부동산 계약서 잘 이해하시고 계약하시나요? 부동산 주택거래를 하시며, 13page에 이르는 거주용 부동산 계약서를 자세히 읽어보시는 구매자분들이 몇분이나 계실지 궁금합니다.
한두푼도 아닌, 대부분의 경우는 고객분들의 인생 최고가의 무엇을 구매하시는 일인데, 계약서를 자세히 읽어보시는 고객분도, 혹은 자세히 설명해 드리는 중개인도 드물어 보여, 이 블로그 시리즈를 작성하게 되었습니다. 언어의 문제로 혹은 장문의 계약서를 일일이 읽기 귀찮으셨던 고객분들, 제가 여기서 깔끔하게 정리해 드릴께요. 현재 IL에서 사용되는 버젼은 7.0이기에 "IL Residential Real Estate Contract 7.0"을 대상으로 설명해 드리겠습니다.
구성
계약서는 35개의 paragraph로 구성되어있고, 그 전체 라인수는 563 라인입니다. 아래의 이미지와 같이 Paragraph와 별도로 line number를 적어놓는 이유는 컨트랙에 대한 논의를 할때 말하고자 하는 부분을 쉽게 지목하기 위합입니다. 그럼 Paragraph 별로 어떻한 내용이 있고, 어떠한 부분을 염두해 두셔야 하는지를 알려드릴까합니다.
Paragraph 1. The Parties
line 2 - 3 이 부분은 판매자와 구매자의 이름이 들어가는 곳입니다.
line 4 혹 도와주시는 중개인분이 Dual Agency*의 상황이라면 이곳에 체크를 하고 paragraph 29에 자세한 내용을 표기합니다.
*Dual Agency - 한명의 중개인이 판매자와 구매자 모두의 대리인으로 계약을 진행하는 상황입니다. 모든 브로커는 고객의 이익에 최우선으로 행동하게 되어있습니다. 하지만, 한명의 중개인이 한 계약의 판매자와 구매자 모두를 대리한다면 고객들의 이익을 최우선으로 하기 어려운 상황이 됩니다. Dual Agency가 되기 위해서는 각각의 고용인 (판매자 혹은 구매자)의 동의가 있어야 합니다.
Paragraph 2. The real Estate
거래의 대상 부동산에 대한 정보입니다.
line 7 - 8 에 등록되어있는 부동산의 크기와 주소가 들어갑니다.
line 10 에는
1) PIN이라는 세금을 부과하기 위해 정부에서 각 필지에 발행한 번호가 들어갑니다. 각 county의 tax portal을 참고하시면 PIN을 찾을실수 있습니다.
2) 거래하시는 부동산의 형태를 표기하시게 됩니다.
line 11 - 14 는 주로 Single Family Attached의 형태에서 사용하시는 란인데, 거래하시는 부동산에 부여된 주차공간과 스토리지 공간이 따로 있는지, 있다면 어떠한 형태로 있는지를 표기하시게 됩니다.
Paragraph 3. Fixtures and Personal Property at no additional value
부동산 거래시, 집의 벽면과 천정에 고정되어 있는 모든것들은, 판매자의 특별한 언급이 없는 한 거래되는 부동산에 포함된 것으로 취급됩니다. 그 품목들을 포함하여 어떠한 것들이 이 부동산 거래에 포함이 되는지를 표기하는 부분입니다.
line 19 - 28 에는 해당되는 품목들을 채크하시면 됩니다.
line 29 에는 그 외에 거래에 포함되는 품목들을 적으시면 됩니다. 판매자가 피아노를 두고 가기로 했다면, 이곳에 piano적으시면 됩니다.
line 30 은 주로 판매자가 적는 부분인데, 벽면이나 천정에 고정되어 있음에도 현 부동산거래에 포함되지 않는 품목을 적습니다. 예를 들어 샹드리에를 이사갈때 가져갈 경우, 이곳에 표기해야 합니다.
line 31 - 32 도 판매자가 사용하는 부분인데, 거래에 포함된 품목중 작동을 하지않는 품목은 이곳에 명시해야 합니다.
line 33 - 34 는 line 31 - 32에 표기되지 않은 품목은 제대로 작동을 한다는 전재하에 계약을 진행한다는 동의입니다.
line 35 는 홈 워런티에 대한 내용입니다. 대부분의 경우, 판매자가 구매자에게 홈 워런티를 재공하여 구매후 1년안에 문제가 발생시 적은 금액 혹은 무료로 수리/교체를 할수있는 증서를 제공합니다. 만약 판매자가 워런티를 제공한다면, 이곳에 체크를 하고 Paragraph 32를 통해 얼마짜리 워런티를 제공하는지를 알려줍니다.
Paragraph 4. Purchase Price and Payment
line 36 - 38 에는 구매가격을 표기합니다. 구매자가 처음 오퍼를 넣을때도 이곳에 금액을 적어 제시합니다. 나중에 최종가격이 결정되면, 새로운 계약서를 다시작성하거나 아니면 처음 오퍼를 넣을때 작성했던 계약서에 두줄을 긋고 금액을 엎데이트 하는 방식으로 진행됩니다.
구매가격에서 계약금 (Earnest Money)를 제외한 나머지 금액은 계약을 마무리 하는 날 (closing) 완불한다는 것에 대한 내용도 적혀있습니다.
line 39 - 41 에는 판매자가 구매자에게 별도의 금전적 도움을 주는것을 적습니다. 이 내용은 보통 집의 listing information에 미리 공지되어 있습니다. 예를 들면 "카페트 바꾸는 돈 $3,000을 준다" 등의 내용입니다.
line 42 - 44 에는 계약금 (Earnest Money)를 얼마를 언제까지 줄것인지에 대한 내용을 구매자가 적습니다.
line 45 - 46 은 계약금을 계약이 마무리되는 시점까지 누가 가지고 있을지에 대한 내용을 적습니다. 한국과는 다르게 미국의 계약금을 포함한 계약에 관련된 유동성이 있는 품목의 돈들은 Escrow라는 명목하에 Escrow account라는 것을 만들어 따로 보관하며 사용하지 못하도록 하고 있습니다. 하여 누가 계약금 (Earnest money)에 대한 escrow account를 가지고 있을지에 대한 동의사항을 표기하게 됩니다.
line 47 - 48 은 line 37 - 38의 내용과 비슷한 내용을 클로징시 미납된 모든 금액을 납부한다는 동의입니다.
앞으로 최소한 한주에 하나씩의 블로그를 올릴 계획입니다. 궁금하신것 있으시면 주저없이 연락 부탁드립니다.
시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb)