집 사기전, 이것들은 꼭 확인해보세요

주택을 구매할 때 많은 바이어분들이 가장 먼저 떠올리는 위험 요소는 ‘곰팡이(mold)’입니다. 눈에 보이기도 하고, 건강에 미치는 영향도 잘 알려져 있기 때문입니다. 하지만 곰팡이 외에도 눈에 보이지 않는 위험이 집 안 곳곳에 숨어 있을 수 있습니다. 오늘은 그중에서도 꼭 알아두셔야 할 세 가지, 납(lead), 라돈(radon), 그리고 석면(asbestos) 문제에 대해 말씀드리겠습니다.

1️⃣ 납(Lead)

납은 오래된 페인트, 배관, 또는 집 주변 토양을 통해 노출될 수 있습니다.1978년 이전에 지어진 주택이라면 납 함유 페인트가 사용되었을 가능성이 높습니다.어린이의 경우 납 노출은 발달 지연이나 신경계 손상으로 이어질 수 있으며, 성인도 두통, 복통, 빈혈 등의 증상을 겪을 수 있습니다.

환경 전문가들은 “페인트 조각보다 더 위험한 것은 미세한 납가루”라고 강조합니다. 눈에 보이지 않아도 쉽게 흡입되거나 섭취될 수 있기 때문입니다.

일반적인 홈 인스펙션에 납 검사가 포함되지 않는 경우가 많기 때문에, 전문 납 검사자(Lead Inspector)를 별도로 고용하는 것이 좋습니다. 평균 비용은 약 300~700달러 수준입니다. 만약 납이 검출된다면 반드시 전문 제거업체(Lead Abatement Professional)의 도움을 받아야 합니다. 납은 단순 청소로 해결되지 않으며, 밀봉(encapsulation) 또는 완전 제거가 필요합니다.

납 제거 비용은 평방피트당 약 6~17달러로 알려져 있습니다. 전문가의 진단과 조치를 받는다면 건강 위험은 충분히 관리할 수 있습니다.

2️⃣ 라돈(Radon)

라돈은 토양 속 우라늄이 분해되면서 발생하는 무색·무취의 방사성 가스로, 집의 기초 틈새나 배관 구멍을 통해 내부로 스며듭니다.장기간 노출될 경우, 비흡연자에게서 폐암을 유발하는 주요 원인으로 알려져 있습니다.

전문가는 “모든 바이어는 주택 구매 전 라돈 검사를 반드시 받아야 한다”고 조언합니다. 라돈 검사는 75~250달러 정도의 비용으로 진행할 수 있으며, 보통 인스펙션 항목에 포함됩니다.

만약 라돈 수치가 높게 나왔다면 즉시 라돈 저감 전문가(Radon Mitigation Professional)에게 상담받아야 합니다.이들은 감압 환기 시스템(active depressurization system)을 설치해 라돈을 외부로 배출하며, 이 과정에서 라돈 농도를 99%까지 줄일 수 있습니다.보통 설치비는 4,000달러 미만으로, 주택의 규모에 따라 달라집니다.

라돈은 한 번 검사로 끝나는 문제가 아닙니다. 계절, 습도, 구조 변경 등에 따라 수치가 변할 수 있으므로, 정기적인 모니터링이 중요합니다. 요즘은 스마트폰으로 실시간 라돈 수치를 확인할 수 있는 기기들도 많이 출시되어 있습니다.

3️⃣ 석면(Asbestos)

석면은 미세한 섬유 형태로 존재하며, 흡입 시 폐 질환과 암을 유발할 수 있는 위험한 물질입니다. 특히 석면에 노출된 후 수년이 지나 병이 나타나는 경우가 많습니다.1978년 이전에는 단열재, 바닥 타일, 지붕재 등 다양한 건축자재에 널리 사용되었습니다.

현재는 대부분의 홈 인스펙션에 석면 검사가 포함되어 있지 않기 때문에, 전문 석면 검사자(Asbestos Inspector)에게 의뢰해야 합니다.평균 검사 비용은 1,500평방피트 주택 기준 400~800달러 수준입니다.

석면이 발견되면 즉시 환경 전문기관에 연락해야 합니다.손상되지 않은 상태라면 그대로 유지하면서 관리하는 것이 더 안전할 수도 있습니다.하지만 손상되거나 부식된 경우에는 반드시 석면 제거 전문업체가 봉합(encapsulation) 또는 완전 제거를 진행해야 합니다. 비용은 2,000~10,000달러 정도로 집의 구조와 오염 정도에 따라 달라집니다.

전문가들은 “제대로 관리된 석면은 안전하게 거주할 수 있다”고 강조합니다. 즉, 석면 자체보다 관리 부실이 더 큰 문제라는 뜻입니다.

🏡 바이어가 기억해야 할 점

만약 주택 점검 중 이러한 유해 물질이 발견된다면, 가장 먼저 셀러에게 수정 또는 비용 부담을 요청할 수 있습니다.셀러는 보통 1978년 이전 주택의 납 존재 여부 등 ‘알려진 위험 요소’를 반드시 공개해야 하며, 일부 주에서는 라돈이나 석면 정보도 공시 대상입니다.

하지만 주택이 “As-Is(현 상태 그대로)” 조건으로 매매되는 경우, 수리비용은 구매자 부담이 됩니다.이때는 가격 조정 협상을 시도해보는 것이 좋습니다. 다만 셀러가 이미 이를 반영해 낮은 가격으로 매물을 내놓았을 수도 있기 때문에, 협상은 신중하게 접근해야 합니다.

결국 중요한 것은 위험 요소를 정확히 파악하고, 그 해결 비용을 계산한 뒤, 합리적인 결정을 내리는 것입니다.상황에 따라 매수를 포기하는 것이 현명할 수도 있지만, 반대로 위험 요인을 감안한 가격 협상이 성공한다면 좋은 기회를 잡을 수도 있습니다.

💡 마무리

겉보기에는 완벽한 집이라도, 눈에 보이지 않는 납·라돈·석면은 건강과 재산 모두에 큰 영향을 줄 수 있습니다.따라서 주택 구매 전에는 반드시 전문가와 함께 정밀 점검(inspection)을 진행하시길 권해드립니다.조금의 예방이 수천 달러의 수리비와 수년의 후회를 막아줄 수 있습니다.

안전하고 현명한 거래를 원하신다면,

‘시카고 복덕방 한상철’ 773-717-2227, ChicagoBDB@gmail.com 으로 상담해보시기 바랍니다.