미국 주택 거래량은 줄었는데, 집값은 왜 계속 오를까요?

최근 미국 부동산 뉴스를 보면 다소 모순적으로 보이는 숫자가 함께 등장합니다.

주택 거래량은 감소했는데 집값은 오르고 있습니다.

8월 11일 발표된 전미부동산중개인협회 자료에 따르면, 2026년 7월 미국 기존주택 판매는 전월보다 1.7% 감소한 연율 406만 채를 기록했습니다. 2개월 연속 감소이며, 중서부 지역의 판매량도 줄었습니다.

가장 큰 원인은 역시 모기지 금리입니다. Freddie Mac에 따르면 8월 6일 기준 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.69%였습니다. 지난해 같은 기간의 6.63%보다도 조금 높습니다.

그런데 여기서 중요한 점이 있습니다.

거래량이 줄었다고 해서 집값까지 내려간 것은 아니라는 사실입니다.

미국 중간 주택가격은 오히려 2% 상승했습니다

7월 미국 기존주택의 중간 판매가격은 $434,100으로 지난해 같은 기간보다 2.0% 상승했습니다.

거래량이 줄었는데도 가격이 오른 이유는 간단합니다. 집을 사고 싶은 사람도 줄었지만, 시장에 집을 내놓는 셀러도 함께 줄었기 때문입니다.

현재 모기지가 3~5%대인 집주인들은 집을 팔고 다시 6%대 금리로 대출받는 것을 부담스러워합니다. 이른바 ‘금리 잠금 효과’가 계속되는 것입니다.

그 결과 7월 말 미국의 기존주택 재고는 154만 채로 전월보다 1.9%, 지난해보다도 0.6% 감소했습니다. 현재 판매 속도를 기준으로 약 4.6개월분의 매물에 불과합니다. 일반적으로 5~6개월 정도를 균형시장으로 보기 때문에, 미국 전체는 아직 매물이 충분한 시장이라고 보기 어렵습니다.

거래 감소와 가격 하락은 같은 의미가 아닙니다

많은 바이어분이 “집이 안 팔리면 곧 가격이 떨어지지 않을까요?”라고 질문하십니다.

하지만 거래량 감소가 반드시 가격 하락으로 이어지는 것은 아닙니다.

가격이 본격적으로 내려가려면 바이어 수요보다 매물 공급이 훨씬 빠르게 늘어나야 합니다. 지금은 높은 금리로 바이어의 구매력이 줄어든 동시에, 셀러 역시 집을 내놓지 않고 있습니다.

수요와 공급이 함께 위축된 시장입니다.

특히 학군, 교통, 생활환경이 좋은 시카고 교외 지역은 전국 통계보다 매물 부족의 영향을 더 크게 받을 수 있습니다. Naperville, Northbrook, Glenview, Buffalo Grove, Palatine 등 인기 지역에서는 전체 거래량이 감소하더라도 상태와 가격이 좋은 집에는 여전히 여러 바이어가 몰릴 수 있습니다.

반대로 가격이 높거나 수리가 많이 필요한 집은 시장에 오래 남으면서 가격 조정이 이루어지고 있습니다.

지금 시장은 모든 집값이 일률적으로 오르거나 내리는 시장이 아니라, 매물에 따라 결과가 크게 달라지는 시장입니다.

바이어에게는 의외의 기회가 될 수 있습니다

전체 거래량이 감소하면 일부 바이어들은 시장에서 물러납니다. 경쟁자가 줄어들 수 있다는 뜻입니다.

봄철에는 오퍼를 여러 개 받던 매물도 늦여름과 가을에는 셀러가 가격, 클로징 일정, 수리 또는 크레딧 협상에 조금 더 유연해질 수 있습니다.

다만 인기 지역의 좋은 집까지 큰 폭으로 가격이 떨어지기를 기다리는 전략은 위험할 수 있습니다. 금리가 조금 내려가면 지금까지 기다리던 바이어들이 한꺼번에 시장으로 돌아올 가능성이 있기 때문입니다.

바이어에게 필요한 것은 시장 전체의 바닥을 맞히는 것이 아니라 다음 세 가지입니다.

1. 현재 금리로 감당할 수 있는 월 납부액을 먼저 정합니다.

2. 지역별 매물과 실제 판매가격을 비교합니다.

3. 경쟁이 적은 매물에서 가격이나 크레딧을 협상합니다.

   
   

셀러도 전략을 바꿔야 합니다

전국 중간가격이 올랐다는 이유만으로 어떤 집이든 높은 가격에 팔리는 것은 아닙니다.

현재 바이어들은 높은 모기지 비용을 부담하고 있기 때문에 집의 상태와 가격에 매우 민감합니다. 처음부터 시장에 맞는 가격을 책정하고, 사진과 정리 상태를 개선해 첫인상을 좋게 만들어야 합니다.

좋은 집은 여전히 잘 팔리지만, 가격을 잘못 책정한 집은 시장에 오래 남을 가능성이 커졌습니다.

지금은 ‘거래량’보다 ‘매물 공급’을 봐야 합니다

이번 통계가 보여주는 핵심은 분명합니다.

미국 주택 판매는 감소했지만, 매물도 함께 줄면서 집값은 여전히 상승했습니다. 따라서 뉴스에서 “주택 거래 감소”라는 제목만 보고 곧 집값이 크게 떨어질 것이라고 판단해서는 안 됩니다.

부동산은 전국 평균이 아니라 지역과 가격대, 학군 그리고 개별 매물의 상태에 따라 움직입니다.

시카고와 교외 지역에서 집을 사거나 팔 계획이 있으시다면, 막연히 금리나 집값이 내려가기를 기다리기보다 현재 지역의 재고와 최근 판매 기록을 먼저 확인해 보셔야 합니다.

내 집과 관심 지역의 실제 시장 상황이 궁금하시다면 시카고 복덕방 한상철에게 문의해 주세요. 현재 숫자를 기준으로 바이어와 셀러에게 가장 유리한 전략을 함께 찾아드리겠습니다.