Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다.
Chapter 6. Do Your Homework (Finding a great school district in your price range)
누구나 쉽게 예상하듯, 그리고 주변에서 쉽게 볼수 있듯이 학군의 질과 부동산 가격은 정비례합니다. 닭이 먼저인지, 달걀이 먼저인지는 모르나 집들이 비싸면 property tax를 더 많이 걷을수 있을것이고, 걷어들인 더 많은 세금이 학교에 투자되면 학교가 더 좋아질것이고, 그러면 해당 지역으로 이사오고 싶은 수요가 늘어나 집값이 더 오를것이고.......의 싸이클이 반복되는 것이지요.
그렇다면 이 논리가 전미 모든 지역에 고르게 해당될까요?
빅데이터를 분석한 결과에 따르면 그렇지 않다고 합니다.
위 이미지에서 보시다시피 South Carolina, New York, Virginia, New Mexico, Minnesota, 이 5개 주는 부동산 가격과 학교의 등급사이의 관계가 가장 약한 지역이라 합니다. 특히 New Mexico같은 경우 부동산 가격 하위 10%의 지역의 학교 점수와 부동산이 가장 비싼지역의 학교점수차가 3.6point정도 차이밖에 나지 않습니다.
반면에, 제가 MBA를 한 Ohio나, Pennsylvania, Michigan들의 Rust belt라 불리는 지역과 Georgia와 Tennessee주는 그 상관관계가 가장 뚜렷한 5개 주입니다. 미시간주 같은 경우는 부동산 가격이 가장 낮은 지역과 높은 지역의 학교 점수차가 7점이 넘게 나네요 (하위 10% 점수 2.1 Vs. 부유층 지역 점수 9.2).
빅데이터를 통해 확인된 또다른 사실은 "집값과 학교점수의 상관관계는 집값이 오를수록 더 뚜렷해진다" 입니다.
펜실베니아의 경우, 학교점수 5인 학군에서 6인 지역으로 이사할 경우, 평균집값의 인상률이 15.4%인 반면에, 학교점수 8인곳에서 9인곳으로 이사할경우, 평균집값이 60.1% 올라간다 합니다. 켈리포니아의 경우도 비슷한데, 5에서 6인 지역으로 이사시에는 6 지역의 평균집값이 5지역보다 9.9% 비싸지만, 8에서 9지역으로 이사시에는 그 차이가 47.9%에 이른다 합니다.
여기까지 본다면, 아이들을 9.0점 이상의 좋은 학교에 보내려면 비싼 동네로 이사가야 하는 것은 어쩔수 없는 일로 보이네요.
하지만 찾아보면 좋은 학군과 이상적인 집값이 공존하는 곳이 있다는게 이 책의 내용입니다.
아래는 제가 있는 시카고 근교 지역에있는 $150K ~ $200K에 리스팅 되어있는 다음의 조건에 맞는 집들과 Great Schools의 점수가 9.0이 넘는 고등학교들을 표시한 지도입니다.
- Detached Single Family이거나 Townhome
- 2,000 ~ 2,500 sq ft사이
- 방 3개 이상, 욕실 2개이상
- 실내주차 2대 이상
보시는 바와같이, 시카고 지역도 Flossmoor나 McHenry카운티 지역과 같이 집값이 많이 부담되지 않으며 학군이 정말 좋은 지역들이 있습니다.
책에서는 제 둘째딸이 태어난 동네인 Dublin Ohio를 예로 들었습니다. 같은 Jerome High School (10점짜리)학군내에 있는, 겨우 2.6마일 떨어져있는 두개의 10점짜리 초등학교인 Scottish Corner와 Deer Run초등학교 학군의 평균 집값은 Deer Run학군이 $413K 인 반면에 Scottish Corner의 경우 $286K입니다.
물론 집값이 학군에만 비례되는것은 아니며, 그 외 여러 입지조건들이 고려사항으로 포함되어 평균집값이 올라가는 것입니다. 하지만, 아이들의 학교만을 봤을때, 좋은 학교를 보내기위해 꼭 비싼동네로 이사가실 필요는 없다는 것입니다. 잘 찾아보시면 좋은 학군의 저렴하고 좋은 집들을 찾으실수 있거든요.
학교에 대한 정보는 greatschools.org나 niech.com에 가시면 찾으실수 있습니다.
늘 그렇듯 궁금하신점 있으면 언제든지 연락 주십시요.
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