집을 시장에 내놓으신 후, 잠재 바이어들이 집을 보고 오퍼를 넣고, 협상을 통해 합의된 내용을 바탕으로 계약서에 사인을 하시게 되겠죠.
그럼 그 이후엔 어떤 과정들이 남아 있을까요? 그 부분에 대해 알아보도록 하겠습니다.
5. Appraisal 준비
Attorney review 기간중이나 끝난 직후에 보통 appraisal이 이루어 집니다. appraisal은 이전 글에서 설명드린대로, 바이어에게 돈을 빌려주는 측 (은행 혹은 모기지 회사)이, 빌려주는 돈의 담보가 될 판매하시는 집의 가치가 빌려주는 돈 만큼의 가치가 있는지를 확인하는 작업입니다.
따라서 appraisal은 정말 중요한 과정입니다. appraised된 집의 가치와 판매금액에 차이가 생겼을 때, 특히 appraised 된 집의 가치가 판매가보다 낮고, 누구도 그 차액을 감당하지 않을 때는 모기지가 안 나오게 되고, 계약은 깨지게 됩니다.
즉, 계약을 유지하기 위해서는 그 차액을 누군가는 메꾸어야 합니다.
Seller’s market일 경우는, 보통 바이어들이 차액을 충당합니다. 어차피 해당 바이어가 아니어도 집차액을 스스로 감수하면서까지 집을 살 바이어들이 많기 때문입니다. 이런 경우, 바이어들이 appraisal waiver란 서류를 작성하여 “만약 appraisal short이 생기면 바이어가 차액을 충당한다”는 서약을 합니다. 해당서류가 있는 가운데 short이 생기면 바이어가 차액만큼을 추가로 down pay를 하여 차액을 매꿉니다.
Buyer’s market일 경우는, 보통 셀러들이 차액을 충당합니다. 위 경우와는 반대로, 바이어는 굳이 해당 집을 무리해가며 구매하지 않아도 다른 차선책들이 많이 있기 때문입니다. 셀러가 이 차액을 감수할 경우는 집 값은 appraised value에 맞춰 내리는 방법을 가장 많이 씁니다.
보통의 경우는 셀러와 바이어가 차액을 반반 부담합니다.
이렇게 중요한 appraisal이 더 잘 나오게 하기 위해선 나름의 준비가 필요합니다. 당연히 집은 깨끗이 치워 주시고요. 집을 처음 시장에 내놨을 때 정도의 준비를 해 놓으셔야 합니다.
그리고, 함께 일하시는 리얼터 분께 appraiser를 위한 Competitive Market Analysis를 하나 준비해달라 부탁하십시요. Competitive Market Analysis는 리얼터들이 집을 시장에 내 놓을 가격을 분석하는 방법입니다. appraisal을 진행하는 appraiser들도 비슷한 방법으로 집의 가치를 계산합니다. 따라서, 리얼터가 정성스럽게 competitive market analysis를 미리 준비해 놓으면, 리얼터가 제공한 자료를 참고하여 appraisal이 이루어 질 확률이 높습니다. 실제로 그렇게 많이 되고요. 함께 일하는 리얼터 분께서 competitive market analysis를 당신의 고객인 셀러에게 조금이라도 유리하게 작성하는 것은 당연할 것입니다. 따라서 appraisal이 잘 나올 확률이 높게 됩니다.
다음 글에서도 계속해서 계약서에 사인 후 있을 과정에 대해 적어보겠습니다.
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