지난 블로그에 이어 오늘은 Illinois 거주용 부동산 계약서 두번째 페이지를 뽀개볼까 합니다.
Paragraph 5. Closing
계약이 마무리 되는 날을 적는 곳입니다. Closing 날에 구매자는 보통 판매자측에서 선정한 Title company에서 집관련 서류와 융자관련서류들에 서명을 한후 집의 열쇠와 집문서를 받게됩니다.
Closing날짜는 집구매시 필요한 사항들을 이행하는데 필요한 시간등을 고려하여 계약이 합의되는 시점부터 약 6주정도를 잡습니다.
**하나의 팁은 가능하면 금요일 오후의 클로징 스케줄을 권하지 않습니다. 구매자의 돈이 판매자의 통장에 들어와야 클로징이 끝나고 문서와 열쇠를 받을 수 있는데, 이런 저런 경우로 돈의 송금이 늦어지는 경우가 있습니다. 문제는 송금이 늦어져 은행이 문닫는 시간까지 송금과 수금이 이뤄지지 않으면 클로징이 돌아오는 연기된다는 점입니다. 하여 가능하면 월요일에서 목요일중 늦지않은 시간으로 클로징 스케줄을 잡으세요.
Paragraph 6. Possession
집의 소유권과 판매자 측에서 집을 언제까지 비워줘야 하는가에 대한 내용입니다. 계약서 뒷부분에 있는 Paragraph 35에 별다른 조건이 없으면, 클로징이 끝나는 순간 집의 소유권이 판매자에서 구매자에게 전달되며, 클로징까지는 집을 비워줘야 한다는 내용입니다.
Paragraph 7. Financing
Paragraph 7 구매자가 집값을 어떤 형태로 지불하는가에 대한 내용입니다. 이부분은 판매자측에서 작성되는데, 다음의 세가지 옵션이 있습니다.
a) Loan Contingency (융자구매)
b) Cash Transaction with no mortgage (현찰구매)
c) Cash Transaction, mortgage allowed (현찰구매후 융자)
*일단 중요한 단어는 "contingency"입니다. 이는 쉽게 풀어설명하면 판매자측에서 셀러에게 "내가 이 계약을 XX한 조건으로 하는데, XX한 조건이 외적요소로 충족이 안될시 계약불이행에 대한 책임이 없다" 입니다.
그럼 첫번째 a) Loan Contingency부터 살펴보겠습니다.
line 56 - 64 까지는 어떠한 종류의 융자를 어떠한 이자의 형태로 (고정, 변동) 몇년간 몇%의 이자율로 얻겠다는 내용입니다. 이또한 후에 따로 설명드리겠지만, 융자의 종류도 여러가지가 있습니다.
- Conventional: 일반 융자입니다.
- FHA: Federal Housing Administration 즉 정부기관에서 허가한 금융기관에서 발행하는 융자입니다. 대상은 수입이 mid - low에 해당되는 분들이나 처음 집을 사시는 분들이며 구매자측에는 많은 혜택이 있습니다. 하지만, 융자가 나오는 과정이 복잡하여 판매자가 선호하는 융자의 형태는 아닙니다. 예를 들면 융자를 받기위해서는 금융기관측의 집검사 (Home inspection)를 통과해야 합니다. 집검사시 적발된 사항에 대해서는 판매자가 100%고쳐야 하는 불편함도 있습니다.
- VA: 군복무중 혹은 군복무를 하셨거나, 그 배우자등이 받는 혜택입니다. 이자율도 낮고, down payment를 안해도 되는 이점이 있습니다. 일생에 딱 한번 사용하실수 있습니다.
- USDA: United States Department of Agriculture, 즉 한국의 농산부에서 허가하는 융자입니다. 원래취지는 미국 시골의 주거환경과 지역발전을 위해 생겨난 융자입니다. FHA나 VA와 마찬가지로 구매자측에는 낮은 이자율과 낮은 downpayment등의 이점이 있으나, FHA와 비슷하게 금융기관에서 시행하는 집검사를 통과해야하는 경우가 있습니다. 대상또한 FHA보다는 높은 신용등급을 요구합니다. 무엇보다 USDA 융자의 가능여부가 지역에따라 달라집니다. 물론 대도시 지역은 일차적으로 안되는 것이 원칙이지만 늘 그렇듯 그 안에서 USDA가 가능한 지역도 더러 있습니다. 구체적인 USDA가능지역은 USDA허가 금융기관에 직적 알아보시길 권합니다.
아직 2 페이지가 많이 남았습니다. 다음회차에 이어서 적어보도록 하겠습니다. 궁금하신점 주저없이 알려주세요.
시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb)