‘실버 쓰나미’와 상속 주택, 세금이 숨은 변수다

베이비붐 세대가 보유한 부동산 자산은 19조 달러가 넘습니다. 앞으로 수십 년 동안 이 자산은 자녀와 손주 세대로 대거 이전될 것으로 예상되며, 일부 경제학자들은 이를 ‘실버 쓰나미’라고 부릅니다.

주택은 많은 가정에서 가장 큰 자산이지만, 상속받는 순간부터 무조건적인 축복이 되지는 않습니다. 현금이나 보험금과 달리 주택은 매입이 끝난 뒤에도 재산세라는 지속적인 비용이 따라붙기 때문입니다. 특히 뉴저지, 뉴욕, 일리노이 같은 고세율 지역에서는 매년 수천 달러에서 수만 달러에 달하는 세금이 부담이 될 수 있습니다.

상속 주택의 재산세 책임은 누구에게?

주택 소유자가 사망하면 상속 이전 과정에서 가장 먼저 정리되는 부채 중 하나가 재산세입니다. 집행인은 주택을 상속인에게 넘기기 전에 반드시 세금을 정산해야 하며, 미납 시 카운티에서 유치권을 걸거나 심지어 압류와 경매까지 진행할 수 있습니다.

또한 일부 주에서는 상속과 동시에 기존의 세금 혜택이 사라집니다. 예를 들어 캘리포니아의 Proposition 19 이후, 자녀가 부모의 집을 상속받을 때 이전의 낮은 세율을 유지할 수 없게 되었고, 시세 기준으로 재산세가 새롭게 부과됩니다. 상속인이 1년 안에 그 집에 실제 거주하지 않으면 혜택이 전혀 주어지지 않기도 합니다.

미납 세금도 함께 상속된다

재산세는 ‘토지와 함께 묶이는 세금’입니다. 따라서 상속인이 집을 이어받으면, 앞으로의 세금뿐 아니라 과거 미납 세금까지 책임져야 할 수 있습니다. 일부 주에서는 고령자 세금 유예 프로그램에 참여한 경우, 소유자 사망 시 그 세금이 한꺼번에 청구되기도 합니다. 이를 몰랐다가는 큰 부담을 떠안게 될 수 있습니다.

지역마다 다른 세금 부담

재산세는 지역에 따라 크게 차이가 납니다. 앨라배마처럼 세율이 낮은 주에서는 연 수백 달러에 불과할 수 있지만, 일리노이처럼 세율이 높은 곳에서는 상속 주택이 연간 1만 달러 이상의 세금을 발생시킬 수 있습니다. 시카고 서버브 지역에서는 은퇴 자산, 학자금 대출, 기존 모기지 상환 등 다른 재정적 의무를 이미 안고 있는 상속인들에게 큰 부담으로 다가올 수 있습니다.

미리 준비하는 것이 답이다

상속인이 세금 문제로 곤란해지지 않도록 하는 가장 좋은 방법은 사전 계획입니다. 유언장이나 트러스트를 통해 세금을 어떻게 처리할지 명시하거나, 생명보험을 활용해 재산세 등 최종 비용을 충당할 수 있도록 준비하는 가정도 있습니다.

준비가 없다면 상속받은 주택은 자산이 아닌 짐이 될 수 있습니다. 반대로, 계획적으로 접근한다면 가족의 부를 지키고 이어가는 중요한 자산이 될 수 있습니다.

결론

앞으로 본격적으로 다가올 ‘실버 쓰나미’ 시대에, 주택 상속은 단순한 선물이 아니라 재산세라는 숨은 변수를 반드시 고려해야 합니다. 미리 전문가와 상의해 세금과 비용을 관리하는 전략을 세운다면, 상속 주택은 부채가 아니라 진정한 자산으로 남게 될 것입니다.

시카고 복덕방 한상철

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