부동산 시장이 둔화되어 있는 이유는 당연히 셀러와 바이어 둘 다 집을 팔거나 사려하지 않기 때문입니다. 그 이유에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 시장에 나오는 새 매물이 없다.
제가 월간 시장 업데이트와 분기별 업데이트 메일로 계속 알려드린것과 같이 현재 시장에 매물이 없습니다. 특히 새로 나오는 매물들은 정말 없습니다. 어느 정도냐하면 올 6월에 새로 나온 매물의 개수는 2022년 6월에 비해서는 25.7%가 줄었고, 2019년 6월에 비해서는 28.8%가 줄은 수치입니다. 현재 시장에서 집을 사려고 하시는 분들은 잘 아시겠지만 새로 나오는 집이 없습니다.
가장 큰 이유는 현재 집을 팔 때가 된 분들도 집을 판매하고 나면 새 집을 구입하셔야 하는데, 현재 지불하고 있는 모기지의 이자율이 현재 시장의 이자율에 비해 현저히 낮기 때문입니다.
물론 시장에 for sale로 나와있는 집들이 있습니다. 시장에 나온지 꽤 된 집들도 있고요. 이런 집들은 다 시장에 비해 값이 비싸거나 수리가 필요한 집들입니다. 특히 요즘의 바이어들은 집을 수리하고 들어가는 것을 보다 꺼리는 경향이 있습니다. 통계를 보면 지난 4월에 판매된 집들 중 29%가 새로 지은 new construction이었습니다. remodel된 집들까지 합하면 그 양은 더 클 것이라고 생각됩니다.
따라서 제 생각을 잠깐 말씀드리면, 현재의 집이 remodel이 된 move-in-ready가 된 집이라면 판매에 이보다 좋은 시기는 없을지도 모르는 시기입니다.
2. 높은 모기지 이자율
Fed가 인플레이션을 잡기 위해 이자율을 높였습니다. 네, 현재 집 값의 상승은 어떻게 보면 일시적으로 잡혔다 볼 수도 있습니다. 나라 전체적으로 볼 때 약 0.9%정도 집 값이 낮아졌다고 합니다. 하지만 이 수치는 (시카고로 따지만) 남쪽의 위험한 지역들까지 포함한 나라 전체의 평균이고, 사람들이 많이 찾는 지역만을 한정하여 본다면 여전히 천천히 오르는 추세입니다. 아직 공급이 수요를 못 따라가고 있기 때문입니다.
그 와중에 모기지 이자율이 엄청 올랐습니다. 통계에 따르면 코로나 이전인 2019년 6월의 모기지 납부액에 비해 올 6월의 평균 모기지 납부액의 평균이 91%가 올랐다고 합니다. 네, 91%입니다. 그리고 이자율이 오르기 시작한 2022년에 비해서도 9%가 올랐다고 합니다. 19년 20년도에 집을 사려 하시다 주변 지인들의 “부동산 시장 폭락한다고 집 사지 말라는 조언을 듣고 안 사신 분들 많이 계실 것입니다”. 그 때 못 산 집을 지금 구입하시려면 약 두 배의 모기지를 내셔야 합니다. 반대로 그 때 집을 구입하신 그 분들은 지금 이 글을 보시면서 안도의 한 숨을 내쉬실 것입니다. 앞으로의 전망은 이자율이 조금은 더 오를 것이라고 합니다. 하지만 작년의 7%까지는 안 올라갈 확률이 높다고 합니다.
3. 집 값이 잡히는 것 같지만 아직 충분하지 않다.
위에서 말씀드린대로 집 값이 작년 6월대비 0.9%가 낮아졌습니다. 하지만 이 %로도 바이어들이 높은 이자율을 감당하면서 시장에 뛰어들기에는 한참 모자란 양입니다.
더구나 (이 역시 위에서 말씀드린대로) 0.9%는 나라 전체의 평균입니다. 집 값이 많이 떨어진 곳은 캘리포니아나 뉴욕등 집 값이 정말 살벌하게 올라간 지역들과 우범지역들입니다. 우리 중부, 특히 중부의 사람들이 많이 찾는 학군 좋은 지역은 집값이 아직도 조금씩이나마 오르고 있는 추세입니다.
현재 부동산 시장이 활기를 띄지 못하는 이유를 알아봤습니다.
다음 글에서도 보다 도움되는 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다.
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