인스펙션 보고서에 문제가 많다면, 무엇부터 협상해야 할까요?

집을 계약하고 주택 인스펙션(Home Inspection)을 마쳤는데, 보고서에 수십 가지 문제가 적혀 있다면 바이어는 걱정부터 앞설 수 있습니다. 반대로 셀러는 “지금까지 잘 살던 집인데, 이걸 전부 고쳐달라는 건가?” 하는 생각이 들 수도 있겠지요.

하지만 인스펙션 협상에서 중요한 것은 발견된 문제의 개수가 아닙니다. 실제로 얼마나 심각한 문제인지, 수리에는 얼마가 필요한지, 그리고 계약 조건상 어디까지 협상할 수 있는지를 판단하는 것이 더 중요합니다.

오늘은 인스펙션 이후 어떤 문제부터 확인하고, 어떻게 수리를 요청해야 불필요한 갈등을 줄이면서 거래를 원만하게 마무리할 수 있을지 살펴보겠습니다.

인스펙션에서 발견된 모든 문제를 고쳐야 할까요?

2026년 7월 24일 Chase가 발표한 인스펙션 협상 관련 기사에 따르면, 바이어는 구조적인 문제나 안전과 관련된 결함, 주요 설비의 이상 여부를 우선적으로 확인하고, 전문가의 견적을 바탕으로 구체적인 수리 요청을 하는 것이 좋습니다.

인스펙션은 오래된 집을 새집처럼 만들어 달라고 요구하는 과정이 아닙니다. 현재 집의 상태를 확인하고, 발견된 문제를 어떤 조건으로 해결할지 협의하는 과정이라고 이해하시면 좋겠습니다.

예를 들어 Naperville에 있는 기존 주택을 $600,000에 계약했다고 가정해 보겠습니다.

인스펙션 결과 수도 배관에서 누수가 발견됐고, 전기 패널은 추가 점검이 필요하다는 의견이 나왔습니다. 난방기(Furnace)는 오래됐지만 정상적으로 작동하고 있으며, 벽에는 작은 흠집 몇 군데가 발견됐습니다.

이때 바이어가 “보고서에 나온 문제를 모두 고쳐주시고, 난방기도 새것으로 교체해 주세요”라고 요청한다면 어떨까요?

셀러 입장에서는 집의 연식에 따른 자연스러운 노후화까지 모두 책임지라는 요구로 받아들일 수 있습니다.

따라서 모든 항목을 한꺼번에 요구하기보다는 문제의 심각성에 따라 우선순위를 정하는 것이 좋습니다.

누수가 발견됐다면 배관 전문가에게 원인과 수리 범위를 확인하고, 전기 패널에 문제가 의심된다면 전기 전문가를 통해 실제 위험 여부와 필요한 작업을 확인해야 합니다.

반면 난방기가 오래됐다는 이유만으로 반드시 교체해야 하는 것은 아닙니다. 정상적으로 작동하는 설비의 연식과 실제 고장은 구분해서 판단해야 합니다.

수리 요청은 구체적인 견적을 바탕으로 하세요

앞의 사례에서 배관과 전기 문제를 전문가에게 확인한 결과, 수리비가 총 $4,000 정도 필요하다고 가정해 보겠습니다. 이 금액은 설명을 위한 예시이며, 실제 Naperville 지역의 수리 견적이나 특정 거래 결과를 의미하는 것은 아닙니다. 이 경우 바이어는 인스펙션 보고서의 해당 부분과 수리 견적을 첨부해 다음과 같이 요청할 수 있습니다.

“확인된 배관과 전기 문제에 대해 클로징 전에 전문업체를 통한 수리를 요청합니다. 또는 대출기관에서 허용하는 경우 $4,000의 셀러 크레딧을 받는 방안도 협의하고 싶습니다.”

단순히 문제가 많으니 보상해 달라고 요구하는 것보다, 어떤 문제가 있고 수리에는 얼마가 필요한지 구체적으로 설명하는 편이 협상에 도움이 됩니다. 물론 근거를 제시했다고 해서 셀러가 반드시 요청을 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 서로의 상황과 계약 조건에 따라 협의가 필요합니다.

직접 수리를 받을까요, 셀러 크레딧을 받을까요?

인스펙션 협상에서는 셀러가 직접 수리해 주는 방법과 셀러 크레딧(Seller Credit)을 제공하는 방법을 고려할 수 있습니다.

셀러 크레딧은 셀러가 바이어의 클로징 비용 일부를 부담하는 방식입니다.

바이어가 직접 수리업체를 선택하고 싶거나, 클로징 때 필요한 현금 지출을 줄여 입주 후 수리비를 남겨두고 싶다면 도움이 될 수 있습니다.

하지만 여기서 주의할 점이 있습니다.

셀러 크레딧은 수리비를 현금으로 따로 받는 것이 아닙니다. 일반적으로 대출기관에서 인정하는 클로징 비용 등에 적용되며, 다운페이먼트로 사용할 수 없습니다. Fannie Mae의 관련 지침에서도 셀러가 부담할 수 있는 금액은 대출 조건과 실제 인정되는 비용에 따라 제한됩니다.

예를 들어 셀러와 $4,000의 크레딧에 합의했더라도, 대출기관에서 추가로 인정할 수 있는 비용이 $2,500뿐이라면 나머지 $1,500을 자동으로 현금으로 받을 수는 없습니다. 따라서 크레딧에 합의하기 전에 대출 담당자(Loan Officer)에게 실제로 얼마까지 적용할 수 있는지 확인해야 합니다.

이미 다른 크레딧을 받고 있다면 추가 적용이 가능한지도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

경우에 따라서는 수리나 매매가격 조정 등 다른 방법을 협의해야 할 수도 있습니다. 특히 대출기관이 클로징 전에 반드시 수리해야 한다고 요구하는 문제라면 크레딧만으로 해결되지 않을 수 있습니다.

셀러가 수리하기로 했다면, 어디까지 고칠지 명확히 정하세요

셀러가 직접 수리하기로 합의했다면 수리 범위와 조건을 구체적으로 정하는 것이 중요합니다.

예를 들어 계약서에 단순히 “누수 수리”라고만 적혀 있다면, 나중에 수리가 제대로 이루어졌는지를 두고 의견 차이가 생길 수 있습니다.

누수가 발생한 원인을 해결하는 것과 눈에 보이는 물자국만 없애는 것은 전혀 다른 일이기 때문입니다.

따라서 어떤 부분을 수리할 것인지, 적절한 전문업체가 작업할 것인지, 언제까지 완료할 것인지 등을 서면으로 정해두는 것이 좋습니다.

수리 후 영수증이나 작업 내역을 제공받고, 바이어가 완료 상태를 어떻게 확인할지도 함께 정하면 도움이 됩니다.

특히 클로징 전 최종 확인(Final Walk-Through)에서 어떤 상태를 확인할 것인지까지 미리 생각하고 합의하는 것이 좋겠습니다.

셀러도 무조건 거절하거나 모두 받아들일 필요는 없습니다

셀러 입장에서도 인스펙션 협상은 신중하게 접근해야 합니다.

예를 들어 바이어가 $4,000의 수리비를 요청했다고 가정해 보겠습니다.

이 요청을 거절해 계약이 취소된다면 다시 집을 시장에 내놓아야 할 수도 있습니다. 그동안 발생하는 모기지, 재산세, 보험료 등의 보유비용과 재판매에 필요한 시간까지 고려해야 합니다.

그렇다고 바이어의 모든 요구를 받아들여야 한다는 뜻은 아닙니다.

실제로 수리가 필요한 결함인지, 단순한 노후화나 취향의 차이인지 구분해서 판단하는 것이 중요합니다.

이미 집의 상태를 고려해 가격을 책정했다면 그 부분도 협상 과정에서 설명할 수 있습니다.

또한 이번 인스펙션을 통해 새롭게 알게 된 결함이 있다면, 다음 바이어에게 해당 내용을 공개해야 하는 의무가 있는지도 담당 변호사와 확인하는 것이 좋습니다.

계약이 취소된다고 해서 발견된 문제가 없어지는 것은 아니기 때문입니다.

시카고와 교외 지역은 시장 상황도 함께 살펴봐야 합니다

같은 인스펙션 결과가 나왔더라도 모든 거래에서 동일한 협상이 이루어지는 것은 아닙니다.

Naperville, Northbrook, Glenview 등 시카고 교외에서도 동네와 가격대에 따라 매물 수와 경쟁 상황이 다를 수 있습니다. 비슷한 매물이 얼마나 있는지, 다른 바이어의 오퍼가 있는지, 집이 시장에 나온 지 얼마나 됐는지에 따라 협상 여지가 달라질 수 있습니다.

바이어와 셀러의 이사 일정이나 클로징 일정도 영향을 줄 수 있습니다.

특히 모기지 금리와 월 납입액이 부담스러운 바이어라면 집을 구입한 후 발생할 수리비까지 고려해야 합니다.

전국적인 부동산 시장 분위기만으로 개별 주택의 협상 가능성을 판단하기보다는 해당 지역의 실제 거래 상황을 함께 살펴보는 것이 좋겠습니다.

인스펙션 협상에서 놓치지 말아야 할 계약 기한

인스펙션 결과만큼 중요한 것이 계약서에 정해진 기한입니다.

일리노이주 부동산 거래에서는 어떤 계약서를 사용했는지에 따라 인스펙션 조건(Inspection Contingency), 변호사 검토(Attorney Review), 통지 방법과 기한 등이 달라질 수 있습니다.

인스펙션 보고서를 셀러에게 보냈다고 해서 협상 기한이 자동으로 연장되는 것은 아닙니다.

추가 점검이나 수리 견적을 기다리고 있는 경우에도 마찬가지입니다.

시간이 더 필요하다면 담당 에이전트와 변호사를 통해 기한 연장이 필요한지 확인하고, 정해진 절차에 따라 서면으로 합의해야 합니다.

또한 인스펙션 결과를 이유로 계약을 취소할 수 있는지, 계약금(Earnest Money)을 돌려받을 수 있는지도 실제 계약 조건에 따라 달라집니다.

따라서 중요한 기한을 놓치지 않도록 담당 변호사와 긴밀하게 확인하시는 것이 좋습니다.

인스펙션 협상, 문제의 개수보다 우선순위가 중요합니다

인스펙션 보고서에 문제가 많이 적혀 있다고 해서 반드시 큰 문제가 있는 집이라는 뜻은 아닙니다.

먼저 안전과 관련된 문제, 누수, 구조적인 결함, 주요 설비의 이상 여부부터 살펴보세요.

그다음 전문가의 의견과 수리 견적을 바탕으로 어떤 부분을 요청할지 정하고, 직접 수리와 셀러 크레딧, 가격 조정 중 현재 상황에 적합한 방법을 검토하시면 됩니다.

바이어에게는 입주 후 예상하지 못한 수리비 부담을 줄이는 것이 중요하고, 셀러에게는 합리적인 비용과 조건으로 거래를 원만하게 마무리하는 것이 중요합니다.

인스펙션 협상은 누가 더 많이 양보하느냐의 문제가 아니라, 확인된 문제를 서로 납득할 수 있는 조건으로 해결하는 과정이라고 생각하시면 좋겠습니다.

시카고와 교외에서 주택 구입이나 매도를 진행하시다가 인스펙션 결과로 고민하고 계신다면 언제든 연락해 주세요. 현재 계약 조건과 지역 시장 상황을 함께 살펴보고, 거래를 원만하게 진행할 수 있는 방법을 안내해 드리겠습니다.

시카고 복덕방 한상철

773-717-2227 / ChicagoBDB@gmail.com