지금 집값이 문제일까요? 아니면 ‘구매 가능성(Affordability)’이 문제일까요?

요즘 바이어분들과 이야기하다 보면 가장 많이 듣는 말 중 하나가 바로 이것입니다.

지금 집값이 너무 비싸서 집을 못 사겠다는 이야기입니다.그리고 조금만 기다리면 집값이 떨어질 것 같다는 기대도 여전히 많습니다.

하지만 5월 말 발표된 미국 부동산 시장 분석 자료들을 보면, 현재 시장의 핵심 문제는 단순한 집값 자체보다도 affordability, 즉 실제 월 부담금에 대한 압박이라는 분석이 많습니다.

특히 최근 몇 년 사이 크게 올라간 mortgage rate(모기지 이자율)가 바이어들의 체감 부담을 상당히 키운 상황입니다. 같은 가격의 집이라도 몇 년 전보다 월 페이먼트 차이가 크게 나기 때문입니다.

그런데 많은 분들이 놓치는 부분이 있습니다

많은 바이어분들은 이렇게 생각하십니다.

집값이 떨어질 때까지 기다리면 더 유리하지 않을까?

하지만 실제 시장은 그렇게 단순하게 움직이지 않습니다.

현재 미국 부동산 시장은 여전히 inventory shortage(매물 부족)가 심한 상태입니다. 특히 시카고 북서부와 북부 교외 인기 지역들은 좋은 매물이 나오면 여전히 multiple offer가 발생하는 경우가 많습니다.

Naperville, Glenview, Northbrook, Vernon Hills, Buffalo Grove 같은 지역들은 학군과 생활 인프라 수요가 꾸준하기 때문에 수요 자체가 쉽게 무너지지 않는 특징이 있습니다.

왜 이런 현상이 계속될까요?

기존 homeowners 들이 과거 3%~4%대의 낮은 이자율 모기지를 가지고 있기 때문입니다. 지금 집을 팔고 다시 사면 훨씬 높은 이자율을 부담해야 하니 쉽게 움직이지 못하는 것입니다. 결과적으로 시장에 새 매물이 충분히 나오지 못하고 있습니다.

즉, 많은 분들이 기대하는 것처럼 집값이 갑자기 크게 무너지기 어려운 구조가 아직 이어지고 있다는 뜻입니다.

지금 시장에서 더 중요한 것은 ‘기다림’보다 ‘전략’입니다

현재 시장은 단순히 싸게 사는 시대도 아니고, 무조건 비싸게 사야 하는 시장도 아닙니다.

오히려 전략 차이가 훨씬 중요해진 시장입니다.

예를 들면:

이런 요소들이 실제 장기적인 자산 차이를 크게 만듭니다.

특히 최근 시장은 예전처럼 셀러가 무조건 우위인 시장만도 아닙니다.리스팅 기간이 길어지는 집들도 꽤 늘고 있고, 가격 조정이나 concession(양보)이 나오는 경우도 점점 많아지고 있습니다.

즉, 준비된 바이어에게는 오히려 협상 기회가 생기고 있는 시장이기도 합니다.

시카고 시장은 전국 평균과 다르게 움직이는 경우가 많습니다

전국 뉴스만 보면 미국 전체가 똑같이 움직이는 것처럼 느껴질 수 있습니다.

하지만 실제로는 지역별 차이가 상당히 큽니다.

특히 시카고 및 북서부 교외는:

같은 특징 때문에 전국 평균보다 훨씬 안정적으로 움직이는 경우가 많습니다.

실제로 최근에는 캘리포니아나 뉴욕에서 상대적으로 합리적인 생활비와 주택 가격을 찾아 시카고로 이동하는 수요도 꾸준히 이어지고 있습니다.

결국 중요한 것은 “언제 사느냐”보다 “어떻게 사느냐”입니다

부동산 시장은 늘 불확실성이 있습니다.

하지만 대부분의 장기적인 성공 사례를 보면, 완벽한 타이밍을 기다린 사람보다 자신의 상황에 맞는 전략으로 움직인 사람들이 결국 좋은 결과를 만드는 경우가 많았습니다.

특히 실거주 목적이라면:

이런 요소들을 중심으로 접근하는 것이 훨씬 중요합니다.

지금 시장은 분명 쉽지는 않습니다.하지만 동시에 전략적으로 접근하는 분들에게는 여전히 기회가 존재하는 시장이기도 합니다.

집 구매나 판매를 고민 중이시라면 현재 시장 상황과 지역별 흐름을 정확히 이해한 뒤 움직이시는 것이 중요합니다.

시카고 복덕방 한상철

773-717-2227

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