아무래도 경기가 안 좋다보니 2008년 때 같은 housing market crash가 온다는 이야기를 여기저기서 듣곤 합니다.
그것에 대해 말씀드리기가 조금 조심스럽지만, 여러가지 수치가 그 때와는 많이 다릅니다. 한 번 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.
1. Mortgage를 구하는 것 자체가 엄청 까다롭습니다.
위 Mortgage Credit Availability Index를 보시면 한 눈에 아실 수 있습니다. 쉽게 말씀드리면 MCAI는 돈을 빌려줄 때 보는 기준선이라 보시면 됩니다. 은행측에서 돈을 빌리는 사람이 빌리고 싶어하는 돈의 양과 돈을 갚을 수 있는 능력을 비교하여 MCAI가 100일 때, “이 사람은 자신이 갚을 수 있는 능력의 최대치를 빌리고 싶어한다” 여기게 되는 것입니다. 즉, MCAI가 100보다 낮으면 돈을 충분히 갚을 수 있는 것이고 100보다 높으면 위험한 것입니다.
보시듯이 2008년의 MCAI는 800 중후반이었습니다. 즉, 은행에서 능력도 안되는 사람들에게 갚을 수 있는 능력보다 8배 이상의 돈을 빌려주었다는 것입니다. 반면에 현재는 103.2 입니다. 상당히 낮은 수치입니다.
2. Foreclosure의 개수 자체가 현저히 줄었습니다.
위 그래프에서 볼 수 있듯이 2007년 Q1부터 2010년 Q4까지는 매 분기당 최소 300K 이상의 foreclosure 집들이 나왔습니다. 당연히 공급이 올라가고 집을 살 수 있는 수요는 없었으니 전반적인 부동산 가격이 하락 할 수 밖에 없었습니다.
지금은 어떨까요? 보시는대로 매 분기당 전미에서 100K미만의 foreclosure가 나오고 있습니다. 즉, Foreclosure들이 갑자기 공급을 높혀서 시장을 망가뜨릴 확률은 상당히 적어 보입니다.
3. 전체적인 공급 자체도 부족한 상황입니다.
위에서 말씀드린대로 2007년부터 2010년까지는 foreclosure를 비롯한 공급자체가 엄청 많았습니다. 제가 누차 강조드리지만 공급과 수요의 비율이 6:1 ~ 7:1일 때가 가장 안정적인, 균형이 맞는 시장입니다. 하지만 2007년 부터 2010년까지는 공급과 수요의 비율이 9:1가량 되었습니다. 당연히 공급이 많으니 가격이 떨어질 수 밖에 없었습니다.
지금은 어떨까요? 현재 전체 부동산 시장의 공급과 수요의 비율은 2.5:1정도 됩니다. 이는 미국 전체 부동산 시장을 이야기 하는 것이고, 사람들이 많이 찾는 학군 좋은 곳 등은 아직도 1.6:1의 수준입니다. 당연히 가격이 떨어지기는 힘든 상황입니다.
4. 집값이 많이 올라 집주인들이 가지고 있는 자산이 높아졌습니다.
현재 집 주인들이 추가로 가지게 된 자산의 총 합이 3조 달러라고 합니다. Home Equity Line of Credit 등, 이 자산을 이용하여 일시적인 경제적 어려움을 극복한 옵션들이 생기게 됩니다.
따라서 현재 찾아볼 수 있는 수치들로는 2008년 때와 같은 crash는 일어날 확률이 적습니다.
오늘 글에 대해 추가적으로 궁금하신 부분이 있으면 언제든 연락 주십시요.
