전에 올린 “Foreclosure가 늘고 있다던데 정말 그럴까요?”란 글에 대해 독자분께서 지금은 아직 foreclosure가 없어도 결국 변동이자 (ARM) 모기지를 가진 분들이 못 버티고 집을 막 던지기 시작할거라 하셨습니다.
과연 그럴까요?
제가 보는 의견은 다음과 같은 이유로 조금 다릅니다.
1. ARM수가 그리 많지 않습니다.
일단 mortgage bankers association과 Freddie Mac, 그리고 연방 경제 연구소 (National Bureau of Economic Research)에서 함께 발표한 아래의 그래프를 보시죠.
보시는 대로 한 참 ARM이 피크였던 subprime 직전 2005 ~ 2007년 정도에나 전체 모기지의 35% 수준이었고, subprime 사태 이후에는 10%를 겨우 넘을까 말까한 수준이었습니다. Subprime때 ARM은 위험하다는 확실한 인식이 생겨서 입니다.
또한 지난 2021년 동안 이자율이 2%대였을 때 많은 ARM이신 분들께서 fixed로 refinance 도 하셨구요.
따라서 현재 전체 모기지 중 ARM이 차지하는 비율은 20%가 안 될 것입니다. 캐쉬바이어들도 엄청나게 있으니 전체 자가소유자 중 ARM의 비율은 더 낮을 것이고요.
특히 ARM의 경우, 가장 많이 하시는 5/1 ARM 은 첫 5년동안, 7/1 ARM은 첫 7년동안은 이자율이 고정이신 것 잘 아실 것입니다. 따라서 ARM분들 중 올라간 이자율이 변동하여 집을 파셔야하는 경우는 지금부터 5 ~ 7년 전인 2016년 부터 2018년사이에 ARM으로 사신 분들에 국한됩니다. 그럼 쉽게 계산해보겠습니다.
미국 전체 집의 갯수는 160M입니다. 그리고 아래 그래프를 보시듯이 2016년 부터 2018년까지 매년 5.5M가 조금 안되는 양의 집이 팔렸습니다. 하지만 넉넉하게 잡고 18M이 팔렸다 계산하겠습니다.
다들 첫 그래프에서 보셨듯이 2016년부터 2018년까지는 매년 전체 모기지의 갯수중 ARM이 차지하는 비율은 10%가 안됩니다. 하지만 10%라고 잡았을 때, 2016년부터 2018년까지 팔린 집중 ARM을 최대치로 잡아도 1.8M입니다 (이는 캐쉬바이어도 그냥 모기지 바이어라 생각하고 계산하는 것이니 정말 맥시멈의 맥시멈으로 잡은 것입니다.). 이는 미국 전체 집의 갯수의 1%가 겨우 넘는 수준입니다. 이 멕시멈으로 잡을 수치의 ARM분들이 다 foreclosure로 집을 파셔야 겨우 2011년 수치에 근접해 집니다.
여기서 중요한 것은 제가 모든 것은 최대치로 잡아서 1.8M이지, 이자률이 바뀌는 ARM이 1.8M이 절대 안된다는 것입니다. 왜냐하면 캐쉬바이어도 모기지로 구입한 총합에 포함을 시켰고, 2017년과 2018년에 7/1 ARM으로 하신 분들은 올 해 이자율의 변동이 없을 것이기 때문입니다.
2. ARM으로 이자율이 이제 바뀌시는 분들은 이미 많이 오른 집값으로 충분한 추가적인 자산을 축적한 상태입니다.
**특정 연도부터 올해까지의 집값의 변화는 아래의 사이트에서 직접 계산하실 수 있습니다.
5/1 ARM으로 집을 구입하신 후 이자율이 올해부터 바뀌려면 2018년에 구입하셨어야 합니다. 2018년 부터 2023년까지 미국의 평균 집값은 21.71%가 인상하였습니다. 즉, 집을 사신 가격의 21.71%의 추가 자산을 비축한 상태입니다.
7/1 ARM으로 집을 구입하신 후 이자율이 올해부터 바뀌려면 2016년에 구입하셨어야 합니다. 2016년 부터 2023년까지 미국의 평균 집값은 28.94%가 인상하였습니다. 즉, 집을 사진 가격의 28.94%의 추가 자산을 비축한 상태입니다.
이제 이 분들이 모기지를 못 갚아서 집을 foreclosure로 팔아야 할 상황이 올거라 하셨습니다. 왜, 이 분들이 모기지를 못 갚는다 하더라도 굳이 본인의 크레딧을 다 망가뜨려가며 foreclosure로 집을 팔아야 할까요? 충분히 추가적으로 쌓인 자산이 있기때문에 일반적인 방법으로 집을 팔아도 충분히 몇 달 동안 못 지불한 모기지를 갚을 수 있을텐데 말입니다. 아래의 3번을 보시면 보다 이해가 되실 것입니다
3. ARM의 바뀐 이자율이 생각보다 높지 않습니다.
잘 아시겠지만 ARM의 이자율은 fixed 보다는 낮습니다. 찾아보니 현재 ARM의 이자율은 6%정도 입니다. 2016년의 7/1 ARM의 이자율은 거의 3.2% 정도이고, 2018년의 5/1 ARM의 이자율은 3.82% 입니다.
그리고, $400,000짜리 집을 20% 다운해서 구입했을 때 이자율이 3%가 차이나면 한 달에 약 $500불, 2%가량이 차이나면 약 $300불 가량을 더 지불하게 되어 있습니다. 즉, 이 분들의 이자변동은 최대 3%정도입니다. $400K짜리 집으로 따졌을 때 500불 차이입니다. 2번에서 말씀드린대로 이 분들은 최소 집값의 20%이상, 다시 말해 $80,000이상의 추가적인 자산을 구하신 분들입니다. 그리고 올라간 모기지 500불을 일년을 밀려도 6,000불 밖에 안됩니다. 도대체 왜? 이 분들께서 집을 팔 일이 생겨도 일반적인 방법으로 팔지 굳이크레딧을 망가뜨려가며 foreclosure를 하실까요? 상식적으로 말이 안되는 이야기 입니다.
결론을 말씀드리면, 전체 모기지의 20%도 안되는 ARM으로 집을 사진 분들 중 (캐쉬 바이어분들도 있으니 전체 자가소유자 중 ARM을 가지고 계신 분은 더 적을 것입니다), 올 해부터 이자율이 바뀌는 분들의 수는 훨씬 더 적습니다. 위 계산을 보시면 아시겠지만 올 해 ARM으로 이자율이 변하는 분들을 Max로 잡고 그 분들이 집을 다 forecloure로 판다 하여도 2011년의 수치에 못미칩니다. 하지만 그 이자율이 바뀌시는 분들은 평균으로 집값보다 최소 20%이상의 수익을 올리고 계셔서 모기지를 몇달을 못 내셔도 얻어진 수익으로 커버가 가능하니 이 분들이 크레딧을 망가뜨려가며 foreclosure로 집을 팔 확률은 적다고 생각합니다.
오늘 글에 대해 추가적으로 궁금하신 점 있으면 언제든 연락 주십시요. 다음에도 보다 도움되는 글로 찾아뵙겠습니다.
