부동산 투자, 팔 때인가 보유할 때인가

최근 많은 투자자들이 스스로에게 이런 질문을 던지고 있습니다. “지금 팔아야 할까, 아니면 조금 더 가지고 있어야 할까?”

이는 단순히 베이비붐 세대의 고민만이 아닙니다. 팬데믹 시기 3% 이하의 초저금리로 부동산을 매입했던 투자자들 역시 이제는 다음 단계를 고민하고 있습니다.

매물은 여전히 부족하고, 금리는 서서히 내려가며, 시장에는 다시 바이어들이 몰리고 있습니다. 지금은 매도해 수익을 실현하기에 매력적인 시점처럼 보일 수도 있습니다. 그러나 팔고 나면 그다음은 무엇을 해야 할까요? 주식시장으로 자금을 옮기는 게 현명한 선택일까요, 아니면 부동산을 그대로 보유해 자산을 불리며 안정적인 현금 흐름을 이어가는 게 좋을까요?

재정 전문가들이 말하는 “지금이 매도 타이밍일 수 있다”는 이유

최근 틱톡에서 한 투자자가 재정 상담가로부터 “렌털 부동산 두 채를 매도하라”는 조언을 받았다고 전하며 화제가 되었습니다. 이 상담가는 “부동산 관리가 즐겁지 않고, 상속할 사람도 없다면 주식시장으로 자금을 옮겨 수익률을 높이는 것이 합리적일 수 있다”고 설명했습니다.

일부 재정 전문가들은 이 의견에 동의합니다. SuperMoney.com의 재정 설계사 앤드류 레이섬은 “장기적으로 보면 S&P 500 같은 광범위한 주식 인덱스가 부동산보다 높은 수익률을 보여왔다”고 말했습니다. 인플레이션을 반영한 주식의 연평균 수익률은 약 7~10% 수준이며, 주택 가격 상승률은 3~4% 정도에 머물렀다는 분석입니다.

예를 들어 현재 50만 달러짜리 렌털 부동산에서 모든 비용을 제하고 연 2만 달러의 순수익을 얻는다면, 투자 수익률은 4%에 불과합니다. 세금(양도소득세)을 감안하더라도 상승 국면에서 매도해 수익을 확정 짓는 것이 더 나은 선택일 수 있습니다.

무엇보다 부동산 투자는 주식보다 훨씬 더 많은 ‘시간과 노동’을 요구합니다. 임차인 관리, 유지보수, 세금, 회계 등 손이 많이 가는 자산이기 때문입니다. 반면 인덱스 펀드나 ETF는 저비용 구조에다 시간 투입이 적고, 지역 경기나 관리 리스크로부터 자유롭습니다.

 반대로 “보유가 더 유리하다”는 의견도 많다

물론 여전히 부동산을 보유하는 편이 더 유리하다고 보는 전문가들도 있습니다. Realtor.com 자료에 따르면 2024년 미국 주택 가격은 평균 4.5% 상승했습니다. 올해는 상승률이 2.5% 수준으로 둔화될 것으로 보이지만, 2013~2019년의 평균 상승률(+6.5%)을 감안하면 여전히 안정적인 자산입니다.

특히 은퇴를 앞둔 세대에게 부동산은 주식보다 훨씬 ‘예측 가능한 현금 흐름’을 제공합니다.

SuperMoney의 레이섬은 “부동산은 인플레이션 헤지 역할을 하며, 렌트 수입은 일종의 개인 연금처럼 작용하기 때문에 은퇴자들이 선호한다”고 설명했습니다.

또한, 매도 시 발생하는 양도소득세 부담도 무시할 수 없습니다. 부동산을 매도해 수익이 발생하면 IRS는 0~20%의 세율로 과세하며, 고소득자의 경우 더 높은 세율이 적용될 수도 있습니다.

이 때문에 많은 투자자들은 세금 부담 없이 이익을 연기할 수 있는 1031 교환(같은 종류 자산 교환)을 활용하거나, 그냥 보유를 이어가면서 임대 수익을 극대화하는 전략을 선택합니다.

현명한 투자자의 해법: ‘균형 잡힌 포트폴리오’

주식은 단기적으로는 변동성이 크지만, 유동성과 성장성이 높습니다. 반면 부동산은 안정적이지만, 즉시 현금화가 어렵고 관리가 필요합니다. 결국 중요한 것은 “균형”입니다.

재정 전문가들은 “모든 자산을 한쪽에 집중하지 말고, 일부를 매도해 현금 유동성을 확보하는 것도 현명한 전략”이라고 조언합니다. 예를 들어 렌털 주택 두 채를 보유한 투자자라면, 한 채를 매도해 주식이나 채권 등 다른 자산군으로 분산하고, 나머지 한 채는 장기 보유해 안정적인 현금 흐름을 유지하는 방식입니다.

또한, 만약 매도 이유가 ‘가격이 정점일 것 같다’는 단기적 판단이라면, 자금을 옮기는 과정에서도 리스크 관리가 중요합니다.

Kirsner Wealth Management의 크레이그 커스너는 “부동산을 팔고 주식시장으로 옮기더라도, 투자 위험도가 본인의 성향과 일치해야 한다”고 강조하며 “프라이팬에서 불 속으로 들어가는 실수를 해서는 안 된다”고 경고했습니다.

마무리

부동산이든 주식이든, 절대적인 ‘정답’은 없습니다. 다만 시장은 언제나 변화하기 때문에, 지금 내 자산이 어떤 목적을 위해 존재하는가를 명확히 하는 것이 먼저입니다.

만약 현금 유동성을 확보하고 싶다면 부분 매도도 전략이 될 수 있고, 안정적인 수익과 세금 효율성을 중시한다면 장기 보유가 답이 될 수 있습니다.

현재 투자용 부동산을 보유하고 계신다면, 지금이 전략을 재점검할 좋은 시기입니다.

시카고와 일리노이 지역의 시장 흐름에 맞춘 구체적인 전략이 필요하시다면, 언제든 상담해드리겠습니다.

‘시카고 복덕방 한상철’ 773-717-2227, [ChicagoBDB@gmail.com]