여기저기서 들리는 부동산 시장에 대한 전망들에 대해 어떤 결정을 내려야 할지 막막하실 때가 많으시죠? 전문가분들도 너무 많고요. 또한 일반적으로 대중에게 소개되는 시장 전망은 보다 큰 지역에 국한되는 경우가 많아, 경제뉴스에서 소개되는 부동산 시장 전망이 고객 개개인에게는 맞지 않는 경우도 자주 있습니다.
말씀드린대로 오늘은 어떻게 본인이 매매하고자 하는 부동산의 특정 시장을 1차적으로 직접 예측하실 수 있는 방법에 대해 몇 자 적어보려 합니다. 송구하지만, 다른 부동산 시장전망들과 마찬가지로 100% 확실한 예측은 불가능합니다. 하지만, 수집 가능한 데이터를 어떻게 예측에 적용하는지만 아셔도, 앞으로의 부동산 매매에 큰 도움이 될 거라 확신합니다.
일단 본론에 들어가기에 앞서, 경제의 기본원리인 수요 공급 곡선을 복습 후 넘어가겠습니다.
1. 수요 공급 곡선
부동산뿐 아닌 모든 시장의 전망을 하는데 가장 중요한 컨셉은 수요 공급 곡선입니다. 그래서 모든 경제학 시간의 첫 시작은 이 곡선부터 시작을 하는 것이겠지요.
모든 매매가 그렇듯이 각 부동산의 가격도 수요와 공급이 만나는 지점에서 형성됩니다. 따라서, 수요는 그대로인데 공급이 증가하면 공급자들간의 경쟁으로 가격이 내려가며 buyers' market이 형성되고 (아래의 왼쪽 그래프), 공급은 그대로인데 수요가 증가하면 수요자들간의 경쟁으로 가격이 올라가 sellers' market이 형성됩니다 (아래 오른쪽 그래프)
반대로는, 수요는 그대로인데 공급이 감소하면 수요자들간의 경쟁으로 가격이 올라가 seller's market이 되고 (아래의 왼쪽 그래프), 공급은 그대로인데 수요가 감소하면 공급자들간의 경쟁으로 가격이 내려가며 buyers' market이 됩니다 (아래의 오른쪽 그래프).
다시 말씀드리지만, 부동산 시장도 마찬가지입니다. 파시는분이 많으면 사시는 분에게 유리한 buyers' market, 사시는 분이 많으면 파시는분에게 유리한 sellers' market이 되는 것이죠. 그럼 이 원리를 바탕으로 어떻게 해당 부동산 시장을 전망할까요?
2. 부동산 시장 전망
다시한번 말씀드리지만, 아래의 방법은 제가 하는 방법이지, 절대 진리는 아닙니다. 시장분석을 전문적으로 하시는 분들도 계실거고요. 하지만, 보통 일반인 분들께서 이 기본적인 생각의 틀만 숙지하고 계셔도 부동산매매의 결정을 내리실때 큰 도움이 되실 것 같아 적어드립니다.
일단 전망하실 부동산 시장을 작게 보시라 권해드리고 싶습니다. 일전에 나눴듯이 같은 zip code에서도 지역마다 다른 시장이 생겨나며, 가격대마다, 형태마다도 다른 시장이 생겨나기 때문입니다. 참고로, 저의 경우는 지역적으로는 작게는 한 초등학교 학군, 샘플사이즈가 너무 작을때는 한 고등학교 학군의 비슷한 가격대정도를 최대크기로 해서 시장을 분석합니다.
시장분석시 가장 중요한 부분은, 수집된 자료 하나하나에 대해 "해당 시장의 공급과 수요에 어떤 영향을 줄것인가?" 의 답을 하는 것입니다. 여러 다각도의 정보를 얻으셨다면, 정보 각각에 대해 시장 공급과 수요에 어떤 영향을 줄지를 예상하고, 다른 수요 공급에 영향을 주는 요소들과 함께 입체적으로 취합하여, 최종적인 시장의 수요와 공급 변화를 예측하면 됩니다. 정보는 구체적일수록 좋습니다. 하지만, 아래의 정보 정도만 있어도 해당 부동산 시장의 변화를 보실 수 있는 힘이 생깁니다. 아래의 리스트순서는 우선순위가 아닙니다. 왜냐하면 각각의 요소들이 시장에 끼치는 영향의 정도가 지역마다, 가격대마다 다 다르기 때문입니다.
1) 현재 시장의 트랜드를 그 지역의 months of supply (inventory)와 그 트랜드를 통해 봅니다. MOS를 계산하는 방법은 1년간 월평균 매매건수로 현재 시장에 나와있는 매물 개수로 나누면 됩니다. 즉 현재 보고 계신 시장에 판매되고 있는 매물 개수가 50개이고, 지난 12개월간 월평균 매매건수가 10개라면, 현재 해당 시장에는 5개월치의 inventory가 있다는 얘기입니다. 더 이상의 공급이 없고, 현 수요를 유지한다면 5개월 후면 그 시장의 집이 다 팔린다는 얘기이지요.
보는 시각마다 다른데, 보통 6 ~ 7개월치의 인벤토리를 기준으로 그보다 적은 물량이 있으면 Sellers' market, 그보다 많이 매물이 있으면 Buyers' market으로 구분합니다.
이를 통해 현재 시장이 누구에게 유리한 시장이고, 어떻게 흘러가는지를 보실 수 있습니다. 자료를 구하시는 방법은 같이 일하시는 리얼터분께 요구하시면 1분이면, 심지어 부동산의 가격별, 크기, 방 개수 등등의 보다 세밀한 해당 시장의 Months of supply (inventory)를 받아보실 수 있습니다. 이를 보실 때 총 매물 건수와 매매건수의 트랜드도 함께 보시면, 보다 명확한 공급과 수요의 변화를 보실 수 있습니다.
2) 해당 지역의 인구변화를 봅니다. 해당 시장을 직접 둘러보셨을때 새 땅을 개발하여 짓는 집의 개수는 미미한데 인구가 계속 증가하고 있다면, 당분간은 seller's마켓일수 있는 곳입니다. 특히, 해당지역 인구증가의 원인이 무엇인지도 알아낸다면 그 지속성 또한 가늠하실수 있습니다. 예를 들면, 저희 이웃도시에 Amazon이 큰 창고와 물류센터를 지었습니다. 들어오는 인구를 새로 짓는 집들이 충당을 못하여 한때 특정 가격대의 집값이 꽤나 올라갔었습니다. 인구 정보는 Census에 들어가시면, 해당지역의 가정당 평균연령까지 알수있어 보다 구체적인 분석을 도와줍니다. 여기에 평균 가정 사이즈, 연령대의 정보도 함께 보시면, 구입 혹은 판매하시려 하는 집이 속한 시장의 방향을 보실수 있습니다. 예를 들어 평균가정사이즈가 줄고 있고, 아이들의 평균연령도 어려지고 있다면 방 5 ~ 6개의 초등학교에서 먼 집들이 속한 시장은 수요가 줄 것 이고 결과적으로 시장도 약해질 것입니다.
3) 해당 시장의 학교정보를 봅니다. 2017년에 National Association of Realtors에서 행한 자료에 따르면 96%의 구매자들이 집을 고를 때 좋은 학교 학군은 양보 못한다고 대답하였습니다. (아래 표 참조)
반대로 생각하면, 경기가 나빠지더라도 해당지역의 부동산 소유주들은 자녀들을 위해 최대한 버틸수 있을때까지 버티다 집을 시장에 내놓는다 해석할수 있겠습니다. 또한 좋은 학군의 집은 꾸준한 수요가 보장된다 볼 수 있습니다. 그래서, 다른 시장들보다 안정적일 수 있습니다. 특히, 해당 시장내에서 집의 구조가 아주 일반적이고, 가격대가 중간대에 해당하는 집들은 늘 다른 가격대의 집들보다 안정적인 시장을 유지합니다. 학교에 대한 정보는 greatschools.org에서 확인하실수 있습니다.
4) 기타 수집가능한 주변 정보들을 봅니다. 여러가지가 있을수 있는데요. 예를 들자면 새로운 회사가 이사를 갈 것이라던지, 아니면 문을 닫을 것이라던지, 지역구의 세금이 오를것이라던지, 유해시설이 생겨날 것이라던지, 혹은 공원이 더 생길 것이라던지, 해당시장의 아이들의 연령대가 높은지 낮은지, 직장인이 많은지, 자영업자가 많은지, 지역의 이혼율이 높아진다던지, 새로운 스타벅스나 홀푸드가 문을 연다던지 (zillow talk에 보면 해당 지역의 집값은 수요의 증가로 인해 보다 빠르게 상승합니다), 렌트가 많은지 혹은 소유가 많은지 등등 여러가지 자료를 토대로 해당 시장의 수요 공급의 변화를 예상합니다. 지역신문을 통해 이런 정보들을 얻으실수 있습니다.
5) 정부의 정책과 현재 경기를 살펴봅니다. 코로나사태가 여기에 속하겠네요. 요즘의 상황을 예를들어 볼까요? 일단 웬만한 모든 가구들이 코로나로 인해 모게지 페이먼트를 세 달간 유예할수 있습니다. 그렇기 때문에 평소에 선호도가 높은 시장 (예: 학군이 좋은 동네)은 최소한 앞으로 세 달간은 사람들이 최악의 상황에도 집을 유지하려할것입니다. 또한 최근 낮은 이자율로인해 많은 분들이 재융자 (refinance)를 신청하여 매달 납부하는 금액의 부담을 줄이셨죠 (뉴스에 의하면 요즘 모게지 신청의 75%가량이 refinance application이라고 합니다) . 그로인해 집을 지키실수 있는 기간이 길어졌을 것이라 예상합니다. 또한 원래 판매를 하려 했던 분들도 현재 경기에 대한 두려움에 매물을 내놓지 않을것이므로, 평상시 선호지역의 부동산 공급은 오히려 줄어들 수 있습니다. 반면에, 구매를 하고자 했던 분들은 현재 미국 경기의 영향으로 부동산 가격이 더 떨어질거란 기대심리로 수요도 줄어들수 있습니다. 따라서 평소 선호도가 높았던 시장은 아직까지는 가격변동이 심하지 않을 것입니다. 오히려 수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 작아 가격이 오르는 지역도 있을것입니다.. 실제로 제가 사는 Naperville지역은 지난 몇달간의 부동산 가격차이에는 별 큰 변동이 없습니다. 그리고 제 고객분께서 찾으시는 Crystal Lake의 다운타운 지역의 150K ~ 200K대의 개인주택은 높은 수요로 인해 오히려 집값이 오르는 경향입니다.
위에 말씀드린 정보들은 같이 일하시는 리얼터분이나, 그 동네에 거주하시는 분들, 지역 신문, 그리고 Census등을 보시면 쉽게 찾으실수 있는 자료들입니다. 분석이 좀 복잡해지실 때는 같이 일하시는 리얼터분께 도와달라 하십시요. 솔직히 리얼터의 업무가 집이나 보여드리고, 계약서 도와드리고만은 아닙니다. 증권 브로커분들도 증권을 사고파는데 있어 충분한 분석을 통해 고객들을 도와드리듯이, 저희도 브로커로써 그정도는 당연히 해야한다고 생각하시는 분들이 훨씬 많이 계십니다. 그냥 도움을 청하지 않으셔서 못해드리는 경우가 더 많습니다.
더 궁금하신거 있으시면 언제든지 질문 주시고요. 건강한 하루 보내십시요.
