변동합니다. 그래서 철저한 계획이 필요합니다. 글 최상단에 있는 그레프에 나와있듯이 ARM도 FRM과 같이 변동합니다. 다만 FRM은 한번 정해진 이자율로 쭉 가는 것이고, ARM은 이자율이 위의 그래프에 따라 변동하는 것이지요. 즉, 어느시점에서는 FRM보다 월 납부액이 커질수도 있는 것입니다. (예, 만약 2004년에 FRM로 했을경우 2008년에도 약 5.5%의 이자를 납부하면 되지만, ARM 1/1 의 경우는 2008년엔 5.7%의 이자율을 납부해야 하는 것입니다.) 그래서 철저한 계획이 필요합니다. 지금 구매하시는 집에서 몇년을 사실것인지등을 꼼꼼히 생각해보시고, 5 ~ 7년정도 사실 계획이면, ARM 5/1 이나 ARM 7/1로 융자를 알아보시어 5 ~ 7년간 더 낮은 이자율의 혜택을 보시는것도 고려해 보시는 것도 나쁘지 않다 권해드립니다. 심지어 이자율이 정말 낮아졌을때는 ARM을 FRM으로 Refinance하는 것도 가능하니, 집을 구매하실때 꼭 융자에 대해서도 꼼꼼히 알아보시고 현명한 선택 하시기를 권해드립니다. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #변동금리 #고정금리 #FRM #ARM #Mortgage

  • 좋은 학군집이 비싼것만은 아니죠 (Zillow Talk #7).

    Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. Chapter 6. Do Your Homework (Finding a great school district in your price range) 누구나 쉽게 예상하듯, 그리고 주변에서 쉽게 볼수 있듯이 학군의 질과 부동산 가격은 정비례합니다. 닭이 먼저인지, 달걀이 먼저인지는 모르나 집들이 비싸면 property tax를 더 많이 걷을수 있을것이고, 걷어들인 더 많은 세금이 학교에 투자되면 학교가 더 좋아질것이고, 그러면 해당 지역으로 이사오고 싶은 수요가 늘어나 집값이 더 오를것이고.......의 싸이클이 반복되는 것이지요. 그렇다면 이 논리가 전미 모든 지역에 고르게 해당될까요? 빅데이터를 분석한 결과에 따르면 그렇지 않다고 합니다. 위 이미지에서 보시다시피 South Carolina, New York, Virginia, New Mexico, Minnesota, 이 5개 주는 부동산 가격과 학교의 등급사이의 관계가 가장 약한 지역이라 합니다. 특히 New Mexico같은 경우 부동산 가격 하위 10%의 지역의 학교 점수와 부동산이 가장 비싼지역의 학교점수차가 3.6point정도 차이밖에 나지 않습니다. 반면에, 제가 MBA를 한 Ohio나, Pennsylvania, Michigan들의 Rust belt라 불리는 지역과 Georgia와 Tennessee주는 그 상관관계가 가장 뚜렷한 5개 주입니다. 미시간주 같은 경우는 부동산 가격이 가장 낮은 지역과 높은 지역의 학교 점수차가 7점이 넘게 나네요 (하위 10% 점수 2.1 Vs. 부유층 지역 점수 9.2). 빅데이터를 통해 확인된 또다른 사실은 "집값과 학교점수의 상관관계는 집값이 오를수록 더 뚜렷해진다" 입니다. 펜실베니아의 경우, 학교점수 5인 학군에서 6인 지역으로 이사할 경우, 평균집값의 인상률이 15.4%인 반면에, 학교점수 8인곳에서 9인곳으로 이사할경우, 평균집값이 60.1% 올라간다 합니다. 켈리포니아의 경우도 비슷한데, 5에서 6인 지역으로 이사시에는 6 지역의 평균집값이 5지역보다 9.9% 비싸지만, 8에서 9지역으로 이사시에는 그 차이가 47.9%에 이른다 합니다. 여기까지 본다면, 아이들을 9.0점 이상의 좋은 학교에 보내려면 비싼 동네로 이사가야 하는 것은 어쩔수 없는 일로 보이네요. 하지만 찾아보면 좋은 학군과 이상적인 집값이 공존하는 곳이 있다는게 이 책의 내용입니다. 아래는 제가 있는 시카고 근교 지역에있는 $150K ~ $200K에 리스팅 되어있는 다음의 조건에 맞는 집들과 Great Schools의 점수가 9.0이 넘는 고등학교들을 표시한 지도입니다. - Detached Single Family이거나 Townhome - 2,000 ~ 2,500 sq ft사이 - 방 3개 이상, 욕실 2개이상 - 실내주차 2대 이상 보시는 바와같이, 시카고 지역도 Flossmoor나 McHenry카운티 지역과 같이 집값이 많이 부담되지 않으며 학군이 정말 좋은 지역들이 있습니다. 책에서는 제 둘째딸이 태어난 동네인 Dublin Ohio를 예로 들었습니다. 같은 Jerome High School (10점짜리)학군내에 있는, 겨우 2.6마일 떨어져있는 두개의 10점짜리 초등학교인 Scottish Corner와 Deer Run초등학교 학군의 평균 집값은 Deer Run학군이 $413K 인 반면에 Scottish Corner의 경우 $286K입니다. 물론 집값이 학군에만 비례되는것은 아니며, 그 외 여러 입지조건들이 고려사항으로 포함되어 평균집값이 올라가는 것입니다. 하지만, 아이들의 학교만을 봤을때, 좋은 학교를 보내기위해 꼭 비싼동네로 이사가실 필요는 없다는 것입니다. 잘 찾아보시면 좋은 학군의 저렴하고 좋은 집들을 찾으실수 있거든요. 학교에 대한 정보는 greatschools.org나 niech.com에 가시면 찾으실수 있습니다. 늘 그렇듯 궁금하신점 있으면 언제든지 연락 주십시요. #chicago#realestate#testimonial#realtor#realestatebroker#realestateagent#mchenrycounty#naperville#northbrook#glenview#mchenry#crystallake#illinois#네이퍼빌#시카고#시카고복덕방#한상철#리얼터한상철#SangHan#글랜뷰#노스브룩#시카고리얼터#시카고부동산중개인#시카고집#시카고근교#미국에서집사기#미국에서집팔기#시카고학군#시카고렌트#시카고이민#미국이민#미국집#미국부동산#미중부#ZillowTalk#부동산책이야기#부동산투자#학군#Greatschools#좋은학군

  • 가장 좋은동네에서 가장 나쁜집을 사라고요?? (Zillow Talk #5)

    Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다. 부동산에 전해지는 미신이 몇가지가 있는데, 그중 대표적인 하나가 "좋은동네에서 가장 나쁜 집"이라 생각합니다. 다들 몇번씩은 들어보셨을텐데요. Zillow talk에 그 주제에 대해 big data를 분석한 내용이 있습니다. 길지 않은 내용이니 함께 보실까요? Chapter 5. It's The Worst House For A Reason (Why you shouldn't by the worst house in the best neighborhood) 각 Zipcode의 하위 10%집들의 집값 상승률 Zillow에서 각 zipcode의 하위 10% 집들을 분석한 결과, 몇명 드믄 경우를 제외하고는 하위 10%의 집들의 집값 상승률은 그 외 90%와 비슷하다고 합니다. 하지만, 동네가 좋아지면 좋아질수록, 하위 10%의 상승률은 오히려 그 외 90%보다 낮아진다고 합니다. 좋은 동네일수록 나쁜집의 투자효과가 작아진다는 이야기입니다. 즉, 많은 투자자분들이나 부동산 관계자분들께서 말씀하시는 "가장 좋은 동네에서 가장 나쁜집을 사는 것은 좋은 투자다"라는 조언은 미신에 가까운 조언인 것이지요. 왜 하위 10%의 집들은 상승률이 높지 않을까? 가장 큰 이유는 좋은동네일수록 나쁜집의 수요가 적기 때문입니다. 제가 부동산 시장에 대해 적은 블로그를 보시면, 부동산도 결국 수요와 공급에 따라 가격이 결정된다는 것을 보다 잘 이해하실수 있을텐데요, 그와 같은 이유때문입니다. 해당 블로그 글들은 (1편, 2편) 에서 보실수 있습니다. 입장을 바꿔 생각해보시면, "좋은동네에서 나쁜집을 사라"라는 조언은 모르신다는 전제하에, 예쁘고 고급스러운 집들이 대부분인 동네에 낡은 집을 사서 거주하실 의향이 있는지 스스로에게 물어보시면 답은 쉽게 나옵니다. 즉, "좋은 동네의 나쁜집을 사라"라는 조언에 대한 답을 책의 표현을 빌어 적어보자면 이렇습니다. "By buying the worst house in the best neighborhood, they are also buying the worst house where it has the worst chance of appreciating in value" (최고의 동네에서 최악의 집을 구매하는것은 최악의 가치상승률을 가지고 있는 집을 구매하는 것이다) 하지만 예외도 있습니다. Zillow의 분석에 따르면 뜨는 동네의 하위 10%는 나머지 90%에 비해 상승률이 높다고 합니다. 다시 명확하게 적자면 "좋은 동네의 나쁜집"이 아니고, "뜨는 동네의 나쁜집" 입니다. 그렇다면 뜨는 동네란? 뜨는 동네란 지난 5년 연속 부동산 가격 상승률이 미국 평균 상승률보다 높은 동네를 얘기합니다. 만약 이런 동네의 나쁜집을 부동산 가격 상승률이 평균보다 높아지기 시작한 첫 몇해안에 구매하셨다면, 해당 부동산의 가격이 그 지역의 평균부동산 가격만큼 오를 확률이 높습니다. 우리나라의 젠트리피케이션이 일어났던 가로수길이나 경리단길에서 그 예를 찾을수 있습니다. 정말 쓰러져가는 건물들도 지역 평균가 수준에서 판매되었습니다. 하지만, 책에서는 타이밍이 중요하다 말하고 있습니다. 비록 뜨는 동네의 나쁜 집이라도, 타이밍이 완벽하지 않으면 결국은 다른 지역과 똑같은 결과, 혹은 더 나쁜 결과를 얻게 된다는 것이지요. 즉, 그만큼 어렵고 드믄 경우이니, "좋은 동네에서 나쁜집을 사라"의 조언 보다는 이 챕터의 제목처럼 "그 동네의 제일 나쁜집은 사지마라"가 더 좋은 조언이 아닐까 싶습니다. 부동산관련 질문이나 도움 필요하시면 부담없이 연락주십시요. #chicago #realestate #testimonial #realtor #realestatebroker #realestateagent #mchenrycounty #naperville #northbrook #glenview #mchenry #crystallake #illinois #네이퍼빌 #시카고 #시카고복덕방 #한상철 #리얼터한상철 #SangHan #글랜뷰 #노스브룩 #시카고리얼터 #시카고부동산중개인 #시카고집 #시카고근교 #미국에서집사기 #미국에서집팔기 #시카고학군 #시카고렌트 #시카고이민 #미국이민 #미국집 #미국부동산 #미중부 #ZillowTalk #부동산책이야기 #부동산투자 #좋은동네나쁜집 #부동산미신 #Myth #realestatemyth #the_worst_house_in_the_best_neighborhood

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