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  • Sang Han

부동산 투자 - House Hacking

Updated: Dec 19, 2021


Disclaimer: 저희가 블로그에서 소개시켜드리는 내용은 일반적이고 기본적인 내용일 뿐이며, 모든 투자의 경우가 정말 각각 다르다는 것 미리 말씀드립니다. 또한, 투자를 통해 발생하는 손해에 대해 저희가 아무런 책임을 지지 않음을 미리 말씀드립니다. 성공하는 투자를 하시고 싶으시다면, 구체적인 분석과 실행력을 갖추시고, 본인의 경험과 분석이 충분치 않으시다면 꼭 전문가와 상의하시어 진행하시기 권합니다.



오늘은 부동산 투자의 방법중, 싱글이신 분, 혹은 가족수가 적은 분(은퇴한 부부, 신혼부부 등)들께서 적은 자본을 가지고 시작하실수 있는 House Hacking에 대해 적어보겠습니다.





간단한 순서는

1. FHA론을 통해 적은 down payment로 Multi-unit을 구입후

2. 해당 부동산의 unit중 하나에 거주하며, 나머지 유닛을 렌트를 주어 수익을 창출 (예를 들면, 4 unit을 구입하여 한 유닛에 살며, 나머지 세 유닛을 렌트를 줌)

3. 창출된 수익으로 융자의 전부 혹은 일부를 갚아나가기

입니다.



그럼 실제 매물을 보며 구체적인 케이스를 한번 알아볼까 합니다.



아래는 오늘 (4/29/2020) 실제로 IL 부동산 시장에 매물로 나와있는 Multi-unit의 리스팅 정보중 일부입니다. 보시다시피 동네가 위험한 동네도 아니고, 실제로 위치도 괜찮은 곳에 위치해 있습니다.





위에 보시다시피, 가격은 $500,000, 유닛은 3개가 있으며, 세금은 $10K가 조금 넘습니다.

Homeowner Exemption을 받고 있는것으로 보아, 이미 House Hacking을 하고 있는 투자자가 구입하여 지내고 있는것으로 보입니다.





위에 보시다시피, 유닛중 한곳 (Unit 1)에는 소유주가 거주중이고, 나머지 두 유닛은 이미 rent가 2021년 3월까지 계약이 되어 있습니다.

각 유닛의 렌트비는 (월세) - $1750, $1700, $850 이 되겠습니다.




다시 말씀드리지만, FHA론을 이용해서 투자하시는 경우의 예를 드는 것입니다. FHA론은 보통 다운페이먼트를 부동산 가격의 3.5%만 하시면 되며 (크레딧 점수 580이상일때, 580이하이면 10% 다운이 필요합니다), 최소 1년간 구매하신 부동산에 거주하셔야 하는 룰이 있습니다. 다음에 기회가 되면 FHA론에대해서 보다 자세히 알려드리겠습니다.



Year 1. - 구매자가 unit 1에 거주


수익

Rent 수익 - $2,550 ($1700 + $850)


융자

융자금 합 (Loan amount) = $497,500 (집값의 96.5%인 $482,500 + 클로징 비용 3%인 $15,000)

이자율 = 4.5% (상당히 높게 잡은 것입니다. 참고로 오늘자 4/29/2020 FHA 30yr fixed의 이자율은 3.56% 입니다.)

상황기간 = 30년

월 납부액 (원금 + 이자) = $2,520.76


기타 비용 / 월

부동산세 = $848.41 ($10,181 / 12개월)

부동산 보험 = $100

수리보수 예비비 = $125

공실비용 (매년 한달은 공실이 된다 가정) = $204


위 경우, $500,000의 부동산을 소유하기위해 드는 월 부담금은 아래와 같이 $1,248이 됩니다.

*수익 ($2,550) - 융자 납부액 ($2,520.76) - 기타비용 ($1,073.41) - 공실비용 ($204) = - $1,248.17


즉, 매달 1,248.17불을 지불하는 것으로 $500,000의 부동산을 소유하게 되는것입니다. 더불어 갚으시는 융자의 원금이 매달 약 $680정도씩 되니, 일년에 $8,160이상의 자산도 덤으로 쌓으시게 됩니다. 즉, 처음에 투자하신 다운페이먼트 절반가까이의 자산을 이미 쌓아놓게 되죠.



하지만 일반적 $500,000의 집을 위와 같은 FHA로 구매하신다 했을때는 매달 $3,470 불가량을 지불하셔야 합니다.

*융자 ($2,520.76) + 부동산 세 ($848.41) + 부동산 보험 ($100) = $3,470


즉, 매달 $2,200, 일년으로 따지면 $26K의 돈을 절약하며 $500K의 부동산을 소유하시게 됩니다.


하지만, 진짜는 1년이 지난 후, 유닛 3개를 모두 렌트로 돌릴경우부터입니다.




From Year 2. - 모든 유닛을 렌트로 돌림


수익

Rent 수익 - $4,300 ($1,750 + $1700 + $850)

융자

월 납부액 (원금 + 이자, 위 Year 1의 계산과 동일합니다) = $2,520.76

기타 비용 / 월

부동산세 = $848.41 ($10,181 / 12)

부동산 보험 = $100

수리보수 = $180

공실비용 (매년 한달은 공실이 된다 가정) = $344


총 수익 = $4,300 - $2,520.76 - 848.41 - $100 - $180 - $344 = 306.83


즉, 한달에 $306불을 받으며 $500K의 부동산을 소유하시게 되는 것입니다. 더구나, 2년이 지났을 시점에는 렌트수익으로 갚는 융자에서 쌓이는 자산이 이미 초기에 하신 다운페이를 넘게되고, 그 이후에는 cash flow와 쌓이는 자산만 남게 됩니다.


그리고, 월 렌트는 매해 조금씩 오르며, 원금을 갚는 속도도 빨라지니, 수익과 쌓이는 자산은 더 빨리 커지게 됩니다.


다시 한번 말씀드리지만, 저희가 블로그에서 소개시켜드리는 내용은 일반적이고 기본적인 내용일 뿐이며, 모든 투자의 경우가 정말 각각 다르다는 것 미리 말씀드립니다. 위의 경우보다 훨씬 좋은 경우도, 훨씬 나쁜 경우도 존재합니다. 또한, 모든 투자는 위험부담이 있습니다. 그래서, 투자를 하실때는 신중 또 신중하셔야 합니다. 당연히, 투자를 통해 발생하는 손해에 대해서도, 저희가 아무런 책임을 지지 않음을 미리 말씀드립니다. 성공하는 투자를 하시고 싶으시다면, 구체적인 분석과 실행력이 필요하고, 본인의 경험과 분석이 충분치 않으시다면 꼭 전문가와 상의하시기 바랍니다.





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